Қазақстан республикасының ТҰРҒын үЙ ҚҰҚЫҒЫ

Павлодар

2010

ӘОЖ 347.254(574)(075.8)

КБК 67.404.2(5Каз) Я 7

В 75


С. Торайғыров атындағы Павлодар мемлекеттік университетінің Ғылыми кеңесімен басуға ұсынылды

Пікірсарапшылар:

Г. Б. Ахмеджанова - заң ғылымдарының кандидаты, доцент;

С. К. Бастемиев - заң ғылымдарының кандидаты, доцент,

С.К. Жетписов - заң ғылымдарының кандидаты, доцент.
Құрастырушылар: Т. Э. Воронова, Ж. Т. Қабдулин, К. Т. Қабдулина

В 75 Қазақстан Республикасының тұрғын үй құқығы : студенттеріне

арналған оқу құралы. – Павлодар : Кереку, 2010. – 59 б.

Оқу құралы Қазақстан Республикасының тұрғын үй құқығының курстық негізгі сұрақтарын қарастырады.

Оқу құралы cтуденттерге арналған тестік тапсырмалар бар.

Оқуқұралы «Юриспруденция» мамандығы бойынша оқитын студенттерге арналған.

ӘОЖ 347.254(574)(075.8)

КБК 67.404.2(5Каз) Я 7

© С.Торайғыров атындағы ПМУ, 2010

Кіріспе

Адам өмірінің басты материалдық жағдайларының бірі тұрғын үй болып табылады. Адамның тұрғын үйге деген сұранысы ол туғаннан бастап пайда болады және оның өмірінің барлық кезінде сақталады, яғни, тұрақты сипатта болып, жасы ұлғайған саыйн, отбасының пайда болуымен түрі өзгереді.

Тұрғын үй қатынастарында қатағ заңдылық пен әділеттілікті жүзеге асырудың қажетті талабы – бұл барлық тұрғын үй нормалары мен ережелерін дәл сақтау және дұрыс қолдану. Тұрғын үй қатынастарын реттеу күрделі сипатта болады және ең алдымен тұрғын үй және азаматтық заңнама қағидаттарының үйлесімділігі негізінде жүзеге асады. Бұның барлығы тұрғын үй қатынастарын реттеу саласындағы негізгі тұрғын үй – құқықтық және өзге де құқықтық санаттарды терең зерттеу мен меңгерудің қажеттілігі артады.

Соңғы уақытқа дейін тұрғын үй сұрақтары азаматтық құқық оқулықтарында баяндалған еді. Енді тұрғын үй құқығы оқытудың дербес пәні болып, барлық қажетті заңнамалық және құқықтық ережелерден тұрады. Бірақ айта кететін жайт, құқық жүйесінде тұрғын үй құқығының орны мен рөлі туралы вторлар арасындағы пікір біртекті емес.

Кей авторлардың (мысалы, Литовкин В.Н.) айтуынша, тұрғын үй құқығы құқық саласының дербес саласы емес және азаматтық құқықтың құрамдас бөлігі болып табылады, ал кей авторлардың (Корнеев С.М., Седугин П.И.) пайымдауынша заңнамалық актілердің дамуы барысында тұрғын үй қатынастарында тұрғы үй құқытық материалдарды жүйелеп баяндау, құқық нормаларының мазмұны қайтадан өңделіп, даму, құқықтағы олқылықтарды толықтыру жүреді, заңнамаға жаңа ерекше жүйелі нормативтік құқықтық қорытындыларды (оның ішінде «тұрғын үй қатынастары» ұғымы) енгізу, дербес кешенді құқықтық құбылысты қалыптастыруға мүмкіндік берді.

Оған айрықша реттеу пәні, қағидаттары, құқықтық реттеудің жекелеген тәсілдері мен амалдары тән, яғни, айрықша механизмнің болуы, осы арқылы тұрғын үй құқығы аралас құқық салаларынан ерекшеленеді.

Құқықтық ғылымдарда пән ретінде қандайда бір обьектіге қатысты қоғамдық қатынастар болып табылады.

Тұрғын үй қатынастар келесі топтарға бөлінеді:

- жалға алу шарты негізінде тұрғын үйді жалға алу бойынша қатынастар;

- «коммуналдық қатынастар», азаматтарға тұрғын үй коммуналдық қызмет көрсетумен байланысты қатынастар;

- тұрғын үйді жалға алуды басқару, пайдалану, оны сақтау мен жөндеу жүргізуді қамтамасыз ету саласында пайда болған тұрғын үй қатынастары;

- қызметтік үй жайларды, жатақханаларды, мамандандырылған тұрғын үйлерді пайдалану бойынша тұрғын үй қатынастары;

- тұрғын үйдің құрылысымен және меншікке сатып алумен байланысты туындаған қатынастар;

- азаматтарды тұрғын үйлермен қамтамасыз ету саласындағы тұрғын үй қатынастары.

Кешенді құқық саласы ретінде тұрғын үй құқығы басқа да негізгі құқық саласы пайдаланатын құқықтық реттеудің әдістерін қолданады. Мәселен, тұрғын жайларды пайдаланумен байланысты қатынастарға құқықтық қатынастар тараптарының теңдігіне негізділген реттеудің азаматтық-құқықтық әдістері тән болып табылады, әкімшілік-құқықтық әдістер тұрғын үйлерді бөлу, тұрғын үй қорларымен басқару және ұйымдастырушылық, басқару сипатындағы басқа да қатынастар қатысты, яғни, құқықтық ережелерді орындауды мемлекеттік мәжбүрлеуді қамтамасыз етуде рұқсат беру, тыйым салуларды бекітуді білдіреді.

Азаматтық-құқықтық қатынастарда олардың қатысушылары бір бірінен тәуелсіз тең құқылы субьектілер ретінде болады. Олар өздерінің құқықтары мен міндеттерін өздері айқындайды және ол заңға сәйкес келіп, оның аясында болуы керек. Әкімшілік құқықтық қатынастардың қатысушылары арасында билік пен бағыныштылық қатынастары қалыптасады, өйткені бір тарап ретінде өкілетті мемлекеттік орган болып табылады, сондықтан тараптар тең жағдайда болмайды.

Тұрғын үй қағидаттары. Құқық қағидаттары ретінде негіз салушы бастама, қоғамдық қатынастарды құқықтық реттеудің маңызды ережелері түсіндіріледі:

1) ең бастысы тұрғын үйге қолсұқпайшылықтың конституциялық қағидаты (ҚР Конституциясының 25-б.). оған сәйкес тұрғын үйге басып кіруге, оны тексеруге және тінтуге заңмен белгіленген реттер мен тәртіп бойынша ғана жол беріледі;

2) тұрғын үйден айыруға жол берілмеу қағидаты (ҚР Конституциясының 25-б.). Оған сәйкес соттың шешімінсіз тұрғын үйден айыруға жол берілмейді;

3) тұрғын үйлерді жалға алу жағдайы азаматтар үшін қол жетерлік қағидаты (ҚР Конституциясының 25-б.). Оған сәйкес азаматтарды тұрғын үйге өз құқықтарын әр түрлі тәсілдер арқылы іске асуы мүмкін;

4) тұрғын үй қорын мақсатты пайдалану қағидатына сәйкес тұрғын үй тек азаматтардың тұруы үшін арналған. Оның үстіне тұрғын үйлерде өнеркәсіптік өндірістерді қоюға жол берілмейді. Меншік иесінің өзіне тиесілі тұрғын үйге кәсіпорынды, ұйымды, мекемені орналастыру, оны тұрғын емеске ауыстырғанда ғана орын алуы мүмкін;

5) тұрғын жердің еркін тандау қағидатына сәйкес Қазақстан Республикасының аумағында заңды түрде болған кез келген адамның еркін жүріп тұруға,тұрғылықты жерді тандауға құқығы бар (ҚР Конституциясының 21-б.). Ешкімде белгілі бір аумақта немесе елді мекенде тұруға мәжбүрленуге жатпайды.

Тұрғын үй заңнамасының дербес болуы ҚР Конституциясынан туындайды және оған сәйкес азаматтық және тұрғын үй заңнамасы жеке ретінде көрсетілген. Сондай-ақ ҚР АК заңнаманың саласын ретінде жеке тұрғын үй заңнамасының болуын мойындайды.

Құқық нысандары (қайнар көзі) деп құқық нормаларын бекіту және көріну тәсілдерін айтамыз. «Құқықтың қайнар көзі» - заңи нормаларның көрінуінің сыртқы нысандарын белгілеу үшін қолданылатын арнайы құқықтық термин.

Тұрғын үй құқығының қайнар көздері ретінде тұрғын үй қатынастарын реттейтін заңдар, үкіметтің қаулылары және басқа да нормативтік құқықтық актілер болып табылады:

1) негізгі заң және тұрғын үй құқығының басты қайнар көзі Қазақстан Республикасының Конституциясы болып табылады. Ата Заң адамның негізгі құқықтары мен бостандықтарының ішінде Қазақстан республикасы азаматтарының әлеуметтік-экономикалық құқықтарының ең маңыздысы – азаматтың тұрғын үйге құқығы, өйткені ол адам өмірінің ең негізгісін қамтиды.

