Земельный кадастр: автоматизированные технологии кадастровых работ
жүктеу/скачать 0.91 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Ожидаемые издержки
| Общая модель оценки земли. При рыночной экономике, как и стоимость других товаров, рыночная стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения дохода в будущем. Неосвоенная земля имеет определенную стоимость благодаря своей потенциальной способности давать доход в виде арендной платы. Для земли, предназначенной для коммерческого использования, будущие поступления связаны с ожидаемой величиной арендной платы за вычетом расходов, которые потребуются на освоение и эксплуатацию участка. В случае земельных участков с жилыми домами чистый доход можно выразить через величину годовой арендной платы (условно начисленная рента) за вычетом годовых расходов на эксплуатацию. Общая модель оценки в этом случае:
Цз = (ВДож - Иож) / Рк , где Цз - стоимость земли; ВДож - ожидаемый валовой доход (реальный или условно начисленный); Иож - ожидаемые издержки; Рк - ставка капитализации. В данной модели ожидаемый валовой доход отражает те экономические факторы, которые влияют на спрос и предложение - плотность населения, уровень доходов, тенденции к росту или падению численности населения, предложение конкурентоспособных участков земли, наличие инфраструктуры и т.п. Ожидаемые издержки включают в себя эксплуатационные расходы; расходы, связанные с ремонтом жилого фонда; затраты на благоустройство. Ставка капитализации является функцией ставки процента; риска связанного с владением собственностью; потери ликвидности; ожидаемых прибылей и убытков за период владения имуществом. Взаимодействие всех этих факторов определяет текущие рыночные цены. Улучшение общеэкономической ситуации в каком то регионе приведет к росту ожидаемых доходов и увеличению цен на собственность. Увеличение ставки процента ограничит спрос, снизит прогнозируемый в данный момент доход и приведет к понижению цен на недвижимость. Как видим спрос на землю представляет собой производный спрос. Земля приносит доход только в сочетании с капиталом и трудом, и сначала следует возместить связанные с ними затраты. Как отмечают западные экономисты, цены на землю со времен второй мировой войны непрерывно растут в среднем на 5-7 % в год, причем в периоды экономического подъема рост их ускоряется, а в периоды спада - замедляются. Общий темп роста цен на землю где-то слегка выше, чем темп инфляции и в общем соответствует уровню доходов на инвестиции в основных отраслях экономики. Государство может оказывать влияние на элементы, составляющие модель стоимости земли. Потенциальный доход зависит от фискальной политики, дорожного строительства, стоимости коммунальных услуг, разного рода регуляторов землепользования, законодательную и нормативную базу земельных отношений. Налоговая и фискальная политика, строительные нормы, влияют на затраты, связанные с возведением зданий и сооружений. Ставки капитализации являются, в первую очередь, функцией ставок процента, которые отражают политику государства в сфере денежного обращения. Первым этапом оценки стоимости земли является анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и собственно анализ рыночной информации. Стратификация подразумевает, что данные по сделкам купли-продажи и другая рыночная информация классифицируются по некоторым однородным группам. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то единицу. К примеру, для земли под жилую застройку принятыми единицам сравнения являются участок, акр, а иногда протяженность фронтальной границы участка. При ведении анализа рынка определяется характер и тенденции изменения стоимости земельных участков. Для этого используются три способа: - нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных статистик и графическое изображение данных о стоимости земли. Как уже отмечалось, основным методом оценки земли в условиях развитого рынка является метод сравнения продаж, который выполняется двумя принципиально различными подходами - метод единиц сравнения и метод базового участка. При использовании первого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты. При втором методе определяется стоимость стандартного, или базового участка в каждой категории с использованием традиционной методики анализа сравнимых продаж, причем объектом служит базовый участок. Базовый участок может быть реальным или гипотетическим. Как только стоимость такого участка определена, она становится ориентиром при определении стоимости других участков земли. При обоих методах после установления стоимости единицы сравнения или базового участка для других участков вносятся поправки на их отличительные характеристики. При недостатке числа продаж при анализе рынка земли, применяются и другие методы оценки, такие как метод абстрагирования , известного также как метод оценки земли по остаточной стоимости, когда стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оценку стоимости земли по остаточному принципу. Цена продажи (Цпр) минус затраты на освоение (Зосв) дет стоимость земли (Цз): Цз = Цпр - Зосв; Метод переноса известен также как метод определения соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Теоретически, для данного типа недвижимости и данного региона существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений. жүктеу/скачать 0.91 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|