Правила технической эксплуатации жилищного фонда

Дата введения – 2011.05.01

1. 
   Область применения
   

Настоящий Правила технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила) распространяется на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда - жилых домов, встроенных (встроенно-пристроенных) помещений в жилых домах, земельного участка, закрепленного за домом, надворных построек (далее - зданий и придомовой территории). Настоящее положение не распространяется на многофункциональные высотные здания и комплексы, а также здания с технически сложными системами и механизмами³.

СТ РК 1.5-2008 «Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов»;

СНиП РК 5.01-01-2002 «Основания зданий и сооружений»;

СНиП РК 5.01-03-2002 «Свайные фундаменты»;

СНиП РК 2.02-05-2009 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»;

СН РК 1.02-18-2007 «Инженерно-геологические изыскания для строительства. Технические требования к производству работ»;

СНиП РК 4.01-02-2009 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения»;

СНиП РК 3.01-02-2001 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства»;

СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания»;

МСН 3.02-05-2003 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»;

СН РК 1.04-26-2004 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения»;

Сн РК 1.04-04-2002 «Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений»;

РДС РК 1.04-07-2002 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений»;

РДС РК 1.04-15-2004 «Правила технического надзора за состоянием зданий и сооружений»;

ГОСТ 24846 – 81 «Грунты. Методы измерения деформаций основания зданий и сооружений»;

МСН 2.03-02-2002 «Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов».

ПРИМЕЧАНИЕ. При использовании настоящего нормативного документа целесообразно проверить действие ссылочных стандартов и классификаторов по ежегодно издаваемому информационному указателю «Указатель нормативных документов по стандартизации» по состоянию на текущий год и соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в текущем году. Если ссылочный документ занесен (изменен), то при пользовании настоящей Методики следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отнесен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Общие положения
3.1 Настоящие Правила являются обязательными при эксплуатации и содержании зданий и придомовой территории независимо от форм собственности.

3.2 Ответственность за соблюдение настоящих Правил несут юридические или физические лица, занимающиеся эксплуатацией и содержанием зданий и придомовой территории в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан. Контроль за соблюдением настоящих Правил осуществляют местные исполнительные органы.

3.3 Под эксплуатацией и содержанием зданий и придомовой территории понимаются в совокупности организационные и технические мероприятия по надзору, уходу и всем видам ремонта, проводимых с целью создания наилучших жилищно-бытовых условий, предупреждения преждевременного износа, аварий.

3.4 Техническая эксплуатация и содержание зданий и придомовой территории включает в себя: техническое обслуживание, осмотры домов, отдельных помещений и части здания, систем инженерного оборудования, надворных построек и элементов благоустройства, санитарной очистки, придомовых территорий; обеспечение нормативных условий эксплуатации и содержания помещений, конструкций и инженерного оборудования (температурного и санитарного режима помещений, освещенности мест общего пользования, лифтов и т.д., ремонты - капитальный и текущие).

Затраты на эксплуатацию и содержание зданий и придомовой территории должны планироваться с учетом их технического состояния.

4 Термины и определения

В настоящем документе применяются следующие термины с соответствующими определениями:

5.2 Форма управления жилищным фондом (жилыми зданиями, жилыми комплексами) определяется:

- в государственном коммунальном жилищном фонде - местными исполнительными органами;

- в жилищном фонде государственных предприятий - администрациями предприятий;

- в частном жилищном фонде - собственниками (гражданами, юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности).

5.3 Управление жилыми домами из частного жилищного фонда осуществляется непосредственно самими собственниками, либо через образуемые (назначаемые, избираемые) ими органы, а также через доверенных лиц собственников.

В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам (объектах кондоминиума), форма совместного управления определяется соглашением между собственниками-участниками кондоминиума.

5.4 Жилищный фонд должен содержаться в исправном состоянии, обеспечивающем надежность и безопасность проживания людей, сохранность индивидуальной собственности и общего имущества, защиту окружающей среды.

В этих целях, собственники или от их лица органы совместного управления, выборные (назначенные) лица, вправе выполнять самостоятельно либо поручать другим выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту жилого дома (части жилого дома), кроме лифтов и системы газового хозяйства, с учетом требований по лицензированию видов деятельности, а также других обязательных норм и правил, включая настоящие Правила.

5.5 Собственники-участники кондоминиума в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан могут делегировать органу совместного управления либо избранному (назначенному) ими лицу право ведения контроля за качеством содержания, приемки работ после текущего (капитального) ремонта жилого дома или его части, а также право производить в установленном порядке оплату за выполненную работу и предоставленные услуги.

5.6 Права и обязанности собственников встроенных (встроенно-пристроенных) помещений в жилом доме (здании) устанавливаются в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.

