Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Рисунок 7.2 Сроки жизни здания.
| Пример. Стоимость земельного участка, на котором""на'Хадйтогдц/йи, "составляв. WM, j
долл. Полная стоимость воспроизводства здания офиса равна 150 000 долл. Общий износ : здания составил 20%. Какова стоимость комплекса недвижимости? \ Решение: Стоимость износа здания офиса = 150 000*0,2=30 000 долл. Стоимость офиса = 150 000-30 000=120 000 долл. Стоимость комплекса недвижимости: 138 000 долл. (120 000+18 000). Износ - как потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов делится на следующие виды: физический износ, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В практике оценки, применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа 180 Метод срока жизни. Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. __________ , 1 • срок экономической жизни • хронологический возврат 1 • срок физической жизни * срок оставшейся экономической жизни здания • эффективный возврат • нормативный срок службы Рисунок 7.2 Сроки жизни здания. : Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. В Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооружений, определенный И нормативными актами. • В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, Щ модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или И меньше его физического возраста; Н При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном Вт старении здания. Такой подход для оценщика неприемлем. Он должен, прежде всего, В исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На •срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономические условия, вкусы •потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок НЬкономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок Вюномической жизни не произойдет существенных изменений. Вш Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях ВВ оценщика. I • 181 Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, Выраженный в процентах, ; I отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа j отражает общие издержки воспроизводства. I Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом г и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой: где И—износ; ВС — восстановительная стоимость; ЭВ — эффективный возраст; \ ЭЖ — срок экономической жизни. Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, if включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного р вида износа. Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут k иметь различный износ. ' F Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого 1 физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого I функционального, внешнего. В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, • функционального и внешнего износа здания: В жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|