ҚР Конституциясының 25-бабына сәйкес «Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жағдайлар жасалады. Заңда көрсетілген санаттағы мұқтаж азаматтарға тұрғын үй заңмен белгіленген нормаларға сәйкес мемлекеттік тұрғын үй қорларынан олардың шама-шарқы көтеретін ақыға беріледі».

Тұрғын үйге құқық туралы конституциялық ереже тұрғын үй заңнамасын және тұрғын үй қатынастарының барлық жүйесін дамыту мен жетілдіру үшін заңи база болып табылады;

2) маңызы бойынша тұрғын үй құқығының екінші қайнар көзі 1983 жылғы 30 маусымдағы Қазақ КСР-нің Тұрғын үй Кодексі орнына қабылданған 1997 жылғы 16 сәуірдегі «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының Заңы болып табылады;

Аталған заңда әралуан тұрғын үй және онымен байланысты қоғамдық қатынастарды құқықтық реттеуді қамтиды және олар жер, азаматтық, әкімшілік және өзге де заңнамалардың нормаларында нақтылануы қажет. Заң тұрғын үй қорын топтастырады, оның үстіне тұрғын үй қорының құрамында бірінші ретінде жеке тұрғын үй қорын атайды, ал бұл өз алдына тұрғын үй саласының дамуындағы аталған қордың рөлінің өсуін растайды.

Тұрғын үй қорларына тұрғын үйлердегі тұрғын емес бөлмелер кірмейді.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңнның «Жалпы ережелер» атты 1-тарауда тұрғын үйге азаматтарын құқықтарын бекітетін, нормалардан тұрады, тұрғын үй заңнамасының негізгі міндеттері анықталады, тұрғын үй, тұрғын үй қоры, мемлекеттік және жеке тұрғын үй қорына анықтама беріледі. Белгілі бір тәртіппен тұрғын үй қатынастарын реттейтін нормалардан тұрады, атап айтқанда азаматтарды тұрғын үймен және оны пайдаланумен қамтамасыз ету, тұрғын үй қорын басқару тұрғын үйқорын пайдалану, кондоминимум, азаматтарға тұрғын үйді бірінші кезекте және кезектен тыс ұсынуға құқық, тұрғын үй заңнамасын бұзғаны үшін жауапкершілік;

3) ҚР Азаматтық кодекс тұрғын үйге құқықтық жүзеге асырумен байланысты ең маңызды нормалардан тұрады және оған сәйкес меншік иесі өзіне иесілі тұрғын үйді өз мақсатына сай иеленеді, пайдаланады және билік етеді. ҚР АК екінші бөлігі тұрғын үйді жалға беруді жалпы реттеуге арналған «Тұрған үйді жалға беру» атты 30-тараудан тұрады. Сонымен қатар АК 602-бабына сәйкес тұрғын үйді беру тәртібі, тараптардың құқықтары мен міндеттері, мемлекеттік тұрғын үй қоры үйлерінен тұрғын үйді жалға алу шартын өзгерту және тоқтату негізі тұрғын үй заңнамасымен бекітіледі деп көрсетілген.

ҚР АК басқа да ережелеріне, егер тұрғын үй заңнамасымен көзделмеген жағдайларда қолданылады (ҚР АК 603-б. 3-т.);

4) тұрғын үй құқығының қайнар көзі ретінде «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңнамасын орындау үшін қабылданған Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулылары да болып таылады.

Қазақстан Республикасының Конституциясына және «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңына сәйкес жергілікті өкілдік және атқарушы органдар, сондай-ақ министрліктер мен ведомстволар тұрғын үй қатынастарын реттейтін белгілі бір құқықтарға ие. Сондықтан олар шығаратын нормативтік актілер, шешімдер, өкімдер заңнамаға қайшы келмесе тұрғын үй құқығының қайнар көзі болып табылады.
3 Тұрғын үйге меншік құқығының пайда болуы және тоқтату
Азаматтар өздерінің түрңын үй жағдайларын тұрғын үйлерді меншікке алу жолымен жақсартуы мүмкін. Бір азаматтың немесе заңды тұлғаның меншігіндегі тұрығын үйді саны мен көлемі шектелмейді. Заңнамаға сәйкес тұрғын үйге немесе оның бір бөлігіне меншік құқығы келесі негіздер бойынша пайда болады:

- үй құрылысы (үйдің бір бөлігінің құрылыс);

- сатып алу сату, айырбастау, сыйға тарту, өмір бойы ұстау шартымен алу және заңнамаға қайшы келмейтін басқа да азаматтық-құқықтық мәмілелерді жасау;

- мұра бойынша тұрғын үйді алу;

- жекешелендіру;

Тұтыну (тұрғын үй, тұрғын үй-құрылыс, саяжай, гараж немесе өзге) кооперативiнiң мүшелерi, жарна жинақтауға құқығы бар, пәтер, саяжай, гараж және кооператив осы адамдардың пайдалануына берген өзге де үй-жай үшiн өзiнiң үлестiк жарнасын толық төлеген басқа да адамдар аталған мүлiктiң меншiк құқығына ие болады

- тұрғын жай үшін пай жарналарының барлық сомасын тұрғын үй (тұрғын үй – құрылыс) кооперативінің барлық мүшелерінің төлеу;

- шарттық міндеттемелер күшімен, сондай-ақ үйді салуға қатысқан немесе азаматтардың өзінің қаржыларымен қатысуы туралы шарт негізінде, тұрғын жайды меншікке беру;

- мемлекеттік емес меншік нысанындағы заңды тұлғаларға, өзінің қызметкеріне немесе қайтарымысыз берудің не сату жолымен басқа тұлғаға тұрғын жай беру;

- мемлекеттік меншік нысанына негізделген, мемлекет пен заңды тұлғалармен өзінің жұмыскерінің меншігіне, немесе заңмен белгіленген негізде басқа тұлғаға тұрғын үй беру.

Тұрғын үймен мәміле жасаудың кең таралған түрі сатып алу сату болып табылады және ол сатып алу сату шартымен рәсімделеді. Тұрғын үйді сатып алу-сату шарты бойынша бiр тарап (сатушы) тұрғын үйді немесе пәтерді екiншi тараптың (сатып алушының) меншiгiне, шаруашылыє жүргiзуiне немесе жедел басқаруына беруге мiндеттенедi, ал сатып алушы бұл тұрғын үйді немесе пәтерді қабылдауға және ол үшiн белгiлi бiр ақша сомасын (бағасын) төлеуге мiндеттенедi. Тұрғын үйді сатып алу –сату шарты мемлекеттік тіркеуге жатады және тіркелгеннен кейін жасалды деп танылады.

Шарттың кең таралған түрлерінің бірі айырбас шарты болып табылады. Айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы шаруашылық жүргiзудi, оралымды басєаруды басқа тараптың меншiгiне тұрғын .йді немесе пәтерді екiншiсiне айырбасқа беруге мiндеттенедi. ҚР АК 501-бабына сәйкес айырбас шартына тиiсiнше сатып алу-сату шартының ережелерi єолданылады, өйткенi ол айырбас мәнiне қайшы келмейдi. Бұл орайда тараптардың әрқайсысы тұрғын үйді беруге мiндеттенетiн сатушы деп және айырбастап алуға мiндеттенетiн сатып алушы деп танылады. Айырбастау шарты айырбас шартының ерекшеленеді, атап айтқанда айырбас шарты кезінде екі тарап тұрғын үйдің меншік иесі болып табылады, ал айырбастау шартында олай емес, айырбас кезінде тараптар ҚР Азаматтық кодексін, ал айырбастауда тұрғын үй заңнамасын қолданады.

Тұрғын үйді немесе құқықты қарсы беру не қарсы мiндеттеме болған кезде шарт сыйға тарту шарты деп танылмайды. Шарт нотариалдық тәртіппен жасалады, егер тараптардың бірі ретінде азамат болып табылса. Қозғалмайтын мүлiктi сыйға тарту шарты мемлекеттiк тiркелуге тиiс. Азаматтық кодекспен қайырмалдық сияқты сыйға тартудың түрі кқрсетілген. АК 516-бабына сәйкес жалпы пайдалану мақсатында затты немесе құқықты сыйға тарту қайырмалдық деп танылады. Қайырмалдық азаматтарға, емдеу, тәрбие беру мекемелерiне, әлеуметтiк қорғау мекемелерiне және басқа да сол сияқты мекемелерге, қайырымдылық, ғылыми және оқу мекемелерiне, қорларға, мұражайлар мен басқа да мәдениет мекемелерiне, қоғамдық және дiни бiрлестiктерге, сондай-ақ мемлекетке және басқа да субъектiлерiне жасалуы мүмкiн. Қайырмалдықты алуға ешкiмнiң рұқсаты немесе келiсiмi талап етiлмейдi. Азаматқа мүлiк қайырмалдыққа берілуге тиiс, ал заңды тұлғаларға қайырмалдық етушi осы мүлiктi белгiлi бiр мақсатқа пайдалануды ескертiп беруi мұмкiн. Мұндай талап болмаған жағдайда азаматқа мүлiктi қайырмалдыққа беру жай сыйға тарту болып есептеледi, ал басқа жағдайларда қайырмалдыққа берiлген мүлiктi сый алушы мүлiктi мақсатына сай пайдаланады.

Мұрагерлік бойынша тұрғын үйді алу мүра негізінде жүреді, бұл қайтыс болған азамат (мұра қалдырушы) мүлкiнiң басқа адамға (адамдарға) - мұрагерге (мұрагерлерге) ауысуы (ҚР АК 1038-б.).

Жекешелендіру бір жағынан тұрғын үйдің азамат-меншік иесі пәтердің иесі ретінде өзін сезінеді, оған осы мүлікті пайдалану және билік ету бойынша кең мүмкіншіліктер береді, ал екінші жағынан пәтерді, тұрғын үйді ұстаумен, тиісті жағдайда ұстаумен, оған жөндеу жұмыстарын жүргізумен байланысты шығындарды жүктейді, ал тұрғын үй үйымдарын аталған міндеттерден босатып, тек бақылау мен басқару қызметін сақтап қалады.

1) жекешелендірудің ерікті сипаты;

2) қайтарымсыздығы;

3) берудің бір жақты сипаты.

Тұрғын үйді жекешелендірудің субъектілері ретінде бір тарабынан жалға алушы және онымен бірген тұратын отбасы мүшелері, екінші жағынан азаматтың меншігіне тұрғын үйді беруге уәкілетті жергілікті өзін-өзі басқару органдары мен ұйымдары болып табылады.

Тұрғын үйге меншік құқығының тоқтатылуы.

Меншiк құқығы меншiк иесi өз тұрғын үйін басқа адамдарға берген, меншiк иесi меншiк құқығынан бас тартқан, тұрғын үйін қираған немесе жойылған, меншік иесінің қайтыс болған жағдайда және заң құжаттарында көзделген өзге де реттерде мүлiкке меншiк құқығынан айрылған жағдайда тоқтатылады.

Тұрғын үйді меншiк иесiнің құқығын мәжбүрлеп тоқтату Заңмен көзделген мына жағдайларда жол беріледі:

- меншiк иесiнiң мiндеттемелерi бойынша тұрғын үйге өндiрiлiп алынған ақы айналымға түскен;

- реквизицияланған - дүлей апаттар, авариялар, жұқпалы аурулар, iндеттер және төтенше сипаттағы өзге де жағдайлар болған ретте тұрғын үй қоғам мүддесi үшiн мемлекеттiк органдар шешiмi бойынша заң құжаттарында белгiленген тәртiп пен жағдайларда меншiк иесiнен оған тұрғын үйдің құны төлене отырып алып қойылуы мүмкiн;

3) тәркiлеген;

4) жер учаскесiн алып қоюға байланысты қозғалмайтын мүлiктi иелiктен айырған.

Мемлекет мұқтаждықтары үшін реквизиция және үй орналасқан жер телімін алып қоюмен байланысты тұрғын үйге меншік құқығын мәжбүрлеп тоқтатқан жағдайда меншік иесінің тандауы бойынша оған мыналар ұсынылуы мүмкін:

1) жер участогының құнын және ала айлай қалған табыс ескере отырып тұрғын үй құнынан тұратын меншік құқығы тоқтағанға дейін меншік иесіне төленетін ақшалай өтем;

2) меншікке жаңа тұрғын үйді (пәтерді немесе үйді) алу;

3) дүлей апаттар, авариялар, жұқпалы аурулар, iндеттер және төтенше сипаттағы өзге де жағдайлар тоқтаған кезде, меншік иесіне келген шығынды толық өтей отырып, реквизицияланған тұрғын үйді қайтару.

Меншік иесінің борыштары бойынша жер телімімен бірге тұрғын үйге өндiрiлiп алуды артумен және тәркілеумен байланысты тұрғын үйге меншік құқығы тоқтаған кезде меншік иесі және онымен бірге тұратын отбасы мүшелері басқа тұрғын үйді берусіз шығарылуға жатады.

Ортақ бірлескен меншіктегі тұрғын үйді алып қою барлық меншік иелерінің келісімімен ғана жүреді. Егер мәміле кәмелетке толмаған балалардың мүдделеріне қатысты болса, онда қамқоршылық және қорғаншылық органының келісімі қажет.
4 Жеке тұрғын үй қорынан тұрғын үйді жалға алу
Азамат – тұрғын үйдің меншік иесі аталған үй жайды өзі тұруы және отбасы мүшелерінің тұруы үшін пайдалануы мүмкін. Тұрғын үйдің меншік иесі ретінде азаматтардың өз тұрғын үйлеріне пайдалану ғана емес, сонымен қатар өздеріне тиесілі тұрғын үйді иелену және билік ету құқықтарына ие, яғни, олар тұрғын үйді сатуға, ауыстыруға, мұраға қалдыруға құқылы. Тұрғын жайдың меншік иесі тұрғын үйден басқаларды шығаруға, сондай-ақ оны жалға беруге құқылы. Тұрғын үйді кімге жалға беруді тандауды меншік иесі жүргізеді. Ал тұрғын үйде тұру жағдайлары (мерзімі, жал ақысының көлемі, жөндеу байынша міндеттер және т.б.) заңмен, сондай-ақ жалға беруші мен жалға алушының арасында жасалған шартпен анықталады. Жалға жеке тұрған тұрғын жай не тұруға жарамды, құрылыс, санитарлық, өртке қарсы және өзге де міндетті нормаларға жауап беретін жеке бөлме (бөлмелер) болуы мүмкін. Тұрғын үйді жалға алу шарттының тараптары ретінде жалға беруші және жалға алушы болып табылады. Жалға беруші ретінде тұрғын үйдің меншік иесі болып табылатын азаматтық құқықтың кез келген субъектісі болуы мүмкін. Ал жалға алушы ретінде тек азаматтар болуы мүмкін. Тұрғын үйді азаматтардың тұру үшін міндетті талабымен жалға беру шарты бойынша заңды тұлғаларға тұрғын үй берілуі мүмкін.

Тараптардың құықтары мен міндеттері. Жалға алушы жалға алынған тұрғын үйге өз отбасы мүшелерін, жалға алушыларды және уақытша тұрғындарды кіргізуі мүмкін, егер жалға алу шартымен өзгеше көзделмесе. Жалға алушы жалға алынған тұрғын үйге алты айға дейінгі мерзімге кіруі, сондай-ақ жаңа мерзімге шарт жасауға құқылы.

Жалға берушінің маңызды міндеттерінің бірі жалға алушыға дұрыс күйде тұрғын үйді ұсыну. Жалға беруші пәтерге қажеттті күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізуге, бұзылған жабдықтарды қалпына келтіруге, оның үстіне авария кезінде дереу жөндеуге мінжетті. Жалға беруші жалға алушыдан келесі міндеттерді орындауды талап етуі құқылы: ұсынылған тұрғын жайды және жабдықтарды өз мақсатында пайдалануға, оны тиісті күйде сақтауға, пәтер қаысын және коммуналдық төлемдерді уақтылы төлеуге, тұрғын үйді тазалықта және тәртіпте ұстауға, ішкі тәртіп ережелерін, санитарлық және өртке қарсы ережелерді сақтауға, тұрғын үйде қандайда бір қайта бөлуді жүргізбеуге, пәтерде ақаулықтарды анықтаған жағдайда, ақаулықтарды жою бойынша дереу шараларды қолдануға, жалға алушының кінәсінен болған пәтерге және үйге, олардың жабдықтарына келтірілген зияндарды жалға берушіге толықтай өтеуге, тұрғын үйден басқа жерге кеткенде жалға берушіге акт бойынша дұрыс күйінде тапсыруға міндетті.

Үй-жай меншік иелерінің әрқайсысы өзіне бөлек (жеке-дара) меншік құқығы бойынша тиесілі үй-жайды өз қалауы бойынша иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқылы.

Кондоминиумде ортақ меншік ретінде бірден көп үй иесіне қызмет көрсететін үйдің бөлек (өзіндік) меншікке жатпайтын бөліктері (кіреберіс, баспалдақтар, лифтілер, төбелер, шатырлар, подвалдар, пәтерден тыс не үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықгар, жер учаскесі, оның ішінде көріктендіру элементтері және ортақтасып пайдаланылатын басқа да мүліктер) үй-жайлар болып табылады. Тұрғын үй іргесіндегі жер учаскесі де үй-жай меншік иелеріне жерді ортақтасып пайдалану құқығы бойынша тиесілі болуы мүмкін.

Кондоминиум объектісі жылжымайтын мүлікке және онымен жасалатын мәмілеге құқықты тіркеу туралы заңдарға сәйкес біртұтас кешен ретінде тіркелуге тиіс. Кондоминиум объектісін үй-жайлардың иелері немесе олар уәкілдік берген адамдар тіркетуге тиіс. Осылай тіркелгенге дейін кондоминиумға не кондоминиум объектісін басқаратын органға қатысушылардың ортақ меншікке байланысты мәмілелері заң күшіне ие болмайды. Көп пәтерлі тұрғын үйді не мемлекеттік тұрғын үй қоры жатақханаларындағы бөлмелік үлгідегі тұрғын үй-жайларды жекешелендіру кезінде кондоминиум объектісін бастапқы тіркеу ісін жекешелендіруді жузеге асыратын мемлекеттік орган жүргізуге тиіс. Бөлек (өзіндік) меншіктегі үй-жайға билік ету құқығы бойынша мәмілелерді тіркеу кезінде, сондай-ақ үй-жайдың шегі және бүкіл кондоминиум өзгерген жағдайда кондоминиум объектісін тіркеу құжаттарына тиісті толықтырулар және (немесе) өзгерістер енгізіледі.

Бірнеше меншік иелеріне тиесілі бөлек үй-жайға меншік иелерінім ортақ міндеттемелеріндегі ынтымақтастық жауапкершілігімен ортақ мүліктегі бір үлес сәйкес келеді. Мұндай меншік иелерінің арасындағы өзара қатынастар олардың арасындағы келісімімен реттеледі. Ауызша немесе жазбаша келісім болмаған жағдайда әрбір меншік иесінің ортақ мүлікте көрсетілген үлеске меншігіне байланысты бөлінбейтін құқықтары мен міндеттері тең болады. Үй-жайлардың барлык меншік иелері кондоминиумға қатысушылар ортақ мүлікті басқаруда тең құқыққа ие болады. Үй-жай иесінің ортақ мүлікті, сондай-ақ жер учаскесін басқа меншік иелерімен қатар пайдалануға құқығы бар. Аталған құқықты шектеу үй-жайлар иелерінің келісімімен немесе кондоминиум объектісін басқару органының шешімімен белгіленуі мүмкін.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать форму управления недвижимым имуществом.

«Тұрғын үй қатанастары туралы» ҚР Заңынның 42-бабына сәйкес кондоминиум объектісін басқару нысаны оған қатысушылардың келісімімен белгіленеді. Ондай нысандар:

1) егер барлық меншік иелерінің саны төрт адамнан аспаса, олардың тікелей бірлесіп басқаруы;

2) үй-жай (пәтерлер) иелерінің кооперативі;

3) кондоминиум объектісін үшінші (сырт) жеке (тұрғын үйді басқарушы) немесе заңды (тұрғын үй-пайдалану және коммуналдық қызмет көрсету орны) тұлғалардың басқаруы;

4) Қазақстан Республикәсының заңдарына қайшы келмейтін өзге де нысандар болуы мүмкін.

Меншік иелерінің арасында кондоминиум объектісін басқару нысаны туралы келісімге қол жетпеген ретте меншік иелерінің кез келгені, ал кондоминиум (объектісі) турғын үй-жайларды жекешелендіру нәтижесінде құрылған үйлерде жекешелендіруді жүзеге асырушы мемлекетгік орган да меншік иелерінің алдына үй-жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативін құру туралы мәселе қоюға құқылы. Үй-жайлар (пәтерлер) иелері көпшшігінің шешімі бойынша кондоминиум объектісін басқау нысанының өзгертілуі мүмкін.

Көп пәтерлі тұрғын үйді немесе қатар орналасқан үйлер тобын басқару үшін үй-жайлар иелерінің кооперативтері, ал қоса салынған тұрғын емес үй-жайлары жоқ үйлер үшін - пәтерлер иелерінің кооперативтері құрылуы мүмкін. Үй-жайлар (пәтерлер) иелерінің кооперативі оның белгіленген тәртіпке сәйкес мемлекеттік тіркеуден өткен кезінен бастап құрылған болып есептеледі және заңды тұлға құқықғына ие болады. Үй-жайлар иелерінің кооперативін тіркеу үшін тіркеуші органға: өтініш, кондоминиум объектісіндегі үй-жайлар иелерінің құрылтай жиналысының хатаамасы, үй-жайлар (пәтерлер) иелері кооперативінің Жарғысы, кондоминиумды тіркеу туралы мемлекеттік акт табыс етіледі.

Жергілікті атқарушы органдар үй-жайлар иелерінің кооперативтерін құруға жан-жақты көмек пен жәрдем керсетуге тиіс.

Тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінен ерекшелігі тұрғын үй кооперативтері кәсіпорыннан, бірлестіктерден, ұйымдардан және жергілікті атқарушы органдардан жаңа немесе күрделі жөндеу жүргізілген тұрғын үйлерді алу үшін және кейін оны пайдалану үшін құрылады.

Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері үйлерінен тұрғын жайды алу құқығы – бұл азаматтың айрықша тұрғы үй құқығы болып табылады.

Тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінде мүше болу Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері үйлерінен тұрғын жайды алу құқығына қатысты әр түрлі аспектіде болады. Бір жағынан, азаматтың тұрғын үй-құрылыс кооперативтері үйлерінен ұй жайды алуға ниет білдіруі ТҮҚК алдын ала мүше болуын білдіреді, яғни, кооперативтке кіруге өтінішті беру, оның жарғысына сәйкес мүшелік құқықтық қатынастардың туындауына әкеп соғатын заңды факт (негіз ретінде болады.

Екінші жағынан ТҮҚК мүше болу аталған кооперативтің үйінен тұрғын үйді алудың шарты ретінде болады: аталған тұрғын жайлар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсартуды қажет ететін азаматтардың пайдалануына беріледі, егер олар белгіленген тәртіпте кооперативтке мүше болса. Жаңадан салынған немесе босатылған ТҮҚК үйлерінің пәтерлеріне кооператив мүшелері жергілікті атқарушы орган берген ордердің негізінде кіреді. ТҮҚК мүше болу ТҮҚК үйлеріндегі тұрғын үйді тұрақты пайдаланудың негізі болып табылады.

Тұрғын үй-құрылыс және тұрғын үй кооперативтері жергілікті өзін-өзі басқару органдарының, кәсіпорындар, мекемелер, ұйымдардың және бірлестіктердің жанынан құрылады. Бірнеше шағын кәсіпорын, ұйымның жұмысшылары мен қызметкерлері, сондай-ақ зейнеткерлері бір кооперативке бірігуі мүмкін.

Тұрғын үй-құрылыс және тұрғын үй кооперативтері кооператив мүшелерінің жалпы құрылтай жиналысында қабылданған Жарғы негізінде жұмыс істейді. Жиналысқа кооператив мүшелігіне кіретін адамдардың немесе олар сенім білдірген адамдардың кемінде үштен екісі қатысуға тиіс.

Жарғы жалпы қурылтай жиналысына қатысушылардың үштен екі көпшілік даусымен қабылдануы мүмкін.

Кооператив Жарғысында кіру жарналары мен өзге де жарналардың мөлшері, тұрғын үй-жайларды жалға берудің немесе оны тұрғын үй емес мақсатта пайдаланудың тәртібі, тұрғын үй-жайларға уақытша тұрғындарды тұрғызу шарттары, жиналған пайды бөлген ретте тұрғын үй-жайларды пайдалану тәртібі, кооператив мүшесінің құқықтары мен міндеттерін басқа адамдарға берудің тәртібі мен шарттары, үйдегі тұрғын үй-жайларды пайдаланудың өзге де шарттары көзделуге тиіс.

Тұрғын үй және тұрғын-үй-құрылыс кооперативтері заңды тұлғаларды тіркеу үшін белгіленген тәртіппен тіркелуге тиіс. Тіркелген кезінен бастап кооператив заңды тұлға құқығын алады. Меншік құқығымен кооперативке тиесілі жылжымайтын мүлік, соның ішінде тұрғын үй жылжымайтын мүлікті тіркеу үшін белгіленген тәртіппен тіркелуге тиіс. Бұл орайда кооперативтің әрбір мүшесіне пайдалануға берілетін әрбір пәтер (турғын үй-жай) және тұрғын үйдегі адам тұрмайтын үй-жай тіркеледі.

Копперативтік тұрғын үй (үйлер) құрылысы мемлекеттік несие көмегімен копперативтің өзінің қаржысынан жүзеге асырылады.

ТҮҚК (ТҮК) ерекшеліктерінің бірі олар өздеріне тиесілі тұрғын үйді пайдалану бойынша қызметтерін өзін-өзі ақтау, яғни, кооперативтің қаржысы негізінде жүзеге асырады. Сондықтан мемлекеттік комиссиямен үйді пайдалануға алған кезден бастап үйді ұстау және пайдалану бойынша шығындарды (оның ішінде коммуналдық қызмет үшін) кооператив мүшелері төлейді.

Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелерінің саны кәмелетке толған үш азаматтан кем болмауы керек. Меншікті тұрғын үйінің болуы, егер аталған кооперативтің Жарғысында өзгеше көзделмесе, тұрғын үй немесе турғын үй-құрылыс кооперативіне кіруге кедергі болмайды. Кооператив мүшесі пайдалануға құқылы үй-жайлардың (пәтерлердің) санына, сондай-ақ олардың мөлшеріне шек қойылмайды.

Тұрғын үй кооперативтерін мен тұрғын үй құрылыс кооперативтерінде тұрғын үй жайды алудың шарты ретінде азаматтың пай жарнасының төлеуі болып табылады. Тұрғын үй кооперативтерін мен тұрғын үй құрылыс кооперативтеріне пай жарнасы кооператив мүшесі алатын тұрғын үйдің құрылыстық немесе сатып алудың жалпы құнына тең келетін мүліктік жарна болып саналады.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелерінің арасында турғын үй-жайларды бөлу енгізілген немесе енгізілетін пай жарналарының сомасына сәйкес кооператив мүшелерінің жалпы жиналысының-шешімімен жүргізіледі. Пай жарналарының мөлшері кооператив мүшесіне берілетін үй-жайдың (пәтердің) пайдалы алаңының жалпы үй алаңына қатынасымен анықталатын үлесіне сәйкес белгіленеді. Кооперативтің жалпы құрылтай жиналысының шешімімен пай жарналарын төлеу (пай қорларын құру) мерзімдері белгіленеді. Бастапқы жарна пай жарнасының кемінде үштен бірін құрауға тиіс.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелері, сондай-ақ оның отбасы мүшелері Қазақстан Республикасының заңнамасымен және кооператив Жарғысымен көзделген құқықтары мен міндеттерге ие.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелері пайға құқықтары бар және оған сәйкес тұрғын үй жайды иелену, пайдалану билік ету (заңмен көзделген шекте), сондай-ақ пай жарнасы есебінен төлеген соммаға құқықтары бар. Пайға құқық бірнеше амаға тиесілі болуы мүмкін және олардың құрамы копператив мүшелерінің келісімімен анықталады. Тұрғын үйде тұратын, бірақ пайға құқықтары жоқ адамдардың тиісті тұрғын жайды немесе оның бір бөлігін пайдалану құқығы болады.

Пай жарнасын толығымен төлемейінше кооператив мүшесі оның пайдалануына ұсынылған тұрғын үйдің меншік иесі болып табылмайды. Салынған немесе сатып алынған тұрғын үйдің және кооператив мүшелері оған берген ақша қаражаттарының меншік иесі заңды тұлға ретінде кооператив болып табылады.

Пай жарнасын толығымен төлемейінше кооператив мүшесіне тұрғын үйге иелену және пайдалану, сондай-ақ белгілі бір шекте оған билік ету құқығы да болады. Тұрғын үй жайлары кооператив мүшелеріне жеке өзінің тұруы және оның отбасының тұруы үшін пайдалануға беріледі.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшелігіне құқықты пайы бар адам жоғалтқан жағдайда, ол және оның отбасы мүшелері тұрғын үй-жайды пайдалану құқығын жоғалтады, пайы бар адам қайтыс болған жағдайда оның отбасы мүшелері ТҮҚК мүшелігіне кірген жағдайда тұрғын үйді пайдалану құқығын сақтап қалады.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесінің жағдайын жақсарту оған және оның отбасы мүшелеріне көп бөлмелі пәтерді ұсыну, отбасы мүшесінің біреуіне (не бірнешеуіне) кооперативтің үйінен бос пәтерді ұсыну жолымен жүреді. Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесі бірге тұратын отбасы мүшелерінің және жергілікті атқарушы органның келісімімен мемлекеттік немесе қоғамдық тұрғын үй қоры үйінен, сондай-ақ басқа елді мекенде тұратын (тұрғын үйді айырбастаушы адамды кооператив мүшелігіне қабылдаған жағдайда) кооперативтің басқа мүшесінен немесе тұрғын үйді жалға алушыдан айырбастауды жүргізуге құқығы бар.

Тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесі пай жарнасының барлық соммасын енгізген күннен бастап тұрғын жайға меншік құқығына ие болады. Кооперативтік пәтер азаматтың меншігіне жекешелендіру тәртібімен емес, өзге де негіздер бойынша өтеді. Пәтер үшін пайды толығымен төлеген тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі мүшесіне пайды толығымен төлегендігін растайтын төраға және бас бухгалтер қол қойған анықтама беріледі. Осындай анықтама негізінде пәтерген меншік құқықғы туралы куәлік беріледі.

Кооперативке мүшеліктің тоқтатылуы тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативіне мүшелік:

1) кооперативтен ерікті түрде шыққан;

2) табиғи зілзала, өрт, авариялық күйге ұшырау немесе басқа да төтенше жағдайлар салдарынан үй-жай (пәтер) одан әрі пайдалануға жарамсыз болған;

3) кооператив мүшесі қайтыс болған;

4) кооперативтен шығарылған жағдайларда тоқтатылады.

Тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативінің мүшесі:

1) үй-жайды, сондай-ақ кооперативтің басқа да мүлкін үнемі бұзған немесе бүлдірген;

2) егер жатақхана ережелерін үнемі бұзуы басқалардың онымен бір пәтерде (тұрғын үйде) тұруына немесе үйдің адам тұрмайтын бөлмесін пайдалануына мүмкіндік бермеген, ал ескерту және қоғамдық ықпал ету шаралары нәтижесіз болған жағдайларда;

3) кооператив Жарғысында көзделген басқа да жағдайларда кооперативтен сот тәртібімен шығарылуы мүмкін.

Үй-жайды, сондай-ақ кооперативтің басқа да мүлкін үнемі бұзған немесе бүлдірген жағдайда, егер жатақхана ережелерін үнемі бұзуы басқалардың онымен бір пәтерде (тұрғын үйде) тұруына немесе үйдің адам тұрмайтын бөлмесін пайдалануына мүмкіндік бермеген, ал ескерту және қоғамдық ықпал ету шаралары нәтижесіз болған жағдайларда тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативінен шығарылған кезде кооперативтің бұрынғы мүшесі кооперативтік пәтерден басқа үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.

Көрсетілген негіздер бойынша кооперативтен шығаруды қоспағанда, кооперативтің бұрынғы мүшесінің отбасы мүшелері және үй-жайды пайдаланушы басқа адамдар, сондай-ақ жатақхана ережелерін бұзуға, тұрғын үйді (үй-жайды) не кооперативтің басқа да мүлкін бұзуға (бүлдіруге) кінәлі адамдар басқа үй-жай берілместен шығарылуы керек.

Кооперативтен шығарылған отбасының қалған мүшелері олардың біреуі кооператив мүшесіне айналған жағдайда үй-жайда тұру (пайдалану) құқығын сақтап қалады. Бұл орайда жиналған пайдың бір бөлігіне құқығы болатын отбасы мүшелері кооперативке кіруде басым құқықты пайдаланады. Егер мүліктерді қиратуға (бүлдіруге) немесе жатақхана ережелерін бұзуға кооператив мүшесінің отбасы мүшелері ғана кінәлі болса, тек кінәлі адамдар ғана басқа тұрғын үй-жай берілместен шығарылуға тиіс.

«Тұрғы үй қатынастары туралы» ҚР Заңының 68-бабына сәйкес халықтың әлеуметтік жағынан қорғалатын топтарына:

1) Ұлы Отан соғысының мүгедектері мен қатысушылары, сондай-ақ оларға теңестірілген адамдар;

2) I және II топтағы мүгедектер (өздері жасаған қылмыс салдарынан мүгедек болған адамдарды қоспағанда);

3) мүгедек балалары бар немесе оларды тәрбиелеуші отбасылары;

4) заңдарда белгіленген тәртіппен бекітілетін аурулар тізімінде аталған кейбір созылмалы аурулардың ауыр түрлерімен ауыратын адамдар;

5) жасына қарай зейнет демалысына шыққан зейнеткерлер;

6) кәмелетке толғанға дейін ата-аналарынан айырылған жиырма жасқа жетпеген жетім балалар жатады. Мұндай адамдардың жары әскери қызметке шақырылған кезде мерзімді әскери қызметтен өту мерзіміне ұзартылады;

7) репатрианттар;

8) экологиялық зілзалалар, табиғи және техногенді сипаттағы төтенше жағдайлар салдарынан тұрғын үйінен айырылған адамдар;

9) көп балалы отбасылар;

10) мемлекеттік немесе қоғамдық міндеттерін, әскери қызметін орындау кезінде, адам өмірін құтқарған кезінде, құқық тәртібін қорғау кезінде қаза тапқан адамдардың отбасылары;

11) толық емес отбасылар жатады.

Азаматтар егер Қазақстан Республикасының аумағында меншік құқығымен өздерінің түрғын үйі болмаса, осы елді мекенде мемлекеттік тұрғын үй қорынан, сондай-ақ меншіктің мемлекеттік емес нысанына негізделген заңды тұлғаларға тиесілі үйлерде, соның ішінде тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативтерінің үйлерінде өздерінің тұрақты пайдаланатын үйлері болмаса, отбасы тұрып жатқан тұрғын үй нормативтік санитариялық және техникалық талаптарға сай келмесе, оқшауланбаған, шектес тұрғын үй-жайларда екі және одан да көп отбасы тұрып жатса, отбасы құрамында кейбір созылмалы аурулардың ауыр түрлерімен ауыратын науқастар болып (заңдарда белгіленген тәртіппен бекітілген аурулардың тізімі бойынша), бір үй-жайда (пәтерде) олармен бірге тұру мүмкін болмаса, тұрғын үйге мұқтаж деп танылады.

Ерлі-зайыптылардың әрқайсысында некеге тұрғанға дейін осындай тұрғын үйі болған жағдайларды қоспағанда, азамат (зайыбымен және кәмелетке толмаған балаларымен бірге) осы елді мекенде мемлекеттік тұрғын үй қорынан бір тұрғын үй алуға құқылы.

Мемлекеттік түрғын үй қорынан тұрғын үй беруге болатын азаматтарды есепке алу тұрғылықты жері бойынша ауданның (облыстық. маңызы бар қаланың), республикалық маңызы бар қаланың, астананың жергілікті атқарушы органдарында жүзеге асырылады. Есепке алу үшін қажетті құжаттардың тізбесі мен нысанын Қазақстан Республикасының Үкіметі бекітеді.

Азаматтардың өздерін және өздерінің отбасы мүшелерін мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй беруге мұқтаждар есебіне қою туралы арыздары тұрғылықты жері бойынша тиісті жергілікті атқарушы органда бір ай ішінде қаралады. Арыз берушілерге қабылданған шешім туралы аталған мерзім аяқталғанға дейін жазбаша түрде хабарланады.

Егер азаматтың соңғы бес жылдың ішінде өз тұрғын үй жағдайларын қасақана нашарлатуы салдарынан мынадай жолдармен мұқтажға айналғаны:

1) тұрғын үй-жайын ауыстырғаны;

2) оның Қазақстан Республикасының белгілі бір елді мекенінде орналасуына қарамастан, өзіне меншік құқығымен тиесілі, тұру үшін жарамды тұрғын үйді, жергілікті атқарушы орган тұрғын үйді осы Заңның 98-1-бабына сәйкес сатып алғаннан басқа жағдайларда, иелігінен шығаруы;

3) тұрғын үйдің өз кінәсінен бұзылуы немесе бүлінуі;

4) тұрған кезінде оның мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуіне мұқтаж болмаған кезде тұрғын үйінен кетуі;

5) жұбайынан, кәмелетке толмаған және еңбекке жарамсыз балаларынан, сондай-ақ еңбекке жарамсыз ата-аналарынан басқа адамдарды тұрғызғаны анықталса, мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру үшін есепке қоюдан бас тартылуы мүмкін. Мүдделі адамдарға есептен шығару туралы шешім қабылданғаннан кейін он күн мерзім ішінде есептен шығарудың негіздері көрсетіліп жазбаша түрде хабарланады.

Есепте тұрған азамат тұрақты тұруға басқа жаққа қоныс аударған не ол қайтыс болған жағдайда, егер бұл орайда мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй берілуге мұқтаж деп тану үшін негіздер жойылмаса, отбасының онымен бірге есепке тұрған өзге мүшелерінің кезегі сақталады.

Мұқтаж адамдарға берілетін мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй алуға өтініш берген және барлық құжаттарды жинаған кезден бастап тізімдерде тұрғын үйді берудің кезектілігі бекітіледі. Жергілікті атқарушы органдар тұрғын үйге мұқтаж, әлеуметтік жағынан қорғалатын табысы аз азаматтарға және мемлекеттік қызметшілер мен басқа бюджеттік ұйымдар, әскери қызметшілерге мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді берудің бөлек есепке алу тізімін жүргізеді. Тізімге енгізілген барлық мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді алуға барлық азаматтардың құықтары бар. Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй алу есебінде тұрған адамдардың тізімі, сондай-ақ мемлекеттік тұргын үй қорынан соңғы жиырма төрт ай ішінде тұрғын үй алған адамдардың тізімі осы тізімдерде тұрған адамдардың талап етуі бойынша танысу үшін беріледі. Мұндай тізімдердің нысанына отбасының құрамы, есепке қойылған уақыты, мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй алуға арналған негіздер және оның көлемі, тұрғын үй берілген уақыт туралы мәліметтер міндетті түрде енгізілуге тиіс.

Жалға алушы мемлекеттік тұрғын үй қорындағы өзі тұратын тұрғын үйге жұбайын, балаларын, ата-анасын, басқа адамдарды өз отбасының кәмелетке толған мүшелерінің жазбаша келісімін алып кіргізуге құқылы. Кәмелетке толмаған балаларын ата-аналарымен бірге тұрғызуға отбасының басқа мүшелерінің келісімі талап етілмейді.

Мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын үйге отбасының мүшелері ретінде кіргізілген адамдар, егер кіргізілген осы азаматтар-дың, жалдаушының және онымен бірге түратын кәмелетке толған отбасы мүшелерінің арасында өзгеше бір жазбаша келісім болмаса, бұл тұрғын үй-жайды онда тұратын қалған адамдармен бірдей пайдалануға құқық алады.

Жалға алушының отбасы мүшелері мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын жайды жалдау шартынан туындайтын міндеттер мен құқықтарды жалға алушымен бірге жүзеге асырады. Отбасының кәмелетке толмаған мүшелері белгіленген шарттан туындайтын міндеттемелер бойынша жалға алушымен бірге бірігіп жауап береді. Жалға алушы тұрғын жайды немесе оның бір бөлігін жалға беруге құқығы бар.

Жалға алушы немесе оның отбасының мүшелері уақытша болмаған кезде оларға мемлекеггік тұрғын үй қорынан алынған тұрғын үй алты ай бойы сақталады. Мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын жайда тұратын жалға алушылардың отбасы мүшелерінің біреуі уақытша болмаған жағдайда отбасының қалған мүшелері тұрғын үйдің барлығын пайдалануға құқығы бар. Тұрғын жайды жалдау шарты бойынша олар барлық құқықтарды жүзеге асырады және міндеттер бойынша жауап береді.

Егер мемлекеттік тұрғын үй қорындағы тұрғын жайда уақытша болмайтын жалға алушының отбасы мүшелері тұрмайтын болса онда жалға алушы сақталатын тұрғын жайға шарт бойынша сақталу мерзіміне басқа тұлғаларды уақытша кіргізуі мүмкін. Егер жалға алушы үш ай мерзім ішінде оған азаматтарды кіршгізбесе, онда жалға алушының келісімімен жалға беруші жалдау шарты бойынша басқа азаматтарды кіргізуге құқығы бар.

Тұрғын жайды жалдау шарты бойынша жалға алушының ең маңызды міндеттерінің бірі болып тұрғын жайды пайдаланғаны және коммуналдық қызметтер үшін ақы төлеуі тиіс. Жалға алушы тұрғын жай үшін ақыны уақытында төлеуге міндетті.

Коммуналдық тұрғын үй қорындағы үйлердің ақысының мөлшерін жергілікті атқарушы органдар бекітеді, мемлекеттік кәсіпорын қорындағы тұрғын үй қорындағы үйлердің ақысын – мемлекеттік кәсіпорынның әкімшілігі бекітеді.

Әлеуметтік қорғалатын тұрғын үйге мұқтаж азаматтар берілетін мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын жай тұрғын үйдің меншігінің келісмімен жекешелендірілуі мүмкін немесе жергілікті атқарушы органның келісімімен басқа тұрғын үйге айырбасталуы мүмкін.

Әлеуметтік қорғалатын тұрғын үйге мұқтаж азаматтар және мемлекеттік немесе әскери қызметке, бюджеттік ұйымдарға, мемлекеттік сайланбалы қызметке түскен азаматтардың пайдалануына берілген тұрғын үйлер олардың тілегі бойынша және оның кәмелетке толған отбасының мүшелерінің тілегімен қызметтік үйге теңестірілген болуы мүмкін. Қызметтік үйге теңестірілген тұрғын жайларда тұратын аталған тұлғалар меншік иесінің келісімімен, егер олар мемлекеттік қызметте және бюджеттік ұйымдарда (мемлекеттік сайланбалы қызметке келген уақытты қоса алғанда)он жылдан астам уақыт жұмыс істесе жекешелендіруге жатады. Жекешелендіру құқығы пайда болуға дейін мемлекеттік қызметте немесе бюджеттік ұйымдарда еңбек қызметі тоқтатылған жағдайда, басқа тұрғын үй берілместен бірге тұратын азаматтармен бірге абрлығы тұрғын үйден шығарылады.

Сол елді мекенде қызмет атқарған кезеңде қызметтік тұрғын үйге теңестірілген түрғын үй берілген әскери қызметшілер он жыл әскери қызмет стажынан кейін, ал еңбек сіңірген жылдары, науқастануы немесе штатгың қысқаруы бойынша қызметтен босаған кезде қызмет мерзіміне қарамастан оны (әскери қалашықтарда, шекара заставаларында және езге де жабық объектілерде орналасқан түрғын үй-жайлардан басқасын) жекешелендіруге құқылы.

Аталған негіздер бойынша әскери қызметтен босатылған және күнтізбемен есептегенде жиырма және одан да көп жыл қызмет атқарған әскери қызметшілердің тұрғын жайды тегін жекешелендіруге құқығы бар.

Қызметтік тұрғын үйлерге теңестірілген тұрғын үйлерде тұратын адамдар қызметгік тұрғын үйге теңестірілген тұрғын үй берген мемлекеттік органның келісімімен тұрғын үйді басқасына айырбастауға құқылы.

Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді жалдау шартын бұзу жалға алушының да жалға берушінің де бастамалары бойынша жұзеге асырылады.

Жалға алушы (отбасының кәмелетке толған мүшелерінің келісімімен) кез келген уақытта жалдау шартын бұза алады. Жалдаушы мен отбасы мүшелері тұрақты тұру үшін басқа жаққа кешіп кеткен жағдайда тұрғын үйді жалдау шарты олар кеткен күннен бастап бұзылды деп есептеледі.

Мемлекетгік тұрғын үй қорынан тұрмысқа жайлы басқа тұрғын үй беру арқылы үйден шығару негіздері:

1) егер тұрғын үй орналасқан тұрғын үй (тұрғын жай) жер учаскесінің мемлекеттік қажеттер үшін алынуына (сатып алынуына) байланысты бұзылуға жататын болса;

2) егер түрғын үй (тұрғын жай) онда одан әрі тұруға жарамсыз болғандықтан тұрғын үй емес жай ретінде қайта жабдықтауға жататын болса;

3) егер тұрғын үйге құлау (бұзылу) қаупі төнсе;

4) тұрғын үйді кұрделі жөндеудің нәтижесінде тұру жағдайы айтарлықтай өзгерсе;

5) тұрғын үйді жалдау шарты жарамсыз деп танылса, мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үйді жалдау шартының бұзылуы, ал жалдаушы тұрмысқа жайлы басқа тұрғын үй беріліп шығарылуы мүмкін.

Жалдаушыны, оның отбасы мүшелерін немесе онымен бірге тұратын басқа адамдарды басқа тұрғын үй бермей шығаруға, егер:

1) олар тұрғын үйді үнемі қиратса немесе бүлдірсе;

2) олар тұрған үйді талаптарын бұза отырып пайдаланса;

3) олар жатақхана ережелерін үнемі бұзу арқылы басқалардың өздерімен бір бөлмеде немесе бір тұрғын үйді тұруына мүмкіндік бермейтін болса;

4) олар дәлелді себептерсіз тұрғын үйді пайдаланғаны үшін ақы төлеуден қатарынан алты ай бойы жалтарса;

5) адамдар ата-аналық құқығынан айырылған болса және олардың ата-аналық құқықтарынан айырылуына байланысты балаларымен бірге тұруы -мүмкін емес деп танылса;

6) адам тұрғын үйге ез бетімен басып кіріп алса;

7) тұрғын үйді жалдау шарты жарамсыз деп танылса;

8) олар меншік қүқығымен орналасқан жеріне қарамастан өзге тұрғын үйді сатып алған болса басқа тұрғын үй берілместен шығаруға жол беріледі.

Қызметтік тұрғын үйдің құқықтық режимінің ерекшеліктері тұрғын үй жағдайларын жақсартуға емес, еңбек міндеттерін орындауды қамтамасыз ету үшін жұмыскерлерге ол кәсіпорынмен, мекемелермен, ұйымдармен берілетін тұрғын жайлар. Пәтерлерді қызметтік тұрғын үйлердің қатарына жатқызуды ведомстволық бағыныстылығымен жергілікті атқарушы органдардың шешімімен жүргізіледі. Пәтерлерді қызметтік тұрғын үй қатарынан алып тастау да сол тиісті органдардың шешімімен жүзеге асырылады.

Еңбек міндеттерін орындаумен қызметтік тұрғын үйлерді пайдаланудың үзіліссіз байланысықа қарамастан көптеген жалға алушылар бұндай тұрғын жайларды ұзақ мерзім бойынша тұрады. «Тұрғын үй қатыынастары туралы» ҚР Заңының 111 бабына сәйкес еңбек қатынастарына байланысты тұрғын үй беріліп, ол қатынастарды тоқтатқан қызметкерлер қызметтік үйден шығарылады. Шығу туралы талап заңдарда өзгеше көзделмесе, еңбек қатынастары аяқталғаннан кейін үш жыл ішінде ұсынылуы мүмкін.

Жатахана — кәсіпорын, мекеме әкімшілігінің шешімі бойынша мерзімді еңбек келісімімен жұмыс істейтін кезеңде, сондай-ақ студенттер (курсанттар, аспиранттар) мен оқушылардың оқуы кезеңінде тұруы үшін берілетін арнаулы тұрғын жай. Жатахана мерзімді еңбек шарты бойынша жұмыс істейтін және тағы басқа жұмысшылар, қызметкерлер, студенттер, оқушылар және .б. азаматтардың уақытша, мерзімді тұруы үшін беріледі.

Жатахана деп тұрғын жайлар осы мақсат үшін арнайы салынған және қайта жабдықталған, оның ішінде жоғарыда аталған азаматтардың тұруы үшін және тиісті санитарлық-гигиеналық және тұрмыстық жағдайларға биімделген тұрғын жай танылады. Бұндай үйлерде сабақ қарауға арналған тұрғын жайлармен қоса мәдени-ағарту шараларын жүргізуге, сондай-ақ тұратындарды тұрмыстық қызметпен қамтамасыз ететін тұрғын жайлар мен бөлмелер болуы қажет.

Әкімшілік белгіленген типтік нысанда жатахананы ашуға, жабдықтауға және тиісті жағдайда ұстауға, уақытында құрал-жабдықтарды, тұрғын жайды, бөлмелерді және т.б. жөндеуге міндетті. Жатахана ұзақ мерзімде тұруға емес, ал уақытша жұмыс немесе оқу кезеңінде азаматтардың тұруына арналған, олар тұрғын жаймен қамтамасыз етілгендер деп саналмайды. Мерзімді немесе уақытша жұмысы не оқудан кейін уақыша бұл елді-мекен жерлерінде тұратын адам өзінің тұрақты тұратын жеріне оралады немесе басқа жердегі жұмыса жіберіледі. Осыған орай жатаханаларда тұратын азаматтар, мерзімді және уақытша жұмыста істейтін жұмыскерлерді қоспағанда, сондай-ақ оқуға байланысты жатаханаларда тұратын азаматтар тұрғын үй жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдардың қатарына жатқызылады.

Ғимарат оның басқаруында болатын кәсіпорынның, мекеменің, ұйымдардың әкімшілігінің шешімі бойынша қызметтік тұрғын үйлер беріледі. Жергілікті атқарушы органның қабылданған шешімінің негізінде азаматқа қызметтік тұрғын үйге ордер беріледі. Ордер берілген азаматпен жұмыс істеудің барлық мерзіміне тұрғын жайды жалдауға жазбаша түрде шарт жасалады.

Қызметтік тұрғын үйлер белгіленген санитарлық және техникалық талаптарға сәйкес келетін, азамат жұмыс істейтін ауданда немесе сол жақын маңда болуы тиіс.

Қызметтік тұрғын үйлерде тұратын азаматтардың құқықтық жағдайлары тұрғын жайды шарт бойынша жалдайтын азаматтардың құқықтық мәртебелері бір-бірінен ерекшеленеді. Қызметтік тұрғын үй алған азаматтың өзге отбасы мүшелері өз беттерімен дербес бұл тұрғын жайды пайдалану құқығын иелене алмайды. Қызметтік тұрғын үйлерде тұратын азаматтар бұл тұрғын жайларды басқаларға жалға беруге, ауыстыруға, жалға алушының отбасы мүшелерінің талабы бойынша жалдау шартын өзгертуге құқығы жоқ. Қызметтік тұрғын үйлер бөлісуге жатпайды. Жатаханадан тұрғын алаңын беру кәсіпорынның, мекеменің, ұйымның немесе оқу орынның құзіретіне жатады. Жатахананы алуды қажет ететіндерді есепке алу тәртібі кәсіпорынның, мекеменің, ұйымның және оқу орынмен тікелей бекітіледі. Басқаша айтқанда, жатахананы да алған кезде кезекпен жүзеге асырылады. Сонымен қатар тұрғын жай тұрғын жайға мұқтаж екендігін, жұмыскердің кәсіби біліктілігін, немесе оқитын адамның үлгерімін ескере отырып беріледі. Тұрғын жайларды жақсартуды қажет ететіндер жатахана алуға есепте тұрғандар белгілі бір артықшылықты иеленеді. Бірақ мұқтаж болу немесе оның тіркеуде болуы жатахана алу үшін міндетті талап болып табылмайды. Жатахана беру туралы шешімді әкімшілік кәсіподақ комитетімен бірігіп қабылдайды, ал алаңды иелену құқығын тек әкімшілік ордер берген кезден бастап пайда болады.

Жұмысшыларды, қызметкерлерді, студенттерді, оқушыларды, сондай-ақ басқа да азаматтарға жатахана беруді комендант немесе оның міндетінатқарушы адам белгіленген тәртіпте жүзеге асырады. Жатаханалардағы тұрғын жайлар бір бөлмеде бірнеше адам тұрып жеке кереуетті алса онда ол кереуетті типтегі бөлме болады, немесе бөлмелі типтегілерде тұратын адамға жеке бөлме және барлық немесе жартылай ыңғайлылығы болады. Егер отбасы үш адамнан болса, онда оларға екі бөлмелі пәтер берілуі мүмкін.

Мерзімді еңбек шартымен жұмыс істейтіндер және бұл еңбек шартын тоқтатқандар, сондай-ақ жоғарғы оқу орында оқитындар және одан шығып қалғандар, жұмысына немесе оқуына байланысты берілген мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілген үйлерден басқа тұрғын жай берілмей шбасқа отбасы мүшелерімен бірге шығарылады. Бұл ереже еңбек шарты немесе жергілікті атқарушы органның, кәсіпорын әкімшілігінің шешімінің негізінде мемлекеттік тұрғын үй қорынан жатаханада бөлмелі типтегі тұрғын жайларға тұруға құқық алғандарға таралмайды. Егер тұрып жатқан жатахана қиратуға немесе мемлекеттік немесе қоғамдық қажеттіліктерге жер учаскесімен алу қажет болса немесе тұрғын жайды тұрғын емес жайға айналдыру, онда тұрып жатқан адамдар кәсіпорынмен, мекемемен, ұйымдармен еңбектік қатынаста болғандар басқа жатаханаға немесе басқа тұрғын жай беріліп шғарылады.

Аталған азаматтарды есепке алу тәртібі және оларды тұрғын жайлармен қамтамассыз ету ақарушы билік органдарымен анықталады.

Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңының 115 бабына сәйкес тұрғын үйлер Қазақстан Республикасының заңдарына қайшы келмейтін тұрғын үйлерді жеке меншікке немесе пайдалануға беру туралы шарт негізінде беріледі.

Тұрғын үй істерін уақытылы және дұрыс шешілуін қамтамасыз ету мақсатында соттар бұл істердің сот талқылауына дайындығына және ұсынылған материалдармен шектеліп қана қоймай, тараптардың құқықтары мен міндеттерінің, істің мән-жайларының ақиқаттылығын жан-жақты, толық және объективті анықтау үшін заңмен белгіленген барлық шараларды қолдануға ерекше көңіл бөлу қажет. Соттар тұрғын үй дауларын қарастырған кезде істі сот талқылауына дайындау процесінде және істің бұндай аяқталуына мүмкіндіктерді анықтай отырып, тараптардың бітімгершілікке келуінің барлық жағдайларын ескеруі тиіс.

Тұрғын үй дауларының келесідей түрлері бар:
мемлекеттік және жеке тұрғын үй қорындағы үйлерде жалға алушы мен жалға берушінің арасындаы тұрғын үй даулары, жалға беруші мен олардың отбасы мүшелерінің арасында; тұрғын үй қатынастарымен байланысты азаматтар мен тұрғын үй – құрылыс кооперативінің арасындағы даулар; тұрғын үй – құрылыс кооперативі үйлерінен өз бетімен тұрғын жайларды алған тұлғаларды шығарудан туындайтын даулар, сондай-ақ үйлер мен тұруға арналмаған тұрғын жайларға өз бетімен кіріп алудан, жергілікті өзін-өзі басқару органдарының шешімімен қиратуға жататын өз бетімен салынған үйлерден шығарудан туындайтын даулар және т.б.

Азаматтық құқықтық қатынастардан туындайтын даулар бойынша, егер бұндай даулар заңмен әкімшілік немесе өзге органдардың қарауына жатпаса, егер даудағы тараптардың біреуі азамат болса, онда ол сот юрисдикциясына жатады. Азаматтардың тұрғын үй құқықтарын сот арқылы қорғау құқығы ҚР Конституциясының қағидалық ережелерінің 14 бабына және т.б. негізделе отырып, оған сәйкес әрбір азаматқа (сонымен қатар тұрғын үйді иеленуші азаматқа, жала алушыға, және оның отбасы мүшелеріне) құқықтары мен бостандықтарын сот арқылы қорғауға кепілдік беріледі. Осындай конституциялық ережелерді негізге ала отырып, соттардың қызметі істі дұрыс және уақытында қарау жолымен адам және азаматтардың құқықтары мен бостандықтарын қорғауды қамтамасыз етуге бағытталған. Сотта мемлекеттік органдардың, жергілікті атқарушы органдардың, мекемелердің, кәсіпорынның, бірлестіктердің, қоғамдық ұйымдардың, бірлестіктердің және лауазымды тұлғалардың дара және алқалы шешімдеріне шағым келтірілуі мүмкін, соның нәтижесінде: азаматтың құқықтары мен бостандықтары бұзылған, азаматтың құқықтары мен бостандықтарының жүзеге асырылуына кедергі келтірілген, азаматқа белгілі бір заңсыз міндет жүктелген немесе заңсыз жауапкершілікке тартылуы мүмкін. Сотта сондай-ақ жеке немесе нормативтік – құқықтық сипаттағы, сонымен қатар тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативінің жалпы жиналыстарының кез келген шешімдеріне шағым келтіріледі. Сондай-ақ сот тәртібімен тұрғын үйге азаматтың жеке меншік құқығын қорғаумен байланысты туындайтын даулар қарастырылады. Соттар басқа мемлекеттік органдардың құзіретіне жататын талаптарды қарауға құқығы жоқ: тұрғын үй жағдайларын жақсартуды қажет ететін тұлғаларға тұрғын жайларды беру туралы және т.б. Тұрғын үй жағдайларын жақсартуды қажет ететіндерді есепке алудан бас тартумен, есепке дұрыс алмау, есептен алудан, тұрғын үй алу кезектілігін ауыстырудан, тұрғын үй бермеуден және басқа қатынастармен байланысты тұрғын үй даулары сотпен емес, заңмен белгіленген органдармен әкімшілік тәртіпте шешіледі.

ҚР АК 917 б. сәйкес, азаматтар мен заңды тұлғалардың мүліктік және мүліктік емес игіліктері мен құқықтарына заңсыз іс-әрекеттермен (әрекетсіздіктермен) келтірілген зиянды, оны келтірген тұлға толық көлемде өтеуге тиіс. Жауапкершілік мынадай төрт негіз болғанда туындайды: зиян келтірушінің құқыққа қайшылық әрекет, зиянның болуы, келтірілген әрекет пен зиянның арасындағы себепті байланыс және кінәлілік.

ҚР «әкімшілік құқықбұзушылықтар туралы» кодексте тұрғын үй саласында мынадай әкімшілік құқықбұзушылықтар қарастырылған: бөтен біреудің мүлкіне зиян келтіру, бүлдіру (135 б.), өзбетімен құрылыс салу (237 б.), өз бетімен тұрғын үйлерде қайта жабдықтау және қайта жобалау (238 б.), тыныштықты бұзу (333 б.) және т.б.

Қылмыстық жауапкершілік ҚО ҚК көзделген қылмыстарды жасағанда туындайды. Тұрғын үй жағдайларын жақсартуды қажет ететін адамдарды есепке алу тәртібін бұзудан, тұрғын үйлерді беру және есептен шығарудан, тұрғын үйлерге жіберудің мерзімдерін бұзудан туындайтын лауазымдық қылмыстарды жатқызуға болады. Қылмыстық жауаптылық қызметік өкілеттілігін теріс пайдаланудан (ҚР ҚК 307 б.), билікті немесе қызметтік өкілеттікті асыра пайдалану (ҚР ҚК 308 б.), пара алу (ҚР ҚК 311 б.), пара беру (ҚР ҚК 312 б.), салақтық (ҚР ҚК 316 б.) және т.б.

«ҚР тұрғын үй» пәні бойынша студенттердің өзін - өзі бақылау үшін тест тапсырмалары

A) жеке тұрғын үй қоры және мемлекеттік тұрғын үй қоры;

B) жеке және мемлекеттік муниципалдық тұрғын үй қоры;

C) тек жеке тұрғын үй қоры;

D) тек мемлекеттік тұрғын үй қоры;

E) дұрыс жауабы жоқ.

A) тұрақты тұру үшін арналған және пайдаланылатын бөлек тұрғын үй (жеке тұрғын үй, пәтер, жатаханадағы бөлме);

B) белгілі бір техникалық, санитарлық және тағы басқа міндетті талаптарға сәйкес келетін, тұрақты тұруға арналған және пайдаланылатын бөлек тұрғын үй (жеке тұрғын үй, пәтер, жатаханадағы бөлме);

C) белгілі бір техникалық, санитарлық және тағы басқа міндетті талаптарға сәйкес келмейтін, тұрақты тұруға арналған және пайдаланылатын бөлек тұрғын үй (жеке тұрғын үй, пәтер, жатаханадағы бөлме);

D) азаматтар тұратын жер;

E) дұрыс жауабы жоқ.

A) кіреді;