Изменения в жилищном законодательстве в 2013 году

В целях обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений,формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом в 2013 году былпринят ряд постановлений Правительства Российской Федерации, а также внесены изменения в действующие нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере управления многоквартирными домами.

Наиболее значимыми, остановиться на которых считаем необходимым являются:

постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290, которым утвержден минимальный перечень работ и услуг, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный (далее – Перечень № 290) и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 290),

постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 содержащее Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Правила № 416), которые устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению МКД;

постановление Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 года № 410 утвердившее Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению.

Согласно п. 1 Правил № 416 деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляют в зависимости от способа управления МКД:

а) собственники помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;

б) товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, жилищный кооперативили иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией

в) управляющие организации, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, заключения договора управления с застройщиком

г) управляющие организации, заключившие договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12;

д) застройщики, управляющие многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Законодатель устанавливает порядок управления МКД, обязательный для всех собственников, ТСЖ, УК, застройщиков (в зависимости от способа и стадии управления домом)(далее – лицо, осуществляющее управление МКД) при любом способе управления МКД, в т.ч. непосредственном управление многоквартирным домом собственниками помещений.

Перечень № 290 это работы и услуги, которое необходимо выполнять и оказывать лицу, осуществляющему управление в целях надлежащего содержания общего имущества в МКД в целом и его отдельных элементов в частности. Данный документ, не вводя принципиально новых правил, понятий и положений упорядочивает, уточняет и систематизирует мероприятия по содержанию общего имущества в МКД и конкретизирует некоторые обязательства управляющих компаний и собственников помещений. Перечень № 290 состоит из трех разделов, объединяющих обязательные работы и услуги по укрупненным элементам общего имущества.

В основе Перечня № 290 лежит безусловная обязанность лиц, ответственных за содержание общего имущества, по проведению периодических осмотров, результаты которых являются основанием для выполнения восстановительных работ либо для разработки плана их проведения.

Согласно п. 3 Правил № 290и п. 3 Правил № 416 управление иперечень услуг и работ определяется (осуществляется) в отношении каждого дома с учетом:

- конструктивных элементов МКД;

- наличия и состава внутридомовых инженерных систем;

- наличия земельного участка, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

- геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 8 Правил № 416). При этом периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных Перечнем № 290, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации. По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации (п. 5 Правил № 290). Для определения периодичности выполнения работ необходимо руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень (п. 7 Правил № 416).

На сегодняшний день жилищная инспекция в своей деятельности (актах, предписаниях и постановлениях о привлечении к административной ответственности) акцентирует внимание на соблюдение положений Перечня № 290, порядка действий в случае выявления тех или иных нарушений.

При непосредственном управлении МКД:

в решении общего собрания (для домов, в которых количество квартир не превышает 12);

в договоре оказания услуг и выполнения работ с УК (для домов, в которых количество квартир превышает 12).

При управлении управляющей организацией:

в договоре управления.

При управлении домом ТСЖ:

в уставе.

При управлении застройщиком:

в решении последнего.

В Правилах № 416 дается понятие деятельности по управлению МКД, - этовыполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в МКД. Следом дан перечень 9 стандартов управления (п.п.4, 9-17 Правил) и расписано их содержание (по сути перечень того, что имеет право и должна делать управляющая организация для выполнения минимального перечня работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД). Определен порядок формирования этого перечня.

Среди стандартов управления МКД хотелось обратить внимание на такой стандарт, как подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников (пп. «в» п. 4 Правил № 416). Примеры предложений перечислены в этом же пункте:

- разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с учетом Перечня № 290 (в случае управления домом ТСЖ или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в МКД);

- расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);

- подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) МКД, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в МКД энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;

- подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;

- обеспечение ознакомления собственников помещений в МКД с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения таких проектов.

Необходимо отметить, что инициатором всех перечисленных мероприятий согласно стандарту является лицо, осуществляющее управление. Это важно для идентификации хозяйствующего субъекта, понимания им в полной мере возложенных на него обязанностей. До недавнего времени большинство УК при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирного дома считали, что у них нет обязательств перед собственниками, отличных от установленных договором. Поэтому в отсутствие в договоре управления (оказания услуг) условий о проведении текущего или капитального ремонта управляющие пытались сложить с себя ответственность даже по проведению необходимых осмотров общего имущества и составлению плана мероприятий по ремонту дома.

