Приобретение права на земельный участок по давности владения

Ключевые слова: возникновение права на земельный участок; владение в течение длительного времени; приобретательная давность; право собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

Key words: acquisition of right to land plot; ownership possessed for a prolonged period of time; acquisitive prescription; the right to ownership, inherited life possession and rent.

Возможность приобретения права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени, впервые была предусмотрена ст. 44 Кодекса Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. (далее – КоЗ). Ранее институт приобретательной давности закреплялся лишь ст. 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. (далее – ГК). В указанных статьях используется различная терминология, в связи с чем в литературе высказывается мнение о различии предусмотренных в них оснований возникновения прав¹. Вместе с тем, ст. 235 ГК, устанавливая особенности приобретательной давности в отношении недвижимого имущества, не содержит исключений в части приобретения прав на земельные участки, в связи с чем вопрос о соотношении названных норм требует дополнительного изучения.

Сопоставление ст. 235 ГК и ст. 44 КоЗ позволяет отметить общие условия, при наличии которых возможно приобретение права собственности на недвижимое имущество или права на земельный участок соответственно: длительное владение – в течение пятнадцати и более лет; открытое владение; непрерывное владение; добросовестное владение; государственная регистрация. Однако между названными нормами имеются и отличия, на которых следует остановиться более подробно.

1. В качестве субъектов, которые могут воспользоваться указанными основаниями приобретения прав, в ГК названы граждане независимо от их гражданства и юридические лица, а в КоЗ – лишь граждане Республики Беларусь.

2. В ст. 235 ГК речь идет лишь о приобретении права собственности на имущество, тогда как согласно ст. 44 КоЗ возможно приобретение (получение) земельного участка в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, аренду.

В гражданско-правовой литературе отмечается, что лицо, претендующее на приобретение права собственности на имущество по давности владения, владея этим имуществом без правового основания, является беститульным владельцем. Если лицо владеет имуществом на основе определенного титула, приобретение иного права собственности на это имущество по давности владения исключается². В то же время, в ст. 44 КоЗ предусмотрено два случая, когда гражданин может претендовать на приобретение земельного участка по давности владения:

• 
  у гражданина отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок;
  
• 
  гражданин использует земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок.
  

При этом возникает проблема определения приобретаемого по давности владения права на земельный участок, поскольку начиная с 90-х годов 20 века система прав на землю в Республике Беларусь претерпела существенные изменения. В связи с этим в период, когда началось владение земельным участком, перечисленные в ст. 44 КоЗ права на землю могли не предусматриваться законодательством. Применительно к возникновению права собственности на землю российские авторы отмечают, что исчислять срок, когда могло начаться владение владения участком "как своим", можно лишь с момента закрепления в законодательстве права собственности на землю³. Однако ст. 98 КоЗ Республики Беларусь предусматривает, что действие ст. 44 КоЗ распространяется на земельные отношения, возникшие до вступления данного кодекса в силу и продолжающиеся после вступления его в силу. В связи с этим, по нашему мнению, возможно приобретение (получение) земельного участка по давности владения на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды, даже если в период, когда это владение началось, указанные права на землю законодательством Республики Беларусь не закреплялись.

Земельное законодательство не предусматривает особой процедуры подтверждения права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени, что свидетельствует о возможности применения лишь общего порядка – путем вынесения исполнительным комитетом решения о предоставлении земельного участка. Данный вывод подтверждается п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (с изменениями и дополнениями от 23 сентября 2011 г.), из которого следует, что оформление правоудостоверяющих документов на земельные участки, владение которыми осуществляется в течение длительного времени, осуществляется путем предоставления этих участков в административном порядке. Исходя из этого, по нашему мнению, и вопрос о выборе права на землю, приобретаемого (предоставляемого) по давности владения решается в общем порядке, предусмотренном нормами об изъятии и предоставлении земельных участков, что однако не исключает возможности обращения в суд за установлением факта владения земельным участком в течение длительного времени.

