Жер кадастры

Электрондық оқу құралы

Алматы, 2011
ББК

А.

А. Сейфуллин Ж.Т., Абельдина Р.Қ., Нюсупова Г.Н.

Жер кадастры (оқу құралы) – Алматы: Аль-Фараби атындағы ҚазҰУ, 2011. – б.

ISBN

	Кіріспе	4
1.	Жер кадастрының ғылыми негіздері	8
1.1	Жер кадастры туралы түсінік және мазмұны	8
1.2	Жер кадастрының арналуы, міндеттері және сипаттамасы	11
1.3	МЖК жүйесіндегі автоматтандырылған ақпараттар	13
2.	ҚРдің жер қоры - мемлекеттік жер кадастрының объектісі	19
2.1	Жер кадастрының объектісі және оның классификациясы	19
2.2	Жер қорының жер санаттары /категориялары/ мен жер пайдаланушылар бойынша сипаттамасы	22
2.3	Жер учаскесі - негізгі жер кадастрлық бірлік /жер пайдалану, жер иелену, жер алқаптары түсінігі	24
3.	Жер учаскелерді мемлекеттік тіркеу және кадастрлық есепке алу	28
3.1	Тіркеу мен есепке алу жұмыстарының жүргізілу негіздері	28
3.2	Жер учаскелерін мемлекеттік тіркеудің мақсаттары мен әдістері	34
4.	Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау	57
4.1	Топырақтарды бонитеттеу	57
4.2	Ауыл шаруашылық алқаптарды экономикалық бағалау	69
4.3	Жер учаскелерін жылжымайтын мүлік ретінде бағалау әдістері	74
5.	Жер салығының экономикалық мазмұны, есептеу мен төлеу тәртiптерi	86
5.1	Жер салығының экономикалық мазмұны мен есептеуі	86
6.	Жер кадастрының втоматтандырылған ақпараттық жуйесінің қалыптасуы	96
	Қолданылған әдебиеттер тізімі

Қазақстан жер реформасының ерекшеліктерін жер қатынастарының тарихи, құқықтық және экономикалық жағдайлары айқындайды. Оқулықта автор республиканың ғалымдардың ғылыми еңбектеріне сүйене отырып, Қазақстан территориясын мекендеген халықтардың жер қатынастарының көне заманнан бастап Ресейге қосылғанға дейінгі дамуын сараптады. Ұзақ мерзім бойы жерге (жайылымдарға және шабындыктарға) феодалдық жеке және феодалдық-рулық (тумалық) меншік формалары дамыды, ал суармалы егістік жер учаскелеріне (егіншілік оазистерде, оңтүстік аумақтарда) көне заманнан бері жеке меншік орнатылған. Ресейге косылғаннан бастап 1917 жылга дейін Қазақстанда Ресейдің жер қатынастары орын ала бастады және колониалдық жер саясаты жүзеге асырылды. Кеңес үкіметі уақытында республиканың барлық жерлері мемлекеттік меншікке ауысты, азаматтар мен мемлекеттік заңды тұлғалар ғана жерді пайдалануға құқықты болды.

1990 жылдан бастал Қазақстанда жер қатынастарының өзгеруі басталды. Қазақ ССР-нің жаңа Жер кодексі енгізілді, «Меншік туралы», «Қожалық шаруашылығы туралы», «Қазақ ССР-де жер реформасы туралы» т.б. заңдар қабылданды. Республика Конституциясына (1995 ж.) мемлекеттік жер меншігімен қатар жерге жеке меншік енгізілді. «Жер туралы» (1995 ж.) Президентіміздің 2003 жылғы ҚР «Жер кодексі» Жарлықтарында жерге мемлекеттік меншік пен жеке меншік орнатылуының ережелері мен заңдылықтары бекітілді, жер реформасы мақсаттарын орнатудың заңды жолдары көрсетілді, жер ресурстарын басқарушы органдардың жерді үйлестіру және мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі мен ережелері бекітілді.

