Жер кадастры

Бұл теориялық жайларды кейін басқа ғалымдар әрі қарай дамытты. Олардың мәні:

1. Топырақта жетіспейтін заттарды тыңайтқыштар түрінде толықтырып, оның сапасын жоғарылату;

2. Өсімдіктердің нашар жетілуі топырақтағы зиянды заттардың мөлшеріне тәуелді;

3. Қажетті заттар көп болса, топырақ сапасы жоғары болады;

4. Топырақтың физикалық қасиеттері оптимальдық жайына жақындаған сайын, оның сапасы жоғары болады және т.б.

Бағалау жұмыстарын жүргізуде далада топырақ құрылымы, қалыңдығы, бедер, өсімдіктер зерттеліп, топырақ түрлері (топтары) анықталып, карталарда және жергілікті жерлерде олардың шекаралары белгіленеді, жиналған мәліметтер лабораторияда өңделеді. Топырақтың әр түрі бойынша қарашірік, азот, су мөлшері, механикалық құрамы, сіңіру қабілеті анықталып, топырақтың сығындысы талданады. Әрине мұндайда, топырақ абсолютті емес, салыстырмалы түрде бағаланады. Сонымен, топырақтарды бағалау кезінде топырақтың табиғи қасиеті және нышандары алынады, олар өз кезегінде дақылдардың шығымдылығы, топырақтарды топқа бөлудің дұрыстығын дәлелдеу үшін пайдаланылады.

Қазіргі уақытта қолданылатын әдістемелік ұсыныстарға сәйкес топырақтарды бонитеттеу деп салыстыруға келетін егіншілік қарқындылығында және агротехника деңгейінде топырақтарды олардың құнарлығы бойынша сапасын салыстырмалы түрде бағалау түсініледі. Көрсеткіштер ретінде дақылдардың шығымдылығы және өнімділікпен тығыз байланыстағы топырақтың ең орнықты қасиеттері бойынша ұсынылады. Топырақтардың табиғи қасиеттері бойынша құрылған шкала көрсеткіштеріне (балл) өнімділік бойынша балдарды ескеріп, түзетулер енгізіледі.

Топырақтарды бонитеттеу жер бағалау жұмыстарының бірінші сатысы ретінде жерді экономикалық бағалау үшін топырақ топтары түрінде бастапқы негіз беру керек. Бонитеттеу барысында анықталған, белгілі жаратылыс нышандарымен сан жүзінде сипатталатын топырақ топтары кейін эконокмикалық көрсеткіштер бойынша бағаланады. Топырақты бонитеттеу мәліметтерінің жерді, оның жаратылыс сипаттамаларын ескере отыра, тиімді пайдалану мәселелерін шешуде маңызы зор.

Жалпы, топырақтарды бонитеттеу жұмыстары екі сатыдан тұрады: 1. бонитеттеу шкаласын құру; 2. бағалау шкаласын бағаланатын жерлерге салу (жеке суарылатын, суарылмайтын егістер, табиғи мал азықтық алқаптар және көпжылдық екпелер). Бағалау объектісі ретінде топырақ түрлері алынады.

Бонитеттеу шкаласын құру үшін топырақ, мелиоративтік және басқа зерттеулердің сапалы мағлұматтары пайдаланылады. Бағаланатын топырақ мәліметтері ретінде:

1. 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері, %;

2. 0-50см қабатындағы жұтылған натрийдің орта салыстырмалы мөлшері, % жұту сыйымдылығынан;

3. 0-50 см қабатындағы жұтылған магнийдің орта салыстырмалы мөлшері, % жұту сыйымдылығынан;

4. 0-50 см қабатындағы тұздардың орта салыстырмалы мөлшері (%) және тұздану түрі;

5. Шағылдық (ұсақ тастақтық)

6. Тастақтық, топырақ түрі орналасқан жердің тастану дәрежесі;

7. Топырақ түрі орналасқан жердің гидроморфтік дәрежесі.

Әр топырақ түрінің бонитет негізі болып 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері (%) бойынша есептеледі, ал барлық басқа қасиеттеріне түзету коэфиценттері енгізіледі.

Бонитет латын тілінен аударғанда «сапалылық» дегенді білдіреді. Топырақтың бонитеті - оның сапасының көрсеткіші. Әдетте бонитеттеуді бір белгілі мақсаттар және талаптар үшін топырақтарды топтастыру мен бағалау деп түсінеді. Көбінесе бонитеттеу негізіне топырақтардың табиғи нышандары және қасиеттері алынады. Ресейде топырақтарды табиғи әдістемесінің және теориясының дамуына профессор В.В.Докучаев көп үлесін қосты. Бұл ғалымның ойлап тапқан табиғи-тарихы жерді бағалау әдісі 1882-1987 Нижегород губерниясында жүргізілген бағалау жұмыстарында іс жүзінде қолданылған. Ол топырақтарды бағалауда ең алдымен топырақты табиғи дене ретінде бағалады. Мұнда адам қатынасы және уақыт жағдайлары ескерілмеді. Сол үшін топырақ құрамын зерттеп, оның физикалық қасиеттерін топырақ астындағы қабаттармен байланысын біліп алып, топырақтардың салыстырмалы құндылығын анықтауды ұсынған. Бұл теориялық жайларды оның шәкірті Н.М.Сибирцев және басқа ғалымдар әрі қарай дамытты. Олардың негізгі мәні: I. Топырақта жетіспейтін заттарды тыңайтқыштар түрінде толықтырып, оның сапасын жоғарылату; 2. Өсімдіктердің нашар жетілуі топырақтағы зиянды заттардың мөлшеріне тәуелді; 3. Қажетті заттар көп болса, топырақ сапасы жоғары; 4. Топырақтың физикалық қасиеттері оптималдық жайына жақындаған сайын, оның сапасы жоғары болады және т.б.

Техникалық тұрғыдан: 1. Топырақтарды табиғи топтастыру; 2. Олардың геологиялық қасиеттерін анықтау /қалындық, қарашірік мөлшері, топырақасты сипаты/; 3. Химиялық құрамын анықтау; 4. Топырақтың физикалық қасиеттерін анықтау әдістері алынған.

Бағалау жұмысын жүргізуде далада топырақты, қалыңдығы, бедер, өсімдіктер зерттеліп, топырақ түрлері /топтары/ анықталып, карталарда және жергілікті жерлерде олардың шекаралары белгіленеді, жиналған мәліметтер лабораторияда өңделеді.

Топырақтың әр тобы бойынша қарашірік, азот, мөлшері, механикалық құрамы, жұту қабілеті анықталып, топырақтың сығындысы талданады. Мұндайда, В.В. Докучаев айтқандай, топырақтар абсолютті емес, салыстырмалы түрде бағаланады. Орта бағалау сызығының дұрыстығын дәлелдеу үшін ол топырақтардың табиғи қасиеттерінің салыстырмалы көрсеткіштерін Нижегород губерниясында ең кең тараған дақылдардың /қара бидай, сүлы/ өнімділігімен байланыстырылды. Топырақтардың жаратылыс қасиеттері бойынша анықталған көрсеткіштерінің және дақылдардың статистикалық-экономикалық жолмен алынған өнімділік көрсеткіштерінің қатынастары өте тығыз болған.

Сонымен, топырақтарды бағалау негізіне В.В. Докучаев олардың табиғи қасиеттерін және нышандарын алған, ол дақылдардың шығымдылығы топырақтарды топтарға бөлудің дұрыстығын дәлелдеу үшін пайдаланған. Кейін бұл әдістің топырақтанудың негізгі жайларын Совет ғалымдары дамытып, Ресей Федерациясында, Қазақстанда қолданатын топырақтарды бонитеттеу әдістемесі негізін салған. ВАСХНИЛ академигі С.С. Соболев топырақтарды бониттеттеу - оларды өзінің объективтік қасиеттерінде құрылған және орта көп жылдық шығымдылығымен тығыз байланыстағы өнімділік бойынша топтастыру керек деп санаған. Таксономиялық бірлік ретінде ол топырақ түрін ұсынып, екі параллельді шкаланы құруды талап еткен: топырақтардың қасиеттері бойынша және шығымдылығы бойынша.

Қазіргі уақытта қолданатын әдістемелік ұсыныстарға сәйкес топырақтарды бонитеттеу деп салыстыруға келетін егіншілік қарқындылығында және агротехника деңгейінде топырақтарды олардың құнарлылығы бойынша сапасын салыстырмалы түрде бағалау түсініледі. Көрсеткіштер ретінде дақылдардың шығымдылығы және өнімділікпен тығыз байланыстағы топырақтың ең орнықты қасиеттерін пайдалану ұсынылады. Топырақтардың табиғи қасиеттері бойынша құрылған шкала көрсеткіштеріне /балл/ өнімділік бойынша баллдарды ескеріп, түземелер енгізіледі.

Топырақтарды бонитеттеу жер бағалау жұмыстарының бірінші сатысы ретінде жерді экономикалық бағалау үшін топырақ топтары /кластары/ түрінде бастапқы негіз беру керек. Бонитеттеу барысында анықталған, белгілі жаратылыс нышандарымен сан жүзінде сипатталатын топырақ топтары кейін экономикалық көрсеткіштер бойынша бағаланады. Топырақтарды бонитеттеу мәліметтерінің жерді, оның жаратылыс сипаттамаларын ескере отыра, тиімді пайдалану мәселелерін шешуде көп маңызы бар.

Одақтық әдістемеде /1976 ж./ қойылған негізгі талаптар: 1. Топырақтардың агроөндірістік топтары бірыңғай принцип бойынша құрылулары керек; 2. Топтар салыстыруға келетін болуы керек.

Топырақтардың агроөндірістік топтары суарылатын, құрғатылатын жерлер үшін жеке бөлінеді. Топырақ түрлерін агроөндірістік топтарға біріктіруде қолданатын көрсеткіштер:

1/ бір топырактық-климаттық провинцияға немесе округке қарауы;

2/ топырақтардың жыныстық жақындығы /топырақ қабатының морфологиялық құрылымы, физикалық қасиеттері, су, ауа, жылу режимдері/;

3/ химиялық, физикалық-химиялық қасиеттері, қоректену заттардың мөлшерлері;

4/ тұздану, сортаңдану, эрозиялау, тастану деңгейі және т.б.

Жалпы түрде топырақгарды бонитеттеу жұмыстары 2 сатыдан тұрады: а/ бонитеттеу шкаласын құру; б/ бағалау шкаласын бағаланатын жерлерге салу /жеке суарылатын, суарылмайтын егістер, табиғи мал азық алқаптар және көпжылдық екпелер/.

Бағалау объектісі ретінде топырақ түрлері алынады. /Временные методические указания по оценке земель Казахской ССР, Алма-Ата, 1979/.

Бонитеттеу шкаласын құру үшін топырақ, мелиоративтік және басқа зерттеулердің сапалы мағлұматтары пайдаланылады.

Бағаланатын топырақ мәліметтері ретінде:

а/ 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері, % ;

б/ 0-50 см қабатындағы жұтылған натрийдің орта салыстырмалы мөлшері, % жұту сыйымдылығынан;

в/ 0-50 см қабатындағы жұтылған магнийдің орта салыстырмалы мөлшері ,% жұту сыйымдылығынан;

г/ 0-50 см қабатындағы тұздардың орта салыстырмалы мөлшері (%) және тұздану түрі;

д/ шағылдық (ұсақ тастақтық);

е/ тастақтық;

ж/ гидроморфтік дәреже.

Әр топырақ түрінің бонитет негізі болып 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері (%) бойынша есептеледі, ал барлық басқа қасиеттеріне түземе коэффициенттері енгізіледі.

Топырақтың 0-50 см қабатындағы қарашіріктің пайыздық мөлшері графикалық тәсілмен есептеледі.

Ол үшін график құрылады: абсцисса бойымен қарашірік пайызы, ал ордината бойынша үлгі алу тереңдігі салынады.

Мысал: тереңдік, см. қарашірік ,%

0-10 3,23

10-20 2,74

10-20 2,15

График қүрғаннан кейін:

5 3,2

25 2,3

45 1,2
Содан кейін қарашіріктің орта салыстырмалы мөлшері есептелінеді:

К_(0-50) = 2,24%

Қазақстан жағдайында топырақтың құнарлылығын төмендететін негізгі қолайсыз қасиеттері сортаңдану және тұздану болып табылады. Сортаңданудың объективтік көрсеткіші ретінде топырақтың жұту кешеніндегі жұтылған натрий және магний мөлшері (% жұту сыйымдылығынан) алынады. Сосын 0-50 см қабатындағы жұтылған натрий, магнийдің орта салыстырмалы мөлшері есептелінеді.

Тұздану көрсеткіші ретінде 0-50 см қабатындағы тұздардың орта мөлшері алынады. Тұздардың топырақ горизонтындағы орта мөлшерін есептеу қарашірік мөлшерін есептеумен бірдей. Тұздардың өсімдіктерге тиетін зияндық әсері олардың құрамына байланысты. Сондықтан тұзданудың орта салыстырмалы түрі анықталады. Ол үшін 0-50 см қабатта хлор және сульфат аниондардың, сондай-ақ соданың, егер бар болса, орта мөлшері есептелінеді. Осы аниондар қатынастары бойынша тұздану түрі анықталады. Тұздану түрін ескере отыра, 0-50 см қабатындағы тұздардың орта мөлшері бойынша тұздану дәрежесі анықталады.

Егер топырақ тастақталған немесе тастанған болса, онда бұл қасиетіне түземе коэффициент енгізіледі:

мұнда: - диаметрі 1 мм артық бөлшектер фракцияларының жиынтығы.

Шалғын, шалғын-батпақ, батпақ топырақтар үшін гидроморфтікке түземе коэффициенттер енгізіледі. Бұл коэфициенттер гидроморфтік топырақтардың 0-10 см қабатындағы қарашірік мөлшерінің аймақтық топырағының сол қабатындағы қарашірік мөлшеріне қатынасы бойынша есептелінеді.

Топырақ түрлерінің жеке қабаттары бойынша есептелінген барлық көрсеткіштер қосылып, топырақ аймағы немесе әкімшілік аудандар шегінде әр топырақ түрі бойынша орта көрсеткіштер шығарылады. Егер әкімшілік аудан шегінде топырақ түрі 20-30 талдаудан кем қамтылмаса, онда топырақ қасиеттерінің орта арифметикалық көрсеткіштері осы аумақтық бірліктер шегінде есептелінеді, ал бақылау саны одан кем болса, есеп топырақ аймақша шегінде жүргізіледі.

Топырақтың 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері 7% тен сан эталон ретінде алынады. Бағаланатын топырақ түрінің 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшерін 7% /эталонға/ бөліп, қарашірік бойынша бастапқы баллын шығарамыз. Бонитеттің ақырғы баллы қарашірік бойынша бастапқы баллы барлық түземе коэффициенттерге көбейтіліп табылады:

Топырақтың әр түрінің бонитет баллдарын анықтап, орта салыстырмалы шкала ретінде жыртылған жердің бонитет баллы шығарылады. Ол үшін ауыл шаруашылық алқаптар шегінде топырақтар контурларының аудаңдарын есептеу мәліметтері болу керек. Осылай табиғи мал азық алқаптар бонитеттеу жұмыстарында жүргізіледі.

Топырақтардың, облыстың шаруашылығының жыртылған жерлерінен бонитет баллдарын анықтағаннан соң, олардың көп жылдық шығымдылықпен байланыс тығыздығын тексеру үшін бонитет баллдарын негізгі ауыл шаруашылық дақылдардың /бидай, арпа, көп жылдық шөптер және т.б./ көп жылдық шығымдылығымен салыстырады. Өнімділік шамалары 8-10 жылдықтан болмау керек. Бұл жағдайда өнімділіктің өсу тенденциясын және бонитет баллдары мен өнімділік арасындағы уакытша тәуелділікті /тренд/ айқындауға болады. Шығымдылық және топырақтардың бонитет баллдары арасындағы байланыс тығыздығының өлшемі ретінде екі немесе одан көп нормалы үлестірілетін кездейсоқ шамалардың сызықтық байланысының көрсеткіші болатын корреляция коэффициентін пайдалану керек. Ол үшін әр вариациялық қатар бойынша /өнімділік және бонитет баллдары/ келесі параметрлерді /статистикаларды/ есептейді:

1. Орта арифметикалық сан;

2. Орта шаршылық немесе стандартты ауытқу;

3. Ассиметрия коэффициенті және оның орта шаршылық ауытқуы;

4. Эксцесс коэффициенті және оның орта шаршылық ауыткуы;

5. К. Пирсон критерийі көмегімен үлестірудің нормалылығын тексереді.

Тура сызықтық байланыс жағдайда корреляция коэффициентін есептеп, бірінші дәрежедегі регрессиялық теңдеуді шығарады, былай айтқанда баллдар бойынша шығымдылық және шығымдылық бойынша баллдар анықталады. Бұл есеп бонитет баллы өзгергеңде қаншалықты шығымдылық, ал шығымдылық өзгергенде қаншалықты бонитет баллдары өзгеретінін білу үшін жүргізіледі. Айқын қисық сызықтық тәуелділігі байқалса, корреляциялық қатынастық және үшінші дәрежеге дейінгі регрессия теңдеуі есептелінеді.

Регрессия /тура сызықтық немесе қисық сызықтық/ теңдеулері бойынша баллдар және өсімдіктердің теориялық шамалары есептелініп, нақтылы сандарымен салыстырылады. Содан кейін арасындағы айырым анықталып, оның шаршы орта шамасын сәйкестік өлшем ретінде пайдаланады. Бұл есептеулер бағдарламалар арқылы жеке компьютерлерде жүргізіледі.

Аудандардың, облыстардың жыртылатын жерлерінің бонитет баллдарының мөлшерлерін анықтағаннан соң, оларды дәңді дақылдардың орта көпжылдық шығымдылықгарымен салыстырады. Ол үшін орта көпжылдық өнімділікті орта салыстырмалы баллға бөліп, «бонитет баллының бағасы» деп аталатын сан анықталады. Бұл сан бонитеттің 1 баллына немесе облыста орта есеппен алғанда қанша өнім шығарылатынын көрсетеді.

Содан кейін әр қожалық үшін бонитет баллының бағасы есептелініп, ауданның немесе облыстың балл бағасымен салыстырып, әр нақтылы қожалықта орта ауданның және облыстың деңгейімен салыстырғанда топырақ құнарлығы пайдаланылуының салыстырмалы тиімділігін анықтайды.

Орта көпжылдық шығымдылықты топырақтар бонитет баллдарымен байланыстыратын регрессия теңдеуі арқылы әр қожалық үшін есептік шығымдылықты анықтауға болады. Есептік шығымдылықгы жоспарлық шама ретінде алуға болады, өйткені ол топырақ құнарлылығын пайдалану деңгейі орта облыстық деңгейдей болса, қожалық қандай өнімділік ала алатын санды көрсетеді. Қажет болса, бонитет баллдарын есептеуді ауыспалы егіске, жеке танапқа дейін жүргізуге болады. Ол үшін көлемдерді өлшейтін контурлық ведомостер керек. Осы мәліметтер және бонитеттеу шкалалары арқылы әр танаптың бонитет баллын жеңіл анықтауға болады. Мұнда топырақ түрінің ауданы салмақ ретінде алынып, орта салыстырмалы балл есептелінеді.
4.2 Ауыл шаруашылық алқаптарды экономикалық бағалау
Экономикалық бағалау деп ауыл шаруашылық өндірістің негізгі құралы ретінде жер саласын экономикалық көрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады. Жер құнарлығы шығарылатын өнім мөлшеріне сай бағаланады. Өнім - жердің қатысуымен өткен заттандырылған еңбек, өндіріс шығынымен байланысты адам еңбегінің нәтижесі.

Бірдей өндірістік шығындарға келетін өнім немесе өнім бірлігіне келетін шығындар мөлшері экономикалық тұрғыдан жер сапасын көрсетеді. Былай айтқанда, жер сапасының айырмашылығы әр түрлі сапалы жерлерге келіп бірдей шығындардың орнын толтырумен, тиімділігімен себептелінеді. Осы жай жерді экономикалық бағалау әдістемесінің негізін қалаушы болып табылады. Бұл жай бойынша, бірдей шығында қай жерде өнім көбірек алынса, сол жердің сапасы жоғары деп саналады. Алынған өнімдердің айырымы сан түрінде жерлер сапасының айырмашылығын көрсетеді.

Жер қүнарлығының айырмашылығын талдауда К. Маркс бірдей шығындардағы нәтижелерді салыстырды. Ол: «...Қосымша пайда, егер ол кездейсоқ жағдайларға байланысты емес, дұрыс құрылса, қашанда да капитал және еңбектің екі бірдей мөлшеріндегі өнім арасындағы айырымы ретінде шығады жөне осы қосымша пайда, егер капитал және еңбектің бірдей мөлшерлері бірдей көлемдердегі жер учаскелерінде әр түрлі нәтижелер берсе, онда ол жер рентасына айналады,» - дейді. /Маркс К., Энгельс Ф./ Шығармалар жинағы, 2 басылым, 25 т., 2 бөлім, 200б./

Жерді бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әр түрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім өлшерлері әр түрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқынды пайдаланса жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болатындықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Өз есептерінде және дифференциалдық рентаны негіздеуде К. Маркс орта, ең кең тараған шығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап, шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді. Сондықтан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сүйену керек.

Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейімен шектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатымен айқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардың құрамында, олардың әр түрлі мақсаттарда пайдалануында байқалады /ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру, мал бағу, шөп шабу/. Әр түрлі ауыл шаруашылық алқаптарды бағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықган жеке бағалауда дақылдармен шектелмей, алқаптар түрлері бойынша да жүргізу қажеттігі туындайды.

Жер құнарлығына топырақ-климаттық жағдаймен қатар экономикалық жағдайлар да әсерін тигізетіндіктен жерлерді экономикалық бағалауды табиғи-экономикалық аймақтар бойынша жүзеге асырады. Жерді экономикалық бағалауда оның орналасуы да ескеріледі. Бұл жай ең алдымен ауыл шаруашылық өндірістің шығын мөлшеріне әсер етеді. Жер учаскесінің орналасуы жер учаскелерінің бірінен кейін бірі өңделу үзділігі үшін өте маңызды және жердің орналасуы мен оның құнарлығы екі сапалық фактор екенін, сонымен қатар олар дифференциалдық рента негізі ретінде қарама-қарсы бағыттарда әсер ететіндігін К.Маркс айтып кеткен. Кеңес кезінде сатып алу бағаларын жоспарлау, дифференциалдау мақсатымен жер учаскелері тек қана экономикалық салыстырмалы тұрғыда бағаланған болатын. Қазіргі кезде, жер ауыл шаруашылық пайдаланудан дифференциалдық пайданы алу үшін ақша салынатын орынға айналғандықтан, бірінші орынға жердің бағасын табу шығып отыр. Бұл жағдайда әсіресе жердің орналасуын ескерудің мәні өте зор. Жердің бағасын көп жағдайда топырақтың жалғыз құнарлығы емес, өнімді нарықтан өткізетін, қамтамасыз ететін, оның орналасу қашықтығы және өндірістік әлеуметтік, шаруа құрылымының дамығандығы, мекендегендігі сияқты негізгі факторлар себептейді.

Республикамызда ауыл шаруашылығы жерлерін бағалау жалпы түрде келесі мақсаттарда жүргізіледі.

1. Нысаналы мақсатты ескере отырып, жер учаскелерін пайдалану тиімділігін анықтау;

2. Жер учаскесін кепілдікке беру арқылы банктік несие алу;

3. Салық салу, жерді жалға алу төлемдерін анықтау;

4. Мемлекеттік мүдделер үшін жер учаскелерін ықтиярсыз алып қою және реквизиция жағдайында төлеу мөлшерлерін және өтеу бағасын сот арқылы анықтау;

5. Шаруашылық серіктестіктердің жарғылық қорына жарна ретінде немесе өндірістік кооперативке пай ретінде учаскесін беруде және басқа жағдайларда оның бағасын білу;

6. Жер учаскесін немесе жерді пайдалану құқығын сату кезінде оның бағасын білу.

Жыртылатын алқаптарды жалпы бағалау өсімдіктану тиімділігі бойынша, жеке бағалау - негізгі ауыл шаруашылық дақылдарды /дәнді дақылдар, жүгері, күріш, мақта, қант қызылшасы, бір жылдық және көп жылдық шөптер/ өсіру тиімділігі бойынша жүргізілді. Табиғи малазықтық алқаптарды бағалау табиғи шабындық және жайылымдар бойынша жеке жүргізілді. Жерді жалпы бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:

1. Жыртылатын алқаптардың өнімділігі - ЖӨ (бірыңғай кадастрлік бағадағы жалпы өнім қүны, тг/га);

2. Шығындар орнының толтырылуы - ШТ (1 теңге шығынға келетін өнім құны);

3. Дифференциалдық жайда - ДЖ (жақсы сапалы және жайлы орналасқан жерлерден алынатын таза пайданың қосымша бөлігі).

Жерді жеке бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:

1/ ауыл шаруашылық дақылдары шығымдылығы - ШД;

2/ белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша шығындар орнының толтырылуы - ШТ;

3/ белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша дифференциалдық пайда - ДП.

Бағалау нысанасы ретінде жыртылатын жерлердің тиімді құнарлығы алынған. Зерттеу нәтижесінде ауыл шаруашылық кәсіпорындары, әкімшілік аудандар, облыстар толық республика бойынша жерлерді бағалау көрсеткіштері анықталған.

Жерді бағалау бойынша жүргізілетін жұмыстар:

1/ дайындық жұмыстар, бастапқы ақпаратты жинау, өңдеу;

2/ топырақтарды бонитеттеу;

3/ жердің жалпы және жеке экономикалық бағалау көрсеткіштерін есептеу;

4/ жердің бағалау мағлұматтарын қарау;

5/ жердің бағалау материалдарын жасап шығару, беру.

Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалауда бағалау объектісі топырақтың өзі емес, бағаланатын топырақ топтарындағы кәзіргі күйдегі өсімдіктер болып табылады. Жайылымдар және шабындықтарды бағалау критерийлері: 1. Өнімділік /мал азықгық бірлікте, қорытылатын протеинде/; 2. Жалпы өнімнің құны /кадастрлік бағада/; 3. Шығындар орнының толтырылуы; 4. Дифференциалдық пайда /1 га/.

Ботаникалық - мал азықтық зерттеуде 1 га шығатын өсімдіктер массасы бойынша мал азықтық бірлік пен қорытылатын протеиннің шығымдылығы анықталады. Жайылымдар бойынша пайдаланатын әр маусымдардың жиынтық шығымдылығы алынады, ал шабындықтар үшін шөп және балауса массалары қосылады. Эталон /100 балл/ ретінде 1 гектарда 10 ц мал азық бірлік және 100 кг қорытылатын протеин құратын шартты шығымдылық алынады.

Мал азықтық алкаптың нақты түрі бойынша оның шығымдылығын эталонмен салыстыру жолымен бағалық балл анықталады:

;

мұнда, Б - бағаланатын мал азық алқап түрінің баллы;

Ш_а - алқап шығымдылығы;

Ш_э - эталон шығымдылығы.

Табиғи мал азық алқаптарын экономикалық бағалау үшін негіз ретінде оларды бонитеттеу мәліметтері және ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жылдық есептері көрсеткіштері алынады.

Экономикалық бағалаудың критерийлері болып, келесі көрсеткіштер табылады:

1/ мал азықтық алқаптарының өнімділігі - жалпы өнімнің құны (тг/га);

2/ шығындар орнына толтырылуы - шығындардың бірлігіне келетін жалпы өнімнің құны;

3/ дифференциалды пайда - сапасы ең жақсы және жақсы жайғасқан жерлерде алынатын таза пайданың қосымша бөлігі.

Мал азықтық алқаптардың өнімділігі мал азықтық бірліктің шығымдылығы арқылы анықталады. Мұнда шығымдылық бағаланатын ауданның мал шаруашылығының негізгі бағытына байланысты мал шаруашылық өніміне /сүт, ет, жүн/ қайта саналады. Мал азықтық алқаптарының шығымдылығын мал шаруашылық өніміне қайта есептеу мал азықтық бірліктегі мал азықтық шығындары нормативтері бойынша жүргізіледі.

Жалпы өнімнің құны 1 га жайылымның есептік шартты мал шаруашылық азығындағы өнімділігін оның кадастрлік бағасына көбейтіп табады.

Шығындар орнының толтырылуы келесі формула бойынша анықталады:

мұнда, ШТ - шығындар орнының толтырылу коэффициенті;

ЖӨ - 1 га мал азықтық алқаптың жалпы өнімінің құны, теңге;

Ш - жалпы өнімді өндіруге жұмсалатын шығындар, теңге.

