Земельный кадастр: автоматизированные технологии кадастровых работ
сравнения продаж, затратный и капитализации дохода
жүктеу/скачать 0.91 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Затратный метод
- Метод капитализации дохода
| сравнения продаж, затратный и капитализации дохода (то же можно отнести к оценке земли).
Метод сравнения продаж использует цены продаж объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, по существенным характеристикам, как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую конкретная собственность продана, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменялись, то аналогичный по своим характеристикам объект может быть оценен на том же уровне. Поскольку нет абсолютно одинаковых по своим характеристикам объектов недвижимости, то в цену продаж вносятся коррективы, определяемые отличием отдельных параметров оцениваемого объекта, от принятого за базу. К примеру, можно через поправочные коэффициенты корректировать влияние на цену земельного участка различий в конфигурации, месторасположении, рельефе, удаленности и т.п. Однако в республике, применение этого, наиболее отвечающего рынку метода, затруднено из-за отсутствия большого статистически достоверного объема информации о продажах и ценах на участки. Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости сложной структуры и не типовых. Он основан на принципе замены. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на возведение здания либо сооружения требуемых характеристик. Покупатель недвижимости стоит перед выбором приобретения земельного участка с существующими зданиями или строительства на аналогичном участке новых, с необходимыми функциональными характеристиками. Этот метод вполне применим при оценке земельных участков для строительства зданий, сооружений для объектов промышленности, жилых зданий, объектов торговли и т.п. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в стоимость на момент оценки. Предполагается, что покупатель недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. При этом необходимо учитывать, что цена объекта будет зависеть от степени прибыльности вложений капитала в то или иную сферу. Так рост доходности инвестиций, несвязанных с недвижимостью, либо рост ставки процента уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость. В основе метода лежит простое соотношение: цена объекта недвижимости равна отношению дохода, полученного от ее эксплуатации, к ставке капитализации: Цзу = Д / Р, где Цзу - цена объекта (земельного участка); Д - доход от эксплуатации объекта; Р - ставка капитализации (равна ставкам инвесторов на помещение капитала с той же степенью риска в аналогичной отрасли); Специалисты отмечают существенный недостаток метода прямой капитализации - это недостаточная точность оценки объектов, поэтому применяется достаточно редко. Метод капитализации дохода используется для оценки тех объектов недвижимости, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например сдаваемые в аренду жилые дома, здания и т.п. жүктеу/скачать 0.91 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|