Жер реформасының дамуы жағдайында республикада жер ресурстарын басқарудың жаңа жүйесін кұру өте қажет. Кәзіргі уақытта барлық мемлекеттік органдар, кәсіпорындар, ұйымдар жер ресурстарын басқару функцияларын орындайтын Республикалық жер ресурстарын баскару агенттігі жүйесіне кіріп отыр. Жерді үйлестіру жер катынастарын өзгертудің мемлекеттік басты құралы болып саналады, бірақ профессор Ж.Т.Сейфуллин енбектерінде көрсеткендей, реформа жағдайында оның функциялары мен жүргізу әдістері өзгерді.

Жер ресурстарын басқарудың жаңа жүйесінің негізі болып Қазақстанның мемлекеттік жер кадастры
саналады. Мемлекеттік жер кадастры жаңа жағдайда көп функционалдық, ғылыми-техникалық және ақпараттық жүйе болып қалыптасып келеді. Жер кадастрының ішінде үш блок қалыптасты – құқықтық, қаржылық және көп функционалдық. Ал көп функционалдық кадастрдың атқарушы, орталық негізі – автоматтандырылған ақпараттық жүйе, бұл жүйе республикалық жер туралы ақпараттық банк рөлін атқарады.

Сондықтан, жер кадастрының жаңа жүйесі негіздерін ғылыми дәлелдеп көрсеткен оқулық жоғары және орта оқу орындары студенттеріне, мұғалімдерге және жер ресурстарын басқару Агенттігі жүйесі, жергілікті атқару органдары мамандарына керекті құрал болады деп сенеміз.

Жер кадастр – жерге орналастыру және кадастр мамандықттарың басты фундаментальдық ғылымі-техникалық пәні болады, онда мынадай сурақтар қаралады:

-Жер кадастрдың және жылжымайтын мүліктін қуруының және жүргізуын теориялық негіздері, бул пәннің басқа ғылымның салаларымен байланысы, республиканың жер қорының сипаттамасы; жер және қалалық кадастрдың жоспарлау және үйымдастыру принциптері; қала, аудан, елді мекендердің шеғарасы ішінде жер учаскелердің тіркеу, есепке алу және бағалау жүйесі;

-Мемлекеттік, коммерциялық мекемелерге және азаматтарға жерлерді мемлекеттік тарапынан берудің тәртібі және керекті қужаттардың қурамы; - кадастрлық есептілік объектілерін шығару принциптері;

-Қалалардың және басқа елді мекендердің шекарасын орнату, тарихтық, табиғаттық қорғау режимдерін сақтау үшін бөлінген жерлердің шекарасын орнату тәртібі, принциптері және эдісі;

-Жерлер мен жылжымайтын мүліктерді бағалау әдісі және оған қужаттарды дайындау тәртібі.

Студентер пәнді оқыған процессінде мынадай теориялық білім және тәжірібе алу керек:

• 
  Кадастрлық қужаттарды жасу және жүргізу тәртібін білү;
  
• 
  Жерлерді және жылжымайтын мүлікті бағалау жумыстарын нарық жағдайында жүргізу;
  
• 
  Жер мониторирінгтің мақсаты мен эдістерін білү, жерлерді қорғау және тиымды пайдалануын жоспарлау;
  
• 
  Экономикалық, жер-кадастрлық, геодезиялық, геоақпараттық мәліметтерді талдау, керекті есептерді жургізу;
  
• 
  Картография-геодезиялық географиялық ақпараттық жүйесінің негізін куру;
  
• 
  Қоршаған ортаға аудандарға, аймақтарға экология шараларын жасау мен жоболау;
  
• 
  Аймақтар денгейінде жерелерді тиымды пайдалану есебін қуру және шешу;
  

«Кадастр» сөзі латынның «саріtastrum» деген сөзінен шыққан. Бұл сөз «салық салынатын заттардың тізімі» деген ұғым береді. Осыған байланысты әуелі кадастр деп салықтанатын заттардың тізімі тіркелген кітапты (реестр) айтатын. Есепке, бағалауға алынған объектіге байланысты жер, су, орман және т.б. кадастрлері деп бөлінді. Сонымен жақты түсінікте жер кадастрі - жер салығы салынатын заттар туралы кітап, ал кең түсінікте - жерге салық салу үшін туралы мәліметтерді алу мақсатымен жерді есепке алу, жазу және бағалау бойынша мемлекеттің жүргізетін әректтер жүйесі. Кадастрлердің басқа түрлерінен жер кадастрі өзінің объектісімен (жер - өндіріс құралы және материалдық игіліктердің қайнар көзі) ерекшелінеді. Жер кадастрі әдістемесінің ерекшелігі жердің ерекшеліктерімен себептеледі. Ол ерекшеліктері келесідей:

1. Қоғам өмірінде жер еңбектің жалпы заты және шарты болып келеді. Ол қай болмасын өндіріс процесінің болуына шартты. Бірақ оның ролі қоғам өндірісінің әр түрлі қорында бірдей емес. Өңдеуші өнеркәсіпте және құрылыста ол кеңістік іс орны /еңбек жасалатын орын/ ретінде көрінеді. Қазып шығаратын өнеркәсіпте, оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады. Ауыл шаруашылығында жер тек өндіріс процесі жүзеге асырылатын орын ғана емес, ол еңбектің заты және құралы болып табылады. Ауыл шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып табылады.

2. Жер кеңістікте көлем бойынша шектелген және ештеңемен ауыстырыла алмайды. Өндірістің басқа құралдары өнімділік күштер даму барысында сан жөнінде өзгере алады, ескіргендері жаңа, жетілдірілген, экономикалық тұрғыда ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.

3. Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен және ол орынның тұрақтылығымен байланысты. Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға және бір орыннан басқа орынға жылжытуға болады.

4. Жер өндірістің мәңгі, ауыстырылмайтын құралы болып табылады. Ауыл шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып, өсімдіктердің өсуіне жағдай жасаушы өте маңызды және ерекше қасиетімен, құнарлылығымен сипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы төмендемейді, керісінше - жақсарады, сөйтіп, оның құнарлығы жоғарылайды.

Жердің айрықша ерекшелігі - ауыл шаруашылық өндірісінде оны пайдалану сипаты. Жерде көптеген ауыл шаруашылық дақылдардың түрлері өсіріледі.

Жалпы түрде жер кадастріне келесі әрекеттер тән:

1. Жерлерді есепке алу;

2. Жерлерді баяндау;

3. Жерлерді бағалау.

Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері, құрамы және сапасы анықталады. Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихи және экономикалық қасиеттері анықталып жазылады. Жерлерді бағалауда жердің өндіріс құралы ретінде құндылығы және пайдалылығы анықталады.

Жерді есепке алу қажеттілігі оны адам тамақтану үшін пайдалана бастағаннан /егіншілік пайда болғанда/ туындады. Егіншіліктің және мал шаруашылықтың дамуы бірінші кезекте оларды пайдалану сипаты /жыртылатын жер, жайылым/, яғни алқаптардың түрлері бойынша, есепке алуды талап етті.

Өндіріс құралдарының және өмірлік құралдарды табу тәсілдерінің әрі қарай жетілуі, егіншіліктің, мал шаруашылығының дамуы еңбектің, айырбастың қоғамдық бөлінуінің жеке меншіктің, мүлікті теңсіздіктің пайда болуы және қоғамның топтарға бөлінуіне, алғашқы қауымдық құрылыстың құлдық құрылысына көшуіне әкеліп тіреді.

Жер кадастрі салық салудың ең бір маңызды құралы болған. Оның мәліметтері жер иеленушілерге салық мөлшерін белгілеуде негіз болған. Уақыт өте кадастрдің құқық жағының маңызы күшейе түскен. Ол жерді меншіктеу құқығын рәсімдеумен байланысты болды және сол аркылы пайдаланатын жерлердің шекаралары туралы азаматтық істер шешіле бастады.

Мысалы, жерлердің кейбір санаттарына жеке меншік құқықтарын енгізу; жеке меншіктердегі жерлерді нарық айналымына қосу; азаматтарға және занды мемлекеттік емес тұлғаларға тұрақты пайдалану құқығында берілген жер учаскелерін нарықтық айналым қосуға мүмкіндік беру. Сөйтіп жер нарығының қалыптасуына қүқықтық негіз салынып, жылжымайтын мүлік статусы берілді. Бұл заң қабылданған соң жерлермен келесі әрекеттер жүргізу мүмкін болды: сату; сатып алу; айырбастау; сыйлау; жер учаскелерін кепілдікке беру; ипотекалық операциялар және т.б.

Жерді үйлестіру келесі жұмыстарды жүргізуді қамтамасыз етеді:

- жерді үйлестірудің республикалық, облыстық схемалары және жер ресурстарын пайдаланудың, жақсарту, қорғаудың бағдарламаларын әзірлеу;

- жер пайдаланудың және жер иеленудің жаңа құрылымдарын құру мен қәзіргі қолданыстағысын ретке келтіру жобаларын жасау, жер учаскелерін орналасқан жерінде /карталарда/ бөлу мен шекараларын белгілеуді, жер пайдалануға, иеленуге қүқық беретін құжаттар жасау;

- елді мекендердің жер-шаруашылық құрылысының, жер пайдаланушылардың, бүлінген жерлерді жаңғырту мен жаңа жерлер игеру жобаларын, сондай-ақ, жер пайдалану мен қорғауға байланысты басқа да жобалар әзірлеу;

- жерлерді есепке алу, пайдаланылмай жатқан жерлерді анықтау, топографиялық-геодезиялық, карторгафиялық топырақтық, геоботаникалық және басқа зерттеу мен іздестіру жұмыстарын жүргізу;

- кадастрлік және жер қорларын пайдалану, олардың жағдайлары жөніндегі басқа да карталарды әзірлеу;

- жер бағалау жұмыстарын жүргізу.

Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу, жерді үйлестіру жерлерді пайдалану мен қорғауды және жер ресурстарын мемлекеттік басқарудың өзге де функцияларын бақылауды ақпараттық жағынан қамтамасыз ету мақсатымен жердің жай-күйін жүйелі қадағалап отыруға, ондағы болып жатқан өзгерістерді анықтау мен оларды бағалау жер мониторингінің мазмұнын құрады.

Жерлерді тиімді пайдалану мен қорғау барысын мемлекеттік бақылау мақсатымен республикамызда жер қорларын басқару жөніндегі Агенттік қүрамында Мемлекеттік жер инспекциясы құрылды.

Мемлекеттік бақылаудың міндеттері жер Зандарының тиісінше атқарылуына, мемлекеттік органдардың, заңды тұлғалардың, азаматтардың жерді ұтымды пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды орындауын қамтамасыз етуге саяды. Өздерінің құзыреті шегінде жерді пайдалану мен қорғау мәселелері жөніндегі мемлекеттік бақылауды жүзеге асыратын органдардың нұсқаулары барлық жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылары үшін міндетті. Жерді пайдалану мен қорғауға мемлекеттік бақылауды жүзеге асыру тәртібін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді.

Сол шаралардың ішінде ең маңыздылары болып топырақтардың құнарлығын арттыру, су және жел эрозиясынан, қайта тұзданудан, құрғаудан, өнеркәсіп тастандыларымен ластанудан сақтау және жерлерді бастапқы қалпына келтіру шаралары болып табылады. Бұл мәселелерді шешу үшін еліміздің жер қорларының сапалық жай-күйі туралы толық, сенімді ақпарат жинақталуы және болуы керек.

Мемлекет жер пайдаланушыларды топырақтардың құнарлығын арттыру бойынша нәтижелі шараларды жүргізуге, олардың жел және су эрозияларына қарсы жүргізілген, ұйымдастыру-шаруашылық, агротехникалық, гидротехникалық шараларды жүзеге асыруға, сондай-ақ тұзданудың, ластаудың, батпақтанудың және басқа да жерлердің жай-күйін төмендететін процестердің алдын алу кешенін жүзеге асыруды талап етеді. Бұл шаралар жүзеге асыру жер алқаптарының сапалық жай-күйін жан-жақты зерттеу және есепке алуға негізделеді.

