Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- 7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЯРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА). МЕТОД СТОИМОСТИ 1СТЫХ АКТИВОВ.
- 7.1 Оценка недвижимости.
Отчет о прибылях и убытках:
2. Определить стоимость одной акции предприятия «Толкун», если: 1. Чистая прибыль составила 450 000 сом; 148 и чистая прибыль, приходящая на одну акцию 4 500 сом; Балансовая стоимость чистых активов компании 6 000 000 сом; Мультипликатор цен / балансовая стоимость равна 3 3. Определите стоимость ОАО «Стройдеталь» сравнительным подходом на основе применения мультипликатора «цена предприятия / выручка». В качестве финансовой базы принята выручка за последние 12 месяцев, которая составила у оцениваемой организации - 5 717 тыс.сом. Показатели компаний - аналогов, которые приняты в •асчет, приведены в таблице:
Предприятие «Лилия» является крупнейшим производителем продукции на мебельном рынке, его доля составляет 20 %. В отличие от аналогов предприятие не имеет цчерних предприятий. Доля оборудования в активах предприятия составляет 60%. Предприятие не имеет льгот по налогообложению. Доля активов-аналогов, представленная контрольными пакетами акций дочерних фирм, колеблется в диапазоне 15-30 %. Предприятие «Лилия» нуждается в срочной реконструкции цеха, затраты на реконструкцию составляют 500 000 сом. На дату оценки выявлен недостаток собственных Новотных средств 1 100000 сом. Предприятию принадлежит отель на берегу озера, шая стоимость которого равна 6 000 000 сом. из финансового состояния позволил выявить: 149
Рассчитайте итоговую величину стоимости собственного капитала предприятия «Лилия». 150 7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЯРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА). МЕТОД СТОИМОСТИ 1СТЫХ АКТИВОВ. Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов: 1, Оценивается недвижимое имущество предприятия. 2. Определяете рыночная стоимость машин и оборудования. 3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы. 4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложении, как долгосрочных, так и краткосрочных. 5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость. 6. Оценивается дебиторская задолженность. ".Оцениваются расходы будущих периодов. 8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость. i Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств. 7.1 Оценка недвижимости. \ Для оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений) возможно использование трех лодов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход. Метод капитализации доходов. При использовании метода II лализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, I I ;едовательность будет следующей: 1 Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД): ПВД = 8хСа, \ где8—площадь, сдаваемая в аренду, м2; 1 Са—арендная ставка за 1 м2. I Как правил, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д. Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, приносимый недвижимостью при 100 % загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. 2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Величина действительного валового дохода (ДВД) определяется по формуле: ДВД = ПВД - Потери. Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы. 3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные расходы). 4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов: ЧОД = ДВД — Операционные расходы Чистый операционный доход - это величина годового дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). 5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следующих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации. I Расходы по эксплуатации объекта делятся на: 1 • Фиксированные; " Операционные (эксплуатационные); " Резервы. Фиксированные расходы - это: Проценты за кредит; I Амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов; I Налог на прибыль; I Вознаграждение управляющим; 1 Операционные расходы - это: I Плата за управление объектом; 1 Зарплата и премии обслуживающего персонала; I Социальное страхование работников; I 152 I 1 Коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.); ' ' Расходы на содержание объекта (охрана, обслуживание лифта, инженерных коммуникаций); ( ' Представительские расходы; 1 Банковские услуги; 1 Транспортные расходы. I haodu на резервы (фонд возмещения): 1 Затраты на покупку (замену) для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды, электрооборудования, сантехники и других принадлежностей. Дто расчета чистого операционного дохода (ЧОД) составляется отчет о доходах и расходах. Для составления отчета используются следующая финансовая информация: 1 Главная бухгалтерская книга; 1 Отчет о прибылях и убытках; 1 Платежные ведомости; • Накладные; 1 Договора; 1 Другие бухгалтерские документы. Отчет составляется на первый после даты оценки прогнозный год. Количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными. Пример. Имеется офис общей площадью 400м2. Арендная плата для аналогичных помещений на местном рынке составляет $10 за 1 м2 общей площади в месяц. Коммунальные услуги частично оплачивает арендатор. Недогрузка и потери при сборе арендной платы составляют 15% от потенциального валового дохода. Коэффициент капитализации (R) для аналогичных помещений на местном рынке, выявленный методом рыночной экстракции равен 14%. Ежемесячный валовый потенциальный доход 400*10=4000 Ежегодный валовый потенциальный доход 4000*12=48000 Недозагрузка и потери -15%*48000=-7200 Прочие поступления 2000 Действительный (эффективный) валовый доход 42800 Текущие эксплуатационные расходы, в том числе: 10000 коммунальные услуги, текущий ремонт, содержание охраны, страхование, зарплата управляющему, расходы на рекламу, услуги бухгалтера и юриста, налоги на 153 недвижимость, зарплата обслуживающего персонала, подоходные налоги и социальные платежи. Фонд замещения, в том числе: -4000 замена сан.техники и эл. оборудования ($10000/срок амортизации 10 1000 лет) Замена кровли, столярных изделий ($40000/срок амортизации 20 2000 лет) Замена покрытия полов ($5000/срок амортизации 5 1000 _лет) Чистый операционный доход до налогообложения дохода и 28800 обслуживание долга (ЧОД) Стоимость офиса будет равна: Пример. Строительство офиса обошлось $200000 ($400/м2.). Для строительства офиса были привлечены заемные средства: Размер кредита $ 160000 Срок погашения 25 лет Процентная ставка 12 % годовых при ежегодных выплатах
Пример. Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет 60%. Ипотечная постоянная — 0,15. Срок погашения кредита - 20 лет. Ставка капитализации -12%. Определить общую ставку капитализации Решение: К общ = (ОД5*0,6)+(1-0,6)*0,12=0,13 жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||