Реконструкция кровли с надстройкой мансарды

Одним из перспективных направлений ремонта старой протекающей кровли в последние годы в нашей стране стала реконструкция с надстройкой мансардных этажей. О технологии возведения мансард писалось в последние годы уже немало, однако всегда основной упор делался на заинтересованности в ней жителей и муниципалитетов. Редакция журнала «Эволюция кровли» решила взглянуть на вопрос с другой стороны: насколько реконструкция выгодна инвесторам и строителям?

Многие многоэтажные жилые и общественные здания требуют ремонта кровельного покрытия с утеплением, нередко – c заменой подгнивших стропил. Все это требует значительных средств, которых у местных властей и у нарождающихся товариществ собственников жилья (ТСЖ), как известно, нет. Однако досконально разработанная и освоенная многими строительными организациями технология реконструкции зданий с помощью надстройки мансард применяется, скажем, не настолько широко, насколько могла бы.

Между тем о преимуществах этой технологии пресса писала уже неоднократно. Газета «Деловой Петербург» приводит следующие цифры о потенциале сегмента рынка мансардного строительства в Санкт-Петербурге:

• 26 тыс. чердачных помещений может быть реконструировано под мансарды;

• оборот рынка реконструкции мансард в Петербурге - 4 млрд. руб.

Анализ практики осуществления реконструкции с надстройкой мансарды показывает большую финансовую привлекательность подобных проектов для инвесторов и строителей, выгоду для жильцов.

История мансарды началась в XVII веке. Связана она с именем знаменитого французского архитектора Франсуа Мансарда. Несмотря на то, что до Мансарды французские архитекторы использовали высокие французские крыши для устройства в них жилых помещений, именно он наиболее часто стал использовать их для достижения декоративных эффектов. Одним из первых он снабдил крышу красивыми окнами и превратил чердак в апартаменты для не очень знатных гостей. Идея получила широкое распространение в Париже. Стало модно иметь жилую мансарду, а главное – очень выгодно. Городские власти Парижа собирали налоги с домовладельцев в зависимости от этажности. Но чердак этажом не считался, поэтому денег за него не брали.

До России мода на мансарды пришла в XVIII веке. В проевропейском Санкт-Петербурге многие здания стали проектировать и строить именно с мансардами. Но в то время они больше напоминали темные и душные «скворечники». Ведь тогда в практике строительства применялись громоздкие люкарны и дормеры – своеобразные домики со слуховыми окнами. Много света они дать не могли, полноценно освещая только прилегающее к ним пространство. В патриархальной Москве мансарды были единичны.

В XX веке, в эпоху индустриального домостроения, когда в архитектуре доминировали плоские кровли, про мансарды практически забыли. С первой половины 1990-х гг., с появлением новых строительных материалов и технологий, мансарды стали приобретать в нашей стране большую популярность. Однако поначалу эта тенденция коснулась только малоэтажного домостроения. Первый опыт надстройки мансард на многоэтажных домах оказался не совсем удачным. Стоимость таких дополнительных этажей была высока (стоимость 1 м2 жилой площади мансардного этажа приближалась, местами, к стоимость 1 м2 в новостройке), а качество оставляло желать лучшего. Сейчас разница в стоимости составляет около 50 % даже в регионах. Кроме того, многие компании накопили значительный опыт надстройки мансардных этажей, а ряд предприятий освоил выпуск элементов несущих конструкций. Это позволяет значительно ускорить процесс надстройки.

Конечно, в стратегическом плане снос ветхого жилья и возведение нового в любом случае будет наиболее приемлемым вариантом, так как срок службы и качество нового жилья значительно выше, чем у «восстановленного». Однако в тактическом плане реконструкция ветхого жилья является более рациональным решением, поскольку требует гораздо меньших вливаний денежных средств. При реконструкции используется уже существующая инфраструктура и инженерные коммуникации. Не требуется использования тяжелой грузоподъемной техники. При этом срок службы дома продлевается на 30 лет, за счет утепления достигается значительная экономия энергии. Серьезная экономия достигается также за счет снижения эксплуатационных расходов (на ремонт обветшавших кровель и обновление фасадов).

Мероприятия по утеплению здания без привлечения средств от надстройки мансардного этажа требуют больших разовых капитальных вложений. При этом срок окупаемости затрат, как правило, составляет минимум 20 лет. В ситуации, когда речь идет о реконструкции, осуществляемой за счет бюджетных средств, проекты, предусматривающие надстройку мансардного этажа, могут оказаться наиболее предпочтительными вариантами по сравнению с другими проектами.

Игорь Владимирович Рыжаков, Студия «Современная кровля» (Тула)

Правовая неразбериха представляет для нас основную трудность. Если хоть один житель муниципального многоквартирного дома против, то разрешения на реконструкцию власти не дадут. Правоотношения с ТСЖ наладить легче, но товариществ пока мало, потому что народ инертен.

Как правило, со стороны властей мы не получаем никакой поддержки, сами ищем заказчиков и инвесторов. При реконструкции муниципального жилого фонда власти не обращаются к этой технологии, хотя на выставках проявляют живой интерес. Администрации городов интересуют крупные застройщики с многомиллионными инвестициями. Да и иметь дело с негативно настроенным по отношению к реконструкции населением, выслушивать жалобы властям абсолютно не хочется.

Реконструкция здания с надстройкой мансарды окупает затраты на утепление за 5 лет.

Подобные проекты выгодны всем – инвесторам, муниципальным властям, жильцам, строителям.

Жильцы получают благоустроенные дома, а ТСЖ – возможность провести реконструкцию своих домов, оплатив строительные работы и материалы за счет полученной в результате продажи новых площадей прибыли. Таким образом, ремонт становится делом не только не хлопотным, но и прибыльным.

Муниципальные власти снижают социальную напряженность, решают вопрос с неудовлетворительным состоянием жилого фонда при минимальных затратах. Учитывая острую нехватку средств на капремонт в бюджетах, порой, такая реконструкция становится единственной альтернативой полному бездействию властей.

По материалам сайта «Пилотные проекты реконструкции с надстройкой мансарды» (www.reconst.ru), экономическая эффективность таких проектов выражается в следующем:

• строительство мансардного этажа на пятиэтажном доме увеличивает общую площадь дома в среднем на 1000 м2 и экономит 0,15 га городской территории;

• экономия городских земель составляет 10 000–12 000 га, тем самым создается резерв земель для нового градостроительного использования;

• увеличение жилой площади при реконструкции зданий обходится в 1,5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях;

• в 1,5 раза сокращаются затраты на строительство инженерной инфраструктуры;

• мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 м2 жилой площади в 2 раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в 4 раза – по отношению к кирпичным зданиям, без учета затрат на возведение фундамента;

• устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 20 % (с учетом дополнительного проветривания) и на 50 % (без дополнительного проветривания). В сочетании с мансардными окнами повышается теплоэффективность помещений за счет увеличения теплообмена на 19 %. Сокращаются потери тепла через чердак или крышу жилого дома на 7–9 %;

• уменьшается себестоимость строительства на отдельном жилом доме; ориентировочная экономия затрат на строительство 1 м2 общей площади составляет 25–28 % по сравнению с новым строительством 1 м2;

• снижение стоимости строительства 1 м2, связанное с комплексом зданий, составляет около 40 %;

• ориентировочная сумма затрат на 1 м2 общей площади, связанная с жилым образованием города, в 1,5 раза меньше, чем при строительстве на новых территориях.

Однако стоит учитывать, что основную долю экономии тепла дает не столько утепление ограждающих конструкций, сколько установка автоматической аппаратуры, регулирующей теплообмен.

В качестве примера можно привести опыт компании «Инси» (Челябинск). Для муниципальных властей ею разработана комплексная программа реконструкции ветхого и аварийного жилья, основанная на технологии возведения мансардных этажей. Она включает в себя два этапа. На первом этапе производится реконструкция ветхого жилья без выселения жителей, создаются дополнительные площади за счет возведения мансард. На втором этапе происходит снос аварийного жилья и переселение жильцов в мансардные этажи реконструированных домов. Впоследствии на основе оставшихся от аварийного жилья коммуникаций возможно возведение малоэтажных зданий, создание новых жилых площадей. В результате реализации данной схемы не только окупаются затраченные на реконструкцию бюджетные средства, но и происходят поступления прибыли в бюджет за счет реализации дополнительных (мансардных) и новых площадей.

Валериан Маркович Соболев, президент ООО «Элевит» (Волгоград)

Применяемая технология реконструкции зданий экономически целесообразна для строителей и инвесторов:

• При изготовлении конструкций системы и возведении объектов используются только российские материалы, полуфабрикаты и изделия, что повышает конкурентоспособность производства и снижает зависимость стоимости готовых изделий и зданий в целом от колебания валютных курсов, стабилизирует цены на жилье, что особенно важно при ипотечном кредитовании.

