Қазақстан республикасының

Жер қатынастары мен жер, жерге жеке меншік құқығының институты шешуші болып табылады. Меншіктің көптүрлілігін белгілей тұра, мемлекет заң алдында олардың теңдігін және жерге қатысты шаруашылықтық барлық түрлерінің дамуына кепілдік береді.

Құқықтық жөнінде жер қатынастарын реттеу мәселелері жер құқығына қатысты, ал оның бір бөлігі азаматтық құқықпен реттеле алады. Бұған себептер:

• 
  жер меншігі түрлері, формалары бойынша көп түрлі болғанымен, азаматтық құқық ретінде көбінесе жеке меншіктік ауқымда қызмет етеді;
  
• 
  тауарлық айырбастаудың кәдімгі заттары сияқты жерлердің бәрі сатыла бермейді, мысалға ерекше қорғалатын табиғат аумақтарының жерлеріне жататын жер учаскелері және ортақтасып пайдаланатын жерлер жеке меншікке сатылмайды;
  
• 
  жермен мәміле азаматтық құқығындағы тұтыну заттарын сату-сатып алу сияқты жасалмайды, ол айрықша іс әрекеттерді жүргізуді талап етеді;
  
• 
  жеке меншікке сатылатын жер учаскелеріне байланысты заң арнаулы шекті нормаларын /мөлшерлерін/ белгілейді;
  
• 
  жер заңында келтірілген жердің нысаналы арналуы сақталуы керек, учаскені сату, мұралыққа беру кезінде оның нысаналы арналуын, әсіресе мәміле объектісі ауыл шаруашылық алқаптар болса /азаматтық құқықтары/ заттарды сату-сатып алуда шектеулер жоқ/өзгертуге болмайды.
  

1. Меншік иелерінің субъективтік құралы;

2. Жер учаскелерін нормалау;

3. Жер санаттары бойынша шектеу.

1. 
   Жердің жеке меншік иелеріне ҚР азаматтары және мемлекеттік емес заңды тұлғалары болып табылады/"Жер туралы" Жарлықтың 5-бөлімінің 30 бабы/. Жерге меншік құқығының субъектісі болу үшін азаматтар ҚР Азаматтық Кодексіне сәйкес, құқықтық және жұмыстық қабілеттері болуы керек.
   

Кейбір елдерде бұл шарттарға адамдардың жасы, капиталы немесе несиелерің бар жоқтығы кіреді. Заңды тұлғалардың, егер оның заңды және жарғылық нысанасында ауыл шаруашылық болса, қажетті өндіріс құралдары, мамандары болса осындай құқыққа ие. Өкінішке орай Қазақстан Респубакисының жер заңында бұл жағдайлар нашар, жеткіліксіз, ноқтасыз келтірілген /білім, дағды, кәсіптік дайындық және басқалары көрсетілмеген/. Сондықтан, алынған жер учаскелері өте тиімсіз немесе тіпті пайдаланбайды.

Азаматтардың меншігіндегі жер учаскелерін нормалау ҚР үкіметі арнайы нормативтік актілерді қабылдау арқылы жүзеге асырады. Бұл актілерде жер учаскелерін берудің шекті нормалы көрсетіледі. Мұнда жергілікті органдар өз құзіретінде өздерінің нормаларын қабылдай алады. Бұл мәселеде Р.Ф. жергілікті органдарының өкілеттігі кеңірек. Қазақстанда шекті нормалардан басқа жеке меншіктікке жер учаскелерін тегін беру ноормалары да белгіленген.

Азаматтар жеке меншігіне берілетін жерлердің категориясы бойынша шектеулер қойылған. Мысалы, 1995 ж. "Жер туралы" Жарлығынан 5-бөлімінің 33-бабында азаматтардың жеке меншігінде бола алатын жерлердің түрлері қозғалмайтын мүлік ретінде көрсетілген. Жер заңының дамуы жер учаскелеріне жеке меншік рұқсат етілетін жер қоры санаттар санын көбейтуге бағытталған, әсіресе ауыл шаруашылық жерлерге қатысты. Қазақстандағы жер реформасының 10 жылдық тәжірибесі ескеріліп, жаңа жер заңына бір қатар өзгерістер еңгізілген.

Республикадағы жер реформасының негізгі бір жайы мемлекеттен азаматтарға, мемлекеттік емес заңды тұлғаларға жерді беру тәртібін жасау және қолдану болып табылады. Мұнда заң талаптары, азаматтар мүддесі, әлеуметтік, мемлекеттік мүдделері сақталуы керек. Осы уақытта республикамызда қабылданған заңдылық нормативтік актілер шеңберінде жер учаскелерін жекешелендірудің келесі механизмі қалыптасты:

• 
  өзіндік қосалқы шаруашылығын, бақ өсіру, сая жай құрылысын, жеке тұрған үйлер салу үшін ертеде алынған жер учаскелерін қайта рәсімдеу;
  
• 
  азаматтарға жеке меншікке тегін беру нормасы шегінде жер учаскелерін беру;
  
• 
  азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға жер учаскелерін сату;
  
• 
  жекешелендіретін ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жер үлестерін дербестеу;
  
• 
  жекешелендіру тәртібінде алынған жер учаскелерін басқа азаматтарға, заңды тұлғаларға сату.
  

төмендегідей болады:

• 
  азаматтардың жеке меншігі;
  
• 
  ортақ бірлескен меншік, яғни қатысушылардың үлестері белгіленбеген бірлескен меншік;
  
• 
  әр қатысушыға тиесілі жер учаскелерінің нақты үлестері белгіленіп, нақты бөлуде пайда болатын ортақ үлестік меншік;
  
• 
  мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігі.
  

жағдайларда учаскесі бөлінбесе, сондай-ақ меншік иелері өздеріне тиесілі жер учаскелерін бір учаскеге ерікті түрде біріктірген кезде пайда болады. Республикамызда осыған тән қолхоздарды қайта құру мен совхоздарды жекешелендіру арқылы азаматтардың жерге ортақ меншігін ұйымдастыруын мысал ретінде келтіруге болады. Жер учаскелерін ортақ меншікке табыстау бекітілген меншік иелерінің тізімі тіркелеген колхоз, совхоз мүшелерінің жалпы жиналысы шешемінің негізінде атқарушы үкімет органдарымен жүзеге асырылады.

Республикамызда жаңа жер заңдарын қабылдаудан бұрын шаруашылықтарды қайта ұйымдастыру мен жерлерді жекешелендірудің басқа жүйесі болатын. Қайта құрылатын ұжымдардың мүшелері, несиешілер және сол шаруашылықтардың, сондай-ақ осы шаруашылықтардың өндірістік және әлеуметтік-мәдени салаларында істейтін әрі олардың аумағында тұратын зейнеткерлер мен басқа да адамдардың заңға сәйкес шартты үлесіне құқығы бар. Шартты жер үлесін иеленушілердің құқығы:

• 
  жер үлесі құқығын жарна ретінде шаруашылық серіктестіктерінің жарғылық қорына немесе қайта ұйымдастырылатын колхоз, совхоздар жерінде құрылатын өндірістік кооперативтерге пай ретінде беруге;
  
• 
  шаруа /фермер/ қожалағын ұйымдастыру үшін жеке жер үлесіне сәйкес жер учаскесін алуға;
  
• 
  жер үлесі құқығын сыйға тартуға, сатуға, жалға беруге хақылы /жаңа "Жер туралы" заңда кейбір өзгерістер кіргізілген/.
  

Шартты үлестерге бөлінбеген үлестер сол шаруашылықтың пайдалануында қалады.

Бақ өсіру, саяжай құрылысын жүргізу үшін жер учаскелерін бөлуде азаматтар кәдімгі серіктестіктерге, кооперативтерге ұйымдасуы керек. Мұндайда азаматтардың жер учаскелері жеке меншікте болуы мүмкін, ал жолдар, суару жүйесі, қоймалар сияқты объектілер ортақ меншігінде немесе олар құрған заңды тұлға меншігінде болады.

Жеке меншікке берілетін жер учаскесінің басқа түрлері де азаматтардың меншігінде және ортақ бірлескен немесе мемлекеттік емес заңды тұлғалардың ортақ үлестік меншігінде болуы мүмкін.Бұл жай өзіндік қосалқы ұжымдарды жүргізуге және өндірістік немесе өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үй жайлар, ғимараттар және олардың кешендерін салуға берілген жерлерге де қатысты.

1995 ж. "Жер туралы" Жарлықтың 3-бөлімінің 16 бабында айтылғандай азаматтарға ауыл шаруашылық өндірісін жүргізу, жеке тұрғын үй немесе саяжай құрылысы үшін жеке меншікке, немесе жерді тұрақты пайдалануға тегін берілетін учаскелердің көлемін белгілеу Қазақстан Республикасының үкіметі белгілеген нормалары және тәртібі бойынша жүзеге асырылады. Жер учаскелерін қайта тегін беруге жол берілмейді.

Мемлекет меншігіндегі жерлердің азаматтарға, мемлекеттік емес тұлғаларға тендер, конкурс, аукцион арқылы жер учаскелерін келесі жағдайларда сатуға болады:

• 
  тегін беру мөлшерден артық көлемде шаруа /фермер/ қожалығын жүргізу;
  
• 
  шаруа қожалығының жерлерін жеке меншікте пайдалану құқығын сатып алу және рәсімдеу;
  
• 
  ұжымдарда өндірісті бірлесіп жүргізу;
  
• 
  қалаларда, поселкелерде жеке тұрғын үйлер салу, егер заңда жерді тегін беру қаралмаса;
  
• 
  бақ өсіру және саяжай құру;
  
• 
  ауыл шаруашылық өндіріспен байланысты емес кәсіпкерлік қызметті ұйымдастыру;
  
• 
  заңда жерлердің тегін берілуі қарастырылмаған басқа жағдайларда.
  

ерекше күзетілетін табиғи аумақтар, ортақ пайдаланатын жерлер /көшелер, гүл және ағаш алаңдары, су қоймалары және т.б./, қаупті заттармен ластанған жерлер сатылмайды.

Қазақстанда нарықтық экономикаға көшу барысында жер реформасын жүргізуге байланысты мәселелер өте өзекті болып отыр. Бұл жай жердің қай болмасын қоғам өміріндегі айрықша маңызымен, республикамыздың жер байлығымен /ауыл шаруашылық алқаптардың көптігі және газ, мұнай, қара, түсті және сирек кездесетін металдар/ себептеледі. Осыған байланысты Совет уақытында қалыптасқан жер қатынастарын қайта құруға мүмкіндік беретін заңдар қабылданды. Сол кездегі жер қатынастарының өзегі бүкіл халықтық деп аталған мемлекеттік меншік болып табылған.

Қайта құрудың ең басында қабылданған "Қазақ ССР жер кодексі", "Меншік туралы", "Шаруа қожалықтары туралы", "Ауылдың, селоның, агроөндірістік кешеннің басымдылығы туралы", "Мемлекеттік ауыл шаруашылық кәсіпорындарының мүліктерін жекешелендіру ерекшеліктері туралы" және 1991 жылы маусым айында қабылданған "Жер реформасы туралы", сондай-ақ Қазақстан Республикасы Президентінің жарлықтары, нормативтік актілері жер реформасының, бастапқы құқықтық негізін құруға мүмкіндік берді.

Республикамыздағы жер реформасының мақсаты жерге және өндіріс құралдарына меншіктің көп түрлілігін еңгізу негізінде қалыптасқан жер қатынастарының барлық жүйесін өзгерту болып табылады. Реформа экономикада көп салалықты дамытуға, жерлерді қайта үлестіруге, республикамыздың жер қорын құқықтық, экономикалық басқару әдістеріне көшуге бағытталған. Мемлекеттікпен қатар, жерге меншіктің басқа түрлерін, ең алдымен жеке меншіктікті, жерді нарықтық айналымға, қатынастарға түсіруді қамтып отыр. Жер кеңістік негіз, өндірістің ең негізгі өндіріс құралы, еңбектің нысанасы және құралы болып табылады.

Ең алдымен ауыл шаруашылығында жердің ең бір бірегей қасиеті, яғни құнарлылығы, жүзеге асырылады. Соңғысы тамақ, жеңіл, ауыр өнеркәсіптері үшін шикізаттар өндіруге мүмкіндік береді, б.а. қоғамның өмір әрекетінің негізін құрады. Республикамыздың ауыл шаруашылығында экономиканың басқа да салаларындағыдай, реформа жүргізу басында тоқырау құбылыстары байқалды. Ол саланың экстенсивтік дамуынан көрінді. Сапасы, құнарлылығы тастақтанған төмен жерлерден бірнеше миллион гектар жыртылымға берілді /тұздалған, сортаң, ұсақконтурлы, жұқа қабатты, нашар бедерлі және т.б./. Бұл жай мал шаруашылығында, басқа да салаларда байқалды. Мұның ең басты себептері:

• 
  аграрлық бөлікті басқарудағы әкімшіліктік, волюнтаристік әдістері /оған негіз – жерге мемлекеттік өз меншігі/;
  
• 
  бәсекенің жоқтығы;
  
• 
  ауылдың ұтымды еңбектенуге айтарлықтай қызығушы-лығының болмауы.
  

пайдалану құқық субъекттері кеңейіп өзгерді. Егер оған осы уақытқа дейін тек ауыл шаруашылық кәсіпорындары /совхоз, колхоз, тәжірибе станциялары, оқу шаруашылықтары және т.б./ жатса, жаңа заңдар оның толық құқықты субъектілері ретінде шаруа қожалықтарын, жалгерлерді қамтиды. Жалгерлер мен фермерлерді заңдандыру олардың жерді пайдалану, кейін иеленуге хақылы екендігін мойындады. Ескі заң бойынша ауыл шаруашылық мақсаттары үшін жерлер азаматтарға шектелген мөлшерде тек қана кейінгі жер пайдалану шарттарымен берілді. Қабылданған жаңа заңдар ауыл шаруашылық кәсіпорындарын қайта құру және жаңа құрылымдарды ұйымдастыруға мүмкіндік берді. Барлық жерлерде шаруа қожалықтары құрыла бастады. Олардың пайдалану жерлері екі жолмен құрылды. Біріншісі – шаруа қожалықтарының пайдаланатын жерлерінің колхоз, совхоз құрамынан бөлініп шығарылуы. Екіншісі – шаруа қожалықтары ауданның /қала/ арнайы жер қоры есебінен құрылды. Ал арнайы жер қоры "Жер реформасы туралы" заң бойынша ауыл шаруашылық кәсіпорындарының пайдаланымдағы /айналымдағы/ жерлерден, сондай-ақ колхоз, совхоздың тиімсіз пайдаланатын алқаптарынан ұйымдастырылады. Республика бойынша арнайы жер қорына кірген жер көлемі 7 млн. га артты.

28.06.1991 ж. "Жер реформасы туралы" ҚР заңына сәйкес жер реформасының негізгі бағыттары:

• 
  аудан, қала, арнайы жер қорын құру;
  
• 
  колхоздардың жерлерін қайта үлестіру;
  
• 
  совхоздарды және басқа мемлекеттік ауыл шаруашылық кәсіпорындарын жекешелендіру;
  
• 
  ауылдық елді мекендердің шекараларын белгілеу, анықтау және олардың жерлерін шаруашылық үйлестіру;
  
• 
  жер учаскелерін пайдалану, иелену құқықтарына құжаттарды рәсімдеу.
  

Жаппай жер учаскелерін бөліп беру, жер учаскесін пайдалану құқығына құжаттарды рәсімдеу, қайта рәсімдеу жұмыстары жүргізілді. Бір уақытта колхоз, совхоз жерлерін шартты жер үлестеріне, мүлікті – пайларға, ал 1994-95 жылдары жер үлестерін аталау /персонификация/ жұмыстары жүргізілді. Сол кезде республикамызда жерді үйлестіру, жер қорларын басқару бойынша мемлекеттік органдарын қалыптастыру жұмыстар жүргізілді. Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібінде және ұйымдастыру жүйесінде үлкен өзгерістер, жерлерді мемелкеттік қорғау, экологиялық мониторинг мәселесінде жаңа жайлар пайда болды, мемлекеттік шара ретінде жерді үйлестіру сипаты толығымен өзгерді.

Сонда да жер реформасының негізгі мақсаты, яғни жерді жекешеленуге беру және агроөнеркәсіптік кешен салаларында нарықтық қатынастарға көшу, бастапқы сатыларда жүзеге жеткіліксіз асырылды. Мысалы, шаруа қожалықтарын ұйымдастыру тез жүрсе де /1995 ж. – 31 мың, 1996 ж. – 42 млн, ал 1990 ж.-147 мың ғана еді/ көп жағымсыз жайлар пайда болды. Сол теріс жайлардың бірі – пайдаланатын жерлердің кішкентай аудандары. Мысалы, 1995 ж. Ақмола облысында шаруа қожалықтардың орта көлемі 35 га, ал Талдықорған облысында суармалы жерлер 1,5 га құрады.

Шаруа қожалықтарының көпшілігі өткізу, жабдықтау, тұрғын орындарынан алыс орналастырылды, жерлері кірме болып келді, учаскенің қолайлы көлеміне, пішініне қойылған талаптар бұрмаланды, қолданыста болған суару, су әкету, жолдар желісінің бұзылуы, алқаптардың құрылымдарының қолайсыздығы және т.б. кемшіліктер жіберілді. Бұл жағдай басқа факторлармен /қаржының, мамандықтың, негізгі және айналым құралдарының жеткіліксіздігі / бірге тек қана үштен бір шаруа қожалықтары орнықты жұмыс істеуіне тіреді. Мысалы, 1995 – 1996 жж. Семей облысында 24%, Қызылорда - 31%, Павлодар - 33%, Ақмола – 39% шаруа қожалықтары ғана әрекетті болған.

Біртіндеп алдында қабылданған заңдар жайлары өзгерді және нарықтық экономика талаптарына сәйкес келмеді, жер нарықтық қатынастар объектісі болмады, ол мемлекеттік меншікте қала берді. Осы мәселелерді шешу және жер реформасы жүрісін тездету мақсатымен мемлекеттің басқарушы органдары оқтын-оқтын заңдық және нормативтік актілер, шешімдер қабылдап отырды. Мысалы, 1994 ж. бірінші жартысында президенттің екі Жарлықтары шықты. 1994 ж. 24 қаңтардағы "Жер қатынастарын реттеудің кейбір мәселелері туралы" және 5-сәуірдегі "Жер қатынастарын одан әрі жетілдіру туралы" азаматтарға және заңды тұлғаларға иеленуге, пайдалануға, жалға беруге жер учаскелерін бөліп беру, табыстау бойынша Жарлықтарда жергілікті органдардың және республика үкіметінің қосымша өкілеттері анықталды, шектеулерді алып тастау мақсатымен жерді пайдалану құқығы жөнінде іс әрекеттер түрлері кеңейтілді.

Осы Жарлықтар арқылы республика басшысының жер қатынастарын өзгеруін жеделтетпекші болғанымен, жерге жеке меншіктік жоқтығынан 1990 – 1994 ж. алға қойылған мақсат орындалмады.

1995 ж. Қазақстанда жер реформасының екінші сатысы басталды. Бірінші рет Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекеттік меншігімен қатар заңмен белгіленген негіздерде, шарттармен шектеліп, жер жеке меншікте болуы мүмкін деп жарияланды. Қазақстан Конституциясында жерге мемлекеттік меншік құқығының сақталып, жерлердің кейбір санаттарына қатысты жеке меншікті еңгізуді жоққа шығармайды.

Республикада жер қатынастарының күрт өзгеруі заң күші бар Президенттің "Жер туралы" 1995 ж. 22 желтоқсанда қабылдаған Жрлығынан басталды. Осы Жарлықтың 33-бабына сәйкес азаматтардың жеке меншігінде өзіндік қосалқы шаруашылығын, бақ өсіру және саяжай құрылысын жүргізу үшін берілген /берілетін/ жер учаскелері бола алады.

Азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде өзінің мақсатына сәйкес үйлер мен ғимараттарды қамтуға арналған жерлерді қоса алғанда, құрылыс салуға берілген /берілетін/ немесе өндірістік және өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үй-жайлар, үйлер, ғимараттар және олардың кешендері салынған жер учаскелері бола алады.

Мұнда өзіндік қосалқы шаруашылығын, бақ өсіру және саяжай құрылысын жүргізу үшін берілген жер учаскелерін санамағанда басқа ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер жеке меншікте бола алмайтындығы айтылған. Жаңа жарлықта жекелеген категорияларына жеке меншік құқығын енгізе отырып, мемлекеттің мұндағы негізінен жерпайдалану ауқымына араласуын шектеу мәселелері реттелген /34-бабы/.

Жер пайдалануындағы жерді оның нысаналы арналуына сәйкес пайдалану, табиғатты қорғау технологиясын қолдану, топырақтардың қунарлылығын арттыру, жерлерді қорғау жөнінде шараларды жузеге асыру міндеттері жүктелген. Бұл заңда келесі жайлар да келтірілген:

• 
  жер объектілері, жерді пайдалану құқық субъекттері толық аталған;
  
• 
  жер пайдаланулардың негізгі құқықтары, міндеттері анықталған;
  
• 
  жер пайдаланушылар құқықтарының пайда болу және тоқталылуы негізделген.
  

Заңның жаңа жақтары: 1. Жерді меншік және жылжымайтың объектісі ретінде жылжымайтын мүлікке теңестіру; 2. Жерге қатысты кондоминиум, сервитут сияқты ұғымдарды еңгізу; 3. Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заңға сәйкес жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілдікке беру ережелері.

"Жер туралы" Жарлық ережелерін дамыту және реформа мақсаттарын жүзеге асыру үшін Үкімет тез арада бір- қатар нормативтік құжаттарды дайындады. Олардың ішінде "Ерекше қорғалатын табиғи аумақтар және оларды басқа санатты жерлерге аудару тәртібі туралы ереже", "Мемлекеттік жер кадастрі және жерді үйлестіру туралы ереже", "Ластанған және бұзылған жерлерді алып қою, қорғау және пайдалану тәртібі туралы ереже" және т.б. Үкімет жағынан келесі актілер және құжаттар іске қосылды:

• 
  меншікке жерлерді беру тәртібі және нормалары;
  
• 
  тұрақты немесе уақытша жер пайдалану;
  
• 
  мемлекеттің жеке меншікке сататын немесе жер пайдалануға беретін жерлері үшін төлем ставкаларының мөлшері;
  
• 
  азаматтарға және заңды тұлғаларға берілетін жер учаскелерінің шекті мөлшерлері;
  
• 
  мемлекеттік қажеттілік үшін жер учаскелерін алып қою және сатып алу тәртібі туралы ереже және басқалары.
  

• 
  мемлекеттің мұқтажына жерлерді алып қою, /меншіктеу немесе жер пайдалану құқығын жоятын/;
  
• 
  жер пайдаланудың айрықша режимін белгілеумен байланысты жер пайдалану және меншік құқығын шектеу;
  
• 
  жер пайдаланушылар немесе меншік иелерінің құқықтарын бұзу;
  
• 
  объектерді салу және пайдалану нәтижесінде жерлер сапасының нашарлауы.
  

анықталды. Мұнда шығындарды өтеу себепші есебінен айқындалады. Егер шығын мемлекеттік орган шешімінен туса, онда оның орны тиісті бюджет есебінен толтырылады.

Өтем төлеу мөлшерін айқындағанда оған:

- жер пайдалану немесе меншік құқығын сатып алу сомасы /инфляцияны ескерумен/;

- учаскедегі бар жылжымайтын мүліктің, көпжылдық екпелерді қоса, нарықтық құны;

- жер учаскесінің игерумен, пайдаланумен, қорғау шараларын жүргізумен байланысты шығындардың құны /инфляцияны ескерумен/;

- жер учаскесін алып қою себебінен туған барлық шығындар және алынбаған табыстың барлығы кіреді.

1995 ж. "Жер туралы" Жарлық ережелері жермен нарықтық әрекеттерді жасауға мүмкіндік берді. Жерге жеке меншік еңгізумен қатар жаңа заң жерді пайдалану құқығымен барлық әрекеттерді жасауға да мүмкіндік берді. Сөйтіп осы заң және оған қосымша ілесушы нормативтік құжаттар жер нарығының қалыптасуына бастау болды. 1996 ж. 6-маусымда Қазақстан Республикасы Үкіметі қабылдаған N709 "Жер реформасын тездету шаралары туралы" қауылысы "Жер туралы" заңды іске асыру жөніндегі ұйымдастыру шараларын белгіледі. Мемлекеттік және шаруашылық органдар мемлекеттік және ұжымдық ауыл шаруашылық кәсіпорындар басшыларымен бірге 1996-97 жж. Республикамызда келесі жұмыстарды жүргізді:

- жер үлестерін жаппай персонификациялау;

- жерлерін қайта үлестіру;

- жалға беру, сату, жалға алу тәртібін қайта рәсімдеу;

- пайдалану және иелену құқығының құжаттарын беру.

Осы уақытта жалпы ауыл шаруашылық жерлерді мемлекеттік емес құрылымдарға ауыстыру аяқталды. Мысалы, республика бойынша шаруа қожалықтар саны 1990 ж. 147, ал 1995 ж. – 31 мыңнан асып кетті, 2001 ж.- 105 мыңнан асты. Мемлекеттік емес заңды тұлғалар /кооперативтер, серіктестіктер, акционерлік қоғамдар/ саны 1995 ж.-3,4 мың болса, 1998 ж.-6,6 мыңға жетті. Сонымен қатар жермен жасалатын мәміле сандарының да өсуі байқалды, әсіресе тұрғын үй-жай, сауда, тұрмыс, демалыс, саяхат объектілерін салу 8шін жер учаскелерін сату тездетілді.

Бірақ жерлерді мемлекеттік емес құрылымдарға, жеке меншіктікке ауыстыру үдемелі жүргенмен бір қатар кемшіліктер жіберілді. Бір жағынан, жаңадан құрылған кооперативтер, серіктестіктер, шаруа қожалықтары әр түрлі себептермен алған жерлерін тиімді пайдалана алмады, кейде бұл құрылыстар созылып кетті, ал кейбіреулері таратылып жатты. Басқа жағынан, 1996-99 жж. Жер нарығының қалыптасуы жеткліксіз болды, жер қорының басым бөлігі нарықтық айналымға кірген жоқ, иеленуге және пайдалануға берген жерлер төлемдері, жалға алу төлемдер, жер салықтарының төлемдері, жасалған іс-әрекеттерден түсетін ақшалары бюджетке толық түспеді. Осының бәрі жер қатынастарын реттеуші заңдарда, нормативтік құжаттарда жіберілген кемшіліктердің бар екендігін дәлелдейді.

Сондықтан 1998 ж. үкімет мамандарға, ғалымдарға, жұмыс топтары құрамына бұрын қабылданған /1995ж./ "Жер туралы" заңға түземелерді дайындау бойынша іске кірісуге тапсырма берді. Мемлекеттік органдар және комиссиялар осы жұмыстарды атқарып, парламентке сол заңның жаңа жобасын ұсынған болатын. Бұл жоба басылымдарда ашық талқыланып, 1999 ж. науырыз айында парламентке тапсырылған. Парла-ментте бұл жоба қаралғаннан соң үкімет оны қайтарып алды. Одан соң, қайталап қаралып, мәжіліс пен сенат қабылдап, 2001 жылы, қаңтар айында Президент жаңа "Жер туралы" заңды бекітті.

Қазақстан Республикасы Президентінің "Жер туралы", заң күші бар Жарлығының қабылданғанына 5 жылдай уақыт өтті.Осы уақыт ішінде, біршама жаңа заңдар қабылданып, заң қадағы жүргізілген реформаларға сәйкес, шаруашылықтырдың құрылымдары да өзгерістерге ұшырады.

"Жер туралы" Заң жобасы баспасөз бетінде екі рет жарияланып, барлық облыстарда талқыланды, қоғамдық ұйымдар мен партиялардың қатысуымен бірнеше рет пікірталастар да өткізілді.

Жер қатынастарының даму барысын реттеу мен жетілдіру мақсатында енгізілген толықтырулар мына төмендегідей:

• 
  Заң жобасында, негізінен, Қазақстан Республикасы Президентінің "Жер туралы" Заң күші бар Жарлығының негізгі нормалары сақталынды.
  
• 
  Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес, Заң жобасының 3-бабы бойынша, Қазақстан Республикасы аумағының тұтастығы, оған ешкімнің де қол сұқпаушылығы және оқшаулауға болмайтындығы туралы нормалар күшейтіліп отыр.
  

Жекелеген баптар Азаматтық кодекстің нормаларымен, "Жылжымайтын мүліктер құқығын тіркеу және онымен мәмілелер жасау туралы", "Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы", "Тұрғын үй қатынастары туралы" және "Ерекше қорғалатын табиғат аумақтары туралы" Заңдардың нормаларымен сәйкестендірілді.

Жаңа Жер туралы Заңға мына төмендегідей қосымша үш бап енгізіліп отыр, яғни:

- жергілікті өкілетті органдар мен өзін-өзі басқару органдарының жер қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттері туралы;

- оралмандарға жер телімдерін берудің құқықтық тәртібі туралы;

- халықаралық келісім-шарттарға байланысты жер қатынастарын реттеу туралы.

Конституцияға және қазірде қолданылып жүрген заң актілеріне сәйкес, жергілікті өкілетті мемлекеттік органдардың жер қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттеріне:

- тиісті аймақтарда, басқа да табиғат қорғау шараларымен бірге, жерді тиімді пайдалану, топырақтың құнарлылығын арттыру, жер қорларын қорғау бойынша кешенді бағдарламаларын және осы жұмыстарды орындауға байланысты шығындар көлемін, елді мекендер аумақтарында жер-шаруашылық орналастыру жоспарларын бекіту, жергілікті атқарушы органдар мен ұйымдардың басшыларының жер қорларын қорғау мен пайдаланудың жағдайы туралы есептерін тыңдау және басқа да заң актілерінде көзделген мәселелерді жатқызу көзделініп отыр. Сонымен бірге олардың құзыреттеріне жерге төлемақының базалық ставкалары мен нақты телімінің құнын бағалау үшін түзету коффициенттерін, жерді аумақтарға бөлу схемалары мен елді мекендердің, аудандардың шекараларын бекіту белгіленді.

Жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жер қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттеріне заңдарда белгіленген өкілеттеріне сай, жергілікті маңыздылығы бар мәселелерді шешуге бұқара халықтың қатысуын қаматмасыз ету жайы қарастырылды.

Заң жобасы бойынша уақытша жер пайдалану мерзіміне өзгерістер енгізілді, яғни, қысқа мерзім – бес жылға дейін, ал ұзақ мерзімді – 99 жылдың орнына 49 жылға белгілеу ұсынылды. Шаруа қожалықтарының жер аумағына шектеулер енгізілді, яғни, олардың әр мүшесіне есептегенге жер өлшемі он бес орташа аудандық жер үлесінен аспау тиіс екендігі Заң жобасына енгізіліп отыр.

Ал, ауыл шаруашылық өндірісімен айналысатын мемлекеттік емес заңды тұлғалар үшін жер телімінің шекті /максимальды/ өлшемдерін жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге байланысты өкілетті және атқарушы органдар белгілеу тиіс деген ұсыныс енгізілді.

Заң жобасында оралмандарға жер телімдерін берудің құқықтық тәртібі белгіленіп отыр. Оларға жеке қосалқы шаруашылығын жүргізу, бау-бақша өсіру, саяжай құрылысы үшін жер – уақытша өтеусіз пайдалану құқығымен, жер телімдерін елді мекен жерінен, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерден, иммиграциялық және босалқы жер қоры есебінен жүзеге асырылмақшы.

Аталған азаматтар Қазақстан Республикасының азаматтығын алғаннан кейін, осы Заңда белгіленген тәртіп бойынша және шарттарда көрсетілгендей, жер телімдері олардың жеке меншігіне өтеді.

Жерге байланысты меншік мәселесі іс жүзінде өзгеріссіз қалды деп айтуға болады, яғни ауыл шаруашылық жерлері мемлекет меншігінде қалады және тек пайдалануға беріледі.

Қазақстан Республикасы азаматтығынан шыққан тұлғалардың жерге байланысты құқықтары айқындалып отыр.

Осы нормаға сәйкес, ондай азаматтардың жерге жеке меншік құқығы оқшаулануы тиіс немесе уақытша жал түрінде жер пайдаланушы болып қайта рәсімделуі міндеттелініп отыр.

Заң жобасының Үкімет ұсынған нұсқасында, алғашқы азаматтық мәміле жасалғанға дейін, мемлекеттік емес жер пайдаланушылардың тұрақты жер пайдалану құқығын сақтау қарастырылған болатын.

Жалпы халықтық талқылау барысында, аталған құқықты уақытша жер пайдалану құқығымен ауыстырылу ұсынылды.

Қазақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар "Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы" Жарлығына сәйкес, жер телімдерін және жер пайдалану құқықтарын кепілге беруге қатысты толықтырулар енгізілді.

Жер телімдерін мемлекет мұқтаждығы үшін алу негіздемелерінің тізімі белгіленді.

Заң жобасында, жерді тиімсіз пайдаланғаны немесе жер заңдарын бұза отырып пайдаланғаны үшін жеке меншік иесінен және жер пайдаланушыдан жер телімін алып қою қарастырылды.

Шартты жер үлестеріне иелік ету мәселелеріне де айтарлықтай өзгерістер енгізілді.

Мәселен, шартты жер үлестерін кепілге және жалға беру нормаларын алып тастау ұсынылды.

Шартты жер үлесіне байланысты мәмілелер жасауға мерзімдік жағынан шектеулер қойылып отыр, яғни шартты жер үлесінің иесі өз құқықтарын, осы Заң күшіне енгеннен бастап, бір жыл ішінде іске асырмаған жағдайда, оның құқығының күші жойылатындығы белгіленді.

Бұдан басқа, жер үлесі иелерінің құқықтарын қорғау мақсатында да біршама шаралар ескерілді. Атап айтқанда, шаруашылық серіктестіктеріне, өндірістік кооперативтерге жарна немесе пай ретінде берген жер үлесінің иелері одан шығуға құқы бар, сонымен бірге өз жарнасы немесе пайымен қоса, жер телімін де алуға болады.

Заң жобасының нормалары бойынша,бұрын өз құқықтарын уақытша пайдалануға жалға берген жер үлесі иелері, осы Заң күшіне енгеннен кейін үш жыл ішінде оларды жалдық құқық ретінде қайта рәсімдеуі тиіс. Бұл ретте, жер үлесінің иелері мен жер пайдаланушылардың арасында жасалған келісім-шарттар /шартты жер үлесіне құқығын жалға беру және жер телімін жалға алу/ күшін жояды. Осы кезден бастап, жер телімін екінші рет жалға берудің келісім-шарт негізінде пайда болу мүмкіндігі қарастырылды.

Шартты жер үлесін жалға беру кезінде жасалған келісім-шарттарға күмән келтірген жағдайда азаматтық заңдарда қарастырылғандай, оларды қайта қарау мүмкіндігі туралы норма енгізілді. Сонымен қатар, жер үлесі иелерінің құқығын қорғау мақсатында, шартты жер үлестерінен құрылған жер пайдаланушылардың құжаттарын қайта тіркеу нормалары да қарастырылып отыр.

Жалпы алғанда, енгізілген өзгерістер мен толықтырулар Заң жобасының негізгі нысанын бұзбайды және оның нормалырын тікелей қолданылуын күшейтуге, мемлекеттің, жер иелерінің, жер пайдаланушылардың және шартты жер үлесі иелерінің құқықтарын бірдей қорғауға бағытталған.

1995 ж. "Жер туралы" заңда шектеуші ереже болғаны, яғни ауыл шаруашылығына арналған жерлерге жеке меншіктіктің болмауы. Заңның 33-бабы 3-тармағында жерлердің келесі санаттардағы жер учаскелері жеке меншікке берілмейді деп тура айтылған:

• 
  ауыл шаруашылығына арналған /осы баптың 1-ші
  

• 
  қорғаныс;
  
• 
  ерекше күзетілетін табиғи аумақтар;
  
• 
  орман, су қоры;
  
• 
  елді мекендердің ортақ пайдаланатын жерлері.
  

Жермен кепілдік іс-әрекеттер кең таралған жоқ, оның бір себебі – жеке банктерде несиелік қаржылардың жетіспеушілігі. Сонымен қоса, 1995ж."Жер туралы" заңында қабылданған жер пайдалану құқығымен операциялар жүргізу нормасы банктердің сенімін туғызбады, бұдан басқа жер учаскелеріне нарықтық сұраныстың, ауыл шаруашылық жерлердің кесімді құнының болмауы әсер етті. Біздің ойымызша, мамандарға жер бағасын анықтау әдістемесіне оралып, жер учаскелерімен жүргізілетін іс-әрекеттердегі төлемнің негіздік ставкасын анықтауға қайта кірісу керек.

Қалалық жерлердің ерекшелігіне байланысты құнын анықтауды басқа ыңғайдан қараған жөн. Қала жерлерін бағалық аймақтау әдісін ойлап табуға көңіл бөлу керек. Қалаларда жер нарығы көбірек дамып отыр, сондықтан мұнда жер бағасын ұсыныс пен сұранысқа байланысты реттеп отыруға болады. Осыған байланысты жаңа заң қабылдау өте қажетті бола тұра, жердің нарықтық айналымға кіруіне заңдық негіз болар еді, ипотекалық несиелерді дамытар еді. Сөйтіп, жеке меншік негізінде республикамыздың ауыл шаруашылығы нық тұруына жағдай туар еді деген ойдамыз.

Жер нарығының әлсіз дамуының, жерді кепілдікке беруімен байланысты ипотекалық несиелеудің маңызды себептерінің бірі – ауылда қалыптасқан қолайсыз экономикалық жағдай. Әсіресе егіншілік пен мал шаруашылығы инвестициялық тұрғыда аграрлық бизнестің тартымсыз өрісіне айналып отыр. Шаруа қожалықтары, сондай-ақ ауыл шаруашылық тауарлардың кәдімгідей ірі өндірушілері /кооперативтер, серіктестіктер/ салық ауыртпалығымен, бағалар қайшылығымен өзімен өзі болып, мемлекеттік тіреуден тыс қалды. Қолында тек қана құнарлығын күн сайын жоғалтып жатқан жер мен ескірген негізгі ауыл шаруашылық құралдары ғана болып отыр. Оның үстіне:

- дұрыс жолға қойылған агроқызмет өрісінің жоқтығы;

- өнімді дайындау, жасап шығару жөніндегі жеке меншік болса да, монополиялық, кәсіпорындардың әрекетсіздігі;

- ауыл тұрғындары әлеуметтік-тұрмыстық жағдайларының нашарлауы.

Бзідің ойымызша мемлекет ұзаққа созбай келесі шараларды жүзеге асыруы тиіс:

- ауыл-селоларды дамыту жөнінде кешенді бағдарлама жасап, жүзеге асыру;

-инвестициялау мүмкіндігін, соның ішінде, ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту;

-лизингтік несиелеуді енгізу;

-заңдарды өзгертіп, жаңа нормаларды еңгізу;

-әр түрлі шектеулерді алып тастау.

Осындай заң өзгерістері мемлекеттің және жеке

құрылымдардың ірі ұйымдастыру экономикалық шаралармен бірге жүргізілу қажет. Сонда ғана жер реформасының мақсаттарына толық жетуге болады.

Жер реформасын әрі қарай дамыту үшін республикада келесі заңдар: 2001 жылы “Жер туралы” және 2003 жылы “Жер Кодексі” қабылданды. Жер Кодексіндегі бірінші ерекшелік – ауыл шаруашылық жерлеріне жеке меншіктің енгізілуі. Бұл Кодекстің жалпы ережелері мынадай: