Видов использования земельных участков и объектов капитального строительства

ООО «Институт территориального планирования «Град»

ООО «Институт территориального планирования «Град»

Генеральный директор __________________ А.Н. Береговских

Первый заместитель

Генерального директора ___________________ М.Н. Дузенко

Заместитель Генерального директора

по правовым вопросам ___________________ Д.В. Шинкевич

Главный архитектор института ___________________ И.Г. Стуканева

Главный инженер института ___________________ С.В. Фигуренко

Омск 2010

Содержание
Введение …………………………………………………………………………...........................	4
Термины и понятия………………………………………………………………..........................	6
Область применения………………………………………………………………………………	7
Методика применения классификатора (справочника) видов использования земельных участков и объектов капитального строительства ………………...............................................	9
Классификатор (справочник) видов использования земельных участков и объектов капитального строительства………………………………………………………………………	13

Введение
В настоящее время на территории Российской Федерации существует множество подходов к определению видов использования земельных участков (далее также – ЗУ) и объектов капитального строительства (далее также – ОКС), которые используются в различных нормативно-правовых и индивидуально-правовых документах, в том числе в градостроительных и земельно-имущественных (документы территориального планирования, документы градостроительного зонирования, документация по планировке территории, документы архитектурно-строительного проектирования, кадастровые документы, документы по расчету арендной планы за ЗУ и т.д.).

В целях создания унифицированного подхода к определению видов использования (далее также – ВИ) ЗУ и ОКС был подготовлен классификатор (справочник) видов использования земельных участков и объектов капитального строительства (далее – классификатор). Классификатор представляет собой систематизированный перечень ВИ ЗУ и ОКС, каждому из которых присвоен уникальный код. Классификатор ВИ ЗУ и ОКС базируется на следующих основных принципах:

1. 
   Систематизация видов использования ЗУ и ОКС по признакам функциональной принадлежности с разделением их на роды и классы. Объектом классификации является вид использования, а категории «род» и «класс» обеспечивают удобство пользования классификатором и дают возможность их применения при необходимости обобщения информации по функциональному признаку. Например, классом использования ЗУ и ОКС являются объекты капитального строительства жилого назначения. В составе данного класса выделяются следующие роды: объекты малоэтажной жилой застройки, объекты среднеэтажной жилой застройки, объекты многоэтажной жилой застройки, объекты индивидуальной жилой застройки и т.п. В составе каждого рода выделяются виды: многоквартирные жилые дома, одноквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома и т.п.
   
2. 
   Кодификация видов использования ЗУ и ОКС. Каждому ВИ ЗУ и ОКС присваивается уникальный код, позволяющий оптимизировать применение рассматриваемого классификатора при осуществлении градостроительной и иной деятельности органами государственной власти и органами местного самоуправления. Оптимизация осуществляется посредством внедрения в деятельность органов власти использования классификатора в электронном виде, что позволяет осуществлять их полномочия в разных сферах, в первую очередь в области градостроительной деятельности – унифицированная подготовка правил землепользования и застройки, выдача градостроительных планов ЗУ, выдача разрешения на строительство, ввод ОКС в эксплуатацию и т.д.
   
3. 
   Универсальность применения. Классификатор сформирован с учетом возможности его использования в различных сферах (градостроительная деятельность, кадастровая оценка земель, налогообложение, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.п.).
   
4. 
   Терминологическое единство. Происходит унификация терминов (определений, понятий), используемых при осуществлении градостроительной деятельности органами государственной власти и органами местного самоуправления, деятельности в сфере налогообложения, государственной регистрации прав и т.п.
   
5. 
   Соблюдение орфографических, пунктуационных, стилистических и иных правил русского языка.
   

Иные термины и понятия, употребляемые в настоящем Классификаторе, применяются в значениях, используемых в федеральном законодательстве.

На этапе территориального планирования виды использования ЗУ и ОКС устанавливаются посредством функционального зонирования (выделяются зоны жилого, производственного, рекреационного назначения и др.) и отображения границ зон планируемого размещения ОКС федерального, регионального или местного значения.

В рамках градостроительного зонирования ВИ ЗУ и ОКС устанавливаются в составе градостроительных регламентов, содержащих виды разрешенного использования ЗУ и ОКС (основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования ЗУ и ОКС).

При подготовке документации по планировке территорий ВИ ЗУ и ОКС применяются при размещении зон и установлении проектных границ земельных участков объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.

На этапах архитектурно-строительного проектирования, выдачи разрешения на строительство ОКС и ввода ОКС в эксплуатацию в документах также фигурируют виды разрешенного использования ЗУ и ОКС.

В сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ВИ ЗУ и ОКС также играют немаловажную роль. В разделах Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрепляется назначение ЗУ и ОКС, соответствующее ранее определённому ВИ ЗУ и ОКС. Следовательно, верное определение назначения ЗУ и ОКС в конечном итоге влияет на весь институт государственной регистрации прав.

ВИ ЗУ и ОКС тесно связаны с налоговыми и арендными отношениями – установление земельного налога: налоговая база земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость. В соответствии с ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. При расчете кадастровой оценки земель виды разрешенного использования ЗУ и ОКС приобретают принципиальнейшее значение.

Таким образом, грамотное единообразное определение ВИ ЗУ и ОКС является в конечном итоге залогом сбалансированного развития соответствующей территории, обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (достижение устойчивого развития). Единообразная классификация ВИ ЗУ и ОКС, кроме того, способствует подготовке органами власти градостроительной документации по унифицированным принципам, оптимизирует процесс исчисления земельного налога, а также обеспечивает правильное ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление государственных и муниципальных услуг в электронном виде.

Настоящая методика применения Классификатора (справочника) видов использования земельных участков и объектов капитального строительства определяет способы и пределы его применения в сфере градостроительной деятельности, в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в сфере налоговых правоотношений.

Классификатор представляется собой систематизированный перечень видов использования земельных участков (далее также – ЗУ) и объектов капитального строительства (далее также – ОКС), каждому из которых присвоен уникальный код. Использование ЗУ и ОКС дифференцировано по классам, родам, видам.
I. Применение классификатора в сфере градостроительной деятельности

1.1. В соответствии с п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Градостроительная деятельность находит свое отражение в документах, принимаемых в ходе ее осуществления:

1) документы территориального планирования;

2) документы градостроительного зонирования;

3) документация по планировке территории;

4) проектная документация;

5) исходно-разрешительная документация.

1.2. Применение Классификатора осуществляется в отношении всех документов, указанных в п. 1.1. настоящей Методики.

1.3. В основе документов территориального планирования лежат функциональные зоны – зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. На основании положений СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации», СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в документах территориального планирования выделяются укрупненные функциональные зоны, такие как общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные и т.п. Функциональное зонирование учитывает особенности территорий и не может быть подчинено единому классификатору. С учетом этого обстоятельства применение Классификатора в отношении документов территориального планирования ограничивается классом видов использования (далее также – ВИ) ЗУ и ОКС при установлении зон размещения объектов федерального, регионального и местного значения.

1.4. В основе документов градостроительного зонирования лежат территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Статья 35 ГрК РФ закрепляет виды территориальных зон, которые могут иметь достаточно уникальный характер. Так в состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов. В связи с этим, применение Классификатора при установлении видов территориальных зон может быть, так же как и при установлении видов функциональных зон, только в качестве справочного, но не исчерпывающего, перечня возможных наименований. С территориальными зонами неразрывно связаны градостроительные регламенты – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. С учетом указанной детализации территориальных зон, а также содержания градостроительных регламентов, применение Классификатора сводится к использованию родов и видов ВИ ЗУ и ОКС при установлении видов разрешённого использования ЗУ и ОКС в пределах территориальных зон.

1.5. Документация по планировке территории включает в себя: проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков.

1.5.1. В основе проектов планировки территории лежат элементы планировочной структуры, выделяемые посредством установления красных линий, а также зоны планируемого размещения объектов капитального строительства. В целях правильного определения видов размещаемых объектов необходимо применять Классификатор, используя критерий «род» ВИ ЗУ и ОКС.

1.5.2. Основными объектами градостроительного регулирования в составе проектов межевания являются границы земельных участков, а также линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, виды которых должны быть определены на стадии разработки проекта планировки территории. В случаях, когда проект межевания разрабатывается как самостоятельный документ, либо используемый проект планировки разработан без учета настоящего классификатора, при разработке проекта межевания целесообразно «приводить» установленные ранее ВИ ЗУ и ОКС к соответствию критериям «род» и (или) «вид».

1.5.3. «Нижним» уровнем документации по планировке территории являются градостроительные планы земельных участков (далее также – ГПЗУ), в основе которых лежат границы земельных участков и минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. ГПЗУ устанавливает виды разрешенного использования ЗУ и ОКС из перечня видов, установленных для соответствующей территориальной зоны в составе правил землепользования и застройки. В таком случае разрешенные виды использования земельных участков автоматически будут соответствовать классификатору. Если ГПЗУ разрабатывается в качестве самостоятельного документа, а правила землепользования и застройки в муниципальном образовании не приняты, разрешённые виды должны соответствовать критерию классификатора «вид».

1.6. В составе проектной документации должны применяться наименования проектируемых объектов в полном соответствии с видами использования ЗУ и ОКС, установленными ГПЗУ. В дополнение к установленному виду использования ЗУ и ОКС в проектной документации должно присваиваться наименование проектируемого объекта, соответствующего разрешённому виду использования ЗУ и ОКС. Например, проект может быть разработан на «Детский сад» или «Детский сад-ясли», если установленный вид использования – Объекты дошкольного образования.

1.7. Исходно-разрешительной документацией являются разрешения на строительство объекта капитального строительства и на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Выдача разрешения на строительство ОКС, на ввод ОКС в эксплуатацию осуществляется в случае соответствия проектной документации градостроительным планам земельных участков, при подготовке которых, как указано в п. 1.5.3. настоящей Методики, используется Классификатор. Таким образом, при подготовке исходно-разрешительной документации необходимо указывать наименование объекта, разрешённого к проектированию, строительству или эксплуатации с указанием вида использования ЗУ и ОКС, установленного в градостроительном плане в соответствие с критерием Классификатора «вид».

2.1. Сведения об объектах недвижимости (ЗУ и ОКС) подлежат обязательному включению в соответствующие разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок согласно регламентам государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

2.2. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе должно осуществляться на основании правоустанавливающих документов, подготовка которых должна вестись в соответствие с Классификатором.

2.3. Применение Классификатора в целях осуществления действий, указанных в п. 2.2. настоящей Методики, сводится к использованию критерия «вид».

3.1. Одним из видов местных налогов, формирующий значительную часть местного бюджета, является земельный налог. Налоговая база земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость.

3.2. В соответствии с ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. При расчете кадастровой оценки земель необходимо применять Классификатор.

3.3. Применение Классификатора в целях расчета кадастровой оценки земель сводится к использованию критерия «вид».