• Ориентировочная стоимость одного квадратного метра «теплого контура» здания (стоимость стоек, балок, ограждающих стеновых панелей, панелей перекрытия и покрытия, узлов связи, крышевых конструкций) составляет 12 500 руб. При дальнейшем совершенствовании конструктивных и технологических решений, а также при объемах заказов более 25 000 м2 в год цена может быть снижена на 10–15 %. Таким образом, степень привлекательности инвестиций в программу реконструкции жилого фонда возрастает в достаточной мере.

• Обеспечивается большая гибкость и возможность при теплотехническом проектировании достичь заданного энергосберегающего эффекта за счет различных комбинаций как отдельных элементов теплозащиты, так и систем обеспечения микроклимата внутри помещений.

• Значительное сокращение сроков полной окупаемости работ строительных и реконструктивных работ за счет экономии энергоресурсов при эксплуатации зданий и сооружений.

• Увеличение объемов капитального ремонта и санации существующего жилого фонда способствует повышению плотности застройки зданий и сооружений, расположенных в черте города. При надстройке мансард выход общей площади может быть увеличен, а себестоимость квартир снижается на 20–30 % по сравнению с новым строительством.

При реконструкции жилых домов в Рязани компания «Велюкс» реализовала иную схему. Ряд пятиэтажных домов первых серий были построены в центре города, где возник дефицит коммерческих площадей. Властям и инвесторам было предложено переселить жителей первых этажей в мансарду, а в их квартирах обустроить коммерческие помещения.

Лев Васильевич Хихлуха, академик МАРХИ, руководитель частной творческой архитектурной мастерской (Московская область, пос. Быково)

В мае 2007 г. президент В.В. Путин потребовал от председателя правительства М.Е. Фрадкова в кратчайшие сроки создать фонд для капитального ремонта жилья и расселения аварийных домов, о котором глава государства говорил в послании парламенту. В условиях катастрофического износа основной части муниципального жилого фонда сделать это будет нелегко. На мой взгляд, если уж выделять деньги на капитальный ремонт жилого фонда, то в таком случае лучше проводить ремонт с надстройкой мансарды. Это позволит создать дополнительные площади для переселения людей из аварийных зданий, сократить энергопотребление, приукрасить город.

Мною были выполнены семь «пилотных» проектов по надстройке мансард в разных городах нашей страны, включая Санкт-Петербург, Сургут, Северодвинск, Сыктывкар. Как показывает практика, главная трудность при организации подобного варианта реконструкции здания – это согласование с жителями. Надо доказать им всю выгоду надстройки, объяснить им, что они будут потом экономить на коммунальных услугах (по объектам, по которым проводится мониторинг, экономия расхода воды после реконструкции составила до 50 %, тепла – около 35 %). Второе – нужно, чтобы строители умели строить без кранов. Нужны подготовленные кадры. Мы еще не привыкли реконструировать без отселения, чтобы жители не страдали от шума. В идеале – строители должны подружиться с жителями, что, кстати, и произошло на одном из объектов в Санкт-Петербурге.

Вопрос о выборе материала для изготовления стропильных систем – сложный. Дерево – экологически безопасный материал, а металл – более удобный в монтаже. Впрочем, все зависит от стоимости материала, которая различается от региона к региону.

Утеплитель, применяемый для реконструкции мансард, должен отвечать третьей категории огнестойкости. Поэтому здесь годится только минеральная вата. Причем теплоизоляция должна защищать от огня еще и стропильные конструкции.

Кровельный материал должен быть легким, поскольку натуральная черепица требует усиления несущих конструкций, что влечет дополнительные затраты. Поэтому я в своих проектах в основном применяю металлочерепицу.
При разработке проекта мансарды я, как правило, стараюсь сочетать вертикальные окна и мансардные. Такое сочетание окон дает уникальный визуальный эффект и хорошую освещенность помещений.

Строители получают возможность организовать работы без привлечения тяжелой техники, в сжатые сроки, не требуется высокой квалификации специалистов (мансарда в заводском изготовлении собирается как конструктор). Отсутствие строительной площадки делает ненужными бытовки и складские помещения (материалы подвозят непосредственно к объекту). Это прибыльный, хотя и хлопотный бизнес.

Ольга Александровна Зиберт, маркетолог компании ЗАО «Инси» (Челябинск)

С каждым годом жилищная проблема для россиян становится все насущнее. Благодаря ипотеке многие представители среднего класса в нашей стране могут позволить себе приобрести жилье. Но вопрос лишь в том, какое?