Қазақстан Республикасы үкіметі белгілеген қаулысы; /06.06.1996 ж. №710/ бойынша мемлекеттік жер кадастры Қазақстан республикасының табиғи, шаруашылық, құқықтық жағдайы туралы, жер учаскелерінің орналасқан жері, көлем мен шекарасы, олардың сапалық сипаты, жер учаскелерінің есепке алынуы мен бағалануы туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесі болып табылады.

Жер кадастрын жүргізудің ең маңызды шарты координаттардың, биіктіктердің, картографиялық проекциялардың, классификатор, код, кіру және шығу форматтарының бірыңғай мемлекеттік жүйесін қолдану жолымен ақпаратты өзара сәйкестендіру принципін қамтамасыз ету болып табылады.

Кадастр мәліметтер топографиялық-геодезиялық, аэро-ғарыштық,картографиялық,жерді үйлестру, инвентаризациялық, топырақтық, геоботаникалық, бағалаулық және басқа зерттеу мен іздестіру жүмыстарын жүргізу арқылы қалыптасады.

Кадастрде әр жер учаскесі үшін физикалық сипаттамалары келтіріледі. Олар учаскені кеңістікте бөліп көрсетеді, оның орнын, мөлшерін анықтауға, сондай-ақ жерді құндық бағалауға мүмкіндік береді. Жер учаскелері туралы мәліметтер жер кадастрлік карталарда да келтіріледі,оның кадастрлік нөмірі, орны, шекарасы, жазулары айқындалады.

Мәліметтер тиісті әкімшілік аудан деңгейінде жинақталады. Онда учаскенің кадастрлік нөмірі, жеке немесе заңды тұлға /жер учаскенің құқықтық субъектісі/ аты, атқарушы органдардың хаттамалары, орны, мөлшері, бағалық құны, нысаналы арналуы, бөліну, бөлінбеуі, сервитут, пайдалану жөнінде шектеу туралы мәліметтер көрсетіліп, сақталынады. Бұл мәліметтер меншіктеу түрлері, жер санаттары аудандар, облыстар, қалалар, республика бойынша жүйелендіріледі.

Негізгі жүйелер: жылжымайтын мүлік обьектілерін қалыптастыру, жылжымайтын мүлік обьектілерін мемлекеттік есепке алу, аналитикалық-ақпараттық;

Көмекші жүйелер: басқару ведомоства аралық қатынастарын, іс жүргізу;

МЖК қамтамасыз ету жүйесі сервисы.

Ақпараттық әсері өзара элементтердің негізгі және көмекші жүйе тиіс жүзеге асыруға (жылжымайтын мүлік органдарын басқаруда ұйымдастыру ерекшеліктеріне тәуелді) синхронды негізінде жалпы база мәліметтері құрылымымен келісілген немесе синхронды форматтармен алмасу негізінде.

Жүйе астына қалыптастыру обьектілерді жылжымайтын мүлік қамтамасыз етуі тиіс;

Негізгі кадастрдың мақсаты – кадастрленетін жер учаскесі, аудан, облыс жерлерінің табиғи, құқықтық, шаруашылық жағдайы туралы алғашқы мәліметтерді алу. Мұнда алқаптардың көлемі, құралы, сапалық сипаттамасы, жерлердің пайдалануы, шығындар және т.б. мәліметтерден тұратын құжаттар, материалдар жинақталып, олардың толықтығы дұрыс талданады. Керек болса толық және сенімді мәліметтерді алу мақсатымен қосымша жұмыстар орындалып, материалдар түзетіледі. Осы мәліметтер негізінде мемлекеттік жер кадастры құжаттарына алғашқы жазу түсіріледі.

Сонымен, негізгі кадастр жүргізу нәтижесінде жер қорының мөлшерлері, олардың негізгі санаттары бойынша үлестіріледі және бағалау туралы мағлұматтар алынады. Негізгі кадастр жерлерді түсіру, зерттеу, жазу, бағалау бойынша көп аумақты, қомақты жұмыстарды жүргізумен байланысты. Топырақтық және геоботаникалық зерттеулер ведомстволық бағыныштыққа қарамай, кадастр талаптары бойынша мемлекеттік бағдарламамен кәсіпорындарда, ұйымдарда және мекемелерде орындалады.

