Жылжымайтын мүлік нырығының жалпы мінездемесі және оның негізгі сегменттері

Жылжымайтын мүлік нырығының жалпы мінездемесі және оның негізгі сегменттері.

Нарықтардың келесідей түрлерін бөліп көрсетуге болады, олар еңбек, қаржылық капиталдар, ресурстар, тауарлар, қызметтер және басқа да нарықтар. Қозғалмайтын мүлік тауарлар категориясына жатады, осы уақытта нарықтағы оның айналымы әртүрлі ресурстар мен еңбекті қолдана отырып, қаржылық капиталды қолданумен тығыз байланысты.

Қозғалмайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың мәнді құрамдастарының бірі болып табылады. Қозғалмайтын мүлік нарығысыз нарық мүлдем болуы мүмкін емес, өйткені еңбек нарығы мен капитал нарығы қозғалмайтын мүліксіз өз-өзінен әрекет ете алмайды, тіпті қаржылық институттар (банктер, биржалар, инвестициялық компаниялар және т.с.с.) өздерінің қызметтерін жүргізу үшін қажетті үй-жайларды сатып алу немесе жалға алу үшін қозғалмайтын мүлік нарығының қатысушысы болуы керек.

Жылжымайтын мүлік нарқының дамуы көптеген факторлар санына байланысты, олардың ішінде бірінші орында сұрансы пен ұсыныс тұрады. Сұраныстың негізгі қасиеті басқа параметрлердің өзгеріссіз болған кезіндегі тауарлар бағасының төмендеуі сұраныстың өсуіне әкелетіндігімен қортындылады және керісінше.

Сұраныстың өзгеруі келесідей факторларға байланысты:

• 
  тұтынушылық талғам мен сатып алушылардың талғаулығы;
  
• 
  сатып алушылар саны;
  
• 
  сатып алушылардың ақшалай табыстарының деңгейі;
  
• 
  бірін-бірі ауыстыратын тауарларға бағалар;
  
• 
  салыстырмалы болашақ бағалар мен табыстарды тұтынушылық күту.
  

Қозғалмайтын мүлік тауарлық секторларға бөлінеді. Ондай секторлар бар-жоғы үшеу: қозғалмайтын мүлік, жұмыстың нақты объектісі түріндегі тауар, яғни құрылыс, қайта құру; қызметтер – делдалдық, бағалау, маркетинг және т.с.с. Осы секторлардың әрқайсысы өз алдына неғұрлым тар секторларға бөліне алады, сондықтан да олардың әрқайсысы оларды басқа объектілерден айрықшаландыратын жалпы мінездемеге ие сату-сатып алу объектілерінің жиынтығын көрсетеді. Қозғалмайтын сектор тауар ретінде тұрғын үйлер мен тұрғындық емес үй-жайларға бөлінеді; олар өз алдына тұрғын үйлер қалалық және қаладан тыс болып бөлінеді, тұрғын емес үйлер кеңселік (әкімшілік), саудалық, өндірістік, көмекші, қоймалық және т.с.с. бөлінеді. Қалалық тұрғын үйлер өз алдына неғұрлым кішігірім секторларға – жекешелендірілген үйлер, кооперативті, муниципалды, ведомствалық, жалға алынған, азаматтар мен заңды ұйымдардың меншігіндегі болып бөлунеді.

Тұтынушылық сегменттері басқаларынан мәнді ерекшеліктерімен бөлініп тұратын сатып алушылар тобын көрсетеді. Кейбір де олар орналасу жағрафиясымен, кейбірде демографиялық белгілерімен (зейнеткерлер, жас жұптар), кейбір де белгілі бір әлеуметтік топқа жатқызылуымен (сәтті бизнесмендер, әдебиет пен ағарту қызметкерлері, аз қамтамасыз етілген топ) мінезделеді.

Нарықтық кеңісті бөлу кезінде көп бөліктер пайда болады, олардың әрқайсысы қандай да бір тауар секторына және қандай да бір тұтынушылық сегментке жатқызылуымен мінезделеді. Нарықтың бұл бөлігі бірдей сұраныстармен сатып алушыларға ұсынылатын ұқсас тауарлар (жұмыстар, қызметтер) орнын көрсетеді.

Объектілерді функционалды бағыттауы бойынша қозғалмайтын мүлік нарқы төрт негізгі құрамдас бөліктерге бөлінеді: жер (жер учаскілері) нарығы, тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес үй-жайлар нарығы, өнеркісптік қозғалмайтын мүлік нарығы.

Бұл сегменттердің әрайсысы өз еркімен дамиды, өйткені өз заңдары мен нормативті актілеріне сүйенеді және мемлекеттік және муниципалдық меншікті жекешелендіру саясатында мәнді айырмашылықтарға ие.

Қосымша аяқталмаған құрылыс объектілері нарығын бөліп көрсетуге болады, онда объектіні сату және бағалау кезінде ерекше іс-жосықтар әрекет етеді және мемлекеттік реттеу рөлі күшті, өйткені мемлекет көптеген тоқтап қалған құрылыс объектілерінің меншік иесі болып табылады. Бұл нарықта салынып бітпеген объектінің мақсатты бағытталуында да, сондай-ақ құрылыстың бастапқы жоспарында да өзгерістер болуы мүмкін.

Нарықтың жекелеген сегменттерінде қозғалмайтын мүлік өзін маусымдық ауытқуларға ұшырайтын тауар ретінде көрсетеді. Осылай, тұрғын үйлерді жалға беру нарығы жыл маусымының ауысуы кезінде сұраныс пен ұсыныс ауытқуын тудырады. Осы уақытта тұруға арналмаған үй-жайлар нарығы жыл мерзіміне тәуелді емес, бұл жердегі ауытқулар тікелей жалпы экономикалық жағдайға байланысты.

Қозғалмайтын мүлік сеншіктің ерекше түрін көрсетеді. Оны иелену, пайдалану және билік ету құқықтары меншіктің басқа түрлеріне иелік етуден ерекшеленеді. Ол жылжымайтын мүлікті қолдану, жылжымалы мүлікке жататын тауарлардың кең санына қарағанда, басқа азамататр мен/немесе заңды тұлғалардың мүдделерін қозғайды. Сондықтан да үй немесе басқада жылдымайтын мүлікті сатып алу, сондай-ақ оныменен жүргізілетін басқа да операциялар (сыйлау, айырбастау, мұрагерлікке қалдыру, үлесін нақтылау) мемлекеттің, жергілікті органдардың және құқықтың басқа да субъектілерін есепке алуды қамтамасыз етуге жүргізілген белгілі бір іс-жосықтармен байланысты. Мемлекет қоғамдық мүдделерді қуа отырып және салық салу бөлігіндегі өзінің фискалды қызметін қамтамасыз ету үшін, жылжымайтын мүлікті есепке алумен және меншік иесі құқықтарын сақтау үшін олармен жүргізілетін операцияларды тіркеумен байланысты қызметтерді өткізеді.

Нарықтың әрбір сегментінде екі құрамдас саны туралы айтуға болады:

- бірінші кезекті, жылжымайтын мүлікті нарықтағы тауар ретінде шығуын мінездейтін. Мемлекет федералды, аймақтық және жергілікті билік органдары ретінде нақты уақытта жылжымайтын мүлікті негізгі сатушы ретінде шығады.

- екінші кезекті, онда сатушылар мен сатып алушылардың (жеке және заңды тұлғалар) үлкен саны қызмет етеді.

Жылжымайтын мүліктің айрықша ерекшелігі, ол микродеңгейде – тұрғын үй ұяшығы (квартира, бөлме, үй) – ол жеке тауар ретінде шығады, ал макродеңгейде – инфрақұрылымның бір бөлігі ретінде шығады және қоғамдық тауар.

Жылжымайтын мүлік сферасында нарықтық қатынастарды әрі қарай кеңейту жолында қазақстандық экономикадағы өтпелі кезеңмен шартталатын бірқатар тосқауылдар бар.

Экономикалық мінездегі тосқауылдарға кіретіндер мемлекеттің инвестициялық, несиелік және салық саясаттары, соныменен қатар инфляциядан, төлем жсалалмауынан, инвестицияларды сатып алыну мерзімінің жоғарлауынан және басқа факторлардан тұрады. Негізгі рөлді әкімшілдік тосқауылдар ойнайды, ол барлық деңгейдегі атқару билік органдарымен белгіленеді. Бұл келесідей аспектілерге байланысты, кәсіпорындарды тіркеуге алу, жылжымайтын мүлік сферасындағы қызметтердің әртүрлі түрлерін лицензиялау, жер учаскілерін, тұрғын үйлер мен тұрғын емес үй-жайлар, аяқталмаған құрылыс объектілерін жалға беру мен сату-сатып алу, беру тәртіптеріне.

Жылжымайтын мүлік нарқының даму қарқындары мен масштабына нарықтық инфрақұрылымның дамымағандығы күшті әсерін тигізеді.

Жер ресурстарының шектеулігіжәне қоршаған ортаны қорғаумен байланысты мәселелер тосқауылдардың тізімін толықтырады, ол жылжымайтын мүлік нарығына жаңа субъектілердің енуіне объективті әсерін тигізеді.

Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы көшпелі экономиканың барлық мәселелерін бейнелейді және өзінің жеке сегменттерінің тең дамымауымен, жетілдірілмеген заңдық база мен азаматтар мен заңды тұлғалардың төмен инвестициялық мүмкінділігімен мінезделеді. Осыменен бірге бұл нарық капиталды, ойды және энергияны салудың перспективті сферасын көрсетеді.

Жылжымайтын мүліктің барлық жіктеп көрсеткен ерекшеліктері жылжымайтын мүлік нарығының барлық сегменттерінде әртүрлі дәрежеде пайда болады, және олардың әрбір нақты жағдайда әрекет етіп отырған заңдармен сәйкестендіре отырп құрылған мәмілелергетигізетін әсерлерін нақты бөлшектеп есепке алу негізделген және неғұрлым сенімді шешім қабылдауға мүмкіндік береді.

Жер нарығының қалыптаса бастауы қала сырттында жеке құрылысқа шектеуді алумен және құрылыстық, өндірістік және делдалдық кооперативтердің құрылуымен байланысты. Нарықты құру үшін құқықтық негіз меншік туралы заң, Жер кодексі және басқа заңдар мен нормативті актілер болып саналды. Жерді иелену, пайдалану және билік ету формалары нәтижесінде азаматтьық құқық нормаларына сәйкес болуы керек, яғни меншік, мүліктік жалдау (пайдалану) және жалға беру. Жер әкімшілік-мемлекеттік реттеуден сату-сатып алу, кепілдіке қою, мұрагерлік, жалға беру, айырбастау және т.с.с. келісімдер бойынша азаматтық-құқықтық иелікке аударылады.

Табиғатты қорғау зоналары, тарихи ескерткіштер, ауылшаруашылығы егістіктері, ормандар және су қойнаулары жанындағы территориялар бойынша қатаң шектеулер сақталған. Өкілетті билік органдары жерлерді меншікке ақысыз беру мүмкіндігін қоса, жерлерді беру мен алып қою тәртібін бекітуге құқықтары жоқ, ал олардың территориясында орналасқан жерлерге билік жүргізу бойынша құзырлығы сол жердегі атқару билігінің органдарында болады. Жерге төлем енгізілді және жерді қайта бөлу процесі басталды. Азаматтарға, кәсіпорындар мен ұйымдарға жер учаскілерін бөліп беру белсенді жүргізіліп жатыр.

Жер учаскілерін сатушылар мен саытп алушыларға әрбір территорияда, әрбір ауданда жергілікті ережелер бан екендігін және әрекет ететінін нақты бауғалау керек және хабардар болуы маңызды. Осы кезде жердің нормативті бағасын анықтайтын аймақтар мен коэффициенттер жүйесі шығарылады. Нормативті бағалар тәртібі нарықтық бағалармен сәйкестендіріледі, ол жер учаскілерімен жасалатын мәмілелерүшін негіз ретінде қолданылуы мүмкін.

Жер нарықтарын құрудың бастапқы кезеңінде үлкен жер массивтеріне ие колхоздар, совхоздар мен басқа да ауылшаруашылығы кәсіпорындары заңды негізде меншік құқықтарын безендіру бойынша сәйкестендірілген іс-жосықсыз және ұзақмерзімді жалға беру түрлеріне, құрылыс жүргізуге жерлерді бөлуге қатысты.

Жер реформасын әрі қарай жалғастыру үшін жер кадастрын құру үлкен мәнге ие болды, ол жер учаскілері шекараларын бөлуді нақтылауға және олардың заңды иелері мен пайдаланушыларын анықтауға мүмкіндік береді. Бұл тапсырма Жер ресурстары мен жер құрылымы бойынша Қазақстандық комитетке және олардың жергілікті бөлімшелеріне міндеттеледі.

Әрекет етіп отырған заңдарға сәйкес жер учаскісінің иесі жерді өз қарауы бойынша билік жүргізу құқығына ие, яғни оны сауға, сыйлауға, кепілдікке қоюға, мұрагерлікке қалдыруға және т.с.с. құқығы бар.

Осы кезде азаматтық-құқықтық мінездегі бірқатар шектеулер сақталады, әсіресе: жер учаскісінің иесі ерлі-зайыпты болып бірге тұрған кездегі жинаған меншікпен жеке-дара билік ете алмайды. Жылжымайтын мүлікпен мәмілені құру кезінде бұл нормалардың бұзылуы соттық тартыстың себебі болуы мүмкін, жер учаскілерін сату-сатып алу кезінде біріншіден учаскіде орналасқан үй-жайлар мен өсімдіктерді шеттету туралы сұрақтар шешілуі керек. Жер учаскісіне меншік құқығы онда орналасқан жылжымайтын мүлікке меншіктің автоматты құқығын түсіндірмейді.

Жер учаскілерін және қала сыртындағы үйлерді сатып алушылар үшін жылжымайтын нарықтың осы секторындағы бағалар динамикасының циклді мінезін есепке алу маңызды, ол анық айқындалған маусымдық мінезге ие. Осындай жерлерге деген бағалар мен сұраныс ақпанның екінші жартысында өсе бастайды және мамыр-маусым айларында маусымдық шыңырау шегіне жетеді, одан кейін салыстырмалы тепе-теңдік кезеңі қалыптасады және тамыз-қыркүйек айларында сұраныс ең төменгі шегіне дейін төмендейді, өйткені сатып алушылардың күзгі мезгілде жылжымайтын мүлікті сатып алу ерекше қызығушылықты тудырмайды. Бұл уақытта бағалар ақпанның ортасына дейін тұрақты болады, ұсынылатын учаскінің және оның жан-жағының жетіспеушіліктері мен артықшылықтарын көруге болғанға дейін. Бірақта жер нарығының мінезді ерекшелігін атап кеткен жөн – егер де квартиралық нарықта сұраныстың маусымдық төмендеуі бағалардың құлдырауына әкелсе, онда 4 жылдық бақылау көрсеткендей, жаздың аяғында жер учаскілеріне бағалар тұрақтанады және тоқтап қалады, ал одан кейін олардың өсуінің келесі кезеңі басталады. Жер нарығында сұраныстың маусымдық өсуі көктемнің басында байқалады, оның басы сәуірдің бірінші күнінен бастап бір жарым ай шегінде ауысуы мүмкін.

Жер учаскілеріне сұраныстың маусымдық шегі көптеген факторларға байланысты, және соның ішінде ашық күн санына.

Жарақтандырылған және жарақтандырылмаған жер учаскілері бағаларында мәнді айырмашылықтар бар. Жекелеген құрылысшы-фирмалар көпгектарлы жер массивтерін сатып алуға маманданады, ол жерлерді тазалайды, жоспарлайды және оларға инженерлік тораптар жүргізеді.

Осы жарақтандырылған учаскілер қымбат тұрады, бірақ та жеке-дара құрылысшыларға бұл жұмыстарды жасау мүмкін емес. Элекртлендіру, газ, су құбырларын, телефон сияқты қажетті коммуникацияны жүргізу орталықтандырылған инженердік тораптарға қосу нүктесінен алыстығына байланысты қымбатқа түседі.

Жер нарығында жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік агенттілігі сұраныс пен ұсыныс бағалары статистикасы негізінде, учаскілердің құны олардың бағытталуына (тұрғын үй салуға, бау-бақша үшін, шаруа шаруашылығы үшін және т.с.с.), қаладан алыстылығына, орналасқан жердің престижіне, жақын жерде бар су тоғандары, ормандардың санына байланысты болады.

Тұрғын үй тұрғызу үшін учаскілерге бағалар барлық жерде бау-бақшалық учаскілер бағаларына қарағанда 20 пайызға жоғары, ал кейбір жекелеген, ерекше престижді жерлерде олардың айырмашылығы 500 пайызға дейін барады.

Шаруа (фермерлік) шаруашылыққа арналған учаскілер учаскілердің басқа түрлеріне қарағанда арзан және онда тұрғын және шаруашылық үй-жайлар тұрғызуға шектеулерсіз жүзеге асыруға болады.

Бір жерде орналасқан, бірақ құру дәрежесінің, коммуникация жүргізу, келу жолдарының әртүрлі мінездемелеріне ие учаскілер үшін бағалардың айырмашылығы шамамен 10 пайыз шегінде болады.

Қазіргі кездегі жаңа инфрақұрылымды құру перспективасы (канализация, телефон, күзет, сервистік және саудалық қызмет көрсету, сорпт ғимараттары және т.с.с.) болашақта жер учаскісіне деген бағаны мәнді жоғарлатады, әсіресе егер де олар жер массиві иелерімен келісіммен нығайтылады.

Қаладан алыстылығы жер учаскісінің бағасына күшті әсерін тигізеді. Алматы қаласынан 30 километр жерде орналасқан жер учаскілері нашар өтімділікпен ерекшеленеді және олардың бағасы 20километр жерде орналасқан учаскілерге қарағанда 2-3 есеге төмен, ал 50 километрден алыс орналасқан учаскілердің бағасы 2-3 есеге түседі.

Жердің ерекшеліктері мен бағытталуының престиждігі учаскі бағасын шамамен 4 есеге бағасы өзгеруі мүмкін.

Риэлтерлердің бағалауы бойынша ұсыныс бағасы сұраныс бағасын орташа 20-40 пайызға өсіреді, бірақ толығыменен ақпараттандырылуының өсуі мен жер нарығы учаскілерінің саны әрбір нақты жердегі учаскілердің бағасын теңестіруге әкеледі.

Ерекше атап кету керек, жер учаскілеріне қаражаттарды салу жылжымайтын мүлікке инвестициялау тәсілі орта класс үшін тартымды және қол жеткізерлік болып табылады. Осы кездегі бағалық шегі жер учаскілерін сатып алушыларда квартираларды немесе қаладан тыс жердегі үйлерді меншікке сатып алуға қарағанда жоғары болуы керек.

Қазақстандағы жер нарығы тұрғындар мен заңды тұлғалардың үлкен қанағаттандырылмаған сұранысы мен оның масштабтарын есепке алумен даму және оның субъектілері қатынастарының жаңа сапалы деңгейіне өту үшін үлкен перспективаларға ие. Олардың даму қарқындары негізінен құқықтық базаның және жер қатынастары механизмдерінің жетілдірілуімен байланысты.

Тұрғын үйлік сферасындағы жылжымайтын мүлік нарығының перспективалары ең соңында тұрғындардың үй жағдайларын жақсартуға объективті қажеттіліктері санымен анықталады.

Тұрған жері бойынша үй жағдайларын жақсарту кезегіндегілер үшін келесілердің есебінен жүзеге асырылады:

• 
  әлеуметтік қолдануға муниципалды ақысыз үйлерді беру;
  
• 
  құрылыс құнының 70 пайызына дейінгі мөлшерде субсидия берумен үйлерді сату;
  
• 
  құрылыс құнының қымбаттауын жартылай компенсациялаумен үйлерден тұратын жер беру;
  
• 
  болашақта төлеумен өзіндік құны бойынша тұратын жерлерді сату,
  
• 
  жеңілдетілген баға бойынша тұратын жерлерді сату.
  

Басқа азаматтардың барлығы нарықтық баға бойынша муниципалды немесе жеке үйлерді сатып алу есебінен өз тұрмыстық жағдайларын жақсарта алады. Неғұрлым комфортты үйге ие болғысы келетін азаматтардың саныешқайда есепке алынбайды, бірақ, құрылыстың төмен спасы мен төмен стандарттарына және тұрғын үй қорының негізіг массасының мазмұнына сүйене отырып, олардың саны кезекте тұрғандардың санынан бірнеше есеге артық болуы керек.

Тұрғын үй мәселесін қиындататын қосымша себеп-салдар көптеген қазақстандық кәсіпорындардың тұрғын үй құрылысына капиталдық салымнан бас тартуы және олардың қолындағы тұрған үй қорларынан құтылуғы асығу болып саналады.

Ауылдық жердегі тұрғын үй қорларының үлкен бөлігі қайта құруды қавжет етеді, өйткені олар канализациямен, орталықтандырылған жылу жүйесімен және басқа да жайлылық жеткіліксіз қамтамасыз етілген.

Осы кездегі экономикада нарықтық қатынастарға көшу мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын үй құрылысын қаржыландыру бірден қысқартылды, бұрын ол қажетті капитал салымының негізі, көзі болып табылатын.

Осылай, тұрғын үй тапшылығының қиындатылуы кезінде, тұрғын үйлерді енгізу көлемінің бірден қысқаруы, Қазақстанда үй мәселелерін шешудің қатаң бөлушілік механизмінің күйреуінің орын алуы тұрғын үй нарығының дамуына және үй сұрақтарын шешуге объективті қажеттілікті тудырады.

Үйлерді ақысыз жекешелендіру Қазақстанда қысқа мерзімнің ішінде муниципалды және ведомствалық үй қорындағы бөлмелер мен квартиралардың иелері - меншік иелерінің кең топталуын құрды.

Елдегі жалпы экономикалық жағдайдың қиындауына қарамастан, Қазақстанда үй нарығы тез қарқынмен дамуда. Оның басты себебі – үй мәселесінің шешілмегендігі, азаматтарды тұру жағдайларын жақсарту үшін кез-келген тәсілдерді іздестіруге итермелейді.

Сурет 2. Үйді сатып алу тәсілдері

Сурет 3. Үйді сатып алу кезіндегі факторлар құрылымы

Тұруға бағытталмаған үй-жайлар нарығы бірнеше сегменттерге бөлінеді, олар объектілердің функционалды бағытталуы бойынша айрықшаланады: кеңселік, саудалық, қоймалық және өндірістік.

Тұруға бағытталмаған үй-жайлар нарығынының екі құрамын белгілеуге болады: бірінші және екінші кезекті нарық. Бірінші кезекті нарық қалалық мүлікті басқару бойынша комитетпен ұйымдастырылған коммерциялық конкурстар арқылы жалға берілетін муниципалды қордағы тұрмайтын үй-жайларды құрайды. Бұл нарық үлкен перспективаға және дамыту үшін резервтерге ие болғанмен, үлкен қалаларда өте жай және әртүрлі үлесте дамып отыр.

Құзырлы муниципалды билік органдары жүргізген конкурста риэлтерлік фирмалар, жеңіп алушы жалгерлік құқығының барлық мерзіміне біруақытта төлем жасауы керек, әрі қарай жалға алу мерзімі біткенге дейін коммуналдық қызмет пен жалгерлік төлемді уақытында төлеп отырады.

Тұрмайтын үй-жайларды жалға алушылар құқығынан басқа өз есебінен ағымдағы жөндеуді жүргізуге, соған жақын жатқан территорияларды таза ұстауға міндеттемелерді алады және жалға алумен байланысты шығындардың өсуіне әрдайым дайын болулары керек.

Жалгерлік төлемдердің құрылымындағы мәнді орынды эксплуатациялық шығындар алады, олардың есебінен жылу- және суды тұтыну, электр энергиясы, қоқыстарды шығару, территорияны тазалау, күзет, өрт-күзеттік дабылдандыру, жалпы шаруашылық шығындар, радио торап, телефонға, теледидарлық антенналарға абоненттік төлемдер жүргізіледі.

Екінші ретті нарыққа қарағанда муниципалды коммерциялық конкурстардағы тұрмайтын үй-жайларға жалгерлік төлемнің соңғы ставкалары төмен, және үй-жайдың орналасқан жері мен типіне, жеке кіру жолдарының санына, автомашиналарды қою үшін орындардың саны мен телефондық тораптардың санына байланысты. Жалгерлік келісімді құруға және қажетті ақпараттарды алуға кеткен қаражататр мен уақыт шығындары нарықтық ставка бойынша жалға алу шығынымен сәйкес келеді.

Көптеген кәсіпкерлік құрылымдар жеке кіру жері мен оларды жабдықтандыру мүмкіндіктері бар үй-жайларға сұранысты туғызады.

Үй-жайлардың негізгі қалалық магистралға жақын болуы мен оған автокөліктің жақын келу жайлылығы үлкен мәнге ие. Жекелеген клиенттер үшін телефондық тораптардың саны орналасқан жері сияқты мәнді факторлар болып табылады.

Жалға алушы тұрмайтын үй-жайларды тек кеңсе ретінде ғана емес, сондай-ақ сауда залы, қойма немесе басқа бағытта қолданған жағдайда жалға беру құны өседі. Жалға алушының жарғылық тапсырмаларына сәйкес үй-жайларды қайта құру мен қайта жабдықтау оның жалға берушімен және құзырлы мемлекеттік қызмет көрсетушілермен жазбаша келісім бойынша жүргізіледі, ол құрылыстық нормалар мен ережелердің, соныменен қатар өрт және санитарлық қауіпсіздіктерді сақтау ережелерінің бұзылуын болдырмайды.

Адам тұрмайтын үй-жайлар үй-жай меншігінің иесінен, жалға алушыдан (субаренда) және федералды және муниципалды меншік балансын ұстаушылардан жалға алынуы мүмкін. Балансты ұстаушыдан федералды және муниципалды меншікті жалға алу кезінде мәмілені құру үшін меншік иесінен рұқсат сұрау керек. Астаналық муниципалды меншік үшін мұндай құқықты Москоммүлік береді. Жалға алушылар субарендаға жалға алынған ауданның 25 пайызын беруге құқықтары бар.

Кеңселік және қоймалық жерлерге мұқтаждық тудыратын фирмалардың саны әрдайым өсіп келеді. Адам тұрмайтын үй-жайлардың тапшылығы оларды жалға алу бағасының өсуіне мүмкіндік береді, жергілікті билік жүргізушілердің тапсырысы бойынша ұйымдастырылған конкурстар мен аукциондардағы сатылатын жалға алу құқығының да бағасы өседі. Муниципалды үй-жайларға сұраныс азаймайды, өйткені кеңселік аудандарға жалпы тапшылық сақталады. Соныменен қатар, жалға алушыларды билік жүргізушілермен берілетін кепілдемелер тартады.

Жалгерлік төлем ставкалары, сондай-ақ тарихи ескерткіштер ретінде мемлекеттің қорғауындағы особняктар мен қатардағы құрылыстық ғимараттардағы орналастырылған үй-жайлар үшін жалгерлік шарттары айрықшаланады.

Келісуші жақтардың келісімділігі бойынша жалгерлік төлем ставкасына коммуналдық қызмет құны мен қосымша құн салығы да кіруі мүмкін. коммуналдық қызметтерге деген тарифтер өсуінің болжалмауымен байланысты көптеген жалға берушілер эксплуатациялық шығыстарға шығындарды жалгерлік төлемнен жоғары шығару арқылы жабуды талғайды.

Адам тұрмайтын үй-жайлар нарығында төлем жасаудық әртүрлі формалары қарастырылады, бірақ ай сайынғы және квартал сайынғы күнібұрын төлем жасау артықшылыққа ие болып отыр.

Инфляциямен байланысты бағалық жағдай әрдайым өзгеріп отырады, бірақта нақты уақытта нарықтың осы сегментіне толық талдауды жүргізу үшін статистикалық мәліметтер саны жеткіліксіз болып отыр. Адам тұрмайтын үй-жайларды сатудың екніші кезекті нарығы біріншісімен салыстырғанда ақпараттық қатынасында ашықтылықпен мінезделеді. Жылжымайтын мүлік бойынша мамандандырылған баспалар немесе тақырыптық бұрыштарда адам тұрмайтын үй-жайларды жалға беру келісімдерін құрған кездегі риэлтерлік фирмалардың жасаған мәмілелері көлемі туралы деректер уақыт өткен сайын көп пайда болуда.

Ғимараттар мен адам тұрмайтын үй-жайларды меншікке сатып алу құрылыс орналасқан жер учаскісіне меншік құқығымен байланысты мәселелерімен, соныменен қатар сатып алушылардың негізгі топтары үшін (жекешелендіру процесі кезінде, немесе конкурстар мен аукциондарда жалға алу құқығына ие болған жалгерлер, немесе жалға алынған үй-жайға қаражаттарын инвестициялаушылар, немесе жалгерлер мен сатып алушылардың бұл тобына жатпайтындар) шектелуде.

Адам тұрмайтын үй-жайлар нарығында біртіндеп ығысу жүріп жатыр. Бұрын өкілеттіліктер мен кеңсе үшін үй-жайларға қажеттілік жоғары болса, қазір саудалық, қоймалық және өндірістік үй-жайларға қажеттілік жоғары сезілуде. Риэлтерлер үшін келесідей қойма-өндірістік орындар-кеңсе-үй реттілігіндегі үй-жайларды іздестіруге тапсырыстар пайда болып отыр.

Бұл нарықтың потенциалды мүмкіндіктері кең. Үйлердің 90 пайызына жуығы қазіргі кездегі өркениетті елдерде ақысын создыру шартында сатып алынады. Қазақстандағы үй нарықтарының ерекше кең масштабына квартираларды жекещелендіру нәтижесінде ие болды. Басқа қалаларда ақысыз және жеңілдетілген негізде квартираларды жеке меншікке беру олардың иелері үшін жылжымайтын мүліктің осы түрімен операциялар жасау үшін жаңа мүмкіндіктер құрды.

Осыменен бірге квартираларды және басқа да үй түрлерін сату-сатып алу формалары да дамыды. Осы формалардың ішінде неғұрлым кең таратылған түрі квартираларды уақытын создырып сату алу болды. Атап көрсету керек, Батыста халықтың қолындағы барлық жылжымайтын мүлік қарызға алынған, үйдің құнын болашақ уақытта төлеу қажеттілігімен. Қазақстанда жекешелендіру нәтижесінде әрбір азамат жылжымайтын активтердің (квартиралар, бау-бақшалық және саяжайлық жер учаскілері) иелеріне айналды. Сондықтан да қазақстандық азаматтар бұл қатынастарда мәнді артықшылықтарға ие болып отыр.

Соныменен бірге осының барлығы несиеге үйлерді алудың жаңа ашылған мүмкінділіктерімен толықтырылып отыр. Қысқаша оның схемасы мынадай. Несиелендірудің материалдық қамтамасыз етілуі квартираның өзі болып табылады. Несиесін өтеп біркенге дейін сатып алушы оны жалға алушы ғана болып табылады. Сатып алушы бірден бастапқы салымын салады – 30 пайызға жуық, ал қалған 70 пайызын риэлтерлік фирмада сәйкестендірілген келісім құрылған банк төлейді.

Банк немесе оның туынды фирмасы құжаттарды жинауды жүзеге асырыды, сату-сатып алу мәмілелерін безендірумен айналысады, сатушымен есеп айырысуды жүзеге асрады және т.с.с. Сондықтанда комиссиялық жинақ мөлшері, мысалы, Алматы қаласы бойынша квартираның нарықтық бағасының 13 пайызына жетеді. Бұл шығындар өтелген, егер де сенімді ұйымдардың қатысуымен мәміле безендірілетін болса, өйткені үй нарығы соңғы айларда бірқатар криминалдық көрініске ие болды.

«Сол» долларлар – бұл квартираның нарықтық бағасы мен БТИ бағалаған сома арасындағы айырмашылықты. Сондықтан да «сол» долларды жою үшін екі жолдың біреуін таңдау керек екендігін түсінуде маман болудың қажеті жоқ: не консервативті жол – БТИ-дің бағалау тәжірибесін нарықтың нақты шарттарына сәйкестендіру; не радикалды жолы – бұл тәжірибеден бас тарту және жылжымайтын мүліктің жарияланылған құнына бақылау жасаудық басқа формаларына көшу.

Әрдайым жоғарылап отырған коэффициенттер БТИ бағасын нарықтық бағаларға күн сайын емес, сағат сайын жақындатып келеді.

Бұрын азаматпен сатып алынған квартирадан (немесе болашақта сатылуы мүмкін басқа меншіктен) түскен табыстардан барлық мүмкін болатын салықтар алынып тасталған. Сондықтан да қандай көзқарас жағынан болмасын мүлікті сату қосымша табыс алу фактісі болып саналмайды; бұл тек азаматқа тиесілі меншік форомасын өзгертеді. Және осындай өзгерістер сомасынан салық алу табыстың бір түрінен салықтың екі рет алынғаны болып табылады.

Квартираларды нарықтық қайта бөлу тұрғын үй қорын қолдануды жақсартуға мүмкіндік берді, коммуналдық квартиралардан көшуді ынталандырды, үй мәселелерін шешугу мүмкіндік берді.

Сурет 4. Үйге деген құнның өсу себептері

• 
  радон мен метан түріндегі табиғи факторлар, ауаның ластануы немесе шу;
  
• 
  көршілес учаскілерден түсен немесе осы жерде бұрын және қазіргі уақыттғы өндірістік қызмет нәтижесінде ластанудың техногендік факторлары;
  
• 
  электрмагнитті және басқа да толқындар түріндегі ластану факторлары;
  
• 
  екінші ретті шикізаттарды қолдану кезіндегі ластану факторлары.
  

Жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша жұмыстардың құрамына жылжымайтын мүлікке экологиялық аудит жүргізу кіргізілмейді. Егер де бағалаушыда экологиялық факторлар оның құнына мәнді әсер етуі мүмкіндігі бар екендігіне негіздеме болса, онда ол қоршаған орта ауданында кәсіби экспертті тарту қажеттілігі туралы клиентті ақпараттандыру керек.

Бағалаушы оның зерттеулерді жүргізу кезінде алған ақпараттарын қоршаған орта бойынша экспертке беруі қажет. Қоршаған орта бойынша эксперт келесідей сұрақтарға жауап беруі керек:

• 
  ластану немесе қауіп көзін сәтті және үнемді ығыстыруға болады ма;
  
• 
  кез-келген тәсілмен ластанудың немесе қауіптің әсерін төмендету мүмкіндігі бар ма;
  
• 
  ластануға бақылау жасайтын және оны реттеудің неғұрлым тиімді құралы болып не табылады.
  

Жылжымайтын нарық басқа, нарықтар сияқты елдегі өзгерістерге тез икемделеді. 1992-1994 жылдары, әлеуметті-экономикалық формациялардың ауысуы жағдайында және өндірістің құлдырауы кезінде инфляциядан капиталды қорғаудың неғұрлым әрекет етуші тәсілдерінің бірі кеңселік және тұрғын үйлік үй-жайларға капиталдарын салу болып табылды.

Жылжымайтын нарықта жүріп жатқан жағымсыз процестер бірінші кезекте саяси тұрақсыздылықпен шартталған. Оның әсері адам тұрмайтын үй-жайлармен, жер учаскілерімен және қымбат үйлермен жұмыс істейтін компанияларға неғұрлым жоғары болды.

Қозғалмайтын мүлік нарығына жағымсыз әсер ететін негізгі факторлар болып табылады:

1. Саяси тұрақсыздық.

2. Қаржылық сектордың тұрақсыздығы.

3. Бірінші нарықтағы билік жүргізушілер саясаты.

4. Нарықтағы криминалдық жағдай.

5. Лицензияландыру жүйесінің жетілдірілмеуі.

6. Заңның жетілдірілмегендігі.

Федералды, сондай-ақ жергілікті билік органдарымен жүргізілген экономикалық саясат, тиімді несиелік механизмдерді, соның ішінде ипотеканы енгізу адамдардың табысын жоғарлату үшін нақты алғышарттарды құрмайды. Жылжымайтын мүлікпен мәмілеге салық салу сұрақтарына мемлекеттің қатаң позициясы өзін ақтаған жоқ, осының әсерінен нарықтағы криминалдық жағдай нашарлайды. Бұл риэлтерлік компаниялармен потенциалды сатушылар мен сатып алушылардың жұмыс істеуі кезінде толық расталған байқауды тудырады.

Барлық бар мәселелерге қарамастан, жылжымайтын мүлікпен операциялар қазіргі кездің өзінде сезілмелі табыстар әкеледі. Нарықтағы криминалдық құбылыстарды жою және жылжымайтын мүлік объектілерін тиімді қолдану мақсатында жылжымайтын мүлік нарығынндағы кәсіби қатысушылар қызметін лицензиялау туралы заң қажет болады.

Ең соңында, жылжымайтын мүлік туралы заң өте қажет, онда ортақ түсініктер мен терминдер, жылжымайтын мүлік нарығының объектілері, оның кәсіби қатысушылары, олардың қызмет ету стандарттары, соныменен қатар жылжымайтын нарықты мемлекеттік реттеу шектері анықталуы керек.

БӨЛІМ 3 НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІ ЖӘНЕ БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІНІҢ НОРМАТИВТІ НЕГІЗДЕРІН ЖЕТІЛДІРУ

1. 
   Қазақстан Республикасында несиелеу жүйесін дамыту бағыттары
   

Банкир өзінің кәсіби қызметінің түрі бойынша цифрлар әлімімен және ақшалар сомасымен байланысты және адамдық рух тақырыбын жеткілікті аз талқылайды. Бірақта банкирдің кәсіби қызмет ету сферасының шектелуі, дамыған нарықтық экономика жағдайында түсінікті, бірақ Қазақстан үшін дамыған болып табылмайды.

Потенциалды шетелдік инвесторлар, сондай-ақ халық жағынан банктік жүйеге сенімнің болмауынан біз қанша жоғалтамыз. Мен экономиканың әртүрлі сферасында өзара пайдалы салым жасау үшін бизнес пен халықтың қаражаттарын айналымға түсіретін ұйым ретінде банктердің сенімділігіне халықтың, сондай-ақ потенциалды инвесторлардың сенімінің анық тапшылығы кезінде біздің банктік жүйе тоғысатын күрделі мәселелерді айтып отырмын.

Егер де менің тақырыбым шегінде бейнелі салыстыруды қолдансақ, онда нарықтық экономика жағдайында ақша экономиканың қаны болып табылады, ал банктер оның жүрегі, ол қажетті ақша қаражаттарын жинақтайды және барлық организмді қанмен қамтамасыз етіп отыр. Әрине, егер де қандай да бір органға қан жетпесе, онда олар қызмет етуін нашарлата бастайды да, соңында өліп қалады. Осы жағдайды біз Қазақстанда көре аламыз, қаржыландырудың жеткіліксіздігіне байланысты өндірістің толық салалары, кәсіпорындар, қалалар мен ауылдар құлдырауға ұшырайды да, бірқатар уақыттан кейін мүлдем елдің экономикалық картасынан шығып қалады. Осыған байланысты Қазақстан нақты уақытта кішкентай жүректі және анық қан жеткіліксіз үлкен адамға ұқсайды, ол өзінің өмір сүруін шетелдік инвесторлар мен әртүрлі халықаралық қаржы ұйымдарынан кезеңділікпен сыртқы құйылым есебінен жалғастырады.

Бірақта осы жағдай тек қазақстандықтардың өздерін ғана емес, соныменен қатар оның экономикасына жасалған көп миллионды инвестициялары арқылы Қазақстан Ресупбликасымен өзінің экономикалық сәттілігін байланыстырған және осы елге ұзақ уақытқа келген халықаралық бизнес өкілдерінде қынжылтады. Біздің ойымыз бойынша, осы ауданда жағдайды жақсарту үшін жылдамдатылған шараларды қабылдау керек. Қазақстан ресурстарын нарықтық инфрақұрылымын жақсартуға салу керек, кең мағынада бұл жолдарды ғана жөндеу емес, соныменен бірге басқалары да. Жекелер алғанда, банктік ауданда нарықтық инфрақұрылымның маңызды құрамдасы экономиканың банктік секторына сенімділікті нығайтуға бағытталған Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі мен Үкімет жағынан заңдық және реттеуші жүйені құру болып табылады.

Егер де осы жағдайлар жасалмаса, онда біз Қазақстанда жақсы таныс оқиғалармен соқтығысамыз. Халықтың негізгі бөлігінде ақша бар, бірақ та олар ақшаны банктік жүйеде ұстауға талғамдылық бермейді. Неге? Өйткені елде банктік жүйеге және жекелеген қаржылық институттарға сенімді инфрақұрылым құрылмаған. Клиент өз ақшасын банкке сеніп тапсырады, ал банк әсіресе өз клиентіне қатынасы бойынша конфеденциалдық талаптарын . өз міндеттерін орындайды. Осы нарықтық экономика жағдайында барлық банктік жүйе құрылуының негізі, тек сот өз шешімімен ғана клиенттің банктік шотын ашуға және конфидициалды ақпаратты ашуды талап ете алады. Қазақстанда оның барлығы мүлдем басқаша жүргізіледі, өйткені клиенттерінің шоттары бойынша барлық ақпарат салық инспекторының сұранысы бойынша кез-келген уақытта ашылып қояды. Біз елдің азаматтарымен салықты төлеу қажеттілігін түсініп отырмыз, бірақ та салықтарды жинау банктік ынтымақтастықпен «гуд вилл» есебінен жүрмеу керек. Халықтың мемлекетке туғызып отырған сенімсіздігі, банктік сфераға өтіп отыр, күмәнды табыс көзімен тұлғалардың тізіміне кіріп кетпес үшін адамдар өз ақшаларын жасыра бастайды. Банктер халықтың санасында фискалды органдармен теңестірілмеуі керек, өйткені қаржылық мекемелердің осындай жағымсыз бейнесі потенциалды салымшыларының сенімін толығымен жояды да, бірнеше жүз миллион долларлардың банктік экономика сферасына түспеуіне әкеледі. Мнмлекет, бір жағынан, елден тыс жерден ауыр шарттарда ақша табуы керек, ал екніші жағынан, банктерді азаматтардың табыстарына қадағалау жүйесіне тарту арқылы, өз бизнесінің жағдайы туралы ақпараттың жарияланбауын сақтауға тырысатын халық бөлігінен депозиттердің мүмкінді ағымын бірден қысқартады.

Көбінесе Қазақстанда өз бизнесін жүргізуге келген шетелдік инвесторлармен жағдайда ұқсас болып табылады, өйткені олар да салық салу жоспары мен басқа да маңызды параметрлердегі экономикалық жағдайдың күнібұрын анықталған деңгейін күтеді. Өкінішке орай, біз айтып кетуіміз керек, осы инвесторлардың да үкіметтік органдардың шешімдері мен елдің фискалды саясаты ауданындағы өзгерістерді анықтаумен байланысты үлкен мәселелері бар. Егер де клиент билік ету құрылымының прессингісіне түссе, онда банк күшті қысымға түседі және сот шешімісіз клиенттің шотын жауып тастайды және фискалды органдардың талабы бойынша олардың ақшаларын еріксіз аударады да, өз клиентінің мүддесіне залал келтіреді. Соныменен банк өзінің қолымен көп күш жұмсап жасаған клиентімен іскерлік қатынастарын бұзады. Мұндай жағдайларда толығымен банктік жүйенің «гуд виллі» бұзылады, өйткені өркениетті елдерде мұндай әрекеттердің барлығы соттың шешімі бойынша ғана мүмкін. бірақта, банктік ынтымақтастық пен Қазақстан экономикасына тигізілген жанама залал біршама жоғары, не құрылған жүйеде елдің экономикасының нәтижесі ретінде банктік жүйеге ақша қаражаттарының қажетті ағымын есептеу қиын.

Біздің қатаң ойымыз бойынша қоғамды нарықтық қайта құруда сәттілікке жету қиын, және осы уақытта оның мүшелеріне қадағалаудың командалық жүйесін сақтау қиын. Тек экономиканы, сондай-ақ онымен байланысты адамдардың ділін бір уақытта өзгерту арқылы ғана, нарықтық қайта құру жолында Қазақстанның сәтті қозғалысына сенуге болады. Біздің ойымыз бойынша, банктік ынтымақтастық осы сұрақ бойынша халықаралық ынтымақтастықпен жалпы қабалданған болып табылатын ойындардың ережелеріне Қазақстандық экономика үшін қол жеткізе отырп, қатаң позициясын алу керек.

Қазақстанның банктік жүйесінің дамуының өзекті мәселелері.

Соңғы уақыттардағы байқалған бірқатар тенденцияларға қарамастан, Қазақстандық экономиканың қазіргі жағдайы өндірістің әрі қарай қысқаруымен және халық шаруашылығындағы бірқатар салаларда экономикалық белсенділіктің төмендеуімен, экономиканың нақты секторына ұзақ мерзімді инвестициялар көлемінің азаюымен, қарыздары мен жасалмаған төлемдері мәселелерінің ушығуымен мінезделеді.

«Көлеңкелі» экономикасының жоғарғы үлесін, жетілдірілмеген салық жүйесін және елде билік жүргізудің анықталмағандығының жоғары дәрежесін айтып кету керек.

Экономика үшін күшті соққы қазақтандықтардың өз ұлттық валютасынан қашуы болып табылады. Қазақстандықтар теңгеге сене қоймайды, сондықтында қолдарында нақты АҚШ долларларын ұстауға ұмтылады. Ақшалай ресурстар елдің кең экономикалық кеңістігіне бағытталған, көптеген аз қаржы ұстаушылар бойынша. Мамандардың берген бағасы бойынша халықтың қолында қазір бірнеше миллиард АҚШ доллары бар, ол Ұлттық банктің алтынвалюталық резервтерінен асып кетеді. Бірінші жыл емес келесідей мәселе тұрғанына: қалай осы ресурстарды жинақтау керек және өндірістік сфера дамуына бағыттау керек.

Елді «долларландыру» өз алдына Қазақстанмен неғұрлым бай елдерді несиелендіруді білдіреді және мемлекеттік бюджеттік және ақша саясатын жүргізуді қиындатады, өйткені үкіметпен бақыланбайтын ақша массасының элементі жоғарлайды.

Бірақта Қазақстан жағдайында банк сенімділігінің басты факторының бірі билікпен ерекше қатынастарының саны болып табылатыны құпия емес.

Банктік қызмет сферасындағы сияқты, экономиканың басқа секторларының бірінде Қазақстанның қысқа егеменді тарихында үкіметтік араласу күшті болмады.

Экономикалық орта үкіметтік жарлықтар мен нұсқаулар негізінде қалыптаспайды, ресурстар мен меншікке тең қрол жеткізуді қамтамасыз ететін нарықтың барлық шаруашылық субъектілері үшін қажетті шарттарды құру жолымен қалыптасады, ал Қазақстан Республикасынң банктік секторы тұрақты ақша және валюта жүйелері, либералды экономикалық заңдар мен әлеуметтік мүдделердің теңдігі негізінде қалыптасады.

Сондықтан да мемлекет отандық тауар өндірушілерге көмек көрсету шараларының біртұтас кешенін ұйымдастыру, ұлттық капиталдың барлық формаларынң өзара әрекеттері мен дамуын ынталандыру, өндірістік сектор мен экономиканы толығыменен ресурсты қамтамасыз етуді дұрыс жолға қою үшін оларға банктік секторды тарту арқылы жасауға болады.

Біздің көзқарасымыз бойынша, үкіметке экономикаға мемлекеттің әсерінің әрі қарай төмендеуін қарастыратын өз саясатының тапсырмаларын тез қалыптастыру қажет, оған маневрлер жасау үшін көп еркіндік беру, республика халқын жұмыспен қамту ауданында радикалды жақсартулар, қатаң шығындық тәртіп, салықтардың бір бөлігінің жойылуы немесе мәнді қысқартылуы, саясат пен нақты экономика арасындағы байланыстырушы звено ретінде коммерциялық банктердің рөлін жоғарлату. Бұл саясат нақты мақсаттарды және оларға жетудің құралдарын, соныменен қатар дамудың сәйкестендірілген критериялары мен бастапқы деректерін анықтау керек.

Егер де экономиканың нақты секторына инвестиция салудың белгілі бір мүмкінділігін қарастыратын банктік жүйе дамуының анық ұзақ мерзімді стратегиясы болмаса, онда көтерілу туралы сөзді қозғаудың қажеті жоқ.

Бірінші кезекті шаралар ретінде халық шаруашылығы үшін ерекше маңызды бағдарламаларды несиелендіруге және жеке секторды ұзақмерзімді несиелендіруге қатысатын банктер үшін мәнді салықтық жеңілдіктерді қарастыру қажет.

Осы, сондай-ақ бірқатар басқа шаралар, менің көзқарасым бойынша, отандық банктердің рөлін және отандық экономика дамуының нақты жоғары тиімді жобаларын инвестициялауға олардың қызығушылығын мәнді өсіреді.

Әрине, жоғарыда аталып көрсеткендей, республиканың банктік сферасындағы қалыптасқан жағдай барлық экономиканың қиын қаржылық жағдайының нашарлауы болып табылады. Бірақта осыған үлесті салмақты коммерциялық банктердің өздері салады.

Қазақстанның банктік жүйесі дамуының қазіргі кезеңі үшін мінезді негізгі мәселелердің ішінде, келесілерді атап көрсетуге болады:

• 
  Меншіктік ресурстар базасының нашарлығы;
  
• 
  Банктерде қалыптастырылған жүйелік экономикалық талдаудың болмауы;
  
• 
  Банктерде маркетингтік қызметтің нашарлығы, не мүлдем жоқтығы;
  
• 
  Коммерциялық банктердің қызметтерін реттейтін және мониторингті жүзеге асыруға мүмкіндік беретін негізгі көрсеткіштердің белгілі бір жиынтығы түріндегі қызметтерінің нақты бағыттамаларының болмауы;
  
• 
  Банктерді бағдарламалық қамтамасыз ету мен компьютерлендірудің төменгі деңгейі;
  
• 
  Банктер арасында дамыған көлденең ақпараттық байланыстардың болмауы.
  

Соныменен қатар, отандық банктер кедей. Әлемдік банктердің бірінші жүздігінің кез-келгені бұл цифраны көпретті жауап кетеді.

Нақты уақытта қазақстандық банктерде ұзақмерзімді қаржыландыру үшін жағдайлары жоқ. Олардың депозиттік қоржындарындағы негізгі үлесті алатын біздің банктердің қазіргі техника және технологиямен жарықтандырылу деңгейі болып табылады.

Қазіргі банктердің қызметі маркетингтің барлық құралдарын қолданғаннан кейін ойлауға келмейді.

Банктік маркетингтің толық кешені өзіне келесідей негізгі бағыттардағы жұмыстарды енгізеді:

• 
  Банктік қызметтер мен өнімдер нарығын оқып-үйрену, сәйкестендірілген нарықтардағы банктің үлесін анықтау, клиенттік базасын және нарықтағы бәсекелестік жағдайға талдау жүргізу, нарықты сегменттеу. Нарықты талдау нәтижелерін және банк клиенттерін анкеталау бойынша ақпараттарды қолдана отырып, банк нарық сегментіне толығымен берілген қызметтер көлемімен банк қызметіне сұранысты салыстыру жолымен нарық сыйымдылығын оқып-үйренуді жүргізу. Осы кезде клиенттерінің тудырып отырған сұрансы бәсекелес банктердің қанағаттандыру дәрежесі анықталады, бәсекелестерінің күшті және әлсіз жақтарына баға беріледі, олардың потенциалды мүмкіндіктері анықталады;
  
• 
  Жаңа банктік өнімдер мен қызметтер құруға, жаңа клиенттерді тарту және клиенттік базаны кеңейтуге, клиентке көрсетілетін сервистің жаңа түрлері мен формаларын құру мен енгізуге қатысу;
  
• 
  Банктік қызметтер мен өнімдерге тарифтер мен ставкалар ауданында банк саясатын қалыптастыруға қатысу;
  
• 
  Банктік өнімдер мен қызметтерді өткізу арналары мен сұранысты және жарнамалық қызметті қалыптастыру.
  

Өзінің шешімін талап ететін маңызды мәселе коммерциялық банктер арасындағы ақпараттық байланыстардың дамымағандығы болып табылады. Бұл жағдайда Ұлттық банкке әрдайым берілетін есептік мағлұматтар қарастырылып отырған жоқ, коммерциялық банктер арасындағы күшті қалыптасқан міндетті ақпараттық айырбас қарастырылып отыр. Мысалы. Көптеген қазақстандық банктер басқа банктерде шоттары бар клиенттерді несиелендіруге тура келеді. Осы кезде банктер клиенттің төлемқабілеттілігі және сенімділігі туралы объективті ақпаратқа ие емес, ал осындай мағлұматтарды басқа банктерден алу мүмкін емес, өйткені олар коммерциялық құпияны құрады.

Банктік сферадағы бастаманың біртұтас бірігуі күрделі мәселе болып табылады. Тәжірибе көрсетіп отырғандай отандық банктер толығымен сыртқы ортадан қорғалған.

Республикада Ұлттық банктің құрамында ерікті шаруашылқ есептегі ақпараттық және әдістемелік орталықтардың құрылу қажеттілігі туып отыр, олардың тапсырмасына коммерциялық негізде әртүрлі ақпараттармен және қызығушылық туғызып отырған банктерді әдістемелік жасалымдармен қамтамасыз ету, мағлұматтар жинау және жалпыландыру жатады.

Экономикалық тоқырау сабақтары нәтижесінде көптеген банктер банкроттыққа ұшырады, және олардың бірнеше мың қызмеркерлері жұмыссыз болып қалды, сондықтан да банктің мүддесін қарастыратын және олардың жұмысшыларын заңды түрде қорғайтын кәсіподақтардың арнайы әлеуметтік-саяси одақтардың бірігуімен қаржы-несие мекемелерінің үлкен топтарын құру мүмкінділігі қарастырылып отыр, олардың негізгі тапсырмалары болып табылады:

• 
  Жұмысшылардың жалақысын реттеу және олардың мүдделері мен құқықтарын қорғау;
  
• 
  Кәсіби оқыту үшін сәйкестендірілген мемлекеттік мекемелермен бірге типтік жоспарынды құру;
  
• 
  Банктік жұмысшылардың квалификациясын жоғарлату бойынша ұйым құрамына қатысу және т.б.
  

Біздің республикамыздағы неғұрлым күшті коммерциялық банктердің көбісі өзінің тактикасы мен стратегиясын өзгертуде, жүргізілетін операцияларға сенімділікке өз талаптарын мәнді жоғарлатуда, өздерін жағымсыз әсерлерден сақтандыруға тырысады.

Нақты уақытта Қазақстанда юанктік нарықтың қайта құрылу процесі байқалады. Ірі коммерциялық банктер сенімсіз серіктестерімен операцияларын қысқартты. Неғұрлым тұрақты және ірі банктермен өмір-сүруге жағдайы жоқ банктерді біріктіру мен қосып алу жолымен банктік капиталды табиғи жолмен үйлестіру процесі жүріп жатыр. Мұны Қазақстан территориясында қызмет етіп жатқан коммерциялық банктер санының 1994 жылдағы 237 банктен 2000 жылы 53-ке дейін қысқаруымен көрсетуге болады.

Нарық жағдайында тек әмбебап коммерциялық банктер ғана өмір сүріп, дами алады, олардың қаражаттары экономиканың әртүрлі секторларына және бизнес сфераларына салынған. Оларға қатал бәсекелестік күрестен өту керек, ондағы басты орынды банктің маркетингтік стратегиясы алады.

Әрбір коммерциялық банк нарықтағы өз позициясын нығайтуға тырысады, оның кейбір сегменттерін монополизациялауға шейін барып, өйткені ол неғұрлым тиімді позицияны алуға мүмкіндік береді. Ол сәйкесінше өзінің бәсекелестеріне қарағанда үлкен пайда алуға мүмкіндік береді.

Осылай, банктік қызметтер нарығында өз ресурстарымен үздік басқара алатын, салмақты несие саясатын жүргізетін, өзінің өтімділігін әрдайым бақылай алатын, өзінің клиенттерімен неғұрлым тиімді жұмыс істейтін банктер ғана бәсекелестікке түсе алады.

Осының барлығы, ең соңында коммерциялық банктің қазіргі имиджімен бағаланады.

Имидж қоғаммен фирманы немесе тауарды, жеке тұлғаны байланыстыратын бейнені көрсетеді. Фирмалық имидж – бұл қоғамның осы фирмамен байланыстырып отырған барлық күтімдері мен ойларының жиынтығы.

Экономиканың басты секторы ретінде имидж туралы айтқанда, біз жиі қандай да бір коммерциялық банк бейнесін елестетеміз. Сондықтанда әрбір коммерциялық банктің жағымды имиджін қолдау мемлкеттің ақша-несие саясатының маңызды бөлігі болуы керек.

Банк нарықтық экономика жағдайында тек коммерциялық ұйымды көрсетіп қана қоймайды, ол қоғамдық институт статусына ие кәсіпорын. Коммерциялық банктер қоғамның ақшалай өнімдерге деген қажеттіліктерін қанағаттандырады, экономиканың және барлық ақшалай айналым жағдайына ерекше әсерін тигізеді, ұлттық валютаның тұрақтылығын қамтамасыз етеді және т.с.с. Сондықтанда банктің имиджі оның қызметін жоғары пайда табуға ғана бағыттап қоймайды, сондай-ақ саланың аймақтың және толығымен елдің экономикалық дамуына көмек көрсетуге бағыттайды.

Банк имиджін оңды қалыптастырудағы маңызды мәнге қаржылық жағдайының сенімділігі мен қамтамасыз етуі сияқты фактор әсерін тигізеді. Коммерциялық банктер негізінен өз шоттарында заңды және жеке тұлғалардың ақшалай қаражаттарын жинақтай отырып, тартылған ресурстар есебінен жұмыс істейді, ол олардың иелерінің басты мүдделерін қозғайды, сенімді серіктестік қатынастарына байланысты және әсер етеді. Сондықтан да несиелік ресурстарды орналастыру бойынша ойластырылған банктік саясатпен көрсетілген, баланстарының ликвидтілігін сақтауға, ақшалай қаражаттардың сақталуы мен қайтарылуын кепілдендіретін сәйкестендірілген резервтік қорларын құруға салымшыларының алдындағы өз жауапкершілігін түсіне отырып, банк поетнциалды клиенттерінң, толығымен қоғамның алдында өз имиджін сақтауға тырысады.

Коммерциялық банктердің толықты имиджі қоғамның ойында әртүрлі аспектілерді қабылдау есебінен құралады – банктің атынан бастап қаржылық жағдайы мен қоланылатын технологиясы мен техникалық құралдарының визуалды бейнелеріне дейінгі.

Клиент банктен өзіне тиесілі сервисін күтеді. Клиенттердің өз банктеріне деген талаптары тез өсуде. Қазіргі клиенттер кеңес пен сапалы қызмет етуді талап етеді.

Қазір банктің әрбір жұмысшысы біледі, кім ағымдағы шотты жүргізсе, сол клиентті де жүргізеді. Әлі күнге шейін көптеген банктер кеңес іздеуші клиентті құрыққа түсіре алмайды.

Кеңес беру, ставкалар, тарифтер және пайыздар ауданындағы барлық салыстырылымдар клиент үшін өте қиын жетеді. Бірақ соңғы уақытта жағдай өзгере бастады. Оған телефондарды, факстерді интенсивті қолдану әрекет етті.

Соныменен қатар, клиенттер сыйақы ствакаларына ғана емес, сондай-ақ дивидендтер мен табыстар, банктік алымдарға да көңіл бөле бастады.

Көптеген коммерциялық банктердің ресурстық базасында өзгерістер болып жатыр. Осыған орай, корпоративті клиенттер нарығы толығымен бөлінген, банктер басты көңілді жеке клиенттермен жұмыс істеу мәселесіне бөліп отыр.

Қазақстандық банктік капиталдардың көлемдері, олардың жинақталу дәрежесі мен активтерінің құрылымы нақты уақытта отандық экономиканың инвестициялық қажеттіліктеріне және өнеркәсіптік өндірістің жинақталу дәрежесіне адекватты емес. Осымен, барлық қазақстандық банктердің жиынтық банктік капиталы 148,3 млрд. АҚШ долларын құрайды. және сондықтан да Қазақстан Республикасының Ұлттық банкінің стратегиясы отандық банктерді ірілендіруге бағытталған.

2005 жылғы инфляцияға салыстырмалы жағымды болжамдар Ұлттық банктің несиелері бойынша сыйақы ставкасының төмендеуімен шартталған. Қайта қаржыландыру ставкасы 16 пайызға дейін, «овердрафт» несиесі бойынша 21 пайызға дейін төмендетілді.

Халықтың депозиті 5,3 пайызға өсті, шамамен 60 млрд. теңгені құрап. Салымдар сомасының жоғарлауымен бірге банктердің несиелік операциялары да кеңейтілді. Теңгелік ссудалар бойынша сыйақының орташа өлшенген ставкасы 19,7 пайыздан 21,5 пайызға дейін көтерілді, ал валюталық ссудалар бойынша 20,6 пайыздан 19,7 пайызға төмендеді. Бұл банктердің нақты секторды несиелендіруге банктердің төмен қызығушылықтары туралы куәландырады. Банктер қаржыландыруға кәсіпорындардың қажеттілігінің 7 пайызын ғана қамтамасыз етеді. 50 пайыздан жоғарысы өздерін қаржыландыруға келеді. 30 пайызға жуығын кәсіпорындардың өзара міндеттемелері алады. Қарызға алынған ақшалардың бағсының өте жоғары болуына байланысты кәсіпорындар өз қаражаттарын қолдануға тырысады. Банктер өз жағынан нақты секторға салымның жоғары тәуекелділігіне байланысты несиелерге жоғары ставка белгілейді. Теңге бағамының тұрақтануына қарамастан, банктер әлі де ссудалық қоржынында калюталық несиенің үлесін жоғарлатуда.

2005 жылдың сәірінде банктердің жиынтық активтері 345 млн. теңгені құрады, жиынтық меншіктік капитал – шамамен 75 млрд. теңгені (былтырғы жылдың мартындағы 50 млрд. теңгеге қарағанда).

Былтырғы жылдың соңында Қазақстанда 57 банк қызмет етті (2004 жылдың басында 71 болса, 2003 жылдың басында 82). Соның ішінде бір мемлекеттік, және 22 – шетелдік қатысумен (12 туынды банктерді қоса алғанда). Нақты уақытта республикада барлығы 53 банк қызмет етеді. Резидент-банктердің 17 туынды банкінің өкілеттіліктері ашылды.

3.2 Бағалау қызметінің нормативті негіздерін жетілдіру
Бұл бөлімде бағалау қызметінің нормативті негіздері талқыланады, бағалауға негізгі тәсілдерді қолдану ауданы мен ерекшеліктерін мінездейтін жылжымайтын мүлік құнын, соныменен қатар құнды бағалау туралы есепке ұсынылатын негізгі талаптарды дұрыс және жеткілікті бағалаудың негізі болып табылады.

Қазіргі күні Қазақстан Республикасында бағалау қызметін жүзеге асыру үшін негіз болып табылатын сұрақ оңай емес. «Бағалау қызметі туралы» заңы күшіне енген сәттен бастап, Қазақстан Республикасының барлық территориясында бағалау қызметін бағалаушылармен заңды жүзеге асыру үшін бірдей құқықтық кеңістік жоқ, яғни:

• 
  бағалаушылармен қолдануға міндетті бағалау стандарттары жоқ;
  
• 
  министрліктер мен ведомствалар жүргізетін бағалаушылардың конкурсы (аккредитациясы) үшін бірдей нормативті база жоқ.
  

Бағалаушылар өз қызметтерін кәсіби қайта дайындау дипломы негізінде, не кәсіби жоғары білімі туралы сәйкестендірілген дипломы негізінде жүзеге асыруы керек.

Қазір бағалау қызметі ауданында кәсіби қосымша білім беруді жүзеге асыратын барлық мекемелерге ортақ талаптар қойылады, ал оның тыңдаушыларына, оқуды аяқтаушыларына мемлекеттік үлгідегі диплом беріледі.

Бағалауға қолданылатын міндетті стандарттардың болмауы Бағалаушылармен Бағалаушылардың әртүрлі отандық және шетелдік ұйымдарының стандарттары қолданылады. Бағалаушылардың жұмысында бүгін әсіресе қолданылады:

• 
  мүлікті бағалау мен стандарттар бойынша халықаралық комитеттің стандарттары;
  
• 
  еуропалық (ТЕССЛ/А);
  
• 
  бағалаушылар қоғамының стандарттары.
  

Стандарттар жүйесіндегі маңызды орынды бағалаушылар этикасының кодекстері алады. Бағалаушының жұмысы адамдардың тікелей экономикалық мұқтаждықтарымен байланысты, олардың жоспарларының, тілегі мен қызығушылықтарының қиылысымында тұр. Осыған байланысты бағалаушылардың негізгі этикалық талаптарын орындауын талап ету маңызды. Бұл талаптар мынадай:

Бағалау ауданындағы қызметте тұтынушылармен өз қатынасында, қоғаммен бағалаушы келесідей іс-әрекеттерді жасамауы керек.

1. Басқа бағалаушының кәсіби репутациясына залал келтірмеу немесе күмән туғыздырмау.

2. Бағалаушылар қоғамының кез-келген мүшесімен оған әйгілі болған стандартты бұзуын жасыру.

3. Тұтынушылар қызметін түсінбеушілікке әкелуі мүмкін кәсіби квалификациясы мен жұмыс тәжірибесі және басқалары шындылыққа жанаспаған уақыттағы мағлұматтарды жариялау; бұл кәсіби қызметтерді жарнамалауға да жатады.

4. Бағалаушы иелік ететін кәсіби тәжірибесі мен квалификациясын сәтті орындау үшін талап етілетін бағаның нақты ауданында немесе қиындылық деңгейіне қарай жұмысты орындауға алу.

5. Егер де бағалаушының квалификациясының, оның тәжірибесі, не қажетті ақпараттың жеткіліксіздігі жұмысты орындау кезінде анықталса (осындай жағдайлар туған кезде әрі қарайғы әрекеті клиентпен келісу фактісі жазбаша формада тіркелуі керек), онда Тұтынушымен келіспей-ақ жұмыстың орындалуы жалғастырылады.

6. Объектіге болашақта бағалаушының жеке қызығушылығының тууын күткенде немесе пайда болғанында жұмысты орындауға кірісу.

7. Бір істе бір ғана тапсырыс берушіге қызмет көрсету, егер де бағалаушыға бірнеше тапсырыс берушілер келіп, өзара келіскен болса, онда ол бірнеше тапсырыс берушіге қызметкөрсете алады.

8. Клиентіне адекватты емес түсініктер кетуі мүмкін формадағы деректерді күнібұрын беру.

9. Бағалау бойынша жұмыс авторын өтірік айту, жұмысқа қатыспаған кез-келген тұлғамен бағалау туралы есепке қол қоюды боолдырмау.

10. Жұмысты бірнеше бағалаушы, не бағалау фирмасы жүргізген кезде, есепте оның авторларының біреуінің қолының болмауын жіберу, әсіресе ол ерекше ойға ие болса.

11. Қандай да бір меншікті тәуелсіз бағалауды жүргізу үшін бір клиентпен екі немесе одан да көп бағалаушылар жалданған жағдайда, жұмысты жүргізу кезінде бір-біріне кеңес беру немесе ынтымақтасу этикаға жатпайды.

12. Өзінің жеке талғамдарына, мүдделеріне тәуелсіз түсінбеушілік тудырып отырған затқа қатынасында туған оған әйгілі жағдайларды жасыру немесе өсіріп айту.

13. Егер де келесі шарттардың біреуі сақталмаған кезде, гипотезалық бағалауды орындау:

а) құн анық гипотезалық деп белгіленген;

б) барлық гипотезалық жіберілімдер суреттелген және олардың әрқайсысын қолданылуы жеткілікті мотивтелінген;

в) гипотезалық жіберілімдердің барлығы әрекет етіп отырған заңдарға қайшылық келтірмейді, егер қайшылық келтірсе, онда оның болашақтағы өзгерістеріне сәйкес келеді;

г) гипотезалық бағалауды орындау мақсатталығы мен пайдалылығы уәжделінген;

д) жіберілген гипотезалық бағалаулардың біреуі де анық өзгеріссіз фактілерге қайшылық келтірмейді;

е) гипотезалық бағалауды орындау заңды және нақты мақсаттарды қарастырады.

14. Бағалау нәтижесінен алынған құнның деңгейінен үлес түрінде бағалау немесе кез-келген формадағы рецензиялау бойынша орындалған жұмыстарға Тұтынушыдан (клиенттен) сыйақы алу.

15. Кез-келген жабық немесе анық емес формада, яғни орындалған жұмыс келісімінде белгіленгеннен басқа кез-келген формадағы немесе мөлшердегі сыйақыны Тұтынушыдан (клиенттен) алу.

Заңның толық болмауы және нашарлығы менеджменттің жалпы құқықтық сауатсыздығы мен жемқорлық экономикаға мәнді залалын тигізеді. Меншік иелері сапасыз бағалау нәтижесінде шығынға ұшырайды, ал бақылау мен жауапкершілік механизмдерінің болмауы бағалаушылардың жауапкершіліктен кетуіне мүмкіндік береді. Осы кезде шыншыл және жұмысын ұятымен жасайтындарды бағалық демпинг пен жасанды тосқауылдар қою көмегімен нарықтан ығыстырып шығарады. Осындй жағдайда ұяты бар Бағалаушы болу оңай емес.