Сам себе финансист: Как тратить с умом и копить правильно

надежности и высокой доходности. И, наверное, это справедливо, если
оглянуться на прошедшие годы. Однако нет ничего постоянного, и залог
успеха в том, чтобы подстраиваться под меняющиеся реалии, а не жить
всю жизнь по наработанной схеме. И это справедливо в отношении
недвижимости.
Если посмотреть график роста цены квадратного метра в Москве, то
видно, что взрывной рост был и продолжался не один год. А пик так и
вовсе пришелся на 2008-й — год мирового экономического кризиса, когда
все испугались и на оставшиеся деньги бросились скупать квадратные
метры (а потом это дало обратный эффект и таки обрушило цены).
Последние несколько лет цены на недвижимость уверенно идут вниз.
Связано это и с переизбытком квадратных метров (повышенный спрос
породил избыточное предложение), и с изменением курсов валют. А
грядущая в Москве реновация с большой долей вероятности еще сильнее
снизит цены на недвижимость. Особенно пострадают, на мой взгляд,
небольшие
квартиры
—
студии,
однокомнатные
и
маленькие
двухкомнатные.
Я прошу жителей регионов не обижаться на меня за то, что примеры
относятся к московскому рынку недвижимости. Но уверяю вас, в регионах
прослеживаются те же тенденции.

Еще хочу напомнить, что мы сейчас говорим о покупке недвижимости
не для собственного проживания, а в инвестиционных целях: для сдачи
внаем или перепродажи. Это совершенно два разных взгляда на рынок.
Если говорить о перепродаже, то еще несколько лет назад можно было
найти недорогую квартиру (купить со скидкой от застройщика, например),
а потом перепродать за большую цену, когда дом будет построен. Сейчас
это сделать крайне сложно. Точнее, продать-то можно, вопрос — за какую
цену.
Причины тому две. Первая: на фоне стагнации рынка девелоперы
значительно снижают цены, устраивают всевозможные акции и рассрочки,
ну и в целом рынок падает. Вторая: многие покупают квартиры в ипотеку,
а ставки на вторичном рынке, на который попадает ваша пусть и
необжитая, но перепродаваемая квартира, будут выше, чем на первичном.
Если же рассматривать недвижимость для сдачи в аренду, то тут все
еще проще. Давайте посчитаем. Например, вам от бабушки досталась
однокомнатная квартира в центре Москвы. Стоимость ее около 13 000 000
рублей. С «бабушкиным» ремонтом и мебелью вы сдадите ее за 35 000–40
000 рублей в месяц. Как посчитать доходность такой квартиры?
Ежемесячную арендную плату надо умножить на 12, поделить на
рыночную стоимость квартиры и умножить на 100%.
40 000 × 12/13 000 000 × 100% = 3,69% годовых.
Если предположить, что вы сделаете там ремонт на миллион рублей и
сдадите квартиру за 50 000, то доходность будет такова:
50 000 × 12/(13 000 000 + 1 000 000) × 100% = 4,28% годовых.
И это мы не учли коммунальные платежи (предполагаем, что их будут
платить жильцы), возможные простои квартиры без арендаторов,
потенциальные поломки и расходы на новую мебель, ежегодный налог.
Все эти факторы снизят доходность.
4,28% годовых — даже против депозита в Сбербанке под 6% годовых
— выглядят совершенно неинтересно.
Предположим, что вы продали бабушкину квартиру за 13 миллионов и
взамен нее купили три однушки в районе Новой Москвы уже с ремонтом
от застройщика, которые будете сдавать по 25 000 рублей в месяц.
Доходность будет такова:
25 000 × 12 × 3/13 000 000 × 100% = 6,9% годовых.
Уже повеселее. А если на эти 13 миллионов купить четыре
двухкомнатных квартиры в регионах и сдавать их по 20 000 в месяц, то
доходность составит 7,4% годовых. Но, безусловно, этот расчет тоже без
учета многих нюансов. Да и представьте, сколько возни со сдачей четырех

квартир!
А если вы продадите квартиру и вложите 13 миллионов хотя бы в
облигации, то получите ежегодно 10–13% годовых.
Решать вам. Мое дело предоставить расчеты и общую картину
происходящего. По моему мнению, сейчас покупка квартир выгодна
только для собственного проживания. Ну или если у вас не за горами
пенсия, а накоплений нет. В таком случае можно поднапрячься и за
несколько лет накопить на недорогую квартиру для сдачи ее внаем, чтобы
максимально быстро получить пассивный доход как прибавку к пенсии.
Резюме:
 Посчитайте годовую доходность своей недвижимости под сдачу
(если таковая у вас есть).
Валюта
Валюту иметь нужно, даже если вы не ездите за границу и почти не
покупаете импортные товары. Наша экономика плотно завязана на нефть, а
значит — на валюту и западные рынки.
Конкретной рекомендации, сколько и когда покупать валюты, я вам не
дам. Причина тому — индивидуальность каждой семьи и ее
инвестиционных целей. Но факт, что иметь валюту нужно, — неоспорим.
Попробую объяснить почему. Для понимания вопроса введу понятие
«корреляция». Речь идет о мере взаимодействия между двумя активами. В
идеале корреляция должна быть отрицательной. Тогда если, например,
индекс Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ) растет, то
доллар падает, и наоборот. Если же корреляция положительная, то наша
пара активов будет двигаться всегда в одну сторону — активы будут
синхронно расти в цене и синхронно падать.
Казалось бы, какая разница, как активы взаимодействуют между собой?
Но, согласно расчетам, на длинных промежутках времени, если вы
выбирали активы с отрицательной корреляцией, такой портфель начинает
обгонять по доходности каждый отдельно взятый из него актив.
Давайте посмотрим на график. У нас есть актив А и актив В. Когда А
растет в цене, В — падает. И такие разночтения постоянны. В итоге через
некоторое время суммарная доходность активов становится больше, чем по
каждому отдельному инструменту. На графике это пунктирная линия,
постепенно значительно обгоняющая серую и черную.

Наша с вами цель как инвесторов — доходность, и, значит, этот
вариант нам подходит.
Валюта — инструмент, отрицательно взаимодействующий со многими
другими инвестиционными продуктами. Например, с индексами акций или
облигаций и серебром. Иными словами, добавляя валюту к другим своим
инвестициям, мы потенциально снижаем риски и увеличиваем доходность.
Убедительный довод в пользу покупки долларов или евро? Думаю, да.
Как выгодно приобрести валюту?
Например, через брокерский счет. Выберите брокера, откройте счет,
положите на него деньги, установите торговый терминал, купите валюту.
Плюсы — все происходит мгновенно, курс — максимально актуальный на
момент покупки. Минусы — минимальная сумма покупки 1000 единиц —
долларов или евро плюс страшновато — брокер, счет, биржа… Понимаю.
Какие есть варианты попроще?
Смотрим в интернете, в каком банке наиболее выгодный курс, руки в
ноги и мчим в обменник. Плюс — можно найти очень хороший курс.
Минус — как правило, такой курс дают маленькие банки, расположенные в
разных концах города. Пока вы до них доберетесь — курс может
измениться.
Альтернативный вариант — обмен валюты от платежной системы
«Золотая Корона». Я сравнивала с лучшим курсом по городу,
предлагаемым banki.ru, — разница была всего в одну копейку. При этом по
совету банков я должна была ехать в обменник в другой район города, а с
«Золотой Короной» можно получить доллары в ближайшем пункте выдачи.
Как все происходит? Заходите на сайт, указываете желаемую сумму
покупки, оплачиваете банковской картой, приходите в ближайший пункт
выдачи «Золотой Короны» с паспортом и картой, с которой платили,

получаете деньги.
При оплате картой банк воспринимает операцию как перевод денег с
карты на карту. Нужно убедиться, что ваш банк не берет за это комиссию,
чтобы не платить лишнего.
Из минусов способа: обмен валюты односторонний — только рубли на
валюту и минимальная сумма 100 у.е.
Важно понимать, что операция «покупка валюты» — это необязательно
поход в обменник за баксами. Это могут быть еврооблигации или акции
иностранных компаний. Выбор зависит от того, во что вы планируете
вкладываться помимо валютной истории.
Резюме:
 Подумайте о возможности приобретения валюты в свой портфель.
Металлы
Какие же инвестиции без драгоценных металлов? Золото — это вечная
ценность, оно заслуженно считается тихой гаванью в период кризисов.
С точки зрения профессиональных инвесторов, есть несколько
способов приобрести драгоценные металлы. Условно их можно разделить
на две большие группы:
1. Физический металл, то есть приобретение слитков или монет.
2.
Бумажный
металл,
то
есть
приобретение
производных
инвестиционных инструментов, связанных с металлами.
И в каждом из этих двух вариантов покупки есть свои подкатегории.
Давайте разберемся.
1. Физический металл.
o Ювелирные и бытовые изделия. Пожалуй, самый неудачный вариант
инвестирования в металлы. Низкая проба, включение художественной
ценности в стоимость, крайне низкая ликвидность, огромный спред, то есть
разница между ценой покупки и ценой продажи. Украшения носите, но
инвестиционные деньги в них не вкладывайте.
o Слитки с получением на руки. В цену включен НДС, также

значительный спред 20–40%, есть риски, связанные с хранением. А еще
слитки, как правило, привязаны к банку, где они покупались, и продать их
«на сторону» будет затруднительно. Из плюсов только, пожалуй, высокая
проба металла и возможное эстетическое удовольствие от владения. Все же
помнят Скруджа Макдака?
o Металлический счет ответственного хранения. Не путайте,
пожалуйста, с обезличенным металлическим счетом — это разные вещи.
Тут речь идет о том, что банк оказывает услуги по хранению слитков. НДС
в данном случае не платится, так как слиток не покидает пределы банка.
Но при этом есть регулярные расходы на хранение, жесткая привязка к
банку, и всего пять кредитных организаций оказывают подобные услуги.
o Инвестиционные монеты. В категории «Физический металл» — это
самый оптимальный способ покупки. НДС инвестиционные монеты не
облагаются. Выпускаются большими тиражами и относительно легко
продаются. Спред при соблюдении условий хранения может быть
минимальным. Отличный вариант консервативных инвестиций на средние
и долгие временные сроки.
2. Бумажный металл.
o Обезличенные металлические счета (ОМС). Самый главный минус
ОМС — они не попадают под систему страхования вкладов. То есть, если
что-то случится с банком, все ваши средства, вложенные в ОМС, пропадут.
Второй минус — большой спред между покупкой и продажей. У
Сбербанка, основного продавца ОМС, он может достигать 20%. Еще минус
— необходимость платить НДФЛ как на имущество. К плюсам можно
отнести отсутствие дополнительных расходов и достаточно высокую
ликвидность.
o ПИФы драгметаллов. Те самые паевые фонды, которые мы с вами
уже обсуждали. Только не те, которые инвестируют в акции или
облигации, а те, которые имеют дело с драгоценными металлами. Из
плюсов — отсутствие спреда и возможность обмена паев внутри

управляющей компании, что снижает налоговую нагрузку. Из минусов —
расходы на комиссии фонда и риски управления фондом. То есть вероятны
случаи, когда фонд не будет на 100% следовать за официальными ценами
на золото.
o Биржевой фонд FinEx ETF Gold. Аналог наших ПИФов, только в
западном исполнении. Доступен для покупки через брокера, аналогично
акциям и облигациям. Из плюсов — крайне невысокий спред 0,3–0,4%,
расходы всего 0,45% в год, мгновенная ликвидность, брокер — налоговый
агент, возможность покупки через ИИС, почти 100% следование за
официальными ценами Центро-банка. Минусов, на мой взгляд, нет. Самый
лучший способ вложиться в золото.
Вам остается только выбрать, что вам ближе — покупка настоящего
золота или «бумажные» вложения без лишних телодвижений, но порой
даже с лучшим результатом.
Не бойтесь вложений в неосязаемые вещи! Не стоит опасаться
торговых терминалов, покупки ценных бумаг. Вы же пользуетесь
банковскими картами, а это тоже неживые деньги у вас в руках.
Мир движется, мы развиваемся, и то, что еще вчера было в новинку,
сегодня — как зубы почистить. Я вот хорошо помню, как еще двадцать лет
назад надо было с мобильником размером с кирпич пойти куда повыше, на
холм или даже на крышу залезть, чтобы поймать сеть и позвонить с дачи
родителям. А сейчас я со смартфона могу звонить им по видеосвязи из
любой точки мира.
Резюме:
Подумайте, какой способ покупки металла подходит вам больше всего.

жүктеу/скачать 5.18 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: