Законом от 21 июля 2007 года №185-фз «о фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

а) капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома;

1.1. Общее имущество многоквартирных домов, подлежащее капитальному ремонту.

1.1.1. Многоквартирным домом в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

1.1.2. Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из двух отдельных частей: первая — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Вторая часть этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

1.1.3. Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и являющиеся объектами общей собственности.

1.1.4. Примерный перечень частей многоквартирного дома, 7 которые потенциально могут входить в состав общего имущества, определён в частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Перечень объектов в составе общего имущества, уточнённый постановлением ПравительстваРоссийскойФедерацииот13 августа 2006 года № 491 в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Правила содержания общего имущества), распределяется по следующим блокам.

Первый блок — помещения общего пользования в многоквартирном доме: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифтовые и иные шахты (как помещения, а не как оборудование); коридоры; колясочные, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме, оборудование (включая помещения котельных, бойлерных, элеваторных узлов и другого инженерного

оборудования).

Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать критерии, установленные для таких помещений:

а) они не должны являться частями квартир;

б) они предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме.

Второй блок — крыши как самостоятельный элемент общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома, (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.

Третий блок — ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям следует понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы.

Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям следует понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома.

Четвертый блок — ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома.

К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся:

окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования.

Обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры).

Пятый блок — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого помещения (квартиры) и (или) нежилого помещения. К объектам этого блока общего имущества могут быть отнесены, например:

Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; газоснабжения, отопления, электроснабжения, оборудование мусоропроводов;

лифтовое оборудование; системы вентиляции кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; оборудование и средства пожаротушения ит. п.

К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

К внутридомовым системам электроснабжения относятся:

вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратура защиты, контроля и управления;

коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии; этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети (кабели) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

а) собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии счастью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

1.1.7. Общие требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома установлены Правилами содержания общего имущества (см. рис. 1.1.).

1.1.8. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих

и ненесущих конструкций многоквартирного дома,
г) Инструкцию по эксплуатации по установленной форме, включая рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

1.1.9. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится по решению общего собрания собственников помещений для возмещения физического и функционального (морального) износа, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей и, при необходимости, замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе проведение работ по модернизации в составе работ по капитальному ремонту).

1.1.10. Рекомендуемые виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов содержатся в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации, «Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р), утвержденном приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312 (далее — ВСН 58-88(р) и других нормативных документах.

1.2. Нормативно-правовое и нормативно-методическое обеспечение капитального ремонта, классификация видов ремонта многоквартирных домов.

1.2.1. Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, устанавливаемыми в следующих документах:

а) технических регламентах;

б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (далее — санитарные правила);

в) гигиенических нормативах;

г) технических правилах и нормах, а также иных нормативных правовых актах, принимаемых Правительством Российской Федерации;

д) стандартах, действующих до вступления в силу соответствующих технических регламентов в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, а также обязательных требованиях действующих строительных норм и правил в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации.

1.2.2. Основным нормативным документом в области содержания общего имущества многоквартирных домов являются «Жилищный кодекс Российской Федерации»

«Градостроительный кодекс Российской Федерации»

«Федеральный закон от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

«Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергоэффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

«Федеральный закон от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

«Правила содержания общего имущества многоквартирного дома», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от13 августа 2006 года N 491.

«Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 года №18

«Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 года №18

Кроме данного постановления Правительства Российской Федерации, при разработке настоящих методических рекомендаций учитывались нормы и положения других нормативных актов и документов:

-«Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома», утвержденное приказом Министерства регионального развития российской Федерации от 1 июня 2007 года № 45;

-«Правила пользования жилыми помещениями», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года №25;

-«Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47;

-«Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 года №167 (с изменениями на 23.05.2006г .);

«Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года №468»

«Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утвержденное приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года «45»»

-«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда);

-«Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок», утвержденные приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24 марта 2003 года № 115.
До вступления в силу технических регламентов подлежат исполнению, в том числе надзорными органами, в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации, следующие нормативные акты и документы в строительстве:

-«Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 (далее - Положение о составе разделов проектной документации);

-«Положение об организации, проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально культурного назначения» ВСН 58-88 (р), утвержденное Приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23 ноября 1988 года № 312;

-«Положение по техническому обследованию жилых зданий» ВСН 57-88(р), утвержденное Приказом ГоскомархитектурыГосстрояСССРот06 июля 1988 года № 191 (далее — ВСН 57-88);

-«Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р), утвержденные приказом Госгражданстроя СССР от 24 декабря 1986 года № 446 (далее ВСН 53-86(р);

-«Ведомственные строительные нормы «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов; Нормы проектирования» ВСН 61-89(р), утвержденные приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 26 декабря 1989 года № 250;

-«Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий» ВСН 42-85(р), утвержденные приказом Гражданстроя СССР от 07 мая 1985 года № 135 (в ред. изменений № 1, утвержденных приказом Госстроя России от 06 мая 1997 года № 17-16);

-«Свод правил «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» СП 31-102-2003, утвержденные постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 года № 153 (далее - СП 31-102-2003);

-«Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279;

-Свод правил «Архитектурно - планировочные решения многоквартирных жилых зданий» СП 31-107-2004, рекомендован к применению письмом Госстроя России от 28 апреля 2004 года № ЛБ-131/9;

-«Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» МДС 13-1.99, утвержденная постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 года № 79;

-«Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004, утвержденная постановлением Госстроя Российской Федерации от 05 марта 2004 года № 15/1 (далее - МДС 81-35.2004);

-«Указания по применению федеральных единых расценок на ремонтно-строительные работы» МДС 81-38.2004, утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерацииот09 марта 2004 года № 37;

-«Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве» МДС 81-33.2004, утвержденные постановлением Госстроя Россииот12 января 2004 года№6 (далее - МДС 81-33.2004);

-«Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве» МДС 81-25.2001, утвержденные постановлением Госстроя России от 28 17 февраля 2001 года № 15 (далее - МДС 81-25.2001);

-«Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы» ГЭСНр 81-04-2001, утвержденные постановлением Госстроя России от 17 декабря № 77;

-«Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве строительно-монтажных работ» ГСНр 81-05-01-2001, утвержденный постановлением Госстроя России от 07 мая 2001 года № 46 (далее - ГСНр 81-05-01-2001);

-«Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» ГСНр 81-05-02-2001, утвержденный постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 года № 61 (далее - ГСНр 81-05-02-2001);

«Изменения и дополнения к государственным элементным сметным нормам» на ремонтно-строительные, пусконаладочные, строительные работы и на монтаж оборудования, утвержденные соответственно постановлениями Госстроя Российской Федерации №№ 38, 40, 41 и 42 в 2004 году.

«

Введены некоторые новые строительные нормы и правила взамен устаревших, в том числе непосредственно касающиеся работ по капитальному ремонту:

«Технический регламент о безопасности лифтов утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 2 октября 2009 года №782»

«Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 года №624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитально строительства»

«Постановление Госстроя росии от 9 марта 2004 года №38 «Об утверждении Изменений и дополнений к государственным элементным сметным нормам на ремонтно-строительные работы (ГЭСНР-2001). Выпуск 1»

-СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержден постановлением Госстроя Российской Федерации от 23 июня 2003 года № 109;

-СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержден постановлением Госстроя Российской Федерации от 19 апреля 2004 года № 70;

-СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», утвержден постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113;

-СНиП 41-03-2003 «Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов», утвержден постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 114;

-СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», утвержден постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 115.

-СНиП 2.02.04-88 «Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 декабря 1988 года № 252

-СНиП 2.02.03-85 «Свайные фундаменты», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 20 декабря 1985 года № 243

-СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 4 декабря 1987 года № 280

-методические рекомендации по составлению технического паспорта МКД, утвержденные фондом и одобренные Минрегионом России 14 февраля 2010 года
1.3. Классификация ремонтов Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований.

Межремонтные сроки и примерные объёмы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований для цели долгосрочного планирования рекомендуется принимать в соответствии с ВСН 58-88(р), а при средне срочном и краткосрочном планировании - уточняются на основании технического состояния, архитектурно-планировочных и конструктивных особенностей многоквартирных домов.