Проблема ветхого жилья назрела по всей стране. Объемов вводимого жилья катастрофически не хватает. Ведь не для кого не секрет, что большую часть застройки российских городов можно смело назвать исторической, так как построены эти здания еще в 1950-х – 1960-х гг. И вряд ли кто-то из жильцов этих исторических «хрущевок» сейчас вспомнит, когда последний раз в доме проводился капитальный ремонт.

Специалисты компании «Инси» разработали и успешно начали внедрять в ряде городов нашей страны методику реконструкции ветхого жилья без привлечения бюджетных средств и отселения жильцов.

Подсчитано: для продления срока службы ветхого дома на 30 лет необходима полная санация здания. У собственников жилья, на плечи которых легли все проблемы, связанные с эксплуатацией здания, решать такие вопросы нет ни денег, ни особого желания. Катастрофическую безответственность собственников жилья можно преодолеть лишь одним путем – внедрением альтернативного подхода к решению проблемы реконструкции «хрущевок».

Еще в 2004 г. компания «Инси» стала инициатором внедрения методики реконструкции ветхого жилья путем надстройки мансардных этажей без отселения жителей. Работа началась практически одновременно во всех городах, где располагались представительства компании. Власти отозвались на предложение не сразу. Однако ситуация сдвинулась с мертвой точки – стали рассматриваться отдельные проекты.

Методика заключается в следующем. Готовится проект мансардного этажа (на подготовку полноценного проекта проектировщики требуют несколько месяцев, но альтернатива была найдена – единый проект, который в зависимости от особенностей здания можно просто корректировать). Одновременно проводится полное обследование здания, получение технических условий, согласия жителей и главы города. После получения всех необходимых документов здание полностью реконструируют, заменяя все коммунальные сети – водопровод, канализацию, систему теплоснабжения; ремонтируются фасад, подъезды, укрепляются межпанельные швы. Затем возводится новый этаж из металлоконструкций на месте старой крыши.

Надстройка мансарды позволяет создавать помещения со свободной планировкой. В результате появляется возможность продавать не квартиры, а полезную площадь. Это наиболее востребованный сейчас вариант на рынке недвижимости. Оптимальное решение – разбить ее потом на 2-комнатные квартиры, как наиболее востребованные на рынке.

Валериан Маркович Соболев, президент ООО «Элевит» (Волгоград)

Большие трудности в работе в основном создает косность работы аппарата чиновников всех уровней при оформлении любого вида разрешительной документации на строительство и реконструкцию. Со стороны властей формально понимание есть практически во всех регионах России и ближнего зарубежья. Однако реальные шаги по организации производства конструктивных элементов и строительства из них объектов предприняты лишь в отдельных регионах: Москва и Московская область, г. Санкт-Петербург и Ленинградская область, Вологодская область, г. Тула, Сахалин, Чукотский АО, Казахстан.

Широкому развертыванию ремонтно-реконструктивных работ препятствуют нерешенность вопросов их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения. Однако фонд типовых зданий не обременен кредитными обязательствами, что открывает возможность выполнять ремонтно-реконструктивные работы за счет средств ипотечного кредита. Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда. Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4–5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.

Евгений Николаевич Жмарин, исполнительный директор ООО «БалтПрофиль» (Санкт-Петербург)

В последние годы в связи с проблемой реконструкции домов, в том числе и в историческом центре Петербурга, стало активно развиваться строительство мансардных этажей. Возведение мансард позволяет не просто продлить срок службы существующих зданий, преобразить их внешний облик, но и создать новые жилые и офисные площади в престижных районах, где получение площадок под новое строительство исключено.

К сожалению, строительство мансард задерживается из-за юридических коллизий. В Законодательном собрании Петербурга в настоящее время готовится законопроект, который должен установить нормативно-правовую базу мансардного строительства. В то же время Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) обдумывает передачу чердаков управляющим компаниям, минуя ТСЖ. КУГИ поддерживает реконструкцию мансард, так как это позволяет осуществлять комплексный ремонт инженерных сетей дома за счет инвестора. При этом вопрос долевой собственности на чердаки и подвалы остается наиболее острым. ТСЖ рассматривают нежилые помещения как важный ресурс для содержания дома. Жилищный комитет СПб выступал с инициативой передать им чердаки и подвалы во внесудебном порядке.

Однако первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов заявил: «Создание ТСЖ не означает, что город лишается своей собственности. Мансарда станет общедолевой собственностью, только если она не зарегистрирована как объект городского имущества».

Но эти препоны будут неизбежно преодолены, так как кроме привлечения средств инвесторов - строителей мансард для комплексного ремонта существующих зданий и благоустройства прилегающих территорий у города реальной альтернативы нет.

Опыт работы нашей фирмы при строительстве мансард, а их только в Петербурге возведено более 20, подтвердил, что достойной альтернативы применению легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) нет.

ЛСТК благодаря своим конструктивным особенностям решают главную проблему реконструкции старых зданий – снижение нагрузок, разрушающих стены. Стальные профили из горячеоцинкованной стали защищены от коррозии на протяжении всего срока службы здания. Срок службы профилей был изучен в английской компании «Бритиш Стил». В результате было показано, что 275 г/м2 цинка достаточно для долговечности примерно в 100 лет.

Неорганические и химически пассивные металл и другие сопутствующие материалы (утеплитель, внутренняя и наружная обшивка стен) утилизируются на 100 %, не впитывают и не выделяют в воздух химикатов. Дополнительным немаловажным преимуществом этой технологии с точки зрения защиты экологии является возможность рециркуляции металлоконструкций неограниченное количество раз в будущем.

Машиностроительная точность размеров внутренних стен, перегородок и потолков до минимума сводит затраты времени и материалов на отделочные работы.

Минимальное время строительства мансарды с применением легких профилей позволяет существенно снизить затраты заказчика и сократить сроки окупаемости вложенных средств. Стоимость сооружения 1 м2 мансарды составляет от 600 до 800 долл., в то время как продажная стоимость может доходить до 10 000 долл. США (например, в так называемом золотом треугольнике Петербурга).

Отсутствие «мокрых» процессов позволяет вести работы круглый год.

Все работы проводятся без использования сварочного и газорезательного оборудования (что особенно важно на зданиях старого фонда из-за их повышенной огнеопасности).

Применение дерева в ограждающих конструкциях кровли просто недопустимо. СНиП 21-01-97 в п.7.12 однозначно не допускает «применение специальных огнезащитных покрытий и пропиток в местах, исключающих возможность их периодической замены или восстановления».

Но, согласно СНиП 2.08.01-89 п.1.13, «ограждающие конструкции этих мансард должны отвечать требованиям, предъявляемым к конструкциям надстраиваемого здания», а для этих конструкций предел огнестойкости определяется не менее R45, и класс пожарной опасности – КО.

В соответствии со СНиП 31-05-2003 п. 6.3.2, 6.3.3, 7.1.3 и 7.1.5 «допускается применять только конструктивную огнезащиту…». А степень огнестойкости не может быть менее II при R45 и КО.

Обеспечение данных параметров невозможно при использовании дерева в конструкциях стропильных систем и обрешетки. Другими словами, для обеспечения требуемого времени огнестойкости мансардного покрытия застройщики обязаны пропитывать ограждающие деревянные конструкции антипиреном, который нуждается в периодическом возобновлении, что практически невозможно, так как для доступа к конструкциям необходимо демонтировать все материалы, составляющие «кровельный пирог».

В местах контакта с деревом крепеж подвергается ускоренной коррозии из-за активной конденсации влаги в этом узле вследствие разницы в теплоемкости и теплопроводности дерева и металла, что существенно снижает долговечность конструкции.

Как отмечают специалисты компании «Инси», реконструкция ветхого жилого фонда – необъятное поле деятельности. На сегодняшний день уже катастрофически не хватает производственных и строительных мощностей. Думаем, в скором времени инвесторы оценят преимущества технологии надстройки мансардных этажей применительно и к другим объектам недвижимости (коммерческим, общественным).

Сергей Петрович Ершов, директор ООО «Арком-проект» (Москва)

Реконструкция зданий с помощью надстройки мансард выгодна строителям своими сжатыми сроками: строительные работы можно завершить за два-три месяца даже зимой. Стропильные конструкции изготавливаются в заводских условиях и потом за неделю-две собираются на объекте. Есть примеры, когда за 60 дней было выполнено 1000 м2. Все конструкции благодаря серийному производству изготавливаются «в размер», за счет малого веса легко монтируются без подъемных кранов (максимальная масса конструкции – 170 кг). Наша компания отдала предпочтение конструкциям из дерева (элементы скрепляются металлическими пластинами). Все деревянные конструкции пропитываются антипиренами, что переводит их в класс трудносгораемых материалов.

Технология востребована, заказов много. И это говорит об интересе потребителя к подобного рода проектам.