5.7 Технические характеристики дома и его состояние отражаются в техническом паспорте на жилой дом.

5.8 Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома или квартиры решается на основании оценки его технического состояния.

В этих случаях рекомендуется применять РДС РК 1.04-07-2002.

5.9 Жильцы должны быть обеспечены всеми видами коммунальных услуг, предусмотренных при проектировании и строительстве жилого дома (квартиры), по установленным нормам или фактической потребности (по показаниям приборов учета коммунальных услуг, с уровнем качества, предусмотренным договором).

5.10 Ответственность за исправное состояние жилищного фонда (здания), отдельных его частей и обеспечение безопасности проживания граждан возлагается на должностных лиц кому собственники доверили управление жилищным фондом на основании доверенности или договора.

5.11 Использование собственником (нанимателем) жилища (жилого помещения) или его части по нежилому назначению не должно приводить к его разрушению или порче, нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде.

5.12 Пользование придомовым земельным участком, на котором размещены жилые дома, осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным Кодексом, настоящими Правилами и другими нормативными актами, регулирующими эти вопросы.

5.13 Собственники (наниматели) жилых квартир и собственники (наниматели) встроенных нежилых помещений обязаны:

- обеспечивать по заблаговременному письменному уведомлению доступ в жилые и нежилые помещения лиц, занимающихся надзором, содержанием или ремонтом дома для обследования состояния конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, ликвидации или локализации аварийных ситуаций или для других ремонтно-восстановительных работ; при аварийных или иных чрезвычайных ситуациях доступ должен быть обеспечен в любое время суток;

- устранять допущенные нарушения в эксплуатации и их последствия, затрагивающие права других граждан;

- возмещать в установленном законодательством порядке убытки, связанные с повреждением жилого дома и его оборудования, произошедшие по вине собственников (арендаторов) жилых квартир и собственников (арендаторов) нежилых помещений;

- обеспечивать при выезде проживающих из жилища, без вселения других лиц, возможность доступа в него эксплуатационного персонала для устранения аварий и выполнения ремонтно-восстановительных работ, при этом ответственность за сохранность имущества устанавливается в соответствии с законодательством.

5.14 Переоборудование, перепланировка и реконструкция отдельных помещений, жилого дома в целом или его частей осуществляется по проекту, утвержденному в установленном законодательством порядке. Запрещается переоборудование, перепланировка или реконструкция, ведущие к ухудшению условий проживания других жильцов, снижению прочности конструкций, безопасности работы инженерных систем.

5.15 Проект переоборудования, перепланировки или реконструкции, в зависимости от назначения помещений или нового оборудования, подлежит прохождению государственной экспертизы и согласованию в противопожарной, санитарной и экологической службах и жилищной инспекции, местных исполнительных органах. Необходимость прохождения согласования определяется органом, выдающим разрешение на осуществление проекта.

5.16 Разрешительные процедуры на переоборудование, перепланировку или реконструкцию помещений в жилом доме (здании) устанавливаются в соответствии с Законом «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».

5.17 В случаях, когда переоборудование, перепланировка или реконструкция помещений либо частей здания затрагивает интересы других собственников, требуется их предварительное письменное согласие.

6 Порядок приемки в эксплуатацию объектов жилищного фонда
6.1 Приемку в эксплуатацию жилых комплексов и отдельных зданий следует производить в соответствии с закодательством Республики Казахстан.

6.2 Законченные строительством объекты жилищного фонда подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

Фундаменты и стены подвальных помещений должны эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

- с прилегающей к зданию территории должен быть обеспечен отвод поверхностных вод;

- водоотводные лотки должны быть очищены от мусора и иметь по дну продольный уклон не менее 0,005;

- стенки приямков у подвальных окон должны быть на 15 см выше уровня тротуаров (отмостки);

- вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы и утеплены;

- течи трубопроводов, расположенных в подвальных помещениях, должны немедленно устраняться.

Не допускается в процессе эксплуатации:

- нарушение вертикальной и горизонтальной гидроизоляции фундаментов и стен подвальных помещений;

- посадка деревьев и кустарников с отступлением от требований;

- наличие просадок и разрушений отмостки;

- подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования;

- установка в подвалах и техподпольях дополнительных фундаментов под оборудование, увеличение высоты помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта;

- рытье котлованов, траншей и прочие земляные работы в непосредственной близости от здания (до 10 м) без специального разрешения;

- подсыпка грунта вокруг здания выше расположения отмостки на 10-15см;

- использование подвалов и технических подполий жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

- температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;

- исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;

- устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

- предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;

- работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей;

- чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.

Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе, или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.

