Земельный кадастр: автоматизированные технологии кадастровых работ
жүктеу/скачать 0.91 Mb.
|
| Вопросы к разделу:
1.Кто является основоположником методики бонитировки почв в России? 2.Какие свойства почв положены в основу бонитировки почв? 3.Какой показатель является главным при построении бонитировочной шкалы? 4.Как учитываются показатели свойств почв при определении балла бонитета? 5.Для чего нужна среднемноголетняя урожайность культур при оценке почв? 6.Как проводится статистическая обработка при проведении бонитировки почв? 3. МЕТОДИКА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙВ создании материальных благ огромную роль играет земля. Она является источником богатства и материальной основой общественного производства. Использование земли как природного ресурса и средства производства характеризуется количественными и качественными показателями. Качество земли зависит не только от природных факторов и условий, но и экономических, поэтому возникает необходимость в оценке земли как средства производства. Оценка земли, являясь составной частью земельного кадастра, выступает вместе с тем и как часть общей оценки природных ресурсов, используемых в народном хозяйстве и в социальной жизни людей. Научно - технический прогресс, переход к многоукладной экономике, появление частной собственности на землю обусловили качественные изменения во взаимоотношениях между человеком и природой. Это новые факторы, не учитывать которые нельзя. В силу этого требуется более тщательная оценка роли природных ресурсов в хозяйственной деятельности общества и прежде всего в сельскохозяйственной сфере производства. В первую очередь это касается главного природного ресурса - земли. При оценке земли, необходимо учесть ее активную роль в сельскохозяйственном использовании, как главного средства производства. В этом качестве она является незаменимым средством производства. В соответствии с Конституцией Республики Казахстан земля находится в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Согласно закону собственник вправе землю продавать по договорным ценам, внести в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить и завещать земельный участок. Передача права землепользования производится на основе гражданско - правовых актов. То есть по отношению к праву землепользования принятые законы расширили возможности для введения в рыночные отношения. Следовательно, каждый земельный участок должен быть оценен, так как земля приравнена к недвижимости с одной стороны, а с другой стороны земельные участки становятся капиталом, стоимость которого будет возрастать, если рационально и бережно использовать и вкладывать в увеличение плодородия денежные, материальные и трудовые вложения. Как известно стоимость земли является основой для налогообложения, установления арендной платы, одной из важных статей доходной части бюджета и затрагивает интересы каждого человека. В этих положениях заключается народнохозяйственная и социальная значимость проблемы оценки земли в Казахстане в настоящее время. Поэтому экономические, социальные и экологические проблемы, должны учитываться при оценке земли. Это достигается тем, что при оценке земель учитываются целевое назначение и использование, качественное (экологическое) состояние, ландшафт, рельеф местности, удаленность от центров сферы обслуживания и рынков сбыта продукции, местоположение по отношению к хозяйственному центру и т.п. Земля - одна из основных сред обитания человека, главное средство производства продукции растениеводства и животноводства, базис для расселения человека, для размещения промышленности, строительства, транспорта, кладовая природных богатств. Исследования показывают, что существует множество целей, с позиций которых оценивается земля, что означает необходимость и наличие разнообразных подходов и методов оценки земель. Возникли и развиваются целые системы оценки земли в разных странах на разных этапах развития государств. Отметим, что в советское время в Казахстане, как и в других республиках СССР, проблемы оценки земли разрабатывались в основном в прикладных целях, они охватили выполнение работ по бонитировке почв, природно-сельскохозяйственному и почвенно-климатическому зонированию территории республики, а также разработке методик экономической оценки земель и выполнению земельно-оценочных работ, результаты которых нашли применение при планировании и размещении отраслей сельского хозяйства, дифференциации закупочных цен на сельскохозяйственную продукцию, сравнительного анализа использования земель землепользователями и в других целях. Значительный вклад в развитие методических вопросов и выполнение земельно-оценочных работ в свое время внесли коллективы КазНИИЭОСХ, КазГИПРОЗЕМа, Института почвоведения АН КазССР, также такие ученые как Николенко Г.С., Иванов А.И., Бобров В.А., Давлятшин И.Д., Подольский Л.И., и др. Проблемы оценки земель и других ресурсов, разработка методов и путей рационального использования земельных ресурсов в Казахстане нашли отражение в научных работах академиков НАН РК Калиева Г.А., Дюсенбекова З.Д., докторов наук Гендельман М.А., Спектор М.Д., Сейфуллина Ж.Т. и других. На базе результатов земельно-оценочных работ, выполненных в ГосНПЦзем РК были предложены базовые ставки платы за землю, продаваемую государством в землепользование, они же положены в основу ставок земельного налога, в настоящее время специалисты ГосНПЦзем под руководством академика Дюсенбекова З.Д. продолжают совершенствование методик оценки земель и разработку предложений по стоимости земли разных категорий в разных зонах республики. В то же время, существующие в настоящее время, методики и разработки по мнению специалистов не полностью отвечают новым условиям и прежде всего введению земли в рыночный оборот, нет определенного, единого мнения по оценке земель других категорий, так как в республике есть наработки в основном по землям сельскохозяйственного назначения. Можно согласиться с мнением, что в настоящее время нет такой оценки земли, которая была бы пригодна для разных целей и на все случаи жизни. Направления и методы оценки земли зависят от уровня развития общества, от потребности и характера использования земельных ресурсов физическими, юридическими лицами и государством. Рассмотрим оценку земли с точки зрения роли в народном хозяйстве, назначении и целевом использовании земель различных категорий. Земля в народном хозяйстве играет различную роль. В отношении почв ясно, что это объект плодородия, свойства отсутствующего у всех остальных средств производства и предметов труда. На основе почвенных изысканий разрабатывается качественная характеристика, почвы группируются, составляется бонитировочная шкала, устанавливается балл бонитета. Это оценка природных свойств и качества почвы. Растительные ресурсы, используемые в сельском хозяйстве, выступают в виде пастбищ и сенокосов и оцениваются с точки зрения их кормовой ценности для производства животноводческой продукции, так как пастбища и сенокосы имеют ценность для человека как ресурсы для развития животноводства. Растительные ресурсы на землях особоохраняемых природных территорий и частично лесных территориях имеют другое функциональное значение и оцениваются с точки зрения их целевого назначения - сохранить растительный мир. В широком плане можно говорить об оценке экосистемы, которая включает климатические, почвенные, растительные и антропогенные факторы. В сельском хозяйстве земля рассматривается как главное средство производства. Поэтому для оценки необходимо определить валовой доход (валовое производство) с единицы сельскохозяйственных угодий, затраты, прибыль и через коэффициент капитализации (банковский процент + риск) рассчитать нормативную денежную цену земли (этот методический подход разрабатывается и применяется при оценке сельхозугодий в ГосНПЦзем РК). В других случаях земля является базисом для размещения городов и населенных пунктов, для строительства объектов промышленности, связи, транспорта и т.п. В этом случае нормативная (базисная) цена земли будет зависеть от цели, для которой она выделяется, от стоимости объекта строительства и его прибыльности, от местоположения, наличия инфраструктуры, престижности, экологического состояния окружающей среды и т.п. В методическом плане можно отметить, что правительством утверждены базовые ставки цены земли для городов и населенных пунктов, определен порядок их использования, установлены основные коэффициенты для учета факторов, дано право местным органам увеличивать или уменьшать базовые ставки до 2 раз и т.п. В связи с тем, что в крупных городах применение этого порядка не учитывало специфику рыночного спроса на земельные участки и не отражало, многообразие условий разных районов города, к примеру, специалисты Горкомзема города Алматы, совместно с учеными географами, разработали методику ценового зонирования территории г. Алматы с учетом ряда факторов. В результате территория города разделена на 17 ценовых зон и подзон, что позволяет более дифференцированно и объективно проводить оценку земельных участков при их продаже, залоге, налогообложении и установлении арендной платы. В земельном фонде республики имеются земли особоохраняемых природных территорий. К ним относятся биосферные и природные заповедники, национальные парки, парки культуры и отдыха, заказники, ботанические сады и т.