10 лет оценочной деятельности в россии. Итоги и перспективы

06.06.2003 Автор Русанов Л.К.

4-5 июня 2003 года

В ситуации становления рынка земельных отношений в Российской Федерации, актуальным становится вопрос оценки земельных участков и существующих имущественных прав на земельные участки, расположенные под предприятиями.

На настоящем этапе развития, специфика данного сегмента рынка заключается в отсутствии адекватной ретроспективной информации по практике передачи прав, в той или иной форме, на земельные участки под имущественными комплексами (предприятиями)¹. В соответствии с этим, затруднительным представляется применение в оценке указанных объектов оценки группы методов, исходной информацией для которых является информации об осуществленных сделках.

Наиболее приемлемыми методами оценки стоимости земельных участков под имущественными комплексами, на современном этапе становления рыночных отношений, являются методы, которые условно можно объединить в группу методов - основанных на информации о предполагаемых доходах (доходный подход).

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках применения доходного подхода, используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования².

Из указанных трех методов относимых к доходному подходу, наименее затруднительным, в части проведения расчетов, представляется использование метода капитализации земельной ренты. Проведение расчетов по другим двум методам имеет некоторые специфические особенности, краткое обсуждение которых я и предлагаю рассмотреть далее.

 

Использование метода остатка для оценки земельных участков под имущественными комплексами (предприятиями)

Последовательность действий в одном из классических вариантов использования метода остатка для оценки земельных участков, заключается в следующем³:

• 
  расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  
• 
  расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  
• 
  расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
  
• 
  расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
  

Рассмотрим применение данного метода при оценке стоимости земельных участков под предприятиями.

В качестве стоимости "единого объекта недвижимости" в нашем Варианте выступает стоимость имущественного комплекса (предприятия)⁴. Оценка стоимости имущественного комплекса производится с использованием методов относимых к доходному подходу, либо на основании методов относимых к сравнительному подходу. При этом, при применении сравнительного подхода, используются методы, входными расчетными параметрами для которых являются параметры характеризующие финансовую (предполагаемую) деятельность предприятия - выручка, прибыль от продаж, балансовая прибыль и т.п.

 

Теоретическое отступление

Стоимость предприятия, с точки зрения затратного подхода, можно представить следующим образом:

{Стоимость_предприятия_доходный/сравнительный_подход}

=

{Стоимость_предприятия_затратный_подход}

=

{Стоимость_нематериальных_активов}

+

{Стоимость_земельного_участка}

+

{Стоимость_материальных_активов}

-

{Долгосрочная_задолженность}

+

{Собственный_оборотный_капитал}

Как видно из представленной выше формулы - если мы определим каждую из ее составляющих, то в результате мы сможем определить стоимость земельного участка.

1) {Долгосрочная_задолженность} - при оценке стоимости земельных участков, оценка стоимости единого имущественного комплекса производится на основе "оценки стоимости всего инвестированного капитала" - таким образом данная статья не участвует в расчетах при определении стоимости земельного участка;

2) {Стоимость_предприятия_доходный/сравнительный_подход} - При определении стоимости предприятия для целей последующей оценки земельного участка, следует иметь в виду следующее:

• 
  Оценка производится на основе концепции "стоимости всего инвестированного капитала";
  
• 
  Входными параметрами для расчетов являются среднеотраслевые параметры, а не параметры деятельности конкретного предприятия - т.е., например, в расчетах должно использоваться значение потенциальной выручки (прибыли, балансовой прибыли и т.п.) рассчитываемой исходя из среднеотраслевых показателей и проектной мощности имущественного комплекса, а не соответствующие значения для конкретного рассматриваемого предприятия;
  

• 
  зарегистрированные нематериальные активы, входящие в состав имущественного комплекса и отраженные на балансе (либо существует правомочие их регистрации и отражения в балансе) - стоимость данных активов определяется с использованием общепринятых методов в оценке;
  
• 
  гудвилл/бэдвилл - предполагаем, что данная статья элиминируется при рассчете рыночной стоимости единого имущественного комплекса на основе среднеотраслевых показателей (см. предыдущий пункт);
  

5) {Собственный_оборотный_капитал} - значение собственного оборотного капитала рассчитывается исходя из среднеотраслевых значений.

6. После определения всех необходимых составляющих рассчитывается стоимость земельного участка, путем использования приведенной выше формулы.

 

Заключение по методу

Предлагаемый вашему вниманию метод основывается на среднерыночных отраслевых данных, что в свою очередь позволяет оценивать стоимость земельных участков не только для действующих предприятий, а так же для обособленных подразделений предприятий, для предприятий находящихся в стадии ликвидации и банкротства, и в ряде других случаев.

 

Применение метода предполагаемого для оценки земельных участков под имущественными комплексами (предприятиями)

Последовательность действий при использовании метода предполагаемого использования для оценки земельных участков, заключается в следующем⁵:

• 
  определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
  
• 
  определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  
• 
  определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  
• 
  определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
  
• 
  расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
  

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

При проведении оценки стоимости земельных участков под имущественными комплексами (предприятиями), последовательность действий указанного метода требует некоторой модификации⁶.

Метод предполагаемого использования основан на предположении, что мы рассматриваем свободный от улучшений земельный участок, на котором возможно произвести улучшения, позволяющие получать доход. В основе данного метода лежит методика дисконтированных денежных потоков. Однако использование данной методики не всегда является оправданной для оценки земельного участка, так как она не учитывает опционные характеристики такого ресурса как земельный участок: приостановка использования земельного участка, в случае неэффективности имеющегося на нем производства и максимально интенсивное использование земельного участка в случае благоприятной рыночной коньюктуры.

Фактически метод предполагаемого использования определяет, что если Р - доходы от будущего использования земельного участка, а ЕХ - расходы по его использованию, то стоимость земельного участка является дисконтированным потоком доходов и расходов по использованию земельного участка.

Однако следует отметить, что стоимость земельного участка составит Р-ЕХ в случае если Р>ЕХ, и 0 (ноль) если Р<ЕХ, т.е. фактически зависимость для рыночной стоимости земельного участка можно рассматривать как функциональную зависимость для колл-опционов.

Согласно методу опционов рассматриваемый объект (земельный участок) представляется в виде колл-опциона, стоимость которого определяется по следующей формуле:

   (1)

где:

где:

P - суммарный эффективный доход от использования земельного участка, который должен быть продисконтирован по ставке дивидендной доходности, учитывающей эффект запаздывания развития;

Ex - цена исполнения опциона - стоимость затрат во обустройству + затраты на получение доходов;

r_f - безрисковая процентная ставка;

t - период до исполнения опциона.

Эффект запаздывания развития отражает тот факт, что от принятия решения об использовании земельного участка до получения доходов проходит какое-то время. Для приспособления модели к этому факту денежный поток дисконтируется по ставке, равной отношению годового денежного потока к суммарному денежному потоку.

Цена исполнения опциона Eх представляет собой стоимость развития проекта, включающую в себя как издержки по обустройству земельного участка (прединвестиционные затраты, строительно-монтажные работы, приобретение оборудования и др.), так и затраты во время эксплуатационной фазы.

Период до исполнения опциона t равен периоду полезного использования земельного участка - в нашем случае принимаем равным 100 годам (следует отметить, что увеличение полезного срока использования земельного участка не приводит к существенному изменению его итоговой стоимости).

 

Заключение по методу

Предлагаемый вашему вниманию метод основывается на среднерыночных отраслевых данных, что в свою очередь позволяет оценивать стоимость земельных участков не только для действующих предприятий, а так же для обособленных подразделений предприятий, для предприятий находящихся в стадии ликвидации и банкротства, и в ряде других случаев. Так же следует отметить, что так как одним из параметров для расчетов является срок полезного использования земельного участка то данный метод позволяет определять не только рыночную стоимость права собственности на земельный участок, а, и рыночную стоимость прав аренды (долгосрочной/краткосрочной) земельного участка.

ПРИМЕЧАНИЯ:

2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р

4. Здесь мы принципиально не используем понятие "действующее предприятие", так как данный метод применим и в других случаях - например при проведении процедур банкротства.