Защита права собственности гражданина на недвижимое имущество: проблемы доктринального толкования и правоприменения

В силу положений ч. 1 ст. 44 Конституции Республики Беларусь, п. 1 ст. 210 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В связи с особым положением недвижимости в ряду объектов гражданских прав, отдельное внимание следует уделить вопросу о выборе оптимального способа защиты прав гражданина – собственника объекта недвижимости. Данный вопрос приобрел особую актуальность после введения в законодательство института государственной регистрации прав на недвижимое имущества. По обозначенной проблематике можно выделить три основные точки зрения.

Сторонники первой позиции полагают запись в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – регистр) тождественной владению данным имуществом. Отсюда авторы (в т.ч. Е.А. Суханов) делают вывод, что «утрата владения лицом возможна не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т. е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи». Следовательно, виндикация вообще не должна применяться к случаям истребования недвижимости. Ф.О. Богатырев, придерживаясь этой же позиции, обращает внимание на то, что виндикация недвижимости, права на которую зарегистрированы в реестре, невозможна потому, что обязанным лицом «будет значиться лицо, которое записано в качестве собственника». Таким образом, данные авторы полагают, что наиболее адекватным средством защиты является требование о признании права собственности.

Однако, на наш взгляд данная позиция не бесспорна. Во-первых, она не учитывает ситуации, когда лицо, которое значится в регистре в качестве собственника, фактически не владеет недвижимостью, например, требование о выселении лица, неправомерно занявшего жилое помещение. Во-вторых, следуя логике данных авторов, можно сделать вывод, что требование о признании права собственности, может заявить только зарегистрированный в регистре собственник. Но в таком случае данное требование теряет всякий практический смысл, так как запись в регистре и есть доказательство зарегистрированного права.

Сторонники второй позиции, которые также полагают, что запись в регистре аналогична владению, в случае, когда требование об освобождении имущества заявляет зарегистрированный собственник, считают, что такое требование должно быть квалифицировано как негаторное. Например, по мнению А. Эрделевского, лицо, незаконно занявшее жилое помещение, не лишает тем самым собственника правомочия владения, а лишь препятствует его осуществлению. Следовательно, для защиты своих прав собственник должен заявить требование об устранении нарушения права, не связанного с владением. Практическая ценность квалификации требования о выселении как негаторного заключается в том, что требование лица, обладающего зарегистрированным правом собственности на недвижимость, не подпадает под действие исковой давности, т.е. требование может быть заявлено в любой момент пока сохраняется нарушение права. Кроме этого, ему не может быть противопоставлено возражение о добросовестном приобретении, поскольку эта норма применима лишь во взаимосвязи с заявлением виндикационного требования.

В то же время, хотелось бы отметить, что и белорусский, и российский, и украинский законодатель не заложил в норму об истребовании имущества из чужого незаконного владения ограничений в отношении недвижимости. Следовательно, виндикация может быть применена к любым видам имущества. ГК РФ, в отличие от ГК Республики Беларусь, в отношении момента возникновения права собственности на имущество по договору, содержит правило, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, данное положение прямо указывает на возможность истребования недвижимого имущества в порядке предъявления виндикационного требования. Кроме этого, имеющаяся практика как белорусских, так и российских судов свидетельствует о применении ими виндикации в качестве способа защиты права на недвижимое имущество.

Согласной третьей очке зрения, понятие записи в регистре и фактического владения разграничиваются. В теории права владение определяется как возможность хозяйственного господства над вещью, фактическое обладание вещью. Сторонники данной позиции (К.И. Скловский) в случае, когда требование исходит от лица, которое значится в регистре в качестве собственника, квалифицируют такое требование как виндикационное.

В данной ситуации хотелось бы также обратить внимание на то, что всякий виндикационный процесс – это спор о собственности, а факт регистрации права в регистре всякий спор предположительно пресекает. Российская Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее – концепция) указывает на формальную процедуру установления права собственности при виндикации посредством представления доказательства того, что право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Однако, как было отмечено выше, существует ситуация, когда требование исходит от лица, неправомерно исключенного из регистра. В таком случае в Концепции определяется, что данное лицо должно либо в рамках предъявленного виндикационного требования, либо до его предъявления оспорить право лица на истребуемую недвижимость, зарегистрированную в реестре. В частности эта ситуация касается истребования недвижимости у добросовестного приобретателя. Хотелось бы особо подчеркнуть, что Концепция в качестве вещно-правового средства защиты называет именно виндикационное требование.

Однако, с точки зрения практики, попытка собственника защитить свои права посредством заявления виндикационного требования может привести к обратному результату. Он рискует полностью утратить право собственности, если лицо, неправомерно занимающее жилое помещение, докажет, что имущество было приобретено им хотя и у неуправомоченного отчуждателя, но добросовестно и безвозмездно, а собственник не сможет доказать, что истребуемое имущество выбыло из его владения помимо воли.

Основываясь на действующем законодательстве как Республики Беларусь, так и Российской Федерации и Украины, и придерживаясь позиции, согласно которой запись в регистре не аналогична владению, необходимо признать, что виндикация в данном случае является надлежащим средством защиты, хотя и может привести к неблагоприятным последствиям для собственника в связи с установлением ограничений в интересах добросовестного приобретателя.

Последствия недействительности сделок с жилыми помещениями, установленные ст. 168 ГК, применяются в том случае, когда сделка исполнена одной или обеими сторонами полностью или частично. Если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст. 283 ГК, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК).

Судам следует иметь в виду, что жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о недействительности сделки с жилым помещением.