Орындаған: Үсенова н тексерген: Бектурганова А. Е. Жер бағасы
жүктеу/скачать 130.96 Kb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Кафедрасы
|
Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі әл-Фараби атындағы Қазақ ұлттық Университеті Факультеті: «География және табиғатты пайдалану» Кафедрасы: «Кадастр» СӨЖ
Тақырыбы: Жердің бағасын анықтау маңыздылығы Орындаған: Үсенова Н Тексерген: Бектурганова А. Е. Жер бағасы — капиталға айналған жер рентасы. Егер жердің адамзаттың мекені тұрғысынан қарасақ, жерге ешқандай баға жоқ. Жерсіз адам да, жан-жануар да, өсімдіктер де өмір сүре алмайды. Жерді жаратуға ешқандай да адам еңбегі шығындалмаған. Өздігінен адам еңбегінің нәтижесі бола алмайтындықтан жердің құны болмайды. Жеке меншік жағдайында жер тауар ретінде алып-сатылады, тауар айналысына енеді, яғни жер бағаланады. Жер бағасы, бір жағынан, рента мөлшерімен, екінші жағынан, қарыз процентімен белгіленеді. Жер бағасы рентаның көмегімен анықталады, ал жер рентасы жер иесінің оны пайдаланушыдан алатын табысының бір бөлігі, яғни арендалық төлемнің бөлігі. Егер жер учаскесі жыл сайын 10000 теңге рента келтіретін болса, ал банк салымнан 10% алатын болса онда жердің бағасы (10000100):10=100000 теңге болады, бұл жерге төлем шамасын жуықтап анықтау үшін пайдаланылатын әдіс. Өндіріс факторы ретінде жер тауарлық сипат алады, ол сатылады және сатып алынады, оның нарықтағы бағасы оған сұранысқа тәуелді болады. Өндірістік құрал-жабдықтар нарығына түсуден бұрын жер экономикалық жағынан бағаланады — жер кадастры арқылы (старттық баға). Жер кадастры деп жер туралы мәліметтердің жиынтығын атайды. Салыстырмалы цифрлар арқылы жер топырағының ауыл шаруашылық өндірісіне жарамдылық дәрежесі белгіленеді, жер сапасы жағынан бағаланады. Ірілеп бағалау жердің жарамдылық (пайдалылық) класын белгілеумен аяқталады, ал жан-жақты бағалау бонитеттік балдар (әдетте 100 балдық жүйе) арқылы жүргізіледі. Бонитеттік балды белгілеу үшін критерий ретінде негізгі ауыл шаруашылық өнімдерінің көпжылдық түсімділігі (өнімділігі) қол- данылады. Жер еңбек процесіне жатпайды. Ол ауыл шаруашылығында еңбек заты, бірақ өнімі емес. Сондықтан жерді бағалау үшін керек жағдайлар мынау: •жердің тұтыну қасиеттеріне баға беру; •жердің пайдалы қасиеттеріне баға беру. Бұдан басқа, жер учаскелеріне, жылжымайтын объект деп, оңашаланған су объектері, ормандар және басқа объектер жатқызылады. Жылжымайтын объект ретіндегі жер учаскесінің физикалық параметрлерінен және сипаттамаларынан басқа құқықтық тәртібі болады. бұл оның сәйкестігіне (ұқсастығына) және бағаланған құнына өте мәнді әсер етеді. Жер учаскесін сипаттайтын құқықтық тәртіптің белгілері: жер учаскесі орналасқан шеңбердегі жердің категориясы, жер учаскесін пайдалану мақсаты, меншіктің формасы, сервитуттар. оған заттық құқықты шектеу. Жерді бағалаудың бірнеше әдістері бар. Салыстырмалы құнарлылықты дифференциялдық жер табысы қамтамасыз етеді. Бұлардың көлемі табиғат жасаған құнарлылықтың дәрежесімен ғана емес, жерді жетілдіру үшін жасалған қосымша капитал салымдары мен еңбектен тәуелді болады. Бірақ жер сатылғанда, оның иесі жердің қыртысын салып қоймайды, ол одан жылдар бойы табыс (рента) алу құқын сатады. Сондықтан, оның есебі бойынша, жер үшін алынатын сома, егер ол банкіде сақталғанда, оған процент формасында рентаға тең табыс әкелуге тиісті. Jb - жердің бағасы, Rm - рента мөлшері және Qpm - Қарыз процентінің мөлшері. Ауыл шаруашылық жерлердің құны, әдетте, белгілі бірнеше шамаға көбейтілген ағымдағы ақшаға шағылған арендалық төлем түрінде көрсетіледі немесе басқа сөзбен, осы рентаны "бірнеше жылға сатып алу" түрінде. Бірақ бұл көрініспен алғашқы танысу болып табылады. Жерді бағалау жүйесі бірнеше элементтерден тұрады. Осыған жататындар: • жер учаскелерінің құқықтық тәртібі және сапалық сипаттамалары туралы кадастрлық тіркеу кітабының информациясы; • басқа көздерден түсетін жер учаскелерімен мәміле туралы информация, жер және басқа жылжымайтын мүліктер нарықтары туралы информация; • бағалау аймақтары мен жер учаскелері бойынша жердің кадастрлық бағалануы; • кадастрлық карталар және жер құнының регистрлері. Жерді бағалау жүйесі, осымен қатар, жерді бағалау және қайта бағалау бағытында қызмет ұйымдастыруды талап етеді. Қазақстан экономикасының реформалану жағдайында жер салыстырмалы бағаланады, өйткені көлеңкелі нарықтың болуы, жер учаскелерімен мәмілелер туралы, жерді пайдаланатын кәсіпорындарының шаруашылық қызметтерінің нәтижесі туралы ақиқат мәліметтердін, жоқ болуы, жерді жақсарту шығындары мен тиімділігінің парапар еместігі, халықаралық практика қабылдаған жерге баға беру принциптері мен әдістерін механикалық түрде қолдануға мүмкіндік бермейді. Неоклассикалық теория жердің құнын басқа өндіріс факторларынікіндей, түпкі өнімнің құнынан туынды етіп түсінеді. Мысалы, егер астықтың бағасы төмендесе, онда осыны өсіретін жерге де сұраныс төмендейді, ал сұраныс төмендегенде, арендалық төлем ставкасы да төмен болады. Мемлекеттік жер кадастрының қорытындылаушы бөлігі болып жерді экономикалық тұрғыдан бағалау саналады, ол топырақтың объективті қалыптасқан құнарлылығына экономикалық көрстекіштер бойынша санды сипаттама береді. Экономикалық бағалау деп табиғи қор және ауыл шаруашылық өндірістің негізгі құралы ретінде жер сапасын экономикалық көрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады және әртүрлі сападағы жерлерді пайдалану тиімділін анықтаумен сипатталады. Сонымен қатар бұл көрсеткіш егіншіліктің қалыптасқан қарқындылығында және ауыл шаруашылығы қызметкерлерінің еңбек өнімділігіне сай бағаланумен анықталады. Бірдей өндірістік шығындарға келетін өнім немесе өнім бірлігіне келетін шығындар мөлшері экономикалық тұрғыдан жер сапасын көрсетеді. Былай айтқанда, жер сапасының айырмашылығы әртүрлі сапалы жерлерге келетін бірдей шығындардың орнын толтырумен, тиімділігімен себептелінеді. Осы жай жерді экономикалық бағалау әдістемесінің негізін қалаушы болып табылады. Бұл жай бойынша, бірдей шығында қай жерде өнім көбірек алынса, сол жердің сапасы жоғары деп саналады. Алынған өнімдердің айырымы сан түрінде жерлер сапасының айырмашылығын көрсетеді. Жерді бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әртүрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім мелшерлері де әртүрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілік мәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқынды пайдаланса, жақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуға болады. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылы шығындарды, агротехниканы, былай айткаңда өндірісті жүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәнінде бағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болатыңдықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Шығындардың нормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өнделуін себептейді. Сондыктан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сүйену керек. Топырақты бонитеттеу және жерді экономикалық бағалау бірімен-бірі ортақтық мақсаттармен тығыз байланысқан және жерді пайдалануды тіркеу, оның саны мен сапасын есепке алу, тексеру және бағаланатын жерлердің өндірістік көрсеткіштері туралы статистикалық ақпараттардың бірыңғай нәтижелеріне сүйенеді. Топырақты бонитеттеу және жерді экономикалық тұрғыдан бағалау жердің өндірістік қабілетін анықтаудың бірыңғай процесі болып қарастырылады. Үйткені топырақтың табиғи және иеленген қасиеттері, жердің технологиялық ерекшеліктері мен орналасуы, өндірістің қарқындылығы бір мезгілде және өзара байланыста болып егіншіліктік еңбектің өнімділігіне әсер етеді. Жерді экономикалық тұрғыдан бағалаудың топырақты бонитеттеуден негізгі айырмашылығы, бонитеттеу топырақты ауыл шаруашылығы өндірісінің экономикалық жағдайларын ескермей табиғи дене ретінде қарастырады. Ол олардың табиғи құнарлылығының негізгі факторлары бойынша ауыл шаруашылығы дақылдарын өсіп-өндіруге салыстырмалы жарамдылығын анықтайды. Сонымен қатар экономикалық бағалау үшін топырақ топтарын бөлуді қамтамасыз етеді. Ол жерді экономикалық тұрғыдан бағалауда ауыл шаруашылығы өндірісінің негізгі құралы ретінде қаралады. Осыған орай жерді экономикалық тұрғыдан бағалау қол жеткізген қарқынды егіншілік деңгейінде жер сапасындағы айырмашылық экономикалық құнарлылылық көз қарасында жеткілікті дәлдікпен бейнелеуі тиіс. Бұл бағалау өндірістің жергілікті табиғи және экономикалық жағдайлары, учаскелердің орналасуы, ауыл шаруашылығы өнімдерін алу үшін кеткен еңбек шығындарын есептеу арқылы жүргізіледі. Бірақ осымен экономикалық бағалаудың мағынасы таусылмайды, үйткені ол ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлердің тиімділігін есептеумен қатар, жалпы бүкіл мемлекекеттік жер қорының тиімдігін есептеуі керек. Жерді экономикалық тұрғыдан бағалау материалдарын пайдалану жиектемелері жер қорларын болжау және жоспарлау жұмыстарын ұйымдастырумен кеңейе бастады. Бұл жұмыстарды орындау барысында жерді экономикалық тұрғыдан бағалау материалдары оның әртүрлі санаттары, жер пайдалану мен алқаптар топтары ара қатынасын белгілеу, халық шаруашылығының барлық салаларын жоспарлы дамыту негіздері болып табылады. Жерді экономикалық бағалау материалдары шаруашылық аралық жерге орналастыру жұмыстарында жобалау шешімдерін қабылдауда негіз балады. Әсіресе экономикалық бағалау материалдары шаруашылық ішкі жерге орналастыру жобаларын негіздеуде маңыздылығы өте зор. Жерді экономикалық бағалау оның мақсаттары мен міндеттеріне қарай жалпы және жеке бағалау болып бөлінеді. Жалпы бағалау құнарлылықтың объективті көрсеткіштері мен егіншіліктің қол жеткен қарқындылында жерді пайдалану тиімділігінің сипаттайтын көрсеткіштерін белгілеуді қарастырады. Ол барлық өсіп-өндірілетін ауыл шаруашылық дақылдарының шығындарын және нәтижелерін есепке алу негізінде жүргізіледі. Жалпы бағалау нәтижелері жер ресурстарын тиімді пайдалануды жоспарлау және ұйымдастырудағы жалпы экономикалық міндеттерді шешуде пайдалынады. Жерді жеке бағалау әртүрлі топырақтарда нақтылы ауыл шаруашылық дақылдарының өсіру тиімділік дәрежесін анықтауды қарастырады. Жеке экономикалық бағалау материалдарында әртүрлі дақылдарды өндіру үшін жердің жарамдылығы туралы мәліметтер болады және олар қосымша күрделі қаржы енгізбей белгілі бір экономикалық тиімділігін қамтамасыз етеді. Жерді экономикалық бағалау объектісі болып жалпы жер кадастрындағы сияқты еліміздің бірыңғай мемлкеттік қоры саналады. Ол әртүрлі жер санаттары мен жер алқаптарынан тұрады және әртүрлі топырақ жамылғысымен сипатталады. Топырақ жер кадастрында құнарлылық тасымалдаушы және бағалау заты ретінде бір мағынада қарастырылады. Үйткені алғашқыда топырақты бонитеттеуде оның табиғи құнарлығы, ал содан кейін экономикалық бағалауда экономикалық құнарлығы анықталады және объективті экономикалық факторлар (шаруашылық жүргізу деңгейі, егіс құрылымы, шаруашылықты мамандандыру және б.) есептеледі. Сондықтан топырақты бонитеттеу мен жерді экономикалық бағалауда бір жер-бағалау бірлігі қабылданады. Жер-бағалау жұмыстарының әртүрлі кезеңдерінде бірлік ретінде топырақ түршесі, топырақтардың агророөндірістік топтары, жерлердің ауыл шаруашылық типтері, жерлердің кадастрылқ типтері. Қазақстанда жер-бағалау жұмыстарында бірлік ретінде жерді сапасына қарай жіктеуіне қарай топырақ топтары саналады. Жерді экономикалық бағалауда бағалау көрсеткіштерін дұрыс таңдаудың маңызы өте зор және олар экономикалық бағалаудың нақтылы мақсаты мен міндеттерінен туындалады. Жерді жалпы бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері: 1 Жалпы өнім құны - ЖӨ (тенге/га); 2 Шығындар қайтымдылығы немесе толтырылуы – ШТ (1 теңге шығынға келетін өнім құны); 3 Дифференциалдық пайда - ДП (жақсы сапалы және нашар жағдайда орналасқан жерлерден алынатын таза пайданың қосымша бөлігі. Жерді жеке бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері: 1 Ауыл шаруашылық дақылдары шығымдылығы - ШД; жүктеу/скачать 130.96 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
|