Общее учение об обязательствах
Глава 2. ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
жүктеу/скачать 3.69 Mb.
|
| Глава 2.
ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА § 1. Понятие и виды жилищных обязательств Понятие жилищного обязательства. Улучшение жилищно-бытовых условий трудящихся — одна из важнейших задач коммунистического строительства в нашей стране. О масштабах ее выполнения можно судить уже хотя бы потому, что, как сообщалось на XXIV съезде партии, за 1966—1970 гг. в стране построены жилые дома общей площадью 518 млн. кв. м, а это позволило улучшить жилищные условия почти 55 млн. человек194. Однако, чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилом фонде удовлетворение потребностей населения в жилой площади, необходим особый порядок нормирования жилищных отношений. Институт имущественного найма к этому не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на основе соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймодателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что, если бы те же правила распространялись на жилищные отношения, распределение жилой площади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользования ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер. Ввиду этого нормы ГК об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, лишь когда это прямо предусмотрено законом. В частности, согласно указанию ч. 2 ст. 295 ГК к договору жилищного найма с учетом его специфики должны применяться рассчитанные на имущественный наем правила ст. ст. 281—285, 288, 291 и 292 ГК. Сам же наем жилого помещения выделен в ГК в особую главу (ст. ст. 295—341), следующую за главой об имущественном найме. Однако основанием жилищных обязательств может быть не только договор найма жилого помещения. Они возникают и из других оснований, не носящих договорного характера, например из членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В то же время помимо норм ГК существуют специальные нормативные акты, рассчитанные как на договор жилищного найма, так и на иные жилищные правоотношения. В характеристике источников правового регулирования жилищных отношений должны учитываться и эти акты. Подавляющее большинство специальных нормативных актов по вопросам жилищного права издано нормотворческими органами союзных республик. Важнейшими среди них являются: Примерный устав ЖСК» утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.195. Типовой договор найма жилого помещения196; Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.197. Акты общесоюзного значения в этой сфере гражданско-правового регулирования имеют гораздо меньшее распространение (таково, например, постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. относительно квартирной платы198). Определенную роль в регулировании жилищных отношений играют акты местных органов (например, решение Ленгорисполкома и Леноблсовпрофа по 26 июня 1961 г. «О порядке приема на учет и предоставления жилой площади в Ленинграде»199. Судебная практика по жилищным делам обобщена в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. и 17 января 1974 г. «О практике применения статьи 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик»200; от 25 марта г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам»201; от 25 февраля 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами»202. Пленум Верховного Суда РСФСР издал постановления: от 20 декабря г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения»203, от 28 января 1970 г. о выполнении судами РСФСР постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.204 и от 10 августа 1971 г. «О практике применения судами статьи 322 ГК РСФСР» 205. По своей юридической природе жилищное правоотношение является обязательственным. В нем участвуют: на одной стороне тот, кто предоставляет жилое помещение в пользование, а на другой — лицо, которому оно предоставляется. Если жилищное правоотношение основано на договоре, стороны рассматриваются соответственно как наймодатель и наниматель. Важнейшая функция наймодателя состоит в предоставлении жилого помещения. Главная функция нанимателя сводится к внесению квартирной платы и использованию помещения по его целевому назначению (ч. 1 ст. 295 ГК). Сложнее обстоит дело с жилищными правоотношениями в ЖСК. Они связаны с управлением обще-кооперативными делами, получением и погашением банковского кредита, отпущенного на жилищно-кооперативное строительство, возмещением расходов по эксплуатации жилого дома. Но если иметь в виду устанавливаемое здесь жилищное обязательство, то оно означает: для ЖСК — обязанность предоставлять жилое помещение в пользование, а для члена ЖСК — обязанность уплаты пая, возмещения в соответствующей доле расходов по эксплуатации жилого дома и использования предоставленного жилого помещения по его целевому назначению. Объединив квартирную плату в договоре жилищного найма и различные выплаты в отношениях с ЖСК под общим наименованием «установленных платежей», можно выразить сущность жилищного обязательства в обобщенном виде. Жилищным называется обязательство, в силу которого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна предоставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить установленные платежи. В прошлом жилищное обязательство, если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязательству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю. Г. Басин, впервые в советской литературе поставивший и широко осветивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанимателем206. До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо. Когда же удовлетворение жилищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, былой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с полным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств207. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обязательство и притом носящее самостоятельный характер, а не образующее один из элементов другого, основного или исходного, правоотношения. Ю. К. Толстой, например, предлагает, вместо главы «Наем жилого помещения», включить в Основы и раздел ГК, посвященный обязательственному праву, главу «Пользование жилыми помещениями», закрепив в ней «все основания пользования жилыми помещениями, в том числе жилищный наем, членство в жилищно-строительной кооперации, семейные отношения с собственником дома или членом кооператива, пожизненное пользование жилым помещением и т. д.»208. Но наименование «пользование жилым помещением» неудачно, поскольку оно не согласуется с обязательственно-правовой природой соответствующих отношений, хотя обсуждается система одного из институтов обязательственного права. Закрепление в том же институте всех, пусть одних только обязательственных, оснований, также неоправданно. Некоторые из этих оснований порождают самостоятельные обязательства, лишь сопряженные с пользованием жилым помещением, но не тождественные ему (например, обязательство по пожизненному содержанию). Что же касается семейных отношений с собственником жилого дома, то они влияют, конечно, на жилищные права граждан и учитываются в нормах жилищного законодательства. Но пока существуют семейные отношения, нет особого жилищного обязательства, которое в тот момент как раз и возникает или может возникнуть, когда семейные отношения прекратились или находятся в стадии прекращения. Самостоятельными жилищными и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право пользования жилым помещением выходит за пределы обязательственного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п.). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обязательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств. Отсюда следует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жилых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК. Жилищные обязательства бывают разных видов, и наряду с общими нормами жилищного законодательства каждый такой вид подчиняется специальным правилам. Для исследования этих правил необходимо вначале подвергнуть классификации сами жилищные обязательства. жүктеу/скачать 3.69 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|