Площадь продухов должна составлять примерно 1/600 площади пола техподполья или подвала. Располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); продухи в цоколях зданий должны быть открыты, желательно оборудовать их жалюзийными решетками. Проветривание подполья следует проводить в сухие и не морозные дни.

Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию.

Температура воздуха должна быть не ниже +5 °С, относительная влажность воздуха - не выше 60%.

Стенки приямков должны быть не менее чем на 15 см выше уровня тротуара и отмостки. Не допускаются щели в местах примыкания элементов приямков к стенам подвала. Очистка мусора от снега производится не реже 1 раза в месяц. Для удаления воды из приямков пол должен быть бетонным с уклоном не менее 0,03 от стен здания, в дальнем углу должно быть сделано водоотводящее устройство (труба). Для защиты от дождя целесообразно устанавливать над ними откидные козырьки по согласованию с архитектором.

Отмостки и тротуары должны иметь поперечные уклоны от стен здания не менее 0,03. Поверхность отмостки, граничащей с проезжей частью, должна быть приподнята над ней на 15см. Ширина отмостки устанавливается проектом (песчано-дерновые отмостки допускается заменять бетонными и асфальтовыми).

Просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.

Горизонтальная противокапиллярная гидроизоляция должна пересекать стену и внутреннюю штукатурку на одном уровне с подготовкой под пол 1-го этажа, но не менее чем на 15см выше отмостки.

В случае появления в здании признаков, указывающих на возможную неисправность в фундаментах, стенах подвалов или основаниях (трещины в стенах, искривление рядов кладки или горизонтальных стыков, разрушение сопряжений стен, сырые пятна на поверхности стен подвала или на цокольной части дома и т.п.) необходимо тщательно осмотреть эти конструкции и принять соответствующие меры.

В каменных фундаментах и подвальных стенах (бутовых, крупноблочных и др.) могут встречаться следующие основные дефекты, требующие устранения: вертикальные и косые трещины, местные просадки, расслоение кладки и выпадение отдельных камней в бутовых фундаментах, отслоение или разрушение защитного слоя железобетонных панелей или штукатурки, сырость на внутренних поверхностях стен подвала. Причинами, способствующими повреждению или разрушению фундаментов, являются вымывание грунта оснований, насыщение водой грунта, прилегающего к конструкциям, воздействие агрессивных грунтовых вод, повреждение гидроизоляции.

Исследование состояния грунтов, конструкций фундаментов и стен подвалов рекомендуется производить методом шурфования. Рекомендуется для обследования фундаментов приглашать специалистов соответствующих специализированных организаций.

При определении состояния стен особенно тщательно следует осматривать простенки, наружные углы и места сопряжений наружных стен с внутренними, и с перекрытиями (покрытиями), места примыканий оконных блоков к стенам, парапеты, эркеры, архитектурные детали, балконы, наиболее нагруженные части стен (под прогонами, балками, эркерами и др.), промерзающие и мокрые участки стен, нижние части стен первого этажа и цоколи.

В процессе эксплуатации здания могут возникать следующие дефекты в каменных стенах, требующие устранения: трещины, расслоение рядов кладки, отклонение стен от вертикали, выпучивание и просадка отдельных участков стен, разрушение наружного поверхностного слоя стенового материала, трещины в железобетонных перемычках над оконными и дверными проемами, разрушение расшивки и выветривание раствора швов кладки, отслоение и разрушение штукатурки и облицовки, промерзание конструкций, выщелачивание солей из растворов и т.д.

Необходимо систематически выполнять следующие работы по ремонту стен из штучных изделий:

- восстанавливать выпавшие, заменять поврежденные и закреплять расшатавшиеся кирпичи или камни;

- усиливать перемычки над оконными и дверными проемами; расшивать швы цементным раствором на фасадах кирпичных (мелкоблочных) зданий с поврежденной расшивкой и выветрившимся раствором.

В полносборных зданиях особого внимания при осмотре требуют внутренние несущие стены с дымовентиляционными панелями, вертикальные и горизонтальные стыки между панелями наружных стен, швы между панелями и оконными коробками, наружные углы здания, места сопряжения чердачных перекрытий и бесчердачных крыш со стенами, а также стыки каркаса и сопряжения его с ограждающими конструкциями.

Характерными дефектами, появляющимися в процессе эксплуатации крупнопанельных и крупноблочных (полносборных) зданий, являются: протекание и высокая воздухопроницаемость стыков, разрушение заделки стыков, коррозия стальных закладных деталей и недостаточно защищенной раствором арматуры в наружных железобетонных слоях многослойных панелей, разрушение фактурного слоя.

В крупнопанельных и крупноблочных стенах необходимо своевременно:

- заделывать повреждения (пробоины, выбоины и т.д.) в панелях;

- герметизировать протекающие и воздухопроницаемые стыки и швы;

- утеплять промерзающие панели, заделывать трещины;

- защищать от коррозии выступающую на поверхности арматуру панелей.

Протекающие межпанельные швы панельных и блочных зданий должны быть уплотнены с наружной стороны специальными эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) с последующим устройством защитного слоя.

Рекомендуется герметизацию швов поручать специализированной организации и совмещать эти работы с ремонтом фасадов.

Участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, а также стены с малой теплоустойчивостью необходимо утеплять.

Необходимо организовать систематическое наблюдение за состоянием стальных закладных деталей, уложенных в конструкцию путем периодических выборочных вскрытий.

При нормальных условиях эксплуатации первое вскрытие 5-6 узлов на дом следует сделать через 10 лет после окончания строительства. В дальнейшем выборочные вскрытия деталей должны производиться через каждые 3 года. При этом следует вскрывать часть узлов, подвергшихся изучению ранее, и в новых местах.

Работы по вскрытиям рекомендуется проводить с привлечением специализированных организаций.

В первую очередь вскрытию подлежат закладные детали, воспринимающие нагрузки и находящиеся в наиболее неблагоприятных температурно-влажностных условиях: опоры перекрытий, места сопряжений перекрытий и покрытий со стенами, в наружных углах верхних этажей, крепление «карнизных» блоков. Необходимо вскрыть также детали, в месте расположения которых на поверхности стен появились ржавые и сырые пятна.

При осмотре вскрытых деталей определяется качество сварки и омоноличивания их, наличие, характер и размер поражения коррозией металла. Измерение толщины поврежденного элемента производится после тщательной очистки поверхности от коррозии.

В случае обнаружения деталей, поврежденных коррозией по сечению более 30%, необходимо вскрыть еще несколько аналогичных узлов в здании.

После осмотра вскрытые места должны быть заделаны в соответствии с проектными решениями с тщательным омоноличиванием закладных деталей и обеспечением плотного прилегания бетона (раствора) по всей их поверхности. Поврежденные детали необходимо очистить от коррозии и покрыть антикоррозионными составами.

При обнаружении трещин (кроме мелких осадочных) на поверхностях стен, в панелях (блоках) и их сопряжениях, отклонения стен от вертикали, их выпучивания и просадки на отдельных участках необходимо организовать систематическое наблюдение за деформациями. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, необходимо руководствоваться указаниями, приведенными в п. 10.2.3.

Стабилизировавшиеся трещины заделываются материалами, аналогичными материалу поврежденных слоев стены.

Отделку восстановленных наружных частей стен необходимо выполнять аналогично существующей.

Дефекты, вызвавшие снижение прочности и устойчивости, промерзание, перегрев или протекание стен, должны устраняться по проекту.

Использование стен из навесных железобетонных панелей для крепления контактной сети трамвайных и троллейбусных линий к зданиям не допускается, за исключением случаев использования специальных закладных деталей, закрепленных к несущим элементам здания, и выполняемых по проекту.

Во время осмотра деревянных стен следует особенно тщательно проверять состояние нижних и верхних венцов, нижней обвязки и нижних концов стоек каркаса, наружных углов, подоконных и верхних (под перекрытиями) участков стен, пазов между венцами и стыков между щитами, гидроизоляционного слоя между каменным цоколем и стеной, частей стен в местах расположения водопроводных и канализационных труб и санитарно-технических приборов.

В процессе эксплуатации деревянных домов в стенах могут возникнуть следующие дефекты, требующие устранения: поражение древесины дереворазрушающими насекомыми и домовыми грибками, промерзание стен, высокая воздухопроницаемость пазов брусчатых стен и стыков в щитовых зданиях, выпучивание стен (простенков), просадка углов, разрушение или повреждение штукатурки и обшивки, углов и мест сопряжения внутренних стен с наружными, осадка засыпки в каркасных стенах, повреждение, малый уклон и неплотное прилегание к стенам сливных досок, потеря водозащитных свойств гидроизоляции.

В случае обнаружения признаков поражения деревянных стен домовыми грибами или дереворазрушающими насекомыми необходимо выполнять указания раздела 8.

Промерзающие участки стен (наружные углы, места пересечения внутренних стен с наружными, в уровне перекрытий) необходимо утеплить обшивкой снаружи по эффективному теплоизоляционному материалу.

Высокая воздухопроницаемость, а также связанное с ней промерзание и увлажнение стен должны быть устранены уплотнением стыков с установкой нащельников, конопаткой пазов между венцами, заделкой щелей и трещин соответственно в щитовых, брусчатых (бревенчатых) и каркасных домах.