Так в пп. «г» п. 4 Правил № 416 указано, что УО вправе, если это предусмотрено договором управления, инициировать проведение общего собрания собственников помещений МКД для рассмотрения вопросов, связанных с управлением МКД и перечислены действия, необходимые для организации общего собрания, такие как: уведомление собственников помещений МКД, подготовка форм документов, обеспечение ознакомления собственников помещений МКД с материалами, которые будут рассмотрены на собрании и т.д.

Отметим, что сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных Перечнем № 290, отражаются в актах и являются составной частью технической документации многоквартирного дома (п.9 Правил № 290). При этом необходимо обеспечить участие представителей собственников помещений МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке, что корреспондирует в частности положениям ст. 162 ЖК РФ.

* * *

В отдельные разделы выделены два стандарта:

Лица, осуществляющее управление МКД обязаны организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию независимо от способа управления ими.

Лица, осуществляющее управление должны обеспечить прием, передача, хранение, актуализацию и восстановление (при необходимости) технической и иная документации, связанной с управлением МКД (п.27 Правила №491; пп. «а» п.4, 20,21 Правил № 416). Указанные стандарты должны быть соблюдены при всех способах управления (п.18, 19 Правил № 416).

Состав технической и иной документации определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (п. 20 Правил № 416)

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (ч.5 ст.19 ЖК РФ; ПП РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; ПП РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»; Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»; Письмо Минэкономразвития России от 22.02.2013№ Д23и-449);

б) документы (акты) о приемке результатов работ (Правила № 491, п. 9 Правил № 290);

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) для домов введенных в эксплуатацию после 01.07.2007 года инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

Состав иной технической документации (п. 26 Правил № 491):

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка:

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (согласно п. 1.5.1 Правил № 170 в состав технической документации длительного хранения включает схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др., паспорта лифтового хозяйства, исполнительные чертежи контуров заземления).

Стандартами определен порядок действий и передачи технической документации при смене способа управления или расторжении договора с лицом осуществляющим управление.

Так уведомление об изменении способа управления МКД или лица осуществляющего управлениядолжно быть направлено в течение 5 дней организацию, ранее управлявшей домом, жилищная инспекцию, орган муниципального жилищного контроля (п.18 Правил № 416).

В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления,принять меры к восстановлению таких документов (п. 21 Правил № 416).

То есть законодательно закреплена обязанность по восстановлению технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД в 3-х месячный срок с момента получения уведомления об изменении способа управления МКД.

Копия акта приема-передачи технической документации подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 Правил № 416).

Подпунктом «б» п. 4 Правил № 416 предусмотрена также обязанность управляющей организации осуществлять сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных.

Нововведением является пункт 8 Правил № 290, где указано, что выполнение работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.

В этой связи обратим внимание на утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 года № 410 Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению,

В силу п. 17 Правил № 410 заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования являются:

а) в отношении внутридомового газового оборудования многоквартирного дома - управляющая организация, товарищество или кооператив, индивидуальный предприниматель, являющиеся исполнителями коммунальной услуги по газоснабжению, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме - собственники таких помещений;

б) в отношении внутридомового газового оборудования в домовладении - собственник домовладения;

в) в отношении внутриквартирного газового оборудования - собственник (пользователь) расположенного в многоквартирном доме помещения, в котором размещено такое оборудование.

Договор технического обслуживания ВДГО является необходимым условием осуществления поставки газа потребителю. Обязанность по заключению договора со специализированными организациями на техническое обслуживание ВДГО возложена на управляющие организации, ТСЖ, которые являются исполнителями коммунальных услуг, в интересах граждан.

Напомним также, необходимо проводить диагностику внутридомовых газопроводов со сроком эксплуатации более 30 лет с целью принятия решения о продолжении эксплуатации или их замене

* * *

пп. «д» п. 4 Правил № 416 среди стандартов указаны:

- заключение договоров энергоснабжения с РСО, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством РФ).

Согласно п. 13 Правил № 354 предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо организацией посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям, в том числе путем их использования при производстве отдельных видов коммунальных услуг (отопление, горячее водоснабжение) с применением оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и надлежащего исполнения таких договоров.

Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями утверждены постановлением Правительства 14 февраля 2012 года № 124, то есть более 2 лет назад.