п. В основу оценки этих земель должны быть положены факторы, определяющие ценность охраняемого почвенного, растительного и животного мира, их влияние на окружающую среду, здоровье человека. Оценка здесь может проводиться относительными, количественными и качественными показателями, а также и в денежном выражении. В настоящее время этот вопрос наименее разработан в республике вследствие его сложности и отсутствия специалистов с широкой эколого- экономической подготовкой. Земли лесного фонда должны оцениваться и с точки зрения средства производства (древесина, пиломатериалы, сырье), и с точки зрения особоохраняемых территорий (места отдыха, сохранения фауны, флоры, водоохранное значение, влияния на климат и воздух). Поэтому на наш взгляд здесь необходимо строгое ценовое зонирование в зависимости от целевого назначения и использования того или иного участка. Оценка земель водного фонда также многогранна, она различна в зависимости от цели и назначения этих земель - водные ресурсы для водоснабжения, орошения, обводнения, для товарного производства рыбы, для отдыха, для добычи сырья, для сохранения фауны, флоры рек и озер, для целей обороны и т.п. Как видим, большое разнообразие видов использования этих земель определяет и многообразие подходов к оценке, как в относительных, так и в денежных показателях. Земли запаса должны оцениваться с точки зрения их природных факторов (балл бонитета почв, урожайности сенокосов и пастбищ), наличия обводнительных сооружений, рек, озер, дорог, местоположения и т.п., в случаях предоставления земель запаса в собственность или землепользование необходимо учитывать цели и назначение, для которых они выделяются. Кроме всего вышеприведенного, земля может рассматриваться как кладовая природных богатств, где находятся месторождения нефти, газа, угля, полиметаллов, железные и медные руды, вода, стройматериалы и т.д. Кроме непосредственно оценки земель этих месторождений, перед экологами, геологами, экономистами, землеустроителями и другими специалистами встают мало разработанные вопросы, связанные с возмещением ущерба, наносимого почвенному покрову, растительности, всей окружающей среде, а в некоторых случаях и ландшафту, геологическому строению, гидрологии и т.п. Согласно функционированию в процессе производства оценка земли производится в трех аспектах: по продуктивности - оценка земли как средства производства; по затратам труда и средств производства - оценка земли как предмета труда; по эффективности затрат труда и средств - оценка экономического плодородия земель как средства сельскохозяйственного производства. Основные показатели оценки земель составляют единую систему, в которой каждый показатель имеет свое назначение и связан с другими функционально. Показатели оценки земли рассчитываются на 1га земель определенного качества. Выделение единиц оценки обеспечивается системой земельнооценочного районирования и группировкой почв. Оценка земель по каждому из показателей складывается из трех последовательно взаимосвязанных стадий работ: Оценка природных признаков качества земли; Частная оценка земель по отношению к отдельным сельскохозяйственным культурам, видам сельскохозяйственных животных и типам сельскохозяйственных угодий. Общая оценка земель - совокупная оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам и земельным массивам. Оценка природных признаков качества земель производится на основе агроклиматических, почвенно-агрохимических, геоботанических и других данных, с использованием которых формируется система земельно-оценочного районирования и качественная группировка земель. Оценочные шкалы составляются для каждого земельно-оценочного района. Система базисных показателей оценки разрабатывается по качественным группам оценки земель, на основе которых рассчитываются оценочные показатели по земельным участкам, и административно-территориальным единицам. Основные показатели оценки сельскохозяйственных земель: Продуктивность земель. Исчисляется как показатель общей оценки - стоимость валовой продукции на 1га (ВП тенге /га), а частной в натуральном выражении - Урожайность основных сельскохозяйственных культур - У ц/га, продуктивность сельскохозяйственных животных - П ц/га и стоимостном их выражении в расчете на 1га (ВП тенге/га); Окупаемость затрат (ОЗ). Исчисляется как показатель частной и общей оценки в натуральном и стоимостном выражении, по выходу продукции на единицу затрат; Дифференциальный доход (ДД) - часть чистого дохода, выражающая количество дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях. Как показатель частной и общей оценки земель представляет собой сверхнормативную прибыль на единицу площади земель определенного качества (ДД = ВП-З-Чдн, где Чдн - необходимый чистый доход, тенге/га). Расчет стоимостных показателей оценки земель производится в кадастровых ценах. Для решения дополнительных задач при региональной и внутрихозяйственной оценке используются расчетные цены для данного региона 9хозяйства) или средние фактические цены реализации (рыночные цены). При дифференциации по оценочным группам земель базисных показателей затрат, возможно использование также нормативного метода, основанного на применении нормативов прямых затрат, разработанных ранее по природно-хозяйственным зонам и типичным хозяйствам разной специализации. Их применение требует определенной корректировки с учетом применяемой технологии отраслей сельского хозяйства и пересчета в современные стоимостные денежные показатели. Земельно-оценочный район (ЗОР) является наиболее дробной единицей природно-сельскохозяйственного районирования. В границах земельно-оценочных районов осуществляется обработка и обобщение земельно-оценочной информации и разработка шкал оценки. Земельно-оценочное районирование территории Республики Казахстан и перечень хозяйств в них были проведены по материалам третьего тура оценки земель. Специалисты считают, что это районирование в значительной мере устарело и нуждается в обновлении. Земельно-оценочный район должен включать достаточно большое количество единиц наблюдения, необходимых для статистической обработки. Если в отношении числа объектов (хозяйств) можно твердо сказать, что их численность везде возросла в несколько раз, то в отношении достоверности и возможности сбора некоторых видов информации необходимой для оценочных расчетов, имеются большие сомнения, так как частные структуры не ведут учет в таких объемах, как государственные предприятия. Видимо, необходимы другие методические приемы получения информации, а также другие методики оценки земли. Почвенный покров объектов оценки земель включает в свой состав десятки почвенных разновидностей, поэтому в целях упрощения работы сбор информации и ее обработка производятся по агропроизводственным группам почв. При группировке земель естественных кормовых угодий используется в практике оценки “Общесоюзная классификация сенокосов и пастбищ”, разработанная Госагропромом СССР в 1987году для целей обобщения материалов геоботанических обследований, проведения землеустройства, государственного учета земель и земельного кадастра. Отметим, что при плановой экономике оценка земель (земельных участков) носила прикладной характер, ее результаты (экономической оценки сельскохозяйственных угодий) применялись в основном в целях дифференциации закупочных цен, научного обоснования доводимых государственных планов и заданий, для сравнительного анализа хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий и их подразделений. Оценка земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости проводилась в незначительных объемах, по упрощенным методикам. Тем более, что земельные участки не имели статуса недвижимости, и их оценка проводилась также как земель сельскохозяйственного назначения. Государственная собственность на землю, основные средства производства, значительную часть жилого фонда и объектов общественного назначения, делала не имеющим содержания понятие “недвижимость” и, тем более, ее оценку. В рыночной экономике принципиально иной механизм распределения и перераспределения ресурсов; он предполагает изначально товарную форму всех или значительной части объектов, объединенных понятием “недвижимость” В республике, в настоящее время, происходят необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, вместе с этими объектами переходят в частную собственность и земельные участки, начинается постепенный переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы формирования рынка недвижимости, являющегося материально-вещественной основой, фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства при рыночной экономике. Хотя эти процессы еще незначительны, рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления. Поэтому становится важным знание методов оценки недвижимости, выработанных мировой практикой. Наиболее полно эти методы изложены в научном издании Международной ассоциации государственных служащих по оценке собственности под общей редакцией доктора Джозефа К. Эккерта “Организация оценки и налогообложения собственности”, вышедшей на русском языке в 1993 году. Изложим основные позиции. Цена объекта недвижимости устанавливается в частном отношении продавца и покупателя. В общем виде при оценке объекта обе стороны руководствуются совокупностью факторов, влияющих на цену. Учет и оценка факторов, влияющих на уровень цены, представляет собой прикладной экономический анализ. Экономическая оценка объекта недвижимости проводится в два этапа. На первом этапе, необходимо провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке земли. В результате, получают заключение о наилучшем и самом выгодном варианте использования оцениваемого объекта недвижимости в конкретный период времени при данных юридических, финансовых и прочих ограничениях и общем характере потребительских предпочтений. Наилучший вариант использования оцениваемого объекта недвижимости должен давать самый высокий совокупный чистый доход за принятый промежуток времени. После выбора варианта использования недвижимости проводится второй этап оценки. В общем виде, можно отметить, что западная экономическая практика выработала и использует три основных подхода к оценке объектов недвижимости: жүктеу/скачать 0.91 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|