Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы

Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания

жүктеу/скачать 2.09 Mb. бет 94/122 Дата 19.09.2022 өлшемі 2.09 Mb. #460937

Бұл бет үшін навигация:

• Рисунок 7.3 Внешние факторы, вызывающие неустранимый износ.

Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания Таблица 7.19 Показатели Результаты расчета, долл. Стоимость существующего конструктивного элемента !1 200 000-1 000 000 il Физическое ухудшение — 10 % от 200 000 «.Стоимость демонтажа '! Стоимость потери в ценности объекта недвижимости .5000/0,125 '•), Полное функциональное устаревание 200 000 -20000 + 0,000 +40000 220000 185 Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по отношению к ней негативными факторами. Причинами внешнего износа является общий упадок района, где находится объект, действие правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, изменения на рынке занятости, отдыха, образования. На величину внешнего износа влияет непосредственная близость к «малопривлекательным» объектам: болото • бензоколонки очистные сооружения • больницы рестораны • школы танцплощадка • предприятия Рисунок 7.3 Внешние факторы, вызывающие неустранимый износ. Внешний износ в большинстве случаев неустраним. Он- рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мультипликатор). Для определения внешнего износа, как правило, используется формула: где АД —потеря дохода; НКзд — норма капитализации здания. Пример. Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 /4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 / 5 = 20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле. Пример. На рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа. I 186 I • жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу: