Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
Пример расчета и последовательности внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного'участка
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Пример.
- Способы корректировки цен на земельный участок Таблица 8.3
- Средняя цена за 0,01га
- Определение ликвидационной стоимости.
- Скорректированный баланс и рыночная стоимость ликвидируемых активов предприятия (тыс. сом) Таблица 8.4
| Пример расчета и последовательности внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного'участка
Таблица 8.1
Скорректированная цена продажи сопоставимого участка стоимостью оцениваемого земельного участка и наиболее реально отражает цену, за которую сопоставимый 235 земельный участок был бы продан на дату оценки, если бы он был точно такой, как оцениваемый участок. Пример. Определить среднюю цену оцениваемого участка размером 4 сотки. Цены на землю повышаются в год на 12%, соответственно в месяц - на 1% Информация по сопоставимым участкам Таблица 8.2
Способы корректировки цен на земельный участок Таблица 8.3
236 Средняя цена за 0,01га : _(598+614+590+620+555) : 5= 595 Средняя цена за 4 сотки: 595*4=2 380 Оценка недвижимости. Следующим шагом расчета ликвидационной стоимости является определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости, которое может быть осуществлено различными способами: • Способ сравнительной единицы. Имеющиеся данные по текущей стоимости единицы измерения оцениваемого объекта увеличиваются на количество единиц оцениваемого объекта. " Поэлементный способ (или способ разбивки на компоненты). Определяется удельная стоимость единицы измерения объекта или целого объекта в зависимости от поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, проведение различного вида работ и т.д. " Сметный способ. Сопоставляются сметы строительства объекта по действующим на момент оценки ценам. • Индексный способ. Балансовая стоимость оцениваемого объекта умножается на соответствующий индекс переоценки основных фондов. В целях получения остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости из его полной восстановительной стоимости вычитается совокупный износ, включающий в себя износ физический, функциональный и внешний (или экономический). После чего определяется общая стоимость объектов недвижимости: суммируется стоимость земельного участка и остаточная восстановительная стоимость объекта недвижимости. Оценка оборудования, машин и механизмов. Оценка оборудования, машин и механизмов может быть проведена тремя способами: 1 по восстановительной стоимости. Первоначальная балансовая стоимость оборудования умножается на индексы переоценки. " по стоимости замещения. Стоимость оборудования определяется исходя из издержек на создание их аналогов в современных условиях, 1 по биржевым ценам. Стоимость оборудования определяется исходя из биржевых сводок. При этом к биржевым ценам необходимо прибавить затраты на транспортировку и установку оборудования. По всем трем методам осуществляется корректировка на величину совокупного износа. Оценка нематериальных и прочих активов. Нематериальные активы (ноу-хау, лицензии, патенты, торговая марка, высококвалифицированный персонал и т.п.) на действующих предприятиях могут оцениваться тремя способами: " затратный - по цене приобретения с учетом индекса переоценки; " доходный - рассчитывается и дисконтируется чистый доход при условии его активного функционирования; • рыночный - путем сравнительного анализа продаж с внесением необходимых поправок. Но если речь идет о принудительной ликвидации, нематериальные активы должны быть исключены из ликвидационной массы. Патенты и лицензии, выданные на имя предприятия-должника, не имеют никакой рыночной стоимости. Объекты незавершенного строительства оцениваются по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы. Если в незавершенном строительстве числятся жилые дома, то согласно Закону Кыргызской Республики «О несостоятельности (банкротстве)», их не включают в ликвидационную массу и передаю! органам местного самоуправления. Оценка производственных запасов осуществляется по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются. Непросроченная дебиторская задолженность оценивается путем дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов, безнадежная дебиторская задолженность списывается. Оценка инвестиций производится по рыночной стоимости на дату оценки, оценка валютных средств - по курсу валют на дату оценки Определение ликвидационной стоимости. После определения текущей стоимости активов ликвидируемого предприятия осуществляется соответствующая корректировка статей нового баланса. Поправки, вносимые в величину ликвидационной стоимости. Оценочная стоимость объектов недвижимости, оборудования, нематериальных активов уменьшается на величину прямых затрат, сборов, скидок, комиссионных затрат и т.п. и дисконтируется на дату оценки. Оценочная стоимость запасов, готовой продукции снижается на сумму затрат на хранение, величину комиссионных затрат. Доходы от инвестиций дисконтируются для тех периодов, по которым могут быть получены доходы от инвестиций согласно существующим договорам. 238 Учитывая недостаток или излишек собственных оборотных средств для формирования материальных активов, реальная цена продажи предприятия может оказаться меньше или больше сальдо чистых активов. После корректировки статей актива баланса производят корректировку статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей, т.к. в ходе анализа и проведенных переговоров с кредиторами возможно изменение условий возврата долгов предприятия. В отчете отражаются непокрытые убытки прошлых лет и отчетного периода. Примерная форма корректировки балансовых показателей предприятия представлена в табл.8.4. Скорректированный баланс и рыночная стоимость ликвидируемых активов предприятия (тыс. сом) Таблица 8.4
В составе дебиторской задолженности в процессе анализа было выявлено безнадежных долгов покупателей и заказчиков на сумму 512 тыс. сом. В итоге дебиторская задолженность составляет 1 797 тыс. сом (2 309 — 512). В составе запасов сырья, материальных и других аналогичных ценностей оценщиком дана рыночная оценка запасов семян пшеницы, так как, по мнению оценщика, на дату оценки она была занижена: рыночная стоимость запасов — 845 тыс. сом. по сравнению с балансовой стоимостью — 738 тыс. сом. Прочие запасы сырья, материальных и других аналогичных ценностей, а также готовой продукции оценены по балансовой стоимости. Балансовая стоимость оборудования составляет 886 тыс. сом., а транспортных средств — 1107 тыс. сом. Рыночная стоимость указанных активов, рассчитанная на 239 основе рыночного подхода, составила, соответственно, 1 302 тыс. сом и 1 491 тыс. сом. Для оценки рыночной стоимости машин и оборудования оценщик выделил транспортные средства, как более ликвидные по сравнению с оборудованием. (Ниже это найдет отражение в графике реализации активов.) Незавершенное строительство оценено в 259 тыс. сом по сравнению с балансовой стоимостью 485 тыс. сом. При этом оценщиком учтено техническое состояние конструкций, износ под влиянием природно-климатических факторов. Балансовая стоимость объектов недвижимости составляет 2 127 тыс. сом. Стоимость транспортных средств, машин и оборудования составляет 1 993 тыс. сом. В составе объектов недвижимости имеются объекты непроизводственного назначения (жилой дом, котельная), которые подлежат безвозмездной передаче органам местного самоуправления. Балансовая стоимость таких объектов составила 228 тыс. сом. В результате балансовая стоимость недвижимости, подлежащей реализации, составила 1899 тыс. сом (2 127 - 228). В процессе инвентаризации, технической экспертизы недвижимости, изучения рыночных условий реализации такого рода имущества оценщик пришел к выводу, что балансовая стоимость основных средств выше их рыночной стоимости. Применив метод полной восстановительной стоимости с учетом всех видов износа, оценщик определил рыночную стоимость объектов недвижимости — 1 476 тыс. сом. В итоге рыночная стоимость имущества предприятия составляет 7 666 тыс. сом. Переход к ликвидационной стоимости предприятия требует учета таких затрат как: затраты на реализацию имущества; демонтаж оборудования; транспортных расходов; расходов по содержанию запасов и охране объектов; управленческих расходов; стоимость посреднических риэлтерских, оценочных и юридических услуг; по страхованию; налоги сборы; возможные скидки в процессе реализации; 240 затраты на проведение аукционов; выходные пособия работникам. Выходные пособия работникам предприятия рассчитываются исходя из фактических затрат и не дисконтируются. Управленческие расходы дисконтируются, исходя из фактических затрат и максимального периода ликвидации предприятия также в соответствии с графиком. Учитывая, также длительный маркетинговый срок (до 18 месяцев), величина затрат, связанных с ликвидацией, может составить до 10% величины ликвидационной стоимости. Затраты, связанные с охраной, налогообложением, страхованием, дисконтируются с учетом сроков графика продажи активов предприятия. При этом коэффициент дисконтирования рассчитывается исходя из стоимости аннуитета по повышенной ставке. По данным, приведенным в монографии «Руководство по оценке бизнеса» английских авторов Фишмена Джея, Пратта Шеннона, Гриффита Клиффорда. Уилсона Кейта (научные редакторы - профессор, д. э. н. В. М. Рутгайзер, к. э. н. Л. И. Лопатников), ставки дисконтирования при определении ликвидационной стоимости активов предприятий в развитых странах находятся в пределах-35-60%. Учитываются при этом следующие риски: • риск, что будущий денежный поток окажется меньше ожидаемого в результате меньшей валовой выручки, более высоких ликвидационных затрат, худших, чем ожидается, промежуточных операций или влияния других неблагоприятных факторов; « риски случайных обязательств, т. е. потенциальных обязательств, которые невозможно рациональным образом предвидеть и оценить. Например, непредвиденные судебные преследования. Наиболее правильно и точно рассчитать предстоящие ликвидационные расходы можно, составив смету. В некоторых случаях можно ориентироваться на накопленный рыночный опыт реализации такого рода имущества в аналогичных условиях (табл.8.5. ). жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||