Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Пример.
| Неустранимый износ означает, что затраты на устранение или исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных, как с избытком так, и недостатком качественных характеристик здания.
Пример. Жители дома для собственного удобства установили системы внутренней связи и кондиционирования воздуха, потратив на это 30 тысяч долларов. А при оценке дома эти элементы прибавили дому стоимости лишь на 25 тысяч долларов. Прирост стоимости оказалось меньше на 5 тысяч долларов, чем затраты. Это и есть величина неустранимого функционального износа. Пример. На арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по 1 сравнению с однокомнатными квартирами. I Расчет неустранимого износа Таблица7.18
184
Величину неустранимого функционального износа можно определить также путем капитализации потерь арендной платы, используя валовой рентный мультипликатор. Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу. Пример. Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание. Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановительная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. : (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем \ необходимым требованиям. Установлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространства, образованного излишней высотой здания, больше на 5000 долл. в год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости — 12,5%. Следует учесть, что затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут * существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (экономически нецелесообразно). Расчет полного функционального устаревания дано в табл. 7.19. жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||