Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане очень интересный и актуальный вопрос

Согласно этому Постановлению, оценочная стоимость конкретного земельного участка (права землепользования) зависит от категории земель и их целевого использования.

На земли населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку зданиями и сооружениями, включая земли, предназначенные для их обслуживания, применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов. Они определяются комитетами по управлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства и утверждаются местными исполнительными органами. Общий размер повышения или понижения базовых ставок, согласно вышеуказанному Постановлению, не должно превышать двух раз.

Коэффициенты по отношению к обследуемому объекту применяются по каждому фактору, затем рассчитывается средний поправочный коэффициент, который умножают на базовую ставку и получают стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, по формуле 3.6:

(К1 + К2 + … + Кn)

Ст = Сб х , (3.6)

n
где Ст - стоимость 1 кв. м. земли;

К1, К2, Кn - поправочные коэффициенты;

Сб - базовая ставка.

Однако инструкции по оценке и применению коэффициентов не разработаны. Оценщикам приходится самостоятельно выбирать коэффициенты, полагаясь на свой опыт и интуицию в зависимости от факторов, влияющих на стоимость земельных участков (табл. 3.3.)¹⁰.
Таблица 3.3. - Перечень факторов, применяемых при оценке стоимости земельных участков

№ п/п	Факторы	Коэффициент
1	2	3
1. Экономико-градостроительные
1.1	Жилой фонд:
	- износ до 30%	1,0 ― 2,0
	- износ от 30 до 50%	1,0 ― 1,5
	- износ боле 50%	0,3 ― 0,5
1.2	Детские сады:
	- жилой массив обеспечен детскими дошкольными учреждениями	1,0 ― 2,0
	- дошкольные учреждения находятся за пределами жилого массива	0,3
1.3	Школы	1,0 ― 2,0
1.4	Магазины	1,0 ― 2,0
1.5	Больницы, поликлиники:
	- находятся в данном микрорайоне или жилом массиве	1,5 ― 2,0
	- находятся в соседнем жилом массиве	0,8 ― 1,5
	- поликлиники обслуживают несколько микрорайонов с большой плотностью населения	0,3 ― 0,8
1.6	Учебные заведения	1,0 ― 2,0
1.7	Объекты КБО	1,0 ― 2,0
1.8	Водоснабжение:
	-централизованное снабжение холодной и горячей водой	1,5 ― 2,0
	- обеспеченность только холодной водой	1,0 ― 1,5
	- автономное водоснабжение	0,3
1.9	Канализация:
	- центральная	1,0 ― 2,0
	- местная	1,0
	- отсутствует	0,3
1.10	Теплоснабжение	1,0 ― 2,0
1.11	Газоснабжение:
	- центральное обеспечение	2,0
	- автономное обеспечение	1,0
1.12	Электроснабжение:
	- обеспечен	2,0
	- необеспечен	1,0

Продолжение таблицы 3.3.

Здесь можно подвести некоторые итоги и сделать вывод.

Важнейший вывод заключается в том, что рыночная стоимость земли, как недвижимости всегда рассчитывается по одному из трех методов, или по их комбинации и модификации, что определяет по сути нормативную методику ценообразования на рынке земли, атрибутом которой является нормативная цена (базовая ставка). Роль базовых ставок, при этом, выполняют исходные показатели: цена продажи, затраты на создание объекта, капитализированный доход; в значения этих показателей вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие неценовые рентообразующие факторы индивидуального свойства для каждого объекта.

Несколько слов можно сказать и о налогах на землю. Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан. В Налоговом кодексе установлены базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов. Рассмотрим таблицу 3.4¹¹.

Продолжение таблицы 3.4.

Расчетом налога в городе Алматы занимается организация Алматыжер.

Из государственных учреждений в городе Алматы, производящих оценку земельных участков, можно выделить Алматинский городской комитет по управлению земельными ресурсами.

Оценка производится в соответствии с положениями Закона «Об оценочной деятельности», Земельного Кодекса, Гражданского Кодекса Республики Казахстан, а также Международных Стандартов оценки.

Чаще всего оценка городской земли проводится в целях выкупа земельного участка под гаражами, индивидуальными жилищными строениями, магазинами, остановочными комплексами, СТО, а также для оформления кредита под залог земли и т.п.

Отдел оценки городских земель выполняет подготовку Акта определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка и договора купли-продажи земельного участка.

Копии

2. Удостоверения личности.

3. РНН.

Для подготовки Договора купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы:

1. Договор аренды с правом выкупа либо Постановление Акима.

2. РНН юридического лица.

Стоимость услуг:

Изготовление Акта оценочной стоимости для юридического лица - 3078 тенге. Готовится 5 рабочих дней.

Изготовление Акта оценочной стоимости для физического лица - 1302 тенге. Готовится 5 рабочих дней.

Изготовление договора купли-продажи - 1432 тенге. Готовится 20 рабочих дней.
При предъявлении всех необходимых документов клиент заполняет и подписывает бланк Заявления об изготовлении Акта определения оценочной стоимости либо договора купли-продажи земельного участка. Чаще всего возникает необходимость на изготовления Акта оценки и договора купли-продажи вместе. На изготовление Акта оценки заявок поступает меньше.

Весь перечень документов направляется юристам на рассмотрение, затем специалисту, который ставит поправочные коэффициенты в зависимости от целевого назначения земельного участка, затем оценщик производит расчеты и составляет Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости, а также договора купли-продажи земельного участка.

Расчеты по определению стоимости земельного участка совсем несложны. Для этого необходимо перемножить следующие показатели: общую площадь земельного участка (в случае необходимости площадь выкупной доли), ставку платы за 1 кв. м. земли и поправочный коэффициент.

Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости составляется на 2-х языках: на русском и на казахском и выглядит примерно следующим образом:

Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости

земельного участка №

с заявлением Алгазиевой Сауле Мухановны

на земельный участок Акт на право собственности

№ 565 от 02.02.2004 г.

в связи по месту требования

земельного участка жилой дом

земельного участка мкр. Таугуль-3, дом 895

земельного участка

Общая площадь земельного

участка 0,0712 га

Ставка платы за 1 кв. м. земли 717,00 тенге

Поправочный коэффициент 1,0

Оценочная стоимость земельного

участка 510 504 тенге

Печать

_____________________ "___" _________200_г.

подпись дата

Рассмотрим ситуацию, когда необходимо составить договор купли-продажи земельного участка и Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

В нашем случае договор купли-продажи земельного участка готовится на основании Постановления Акима г. Алматы (см. Приложение № 1) о продаже земельной доли.

В Постановлении обязательно указывается:

- адрес земельного участка: Алмалинский район, ул. Жамбыла, 175;

- его целевое назначение: эксплуатация и обслуживание салона красоты;

- кадастровый номер: 20-311-014-108;

- площадь земельного участка - 0,2256 га;

- доля в общей площади земельного участка - 0,0046 га;

- краткие сведения о покупателе: Золотарева Нина Андреевна, РНН…

Алматинскому городскому комитету по управлению земельными ресурсами в связи с Постановлением необходимо:

- подготовить проект договора купли-продажи земельной доли;

- в установленном порядке выдать акт на право общей долевой собственности на земельный участок.

В Постановлении также указаны обязанности собственника. Он должен:

1) в течение одного месяца с момента подписания договора продавцом произвести оплату кадастровой стоимости земельной доли;

2) зарегистрировать право общей долевой собственности в Центре по недвижимости г. Алматы;

3) обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок эксплуатирующим службам и предприятиям для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей.

Постановление подписывается Акимом г. Алматы В. Храпуновым и секретарем акимата К. Тажиевым, а также заверяется печатью.

Затем производится расчет земельной доли на участке общей долевой собственности. В расчете указывается адрес участка и наименование собственника. Расчет производится следующим образом. Указываются:

Общая площадь участка (кв. м.) 2256 14 39

Площадь дома (кв. м.) 1315

Количество этажей (уровней) 6

Площадь встроенного помещения (кв. м.) 115

Количество занимаемых уровней 1

Доля в натуре 14
Земельная доля 46 кв. м.
В расчете есть Примечание, в котором указывается, что земельная доля подлежит уточнению при регистрации в центре недвижимости. Расчет подписывается исполнителем с указанием даты расчета.

В Акте определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка указываются: инициалы покупателя, документ, удостоверяющий право на земельный участок, целевое использование земельного участка, его адрес, общая площадь земельного участка, доля, поправочный коэффициент, ставка платы за 1 кв. м. земли и кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка.

В нашем случае поправочный коэффициент равен 1,8, который определил специалист в зависимости от целевого назначения участка. Ставка платы за 1 кв. м. земли - 717,00 тенге.

Получаем кадастровую (оценочную) стоимость:

Акт подписывают председатель комитета, заместитель председателя комитета, главный специалист комитета, специалист комитета, заверяют печатью.

Как видно из небольших расчетов по определению оценочной стоимости земельного участка, применяется более упрощенный метод ее определения, т.е. нормативная оценка. Совокупность распространенных методов - Затратный, Сравнительный, Доходный - не применяется.