Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
Рисунок 7.1 Учет физических характеристик
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Определение величины поправки на наличие сауны (цены в долл.) Таблица 7.1
- Определение процентной поправки методом анализа парных продаж Таблица
- Определение абсолютной денежной поправки методом анализа парных продаж Таблица
- Определение относительной денежной поправки методом анализа парных продаж
| Рисунок 7.1 Учет физических характеристик для внесения поправок
Но существуют физические характеристики, влияющие на стоимость практически всех типов недвижимости. К ним относятся: состояние объекта (требуется ли ремонт и какой); наличие инженерных сетей — электричество, водопровод, канализация, и т. д. Существуют следующие основные методы расчета поправок. Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики. Поскольку между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в ценах продажи может быть приписана этому различию. Определение величины поправки на наличие сауны (цены в долл.) Таблица 7.1
Пример. Оценивается двухэтажное кирпичное здание под офис, расположенное в микрорайоне «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог -двухэтажное кирпичное здание, расположенное в микрорайоне «Восток 5». Аналог был продан за 250 000 долл. Методом парной продажи определить процентную поправку на местоположение. Имеются следующие пары сопоставимых объектов. Определение процентной поправки методом анализа парных продаж Таблица 7,2
о гт Ц\ 40-000 Решение: 1. поправка на местоположение Я = —- = ы Ц2 95.000 Пм - поправка на местоположение; If, - цена продажи объекта № 1; 160 If 2 - цена продажи объекта № 2. 2. вероятная стоимость оцениваемого объекта равна: V = Ц3.анаю1а.*Пм = 250.000* 0,42 = 105.000.долл. V - вероятная стоимость оцениваемого объекта; If з - цена продажи аналога. Пример. Оценивается двухэтажный дачный дом с пристроенной верандой. Имеется двухэтажная дача-аналог, но без веранды, проданная по цене 45 000 долл. Методом парной продажи определить абсолютную денежную поправку на наличие веранды. Имеются данные по объектам - аналогам (табл.7.3.) Определение абсолютной денежной поправки методом анализа парных продаж Таблица 7.3
Решение: 1. поправка на наличие веранды: Пв=Цг-Ц2= 60.000 - 53.000 = 7.000.долл. Пв - поправка на наличие веранды; If, -цена объекта № 1; If2 - цена объекта № 2. 2. вероятная стоимость объекта оценки: V = #_ + п, = 45-°°° + 7-000 = 52.000.долл. V - вероятная стоимость объекта оценки; Цшшнж, - Чена продажи аналога; Пв - поправка на наличие веранды. 161 Пример. Методом парной продажи определить относительную денежную поправку на ремонт. Оценивается двухэтажный офис площадью 400 кв.м., нуждающийся в косметическом ремонте. Аналог - двухэтажное офисное здание площадью 350 кв.м, в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога - 250 000 долл. Информация по парным продажам (табл.7.4.) Определение относительной денежной поправки методом анализа парных продаж
№ Физические характеристики и Состояние объекта Цена, долл. объекта назначение объекта 1. Одноэтажное кирпичное офисное Требуется 80 000 здание площадью 150 кв.м. косметический ремонт 2. Одноэтажное кирпичное офисное Проведен 160000 здание площадью 200 кв.м. косметический ремонт Решение. 1. поправки на косметический ремонт: Пр - поправка на проведенный ремонт на 1 кв.м; Ц, - цена объекта 1; Ц2 - цена объекта 2; 51, - площадь объекта 1; 5*2 - площадь объекта 2. 2.вероятная стоимость оцениваемого объекта: t V - вероятная стоимость оцениваемого объекта; Ц*,,™™ ~ Ч6На продажи аналога; Saita]l<№ - площадь аналога; Пр - поправка на ремонт; S - площадь оцениваемого объекта. 162 ; Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе I характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, \ поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной ; способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты I недвижимости. Для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Поправка на время рассчитывается по формуле: где Пв— поправка на время продажи; ! уцсс — индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с • аналогом; Уда — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта. I Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее ; арифметическое из приведенных цен аналогов. где V — вероятная стоимость оЬъекта оценки; 1 Са„—цена продажи аналога; '• Пв—поправка на время продажи; I п — число аналогов. I 1 На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа 1 1 характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по : формуле: • \ где Пи — поправка на износ; • Ио— износ объекта; Ида—износ аналога. Стоимость объекта с учетом поправки на износ: где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта; Ст—цена продажи аналога; 1 Г1ц—поправка на износ. (Гример. Оценивается административное здание с износом 15%. Методом прямого анализа характеристик рассчитать процентную поправку на износ. Данные по недавно проданным объектам (табл.7.5.): 163 жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||