Мал азықтық алқаптардан 1 га есептелінген таза пайда 1 га жалпы өнімнің құны және оны өндіруге жұмсалған шығындар арасындағы айырым ретінде анықталады:

Т_П = ЖӨ – Ш;

мұнда, Т_П - таза толық пайда, теңге/га.

Дифференциалдық пайданы есептеу үшін ең нашар жерлерде алынатын нормативтік қосымша өнім (ең төмен қоғамдық қажет таза пайда - Т_М) анықталады:

Т_М = К · (Ф_Н + Ф_Ш)

мұнда, К - барлық (негізгі және айналмалы) өңдірістік қорлардың тиімділік коэффициенті (К=0,15);

Ф_Н - мал шаруашылығы негізгі өндірістік қорларының құны, теңге/га;

Ф_Ш - өнімнің сол көлеміне шығындалған мал шаруашылығының айналмалы өндірістік қорлары.

Дифференциалдық пайда толық таза пайда (Т_п) және минималды немесе нормативтік (Т_м) пайда арасындағы айырым есебінде шығарылады:

ДП = Т_П – Т_М

Шабындықтар да осы әдістеме бойынша бағаланады. Мұнда жыртылатын жерлерді және табиғи мал азықтық алқаптарды (шабындықтарды, жайылымдарды) экономикалық бағалау әдістемесінің тек қана негізгі сәттері келтіріліп отыр. Толық әдістеме 1979 ж. Қазақ КСР МҰМ шығарған «Қазақ КСР жерлерін бағалау бойынша уақытша әдістемелік нұсқалар жинағында» жазылған.

Осы әдістеме бойынша Республикамыздың барлық аймақтары жерлерін бағалау, топырақтарын бонитеттеу ұзақ мерзім уақытында жүргізілген. Бұл мағлұматты аймақтар, облыстар бойынша орналастыруда, мамандандыруда, сатып алуда, бағаларды бағалық аймақтауда, мемлекеттік тапсырмалар жоспарлар құруда, ал соңғы кезде кәзіргі бағалау жұмыстарын жүргізуде, жер үшін төлемдердің, салықтың базалық ставкаларын анықтауда пайдаланды. Сондықтан бұл әдістеменің маңыздылығы өте зор.

Жерді бағалаудың мәліметтерін, әсіресе нарықтық қатынастырға көшу барысында, кеңінен пайдаланады. Олар жер нарығын дамыту үшін, ауыл шаруашылық кәсіпорындарын жекешелендіруде, қожалықтарды дамытуда, салық салуда және бағалық саясатты жетілдіруде өте қажет. Сондықтан 1996 ж. Қазақстан Республикасының үкіметі жеке меншікке пайдалануға беретін жерлердің төлем ставкаларын бекіткен. Бұл ставкалар жердің орта нормативтік бағасы ретінде шығарылған. Ол жер нарығының даму негізі болып келеді. Осының нәтижесінде нарықтық баға есептелінеді. Сөйтіп алдағы уақытта сауда-саттықтарды салыстыруға негізделінген дамыған батыс елдерінде кеңінен қолданылып жүрген бағалау әдісін бізде де қолдануға мүмкіндік туындайды. Бұл ставкалар жалға беру және жалға төлем келісім -шарттарды жасауға негіз болып отыр.

Кәзіргі уақытта қолданатын жыртылатын жерлерді және табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік шығымдылық есептеу әдістемесінің негізгі сәттеріне назар аударайық.

Бастапқы ақпаратты жинауды жеңілдендіру үшін бағаланатын аудандар бойынша нормативтік шығымдылық жерлерді экономикалық бағалаудың үшінші түр деңгейінде алынған (республикада орнықты экономикалық жағдайда жүргізілінген). Рентабельдіктің нормативтік деңгейі 30% деп қабылданған (бұл деңгей ауыл шаруашылығында кеңейтілген өндіріс үшін жеткілікті).

Нарықтық баға құру енгізіліп жатқан себепті ауыл шаруашылық азық-түлікке бағалардың нормативтік деңгейін әлемдік (биржалық) бағалар деңгейінде алған жөн. Бұл жағдай осы әдістемеде ескерілген. Жерлерді бағалау аудандары (ЖБА) топырақтар топтары бойынша орта нормативтік шығымдылық егіс көлемдердің қалыптасқан құрылымын, өсірілетін дақылдардың үлестік салмағын ескереді немесе негізгі дақыл бойынша есептелінеді.

Жыртылатын жерлердің нормативтік базалық бағасын есептеу екі саты бойынша жүргізіледі:

1. 
   Бағаланатын топырақ топтарының нормативтік бағасының шкалалары құрылады;
   
2. 
   Алынған бағалау шкалалар негізінде жыртылатын жерлердің нормативтік бағасы есептелінеді.
   

Ш_НОС = Ш_Н1 · Ү_С1 + Ш_Н2 · Ү_С2 + ... + Ш_НП · Ү_СП;

мүнда, Ш_НОС - топырақ тобы бойынша ортасалыстырмалы нормативтік шығымдылық;

Ш_{Н 1, 2,..П} - негізгі ауыл шаруашылық дақылдарының нормативтік шығымдылығы, ц.д.б./га;

Ү_{С 1, 2,..П} - егіс көлемдерінің құрылымындағы негізгі ауыл шаруашылық дақылдары аудандарының үлесті салмақтары.

Көлем бірлігінің нормативтік жалпы өнім құны топырақтардың өнімділігін өнімнің нарықтылық /биржалык/ бағасына көбейтіліп есептелінеді:

ЖӨ_Н = Ш_НОС х Ц;

мұнда, ЖӨ_Н - жалпы өнімнің нормативтік қүны, теңге/га;

Ц - өнім бірлігінің әлемдік бағасы, теңге.

Нормативтік пайда мына формула арқылы анықталады:

мұнда, П_н - нормативтік пайда, теңге;

К - нормалы рентабельдігі, бір үлесінде.

Жердің нормативтік бағасы жерді пайдалану арқылы алынған табысты капитализация ставкасына немесе салада капиталды салу тиімділігіне /бұл әдістемеде 8% тең/ бөліп шығарылады:

мұнда, Ц_жн - жердің нормативтік бағасы, теңге/га;

К - капиталдау ставкасы /0,08/.

Суармалы құба топырақтардың 1 га нормативтік бағасын есептеу мысалы:

ЖӨ_Н = 13242,66 теңге; К=30%; К=0,08;

теңге;

теңге.

Мал азықтық табиғи алқаптардың нормативтік бағасын есептеу әдісі негізінде әр түрлі сападағы жерлердің, құнарлығы /шығымдылығы/ арқылы анықталатын, табыстылығы және тиісті өнім, оның нарықты бағасын алу мақсатында жерлерді пайдалану бойынша өндірістің шығындары. Табиғи мал азықтық алқаптар тікелей тауарлы өнім бермейді, сондықтан олардың өнімі сүтке, етке, жүнге, елтіріге аударылады /мал шаруашылық өнімінің түріне сәйкес кететін мал азықтық шығындарының тиісті нормативтері арқылы/. Есепті жеңілдету мақсатымен табиғи алқаптарды бағалау сол жағдайда мал шаруашылығының негізгі, ең тиімді бет алысы бойынша жүргізіледі. Жайылымдар немесе шабындықтардың 1 га жерлерінен шығатын мал азықтық есебінен күтіп отырған мал шаруашылық өнімі биржалық бағасына көбейтіліп, оның 1 га құнын табады. Өнімді 1 ц.м.б. есептесе, онда 1 ц.м.б. алғандағы мал шаруашылығының жалпы өнімінің құнын шығарады. Мұнда есептерді әдістемелік тұрғыда дұрыс жүргізу керек /мысалы, қой шаруашылығында өнімнің бірнеше түрі болады/. Қаракөл қой шаруашылығында елтірі, жүн, тірі салмақ қосу алады. Сондықтан осы өнім түрлері бойынша мал азықтық шығындарын дұрыс үлестіру керек. Мысалы, 1 ц жүн алу үшін 135,0 ц.м.б., 1 ц тірі салмақ қосу үшің - 10,2 ц.м.б., 1 елтірі алу үшін - 1,09 ц.м.б. мал азығы шығынданады.

Ғылыми негізделінген нормалар бойынша қаракөл қой шаруашылығында өнімнің ілеспелі түрлеріне шығындаланатын мал азықты үлестіру құрылымы келесідей етіп қабылданған:

а/ жүн - 34%

б/ салмақ қосу - 48%

в/ елтірі - 18%.

Сонымен қатар жергілікті аймақтық жағдайларын ескере отырып, нормативтерді таңдағанда өте мұқият болған жөн.

Маңғыстау облысының жайылымының нормативтік бағасын есептеу мысалы:

Қаракөл қойлары пайдаланатын шығымдылығы 3 ц.м.б. жайылымдарының 1 га бағасы:

Республикамыздың әр облысында жерлерді экономикалық бағалау, жер-бағалық аудандастыру жүргізілді. Маңғыстау облысының Түпқараған ауданын бағалық аудандастыру топырақ және геоботаникалық зерттеу материалдары негізінде табиғи-ауыл шаруашылық аудандастырумен байланысты орындалды. Жерлерді экономикалық бағалаудың 3-түрінің бастапқы мәліметтерін математикалық өңдеу нәтижелері негізгі топырақ параметрлері және ауыл шаруашылық алқаптары шығымдылықтары арасындағы жоғары корреляциялық байланысты көрсетті. Сондықтан ауыл шаруашылық алқаптардың нормативтік бағасын анықтау негізіне нақты учаске /контур/ шығымдылығымен айқындалатын өнімділік қабілеті, жыртылатын жерлер үшін егіс көлемдерінің құрылымы ескеріліп немесе жерлерді бағалауда ең төмен бірлік ретінде бағалық контурлар алынған. Содан кейін контурлар ірірек құрылымдарға - кластарға біріктірілген. Әр контур бойынша 1 ц.м.б. орта салыстырмалы шығымдылық есептелініп, 1 га жердің бағасы анықталған. Табиғи мал азық алқаптарды бағалауда бағалау шкаласы құрылған. Сол шкалада нормативтік бағалары 0,5 мың теңге/га диапазонында II класс бөлінген.

Жайылымдардың бағалық шкаласы /мың теңге/га/:

1- 0-0,5

3- 1,1-1,5

... ...

II- >50

Аудан аумағында орналасқан бес контур /3, 8, 10, 11, 12/ үшінші бағалық класына жатады. Осы контурлар бедерінің негізгі элементі - болмашы, бұйрат жазық, көптеген сорларымен және ойпаттарымен айшықталған.

Жайылымдардың құба сортаң жерлерінде бұйырғын, бұйырғын-мәртөк, бұйырғын-тас бұйырғындар, ал құба топырақтарында олар ақжерлік жусандармен тіркесе өседі. Оттылық сиректелген, жобалық жабылуы төмен - 45-50%. Жайылымдардың орта салыстырмалы шығымдылығы 0,9-1,2 ц.м.б./га. Жер бағасы - 1,1-1,4 мың теңге/га.

Жерлерді бағалық аудандастыру мемлекет жүргізетін салық, баға саясатын жүргізу, жерлерді қорғау және тиімді пайдалану бойынша шараларды жасау, жер мониторингі, кадастрі, қорларын басқару бойынша бірыңғай ақпараттық-есептеу жүйесін құру үшін жерлердің сапасын, бағасын білуге қажет дұрыс материалдармен қамтамасыз етуте мүмкіншілік береді. Сонымен қатар бағалық аудандастыру шаруашылық.

Нарықтық құн – объектіге бәсеке жағдайында екі жақтың толық ақпаратпен қамтамасыздана отырып жасайтын келісіміне сай берілетін ықтималды бағасы.

Бағалаудың салыстырмалы сату әдісі – нарықта ұқсас объектілерді сату, сатып алу келісімдерін сараптай жасалатын тәсіл және сараптама нәтижелері бағаланатын объектіге қажетті түзетулер арқылы енгізіледі. Нақты меншіктің сату бағасы ұсыныс және сұраныс арасындағы тепе-теңдікті бейнелейді, егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар өзгермесе, онда сипаттамалары бойынша ұқсас объектілер бірдей бағамен бағаланады. Бірақ, сипаттамалары бойынша абсолютті бірдей жылжымайтын мүлік объектісі болмайтындықтан, негізге алынған объектімен бағаланатын объектінің айырмашылықтарын ескере отырып, түзетулер енгізіледі. Қазіргі кезге дейін Республикамызда жер учаскелерін сату болмағандықтан, нарық талабына сай бұл әдісті қолдану мүмкіншілігі болмаған.

Шығындық әдісін күрделі құрылымды жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау үшін қолданады. Әдістің идеясы – жер учаскесінің бағасына тиісті сипаттамадағы ғимаратты салу шығындарын қосу арқылы жылжымайтын мүлікті бағалау. Бұл әдісті үйлерді, ғимараттарды, өнеркәсіп, сауда объекттері үшін берілетін жер учаскелерін бағалауда толық қолдануға болады. Содай-ақ шығындық әдісті барлық тозған мүлікті қалпына келтіру немесе оның құнын анықтау арқылы қайтару тәсілі десе де болады.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы үшінші әдіс табыстық болып табылады. Мұнда екі негізгі тәсіл пайдаланылады: тікелей капиталдандыру және табысты капиталдандыру. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни, объектінің құны оның алдағы уақытта әкелер табысына байланысты анықталады. Бағалау кезінде ықтимал тәуелділік масштабы (жылжымайтын мүлік нарығындағы) ескеріледі. Одан кейін ол ағымдағы құнына шегеріледі, дисконтталады. Табысты капиталдандыру әдісінде жылжымайтын мүлік объектісінің келтіретін пайдасы бағаланады. Мүлікті сатып алушы оны пайдаланудан пайда табуды жорамалдайды. Бұл әдістің кемшілігі – объектіні бағалау дәлдігінің төмендігі.

Нарықтық экономикалы елдерде ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың келесідей негізгі көрсеткіштері бар:

жердің өнімділігі:

а) жалпы бағалау көрсеткіші ретінде – 1 гектардан алынатын жалпы өнімнің ақшалай құны (ЖҚ, тг/га);

б) жеке бағалауда – натуралды түрде негізгі ауыл шаруашылық дақылдарының түсімділігі (ДТ, ц/га), малдардың өнімділігі (МӨ, ц/га) және оларды ақшалай бағалағандағы 1 гектарға келетін жалпы өнімнің құны.

шығындардың өтелінуі (ШӨ) – натуралдық және ақшалай түрде есептелінетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіші және шығындардың бірлігіне келетін өнім мөлшерімен есептелінеді.

дифференциялдық пайда (ДП) – жақсы жерлерден түсетін салыстырмалы қосымша өнім және табыс мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі. Жерлерді жеке және жалпы бағалаудағы белгілі сападағы жерлердің ауданының бірлігіне келетін нормадан артық қосымша пайданы көрсетеді: ДП = ЖҚ – Ш – Пт

ЖҚ - өнімнің жалпы құны;

Ш – шығын;

Пт – қажетті таза пайда.

Жерді бағалау ауданы шегінде жерді бағалау ақпараттары өңделіп, қорытындыланады және бағалау шкаласы жасалынады. Жерді бағалау ауданы табиғи ауыл шаруашылық аудандастырудың бірлігі болып табылады. Қазіргі кезде қолданылатын ауыл шаруашылық алқаптарды бағалау бойынша ауыл шаруашылық алқаптардың бағалары нормативтік бағалар арқылы есептелінеді.

Жерді бағалау жұмыстарын жүргізгенде әкімшілік ауданның территориясы ең оптимальды жер аумағының бірлігі болып табылады. Ауданның территориясы, ауылшаруашылық алқаптары бойынша топырақ сапасына, өсімдіктеріне және мал шаруашылығының мамандандырылуына байланысты бағалау учаскелеріне, контурларға бөлінеді.

Аудан бойынша бағалық зоналау – территорияны құндылығына егістіктер, жайылымдар және шабындықтар бойынша түбегейлі дифференциялау мүмкіншілігін береді. Жерді бағалық зоналауда аудан бойынша ауа-райы, топырақ және геоботаникалық зерттеулер мен ізденіс жұмыстарының материалдары түбегейлі зерттеліп, бағалау негізі ретінде алынады.

Жердің кадастрлық (бағалау) құнын анықтаудағы ең ыңғайлы және ең төменгі бірлік – топырақ контуры. Әр контур бойынша, жердің тұздылығы мен механикалық құрамына байланысты, мелиорациялық жай-күйіне байланысты орташа салмақтық өнімділік (центнер/гектармен) және егістіктің құны – теңгемен анықталады. Бағалық контурлар жалпы қабылданған тәсіл бойынша, әріқарай бағалық класстарға біріктіріледі.

Ал, мал азықтық алқаптарды бағалауда ең кіші баға анықтау бірлігі – геоботаникалық контурлар. Табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік бағасын анықтау негізінде олардың өнімділігі, топырақ қабатының өндірістік қабілеті алынады. Бір геоботаникалық контурға – бағалау бірлігіне, өнімділігінің мөлшері біркелкі, рельефі, топырағы бірдей ауыл шаруашылықтық өндіріс мамандығында пайдаланылатын бір-бірімен қатар орналасқан территориялар біріктіріледі. Ұқсас геоботаникалық контурлар біріктіріліп класстар құрылады. Табиғи мал азықтық алқаптар тауарлық өнімдерді бермейді. Малға шөп немесе жайылым ретінде жегізіліп, мал шаруашылығының өніміне көшіру арқылы мал азықтық алқаптардың табыстылығы есептелінеді. Нормативтік бағаны есептеу әдістемелік негізіне әр түрлі сапалы (өнімділігімен) ауыл шаруашылық өндіріс өнімін алу үшін шығатын шығынның және өнімнің нарықтық бағасының мөлшері мен жердің кірістілігі жатады.

Жер үшін төленетін төлем ҚР жер кодексімен және ҚР 2001 жылғы 22-маусымдағы «Салықтар және бюджетке төленетін басқа да төлемдер туралы» заңымен (Салық кодексі) реттеледі. Салық кодексінің ерекше бөлімінде 59-62 баптарда осы Кодекспен белгіленген салықтар және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер көзделіп кеткен.

Салықтардың ішіне жер салығы және мүлікке салынатын салықтар енеді. Шаруа қожалықтарына арнайы жер салықтары қолданылады. Төлемдердің ішіне жер учаскесін пайдаланған үшін төленетін төлемдер және айрықша қорғалатын аумақтарды пайдаланған үшін төлемдер енеді.

Меншіктегі, тұрақты жер пайдаланудағы немесе бастапқы ақысыз уақытша жер пайдаланудағы жер учаскелеріне Қазақстан Республикасының салық заңдарына сәйкес жер салығы салынады. Мемлекет уақытша ақылы пайдалануға (жалға) берген жер учаскелері үшін пайдалану төлемақысы алынады.

Қазақстан Республикасының аумағындағы жер учаскесін басқа мемлекеттерге жалға берген кезде жер учаскесін пайдалану төлемақысының мөлшері Қазақстан Республикасы бекіткен халықаралық шарттарда айқындалады.

Жер учаскелерін мемлекеттік меншіктен жеке меншікке беру ақылы негізде, жергілікті атқарушы органның шешімі бойынша ақысы бірден төленіп не төлеу мерзімін ұзартып сату арқылы жүргізіледі, бұған мына жағдайлар қосылмайды:

1. Қазақстан Республикасының азаматтарына - тұрғын үй-жайлардың меншік иелеріне кондоминиум объектілеріндегі мінсіз үлесі ретінде;

2. Қазақстан Республикасының азаматтарына белгіленген нормалар шегінде өзіндік үй (қосадқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылыстары үшін;

3. ҚР Жер кодексінде және заң актілерінде көзделген өзге де жағдайларда, жер учаскесі ақысыз негізде берілетін жағдайлар.

Жер учаскесіне жеке меншік құқығын ақылы түрде беру (сату) немесе уақытша ақылы жер пайдалану құқығын ақылы түрде беру (сату) төлемақысы (жалдау құқығын сату төлемақысы) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффиценттерін қолдану арқылы шығарылатын кадастрлық (бағалау) құны негізінде есептеледі.

Мемлекеттің ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерін жеке меншікке сатқаннан түскен қаражат Ұлттық қорға аударылады және Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген тәртіппен пайдаланылады.

Өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылысы үшін ақысыз берілген жер учаскесінің нысаналы мақсаты өзгерген жағдайда жер учаскесінің меншік иесі жер учаскесіні өзгерген нысаналы мақсаты үшін Қазақстан Республикасының заңында көзделген кадастрлық (бағалау) құнына тең болатын соманы жергілікті бюджеттің кірісіне төленуге міндетті.

Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді. Бұл ретте жер учаскелерін пайдалану төлемақысының ставкалары жер салығы ставкаларының мөлшерінен төмен белгіленбейді. Жалдау құқығын сату төлемақысы нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнына қарай сараланып белгіленеді.

Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық орган мемлекеттің жеке меншікке ақылы негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффиценттерін қолдана отырып белгілейді және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен рәсімдейді.

Елді мекендерде (кенттер мен селолық елді мекендерде), Республикалық маңызы бар Астана, Алматы қалаларының маңындағы аймақта, облыстық орталықтар мен демалыс аймақтарында орналасқан жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары екі есе көбейтіледі.

