К вопросу о способах защиты права собственности на недвижимое имущество

После введения в законодательство института государственной регистрации прав на недвижимое имущество вопрос квалификации требования о защите права собственности на недвижимость и его субъектного состава приобрел в литературе острый дискуссионный характер. Основные споры вызваны дискуссией о том, аналогична ли запись в реестре (регистре – по законодательству Республики Беларусь) владению. Разные точки зрения по этому вопросу предопределяют взгляд на то, как квалифицировать требование о защите прав на недвижимость: является ли это виндикацией, негаторным требованием или требованием о признании права собственности.

Следует также обратить внимание на то, что при защите вещных прав на недвижимое имущество возможны две ситуации: требование исходит от лица, неправомерно исключенного из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; требование исходит от лица, которое значится в регистре в качестве собственника.

В рамках концепции тождества существует две различные позиции. Одни авторы видят сущность виндикации, как конструкции, полностью зависящей от владения. Поэтому, по их мнению, виндикация вообще не должна применяться к случаям истребования недвижимости. Е.А. Суханов, например, указывает, что «утрата владения лицом возможна не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т. е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи» [1,с.184]. Ф.О. Богатырев обращает внимание на то, что виндикация недвижимости, права на которую зарегистрированы в реестре, невозможна потому, что обязанным лицом «будет значиться лицо, которое записано в качестве собственника» [3,с.123]. Т. о. авторы полагают, что наиболее адекватным средством защиты является требование о признании права собственности.

Однако, на наш взгляд данная позиция небесспорна. Во-первых, возможна ситуация, как было указано выше, когда лицо, которое значится в реестре в качестве собственника, фактически не владеет недвижимостью, например, требование о выселении лица неправомерно занявшего жилое помещение. Во-вторых, если лицо заинтересовано в том, чтобы его признали собственником данного объекта недвижимости, оно, несомненно, заинтересовано и в передаче ему этого объекта. Поэтому, требование о признании права собственности не способствует достижению истинной цели спора. Кроме этого, следуя логике вышеназванных ученых, можно сделать вывод о том, что требование о признании права собственности, может заявить только зарегистрированный в реестре собственник. Но в таком случае данное требование теряет всякий практический смысл, так как запись в реестре и есть доказательство зарегистрированного права [4,с.128].

Другие авторы, сторонники позиции тождества, в случае, когда требование об освобождении имущества заявляет зарегистрированный собственник, считают, что такое требование должно быть квалифицировано как негаторное. Например, А. Эрделевский считает неприменимым такое вещно-правовое средство защиты как виндикация к объектам недвижимости [6,с.94]. Для защиты своих прав собственник должен заявить требование об устранении нарушения права, не связанного с владением. Практическая ценность квалификации требования о выселении как неготорного заключается в том, что требование лица, обладающего зарегистрированным правом собственности на недвижимость, не подпадает под действие исковой давности и ему не может быть противопоставлено возражение о добросовестном приобретении. Формально конструкция негаторного требования позволяет обойтись без того, чтобы распространять на лицо, занимающее недвижимость, статус владельца.

В то же время, хотелось бы отметить, что как белорусский, так и российский законодатель не заложил в норму об истребовании имущества из чужого незаконного владения ограничений в отношении недвижимости. ГК РФ, в отличие от ГК РБ, в отношении момента возникновения права собственности на имущество по договору, содержит также правило, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Т.о. данная норма прямо указывает на возможность истребования недвижимого имущества в порядке предъявления виндикационного требования. Кроме этого, имеющаяся практика (как белорусских, так и российских судов) свидетельствует о применении виндикации в отношении недвижимого имущества.

В рамках концепции несовпадения записи в реестре и фактического владения эти понятия разграничиваются. Так как на законодательном уровне понятие владения не закреплено, теория выработала следующее определение: владение – это возможность хозяйственного господства над вещью, фактическое обладание вещью. Сторонники данной позиции в случае, когда требование исходит от лица, которое значится в реестре в качестве собственника, квалифицируют такое требование как виндикационное. Например, К.И. Скловский указывает, что «требование о выселении является требованием о передаче вещи во владение» [5,с.341,358] заявителя и посредством негаторного требования нельзя добиться выселения нарушителя из объекта недвижимости (по этому пути идет и практика). Кроме этого, Российская концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в качестве вещно-правового средства защиты права собственности на недвижимое имущество указывает именно виндикационный иск [2,с.66-67].

1. 
   Гражданское право: учебник. (2005) В. 4 т. Т. 2 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.
   
2. 
   Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., (2004).
   
3. 
   Богатырев Ф.О. (2003) Как дальше регулировать оборот недвижимости? // Хозяйство и право. № 11. С. 120-125.
   
4. 
   Мурзин Д.В. (2007) Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Закон. № 7. С. 127-134.
   
5. 
   Скловский К.И. (2004) Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.
   
6. 
   Эрделевский А. (2007) О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. № 2. С. 92-96.