Жерлерді күнделікті есепке алу міндетіне, үлестіру жерлердің сапалық жай күйі және пайдалануы туралы өзгерістері мәліметтерін анықтап, жер кадастрлік құжаттарға түсіру, сондай-ақ жаңа жер учаскелері туралы мәліметтерді жазу

Негізгі құжат рәсімінің тізімін, сол құжаттарға кіретін мәліметтер құрамын Жер қорларын басқару Агенттігі Қазақстан Республикасы Үкіметінің бекітуіне ұсыныс жасайды. ҚР Үкіметінің «Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі» туралы қаулысы бойынша негізгі жер-кадастр құжаттарына мыналар жатады:

1. Жер учаскесінің жер-кадастрлік ісі.

2. Ауданның /қаланың/ мемлекеттік жер-кадастірлік кітабі.

3. Жер-кадастрлік картасы.

Тиісті жазулардың заңды негізі ретінде қүжаттар жерлердің барлық санаттары бойынша кадастрлік құжаттарды жүргізу тәртібін белгілейді. Ол құжаттар ҚР Үкіметінің қаулысы, атқарушы органдарының шешімдері.

Жер кадастрында тағы арнайы есептік құжат жүргізіледі. Ол текстік құжатқа жатады. Оған қосымша картограммалар, диаграммалар, жоспарлы-картографиялық материалдар тіркеледі. Жер кадастрының әр сатысында – жер учаскесі, кәсіпорын, аудан, облыс, республикалық мәліметтер бойынша белгілі байланысы бар тиісті құжаттар толтырылады. Қосымша кадастрлік құжатта негізгі жер кадастірлік құжатта бар материалдарға қосымшалар және түсініктемелер келтіріледі. Мағлұматтарды алу және кадастрлік құжатты толтыру үшін алғашқы құжаттардың мәліметтері пайдаланылады. Оларға түсіру және зерттеу, жоспарларды түзеу материалдары, түтендеу, жерді үйлестіру, орманды үйлестіру, мелиорация және т.б. мәліметтер жатады. Жер кадастырының кейбір бөліктерін жүргізу үшін қажетті кадастрлік құжаттардың және материалдардың, жұмыстардың түрлері:

1. Жер учаскелерін тіркеу – зандық және нормативтік құжаттар, жер учаскелеріне құқықтарды рәсімдеу және табыстау тәртібі, құжаттардың рәсімі, жерлерді бөліп беру, шекараларды, аудандарды, алқап құралдарын, бөлінуін, ауытпалықтарын және пайдаланудағы басқа шектеулерді анықтау, картографиялық жұмыстар;

2. Жерлерді есепке алу – тіркеу мәліметтері, есепке алу, және беру құжаттары, картографиялық материалдар, бонитеттеу, жерлерді бағалау мәліметтері, жер учаскелері, санаттары, алқап түрлері, қүқық субъектлері бойынша есепке алуды жүргізу;

3. Жерлерді бағалау – жерлерді аймактау, топырақтарды бонитеттеу, жерлерді бағалау әдістемесі, жерлерді есепке алу мәліметтері, топырақтық геоботаникалық зерттеу, ізденіс материалдары;

4. Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесі – компьютерлік техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадастрлық жұмыстардың барлық түрлерін бағдарламамен қамтамасыз ету.

1-кесте. Жер кадастрының құрамдық бөліктері

2-кесте. Ммемлекеттік жер кадастрының құрамы және мазмұны

Жер кадастрының көп функциялық байламы жер учаскесін сипаттаушы мәліметтер жиынтығынан /құнарлық, топырақ және өсімдік жамылғысы, геоморфология, гидрология, орналасуы, экологиялық жағдайы және т.б./, жерлерді сан және сапалық есепке алудан кадастр ақпаратын жинауын, сақтауын, беруін /жер учаскелерінің, кварталдарының, аудандардың, қалалардың, облыстардың, Республиканың электрондық карталарымен қоса/ қамтамасыз ететін автоматтандырылған жүйені жүргізуден, жер туралы есеп жасау және есеп беруден тұрады.