3. Ст. 235 ГК не содержит прямого указания на то, в чем заключается добросовестность, открытость и непрерывность владения, в то время как 44 КоЗ разъясняет, что в отношении земельного участка указанные обстоятельства подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога. Подобное указание обусловлено тем, что ранее законодательство не всегда требовало получение правоустанавливающих документов на землю, а также не предусматривало последствий неосуществления государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения права на земельный участок. Сведения о земельных участках, предоставленных в Республике Беларусь по ранее действовавшему законодательству, в том числе, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы, вносились в земельно-кадастровую документацию при проведении массового кадастрового учета без заявлений землепользователей.

Следует также отметить, что в соответствии ст. 193 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29 декабря 2009 г., объектами налогообложения земельным налогом являются и земельные участки, предоставленные во временное пользование и своевременно не возвращенные в соответствии с законодательством, самовольно занятые, используемые не по целевому назначению. Т.е. граждане могут иметь документы, подтверждающие уплату земельного налога и в отношении земельных участков, которыми они фактически пользуются, даже если пользование является незаконным. По нашему мнению, ст. 44 КоЗ следует дополнить указанием на то, что к документам, подтверждающим добросовестность, открытость и непрерывность владения, не относятся документы об уплате земельного налога на земельные участки, самовольно занятые, своевременно не возвращенные в соответствии с законодательством.

4. Вопрос о добросовестности владения в смысле ст. 235 ГК решается вне связи с добросовестностью владения в момент приобретения владения⁴. Добросовестным владельцем может быть признан и незаконный приобретатель, однако течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.ст. 282-284 и 286 ГК, начинается со дня, следующего за днем истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Ст. 44 КоЗ подобного указания не содержит, однако ст. 72 КоЗ устанавливает, что пользование земельным участком без документа, удостоверяющего право на него, является самовольным занятием земельного участка, кроме случая, предусмотренного ст. 44 КоЗ. Таким образом, предпринята попытка разграничить случаи, когда земельный участок поступил во владение правомерно (в этом случае владелец вправе претендовать на приобретение права по ст. 44 КоЗ) и противоправно (в этом случае имеет место самовольное занятие земельного участка). В Постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22 декабря 2011 г. № 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» добросовестность также трактуется как отсутствие противоправности в завладении земельным участком. Вместе с тем, целесообразно закрепить в земельном законодательстве четкие критерии разграничения правомерного и противоправного завладения земельным участком, поскольку их отсутствие затрудняет применение рассмотренных норм.

5. Ст. 235 ГК, в отличие от КоЗ, закрепляет возможность присоединения ко времени владения лица, ссылающегося на давность владения, всего времени, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Несмотря на анализируемые отличия, законодательство не содержит указаний на невозможность применения к возникновению прав на землю по давности владения положений ГК о приобретательной давности на недвижимое имущество. Представляется, что с учетом требований ст. 2 КоЗ данная норма гражданского законодательства может применяться к земельным отношениям, поскольку иное не предусмотрено законодательством об охране и использовании земель.

6. КоЗ предусматривает условие относительно характеристик земельного участка, владение которым осуществляется в течение длительного времени: такой участок может быть приобретен в сложившейся границе и (или) размере, не превышающем размера, установленного ст. 36 КоЗ. Следовательно, границы приобретаемого по давности владения земельного участка могут быть изменены по сравнению с участком, которым лицо владело в течение длительного времени.

При этом важно учитывать, что ст. 36 КоЗ предусматривает различные предельные размеры земельных участков в зависимости от целевого назначения, которое, по общему правилу, определяется при предоставлении земельного участка. Таким образом, в случаях, когда приобретается земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, при оформлении права на землю по давности владения должно сохраняться указанное в этих документах целевое назначение. Если же у гражданина отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, то целевое назначение земельного участка будет определяться по фактическому использованию либо на основании документов, подтверждающих добросовестность, открытость и непрерывность владения (земельно-кадастровая документация, документы об уплате земельного налога и др.).

Таким образом, положения ст. 235 ГК и ст. 44 КоЗ имеют много общего, а отмеченные отличия обусловлены спецификой возникновения прав на землю. По нашему мнению, возможно применение к приобретению права на земельный участок по давности владения положений ст. 235 ГК о приобретательной давности на недвижимое имущество в части, не противоречащей земельному законодательству. Вместе с тем, использование различной терминологии для обозначения рассматриваемых оснований возникновения прав позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего совершенствования законодательства с тем, чтобы четко определить соотношение названных статей ГК и КоЗ.