1 Қазақстан Республикасы Білім және ғылым министрлігі «Talap» коммерциялық емес акционерлік қоғамы
жүктеу/скачать 5.11 Mb. Pdf көрінісі
|
| нәтижелері
Жерді кадастрлық және жеке бағалау үш тәсілді кешенді қолдану негізінде жүзеге асырылады: тиімді, салыстырмалы және шығындық. Қазақстан Республикасында жер учаскелерін нормативтік бағалау қолданылады. Қазіргі уақытта қазақстандық жағдайлар үшін ғана қолданылатын басқа да ерекше әдістер әзірленуде. Шығындық тәсіл ақылға қонымды инвестор жер учаскесі үшін тиісті жер учаскесін сатып алуға және оған құрылысқа қолайлы кезеңде мақсатына және пайдалылығына ұқсас ғимарат салуға кететін сомадан көп соманы төлемейтініне негізделген. Шығындық тәсілдің әдістері объект орналасқан жер учаскесінің нарықтық құнымен жиынтығында объектіні салуға арналған шығындар (тозуды шегергенде) барлық жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын айқындау үшін қолайлы бағдар болып табылады деген болжамға негізделген. Алып қою әдісі жер учаскесінің нарықтық құнын бүкіл жылжымайтын мүлік объектісінің, яғни ондағы үйлер мен ғимараттар бар барлық жер учаскесінің нарықтық құны мен олардың тозуын шегергендегі осы ғимараттар мен құрылыстардың қалпына келтіру құны арасындағы айырма ретінде айқындайды. Жер учаскесінің құнын есептеудің бұл әдісі Жер қалдығының техникасына негізделген. Салыстырмалы тәсіл дамыған жер нарығы бар елдерде кеңінен қолданылады. Бұл тәсіл ұқсас жер учаскелерін сату бағалары туралы ақпаратты жүйелеуге және салыстыруға, яғни алмастыру қағидатына 116 негізделген. Салыстырмалы тәсіл сату мен тасымалдауды салыстыру әдістерін қамтиды. Жер нарығының тиісті сегментінде салыстырмалы объектілердің жақында сатылымын анықтау. Бағалаушы жер нарығын зерттейді, оны саралайды және бағалау объектісі нарықтың қай сегментіне жататынын анықтайды. Жер учаскелерімен мәмілелер туралы ақпаратты тексеру. Бағаланатын жер учаскесін нарықта сатылған учаскелермен салыстыру және бағаланатын және салыстырылатын әрбір жер учаскесінің арасындағы айырмашылықты ескере отырып, түзетулер енгізу Аналогтардың келтірілген бағаларын талдау және бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнының жалпы құнын шығару. Сатуды салыстыру арқылы құнды есептеудің негізгі кезеңдері келесідей: Жер учаскелерін бағалауға кіріс тәсілі әлеуетті сатып алушы күткен кірістер негізінде жердің құнын бағалауға мүмкіндік береді және тек табыс әкелетін жер учаскелеріне қолданылады. Табыс әкелетін объектілер үшін пайдаланылатын кіріс тәсілінің негізгі әдістеріне тікелей капиталдандыру әдісі және дисконттау әдісі жатады.Есептеудің бірінші әдісі болжамды кезеңнің жылдары бойынша тұрақты жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түсетін кірістер болжанған кезде қолданылады.Екінші әдіс-әр түрлі жылдық капиталдандыру ставкаларын қолдана отырып, бірнеше жыл ішінде объектіні пайдаланудан алынған Болашақ таза кірісті дисконттау. Дисконттау мөлшерлемесін ескере отырып кен орнын пайдалану табыстылығын, жер қойнауынан алу үшін қол жетімді пайдалы қазба мөлшерін бағалаудың сенімділік дәрежесін, осы кен орнын игерудің тәуекел дәрежесінесептеуге болады. Бағалау құнын айқындау бойынша қызмет көрсету мерзіміелді мекендердің жерлері үшін-5 күн;басқа санаттағы жерлер үшін-10 күн. Жер құнын кірістерді капиталдандыру әдісімен есептеу келесі формуланы қолдануға негізделген: Коммерциялық объектілер салынған жер учаскелерін бағалау үшін жер учаскесіне келетін кірістің қалдық техникасын пайдалануға болады. Жердің қалдық өнімділігі принципіне сәйкес, капиталды, жұмыс күшін және басқаруды тарту арқылы жерге салынған ғимараттар мен құрылыстарға кірісті бөлу кезінде басымдық беріледі. Барлық шығындарды жабғаннан кейін қалған табыс жер учаскесіне есептелінеді. |