Түзету коэффиценттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде – аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органның ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның шешімімен бекітіледі. Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін коэффиценттердің шекті (ең жоғары) мөлшері екі еседен аспауға тиіс.

Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілетін қосымша жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан елді мекендердің жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына негізделе отырып айқындалады.

Елді мекендердің шегінен тыс орналасқан, азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілген (берілетін) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелері бойынша, үйлердің (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдалану мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, оларды кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшін берілген (берілетін) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларының он проценті мөлшеріне негізделе отырып айқындалады. Осы мақсаттағы учаскелердің қызмет көрсету саласы орталықтарынан қащықтығына байланысты түзету коэффиценттері қолданылады.

Меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа тұлғаларға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскелері кейінгі жер пайдаланушыларға жалға берген кезде, жер учаскелері үшін төлемақының мөлшері, мерзімдері мен нысаны Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалады (ҚР ЖК 9-бабының 7-тармағы).

Мемлекеттің ауылшаруашылық тауарлы өндірісіне беретін жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау ерекшеліктері:

1. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны ауылшаруашылық алқаптар бойынша (суғарылатын, суғарылмайтын егістік, шабындық, жайылым) және топырақтың негізгі үлгісі мен типіне байланысты анықталады.

2. Егер бағаланатын ауылшаруашылық алқабы топырақ үлгісіне немесе типінің бір түрінің үстінде орналаспай, бірнеше учаскелік контурдың (массивтердің) үстінде болса, онда әрбір жеке массивтің кадастрлық (бағалау) құны есептелінеді. Содан кейін, бұл учаскелердің бағалық құнын бір-біріне көбейту арқылы бағаланып жатқан ауылшаруашылық алқабының жалпы құны шығарылады.

3. Ауылшаруашылық алқабының және топырақтың түріне байланысты жерге базалық ставкалар қолданылады. Бұл Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2 қыркүйек 2003 жылдың №890 «Ауылшаруашылық мақсаты үшін жерді жеке меншікке беру кезінде жер учаскесіне базалық ставкалар төлемі туралы» қаулысына сай.

4. Жер учаскелері үшін төленетін төлемнің базалық ставкаларына түзетушілік коэффиценттер (арттыратын немесе кемітетін) ҚР Жер кодексінің 11 бабына сәйкес қолданылады:

• 
  топырақтың сапалық жай-күйі;
  
• 
  орналасқан орны;
  
• 
  суландырылуы;
  
• 
  шаруашылық орталығынан және қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы.
  

6. Жердің мелиорациялық жай-күйі топырақтың тұздалынуына, сортаңдануына, тастылығына, эрозияға ұшырау дәрежесіне, жер асты суларының тереңдігіне, оның минералдануына байланысты келесідей коэффиценттердің үш тобына бөлінеді:

Жақсы – 1,2;

Қанағаттанарлық - 0,9;

Қанағаттанғысыз – 0,6;

Егер бағаланатын егістік алқабының мелиоративтік жағдайы әр түрлі болса, түзету коэффиценттері орташа салмақтық үлесіне байланысты анықталады.

7. Табиғи жем-шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында пайдаланылатын жер учаскелерінің құнын анықтау үшін учаскенің сапалық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету коэффиценттері қолданылады:

Көп жылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған – 1,2;

Өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткі қабаты жақсартылған – 1,1;

8. Шабындық пен жайылымның мәдени-техникалық жағдайы олардың ластануымен, бұта-шілік басуымен, ағаш өсуімен, тастылығымен, өсімдік белгілерінің жақсы, нашар байқалуымен сипатталады:

жақсы – 1,2;

қанағаттанарлық – 0,9;

қанағаттанғысыз – 0,7.

Егер жайылым немесе шабындықтың мәдени-техникалық жағдайы әр түрлі дәрежеде болса, онда учаскенің орташа салмақтық үлесі есептелінеді.

9. Ауылшаруашылық алқаптарының жер қабатының еңістігі келесі формуламен есептелінеді:

TgY=h/S*g

TgY – градуспен өлшенген жер бетінің еңістігі;

Һ – жер бедерінің биіктік қимасы, метр ;

S – горизонтальдар арасындағы ара-қашықтық, метр;

g – градусқа айналдыру көлемі. Бұның мәні анықтамалық кестеден алынады немесе график құру арқылы есептелінеді.

Жер бетінің еңістігінің түзету коэффиценттері алқаптардың түріне қарай тағайындалған, егістік үшін: 1градусқа дейін - 1; 1-ден 3 градусқа дейін - 0,98; 3,1-ден 5 градусқа дейін - 0,96; 5,1-ден 7 градусқа дейін – 0,93; 7 градустан астам – 0,86;

Шабындық үшін: 3 градусқа дейін – 1; 3,1-ден 6 градусқа дейін – 0,95; 6,1-ден 10 градусқа дейін – 0,9; 10,1-ден 20 градусқа дейін – 0,85; 20 градустан астам – 0,5;

Жайылым үшін: 12 градусқа дейін – 1; 13-тен 20 градусқа дейін – 08; 20 градустан жоғары 0,6.

10. Жайылымның суландырылу дәрежесіне қарай келесі түзету коэффиценттері қолданылады: сумен қамтамасыз етілген – 1,2; суландырылмаған – 0,8 (ҚР ЖК 11бап, 4 тармақ 1 тармақша). Жайылымның суландырылуы жер учаскесінің көрсеткіштеріне және жайылымдардағы суландыру құрылыстарын инвентаризациалау материалдарына байланысты анықталады.

11. Бағаланатын жер учаскелерінің шаруашылық орталығына қатысты орналасуына байланысты келесідей түзету коэффиценттері қолданылады: 5 шақырымға дейін -1,2; 5-тен 10 шақырымға дейін – 1; 10-нан 20 шақырымға дейін – 0,9; 20-дан 30 шақырымға дейін – 0,8; 30-дан астам шақырымға – 0,7; (ҚР ЖК 11 бап, 4 тармақ, 2 тармақша). Шаруашылық орталықтары болып, негізгі халық тұратын ауыл елді мекендерді (бұрынғы орталық немесе бөлімшелер усадьбалары) есептелінеді. Ондай жерлерде, өндіріс инфроқұрылымы шоғырланған, ауылшаруашылық өнімдерін алғашқы өңдеу пункттары және қоймалар орналасқан. Жер учаскесінің шаруашылық орталықтарымен байланысы өндірістік-экономикалық шығындарды есептеу мақсатымен жүргізіледі. (шаруашылық орталығы жер учаскесінен неғұрлым қашық орналасса, соғұрлым көліктік шығындар көп болады, сәйкесінше жақын болса, көліктік шығындар аз болады). Арақашықтық жер пайдалану планындағы натурада бар жолдармен есептелінеді – бағаланатын жер учаскесінен шаруашылық орталығына дейінгі жолдар.

12. Бағаланатын жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, оларды байланыстыратын жолдардың сапасына байланысты, сәйкесінше келесідей коэффиценттер қолданылады:

Қызмет көрсету орталықтары - бұл жақын орналасқан республикалық маңызы бар қалалар, облыстық немесе аудандық орталықтар. Олар шаруашылық орталықтарының тартылу аймағы және өнімді өткізетін орын болып табылады.

6-кесте. Алыстық елді мекендердің көрсеткіштерінің коэффициенттері