Общее учение об обязательствах
жүктеу/скачать 3.69 Mb.
|
| Права и обязанности сторон. Они определяются законом, соглашением сторон, а при найме помещений в домах местных Советов и ведомств также правилами Типового договора. При этом изменение условий договора, по общему правилу ст. 313 ГК, допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Согласия одной из сторон не требуется, лишь когда по прямому указанию закона она не вправе возражать против изменения договора другой стороной (раздел и объединение жилых помещений, замена нанимателя, ликвидация образовавшихся излишков в виде изолированной комнаты — ст. ст. 313—316 ГК).
Ввиду взаимного характера договора жилищного найма права и обязанности его участников могут быть рассмотрены в рамках обязанностей каждой из сторон. Наймодатель несет следующие обязанности: а) предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как жилого помещения. В противном случае наниматель вправе истребовать помещение по суду и взыскать возмещение понесенных им убытков (ст. ст. 281—282, 295 ГК); б) производить капитальный ремонт жилого помещения (ст. ст. 284, 295 ГК). В домах местных Советов и ведомств к капитальному ремонту относится замена основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печи, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода (п. 4 Типового договора). Нарушение этой обязанности управомочивает нанимателя произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы; в) исправлять в домах местных Советов и ведомств повреждения оборудования в квартире не позднее 3-х дней после уведомления, а в случае аварии — немедленно (п. 4 Типового договора). Со своей стороны наниматель обязан: а) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и договором (ст. ст. 283, 295 ГК). Для государственных, кооперативных и общественных домов оговорена обязанность бережно относиться к помещению и оборудованию в нем (п. 3 Типового договора); б) поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, производя текущий ремонт (ст. ст. 285, 295 ГК) в домах местных Советов и ведомств к текущему ремонту относится побелка потолков, окраска стен, полов и т. д. (п. 13 Правил пользования жилым помещением); в) своевременно вносить квартирную плату (ст. ст. 303—304 ГК), а в государственных и ведомственных домах — также платежи за коммунальные услуги (п. 2 Типового договора). Квартирная плата должна вноситься не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, если в домах личных собственников стороны не предусмотрели иные сроки; г) соблюдать правила социалистического общежития, а в государственных, кооперативных и общественных домах соблюдать также действующие правила пользования жилым помещением (п. 2 Типового договора); д) при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 291, 295 ГК). При выезде из жилого помещения в доме местного Совета или ведомства оно сдается наймодателю по акту с запрещением снимать установленные нанимателем оборудование и приспособления, если это может причинить вред помещению (п. 2 Типового договора). В случае нарушения возложенных на нанимателя обязанностей он также подвергается определенным санкциям. В частности, он обязан возместить вызванные ухудшением нанятого жилого помещения убытки, если не докажет, что это произошло не по его вине и не по вине совместно проживающих с ним членов семьи (ст. ст. 292, 295 ГК). Некоторые нарушения, допущенные нанимателем, влекут утрату права на площадь, как произошло, например, с жилищными правами 3., которая, получив от ведомства площадь в одном из подмосковных районов, использовала ее как дачное помещение, проживая фактически на площади мужа в Москве. Кроме того, при систематическом нарушении договорных обязательств наниматель лишается права на возобновление договора по истечении срока его действия. Особо должен быть рассмотрен вопрос о квартирной плате. Плата за пользование жилым помещением в доме личного собственника определяется соглашением сторон, однако ее размер не может превышать установленных предельных ставок (ч. 1 ст. 304 ГК). Эти ставки определяются путем 20-процентной надбавки к установленному размеру квартирной платы в домах местных Советов236. Следует также признать, что, подобно тому, как это предусмотрено для поднайма (ст. 321 ГК), в случае предоставления в пользование нанимателя предметов домашней обстановки личный собственник вправе взимать с него плату в двукратном размере по сравнению с указанными предельными ставками. Систематический неплатеж квартирной платы нанимателем управомочивает личного собственника расторгнуть договор и потребовать его выселения (ч. 2 ст. 333 ГК). А так как совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность (ч. 2 ст. 301 ГК), то при наличии указанного основания выселению подлежит семья в целом. В домах государственного, кооперативного и общественного фонда квартирная плата определяется в нормативном порядке (постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г.237; постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 14 мая 1928 г.238). Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади, а размер квартирной ставки определяется следующим образом. Для данного города исполком местного Совета устанавливает основную ставку квартирной платы, т. е. средний расценок квадратного метра жилой площади, который может колебаться в пределах от 3 до 4,4 коп. Им же для данного дома определяется расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки вводятся за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а надбавки — за особые удобства (ванна, газ и др.). На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого жилого помещения. Если данное жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной расценку. При наличии дефектов для исчисления квартирной таксы нужно сделать скидки с расценка (75% — для темных помещений, 50% — для полутемных и подвальных, 20% — для полуподвальных и т. д.). После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, т. е. цена за использование течение одного месяца квадратного метра жилой площади. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 0,33 коп. от каждого рубля заработка нанимателя, превышающего 14,5 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи нанимателя. Однако величина ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 13,2 коп. Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой площади определяется размер месячной квартирной платы для семьи. Некоторые категории нанимателей пользуются льготами по квартирной плате. Так, персональные пенсионеры и совместно с ними проживающие члены семьи вносят плату в размере 50% общих ставок. В домах же местных Советов и в ведомственных домах, возведенных начиная с 1924 года и позже, допускается увеличение ставок квартирной платы, но не более чем на 25%. Своевременно не внесенная в домах местных Советов и ведомств квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке с начислением пени в размере 0,1% за каждый день просрочки. Выселение по мотивам систематического неплатежа квартирной платы для домов местных Советов и ведомств не предусмотрено. Но такое нарушение может служить основанием для судебного оспаривания права нанимателя на возобновление договора по истечении срока его действия (ст. 328 ГК). В отличие от найма жилых помещений пользование ими на правах членства в ЖСК связано с участием пайщика в том кооперативном коллективе, который осуществляет эксплуатацию принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости (п. 9 Примерного устава ЖСК). Поэтому, кем бы конкретные виды работ по эксплуатации дома ни выполнялись, они в конечном счете оплачиваются членами ЖСК (п. 17 Примерного устава ЖСК). Пайщик обязан внести пай в размере, который соответствует строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры, исчисленной исходя из размера полезной площади. Первоначальный взнос части пая составляет 40% и иногда 30% от его общей суммы. Недостающая часть обеспечивается банковским кредитом, для погашения которого пайщик вносит периодически соответствующие суммы в сроки, обусловленные кредитным обязательством ЖСК перед банком. Помимо этого, пайщик ежемесячно погашает приходящуюся на него долю эксплуатационных расходов по содержанию кооперативного дома. Он несет также ряд других обязанностей (по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюдению правил внутреннего распорядка), определенных Примерным и конкретным уставом ЖСК, а в соответствии с ними — в решениях общего собрания членов кооператива. жүктеу/скачать 3.69 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|