Жоспар: несие нарығының ҰҒымы және қызметі



жүктеу/скачать 35.11 Kb.
бет3/3
Дата07.03.2024
өлшемі35.11 Kb.
#494678
1   2   3
stud.kz-6435

1. Саяси фактор – елдегі саяси жүйенің жалпы тұрақтылығы.
2. Құқықтық фактор — мемлекеттің құқықтық ортасының жалпы жағдайымен анықталады. Мұнда ипотеканың дамуына құқық­тық ортаның меншіктік қатынасты, ең алдымен оның жылжымай­тын мүлік объектілерін қорғай алатын қабілеті зор әсерін тигізеді, оның ішінде, кепілдің объектісі болып табылатын мүліктен салық өндіріп алуды және мүлікті шеттетуді заңдық тәсілде­рімен жүзеге асырудың, жылжымайтын мүліктің нақты тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепіл тіркеуінің болуы немесе болма­уының да мәні зор. Ипотекалық операцияларды олардың қаты­сушыла­рымен жүзеге асырудың мазмұны мен тәртібін реттейтін заңдар мен қаулылардың арнайы блоктарын бөлгенде ғана ипотека жақсы дами алады.
3. Экономикалық – қаржылық нарықтың жағдайы мен дамуы, инфляция деңгейі мен валюталардың тұрақтылығы, халықтың төлем қабілеті.
4. Тарихи жағдай мен факторлар – қаражаттың дәстүрлі жолмен жинақталуы немесе оның болмауы, сондай-ақ, халық­тың несиеге көзқарасы, елдердің тарихи даму ерекшеліктері.
Әр түрлі факторлар ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру­дың әр түрлі нұсқаларын қалыптастырудың негізі болып табы­лады. Қазақстан бұл жүйені өзінің тарихи ерекшеліктеріне қарай қалыптастырады.
ҚР Президентінің 1995 жылдың 23 желтоқсанында қабылда­ған N 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” заңдық күші бар Жарлығы Қазақстандағы ипотекалық дамудың бастауы болды. Онда ипотека кепіл түрі ретінде анықталды – кепілге салынған жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлес кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануын­да болады. Халықты ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несие­сімен қамтамасыз ететін жүйені құрудың алғашқы кезеңінде мемлекеттің рөлі айрықша болды. Мемлекет жүйенің даму тұжырымдамасын анықтап, оның сенімді әрі тиімді жұмыс істеуіне жағдай тудыратын құқықтық базасын қалыптастырды және қарыз алушыларды әлеуметтік жағынан қорғаудың механизмін жасады, ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын ынталандыратын салықтық саясатты жүргізді, нарықты ұйым­дастыратын қажетті институттарды құрап, оларды басқаруға атсалысты.
2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің N1290 қаулысымен қабылданған Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құ­рылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәй­кес ипотекалық несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететін жабық ак­ционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк бас­қармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде “Қазақстан ипотекалық компаниясы” жабық акционерлік қоғамы құрылды.
дербес қаржы институты болып табылатын “Қазақстан ипотекалық компаниясы” жабық акционерлік қоғамы несие беруші банктерден ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша та­лап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.
Компанияның негізгі функцияларына мыналар жатады:

  • несие берушілерді белгіленген стандарттар мен талаптар­дың негізінде, ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын сатып алу жолымен қайта қаржыландыру;

  • тіркелген немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемеле­рі белгіленген ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;

  • тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;

  • ҚР Ұлттық банкімен несие беруші банктердің қаржылық жағдайы туралы ақпараттармен қамтамасыз ету тура­лы келісімді бекіту;

  • банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдісте­мелік ұсыныстарды әзірлеу;

  • несие берушілерге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша консалтингтік қызмет көрсету және ипотекалық несие операцияларын жүргізудің тәуекелі төмен әрі оңтайлы тәжірибесін енгізуіне ықпал ету.

Компания несие беруші банктердің ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша ұсынған мәліметтерін талдайды, ипотекалық тұрғын үй несиесінің сапасын тексеруді жүзеге асырады және қарыз алушылар жөніндегі ақпараттарды алу туралы мемле­кеттік немесе басқа да органдармен келісімді бекітеді, сондай-ақ ипотекалық несиелеу саласындағы мамандардың біліктілігін арттыру мақсатында оларды оқытуды жүзеге асырады.
Ипотекалық несиеге тән кепілдікті жүйенің жұмыс істеу механизмі мынадай болады (15-сурет).



15-сурет. Ипотекалық несие нарығының жұмыс істеу механизмі.*


1 – компания ипотекалық облигацияларды шығарады;


2 – инвестордың осы облигацияларды сатып алуы;
3 – коммерциялық банктерге олардың сұрау салуы бойынша беру;
4 – коммерциялық банктер қарыз алушыларға несие береді;
5 – қарыз алушы несиені жыл сайын теңдей етіп бөліп-бөліп өтейді;
6 – коммерциялық банк Компания несиесінің сомасын қайтарады;
7 – пайыздарды төлеу және ипотекалық облигацияларды өтеу.


Екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға олардың өтей алатын мүмкіндіктерін алдын-ала бағалай отырып, қарыз алушының табысын ескеру мен несиенің ең көп шамадағы ықтимал сомасын анықтай отырып, олардың бастапқы жарнаны төлеуге өзіндік қаражатының жететінін немесе жетпейтінін анықтап ал­ғаннан кейін және ипотеканың мәнін бағалағаннан соң, ипотека­лық несиені тұрғын үйді сатып алуы үшін береді. Бұл рәсім қарыз алушының андеррайтингі деп аталады. Несие беруші қарыз алушының берген ақпаратын тексереді, оның төлем қабілеттілігін бағалайды және несие беру туралы шешім қабылдайды немесе оған несие беруден себептер бойынша бас тартады.
Егер несие беруші жағымды шешім қабылдайтын болса, бе­рілетін несиенің сомасын есептеп, оны берудің басқа да маңызды шарттарын (мерзімін, пайыздық мөлшермесін, өтеу тәртібін) қалыптастырады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие төлем, мерзім, қайтару шарттарымен және несие қаражатының пайдалануына қатаң бақылау орнатумен беріледі. Қарыз алушының өзіне үйді несие беру­шіге өтініш бергенге дейін де, өтініш бергеннен кейін де таң­дауына құқы болады. Бірінші жағдайда үйді сатушы мен қарыз алушы өздері белгілеген мерзімде келісілген баға бойын­ша, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алудағы басым құқығын қарастыратын тұрғын үйді сату-сатып алудың келісім-шартына алдын-ала қол қояды. несие беруші несиенің қайтарылуы тұрғысынан тұрғын үйді бағалайды және қарыз алушының табысына, әкелген бастапқы жарнасына әрі тұрғын үйдің құнына қарай, оның сомасын есептейді. Екінші жағдайда әлуетті қарыз алушы несие беруші есептеген несиенің шамасын біліп алғаннан кейін өзіне қолайлы, төлеуге қабілеті жететін тұрғын үйді таңдайды. Содан соң, өзінің сату­шысымен сату-сатып алудың мәмілесін бекітеді. Бұл мәміледе несие берушінің сатып алынған тұрғын үйдің несиені қамтамасыз ете алатыны туралы келісімі міндетті түрде болуы керек.
Несиеге сатып алынатын пәтерді таңдаған бағалау­шының қызмет ақысын қарыз алушы төлейді. Бағалаушы таңдап алынған тұрғын үйді тәуелсіз бағалайды, ал несие беруші оны берілетін несиенің мөлшеріне арақатынасын белгілейді.
Несие беруші оң шешімге келген жағдайда қарыз алушымен несиелік келісім-шартқа отырады. Ал, қарыз алушы өзінің қаражат есебінен бастапқы жарнаның төлеміне пайдалану үшін сақтап қойған жарнаны банктегі өз шотына әкеледі. Қарыз алушы келісім-шарт бекітілгеннен кейін бірден жылжымайтын мүліктің меншік иесіне айналады әрі оны несие беруші банкке кепіл ретінде ұсынады. Ал, несие беруші осылар жүзеге асырылғаннан кейін несиемен қызмет көрсетуге кіріседі.
Несиелік келісім-шартта екі жақ мына шарттарды қарастырады:

  • берілетін несиенің сомасы;

  • несие берілетін мерзім;

  • қарыз алушының несиені пайдаланғаны үшін төлейтін пайыз мөлшері;

  • несиені және несие бойынша пайызды өтеудің кезектілігі;

  • келісім-шартты мерзімінен бұрын бұзудың және несие мен оның пайызын өндіріп алудың негіздері және т.б.

Несиелік қамтамасыз ету мәміленің нотариалдық растауы­мен, пайда болған ипотеканың мемлекеттік тіркеуімен сәйкес келетін сатып алынған тұрғын үй ипотекасы бойынша келісім­-шартпен рәсімделуі мүмкін, сондай-ақ, тұрғын үй ипотекасы мен сату-сатып алудың үш жақты (аралас) келісім-шартымен де рәсім­делуі мүмкін. Мұнда мүдделі үш тарап пәтердің сату­шыдан сатып алушының меншігіне өткенін, сондай-ақ, бұл пәтердің несие берушінің пайдасына ипотекаға берілгенін бір мезгілде дәйекті түрде әрі нақты тіркеп, нотариалдық тұрғыдан растайды. Немесе ол сатып алынған тұрғын үй ипотекасының сату-сатып алу келісім-шартын тіркеу сәтінде несие қаражаты есебінен тұрғын үйді сатып алудың келісім-шартымен рәсімделуі мүмкін.
Ипотека туралы келісім-шартта екі жақ мынадай шарттар­ды қарастырады:

  • ипотеканың мазмұнын;

  • ипотекаға берілген үйдің бағасын;

  • ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндеттеменің мөлшерін (берілген несиенің мөлшерін және пайда­ланылатын ақша қаражаттар үшін алынатын пайыздың мөлшерін);

  • ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндетеменің орын­далу