Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы

Пример: Условия инвестирования: сумма 2000 долл., срок 5 лет, ставка дохода на инвестиции 12%. Безрисковая ставка дохода на капитал 6%. Решение

жүктеу/скачать 2.09 Mb. бет 67/122 Дата 19.09.2022 өлшемі 2.09 Mb. #460937

Пример: Условия инвестирования: сумма 2000 долл., срок 5 лет, ставка дохода на инвестиции 12%. Безрисковая ставка дохода на капитал 6%. Решение: 1. Норма возврата капитала равна 0,1773964 (фактор фонда возмещения б%,5 лет); ; 122 2. Коэффициент капитализации равен 29,74 % , то есть 0,2973964 (0,12 + 0,1773964) Если прогнозируется увеличение стоимости объекта собственности (недвижимости) через 5 лет на 40% его сегодняшней стоимости, тогда ставка капитализации составит 5,7 %,то есть 12% - 0,4 * 0,1574097 (фактор фонда возмещения для 12%, 5 лет) = 0,057. Ставка капитализации, рассчитанная способом рыночной экстракции для идентичных объектов. Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле: где r- коэффициент капитализации i-ro объекта; Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости. При необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов. Определяется общий коэффициент капитализации. 3. Из общего коэффициента капитализации выделяется ставка дисконтирования. Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень «близости» его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близости» объектов-аналогов. Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле: <> 1 где rq— коэффициент капитализации оцениваемого объекта; К, — коэффициент капитализации j-ro объекта-аналога; Vt — весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения k жвзысравнения характеристик объектов. Проводя оценку объекта, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 280 000 долл. Реконструировав отчет по этому объекту, оценщик определил, что чистый операционный доход по нему составил 51 800 долл. Тогда общая ставка капитализации равна 0,185 (18,5%) (51 800 / 280 000). Использование общей ставки капитализации является хорошим инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом. Если же под недвижимость выдан кредит, то эта техника не способна учесть особенности долга, поэтому оценщик вынужден переходить к более сложным методам анализа. Другим важным моментом доходного метода является наличие взаимосвязи доходности компании и ставки капитализации. Ставка капитализации зависит от устойчивости дохода компании (рис.5.3.): Доход компании Ставка капитализации Рыночная стоимость компании 1 . Устойчивый рост прибыли Выбирается низкая Увеличивается 2. Нестабильная прибыль Выбирается высокая Снижается жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу: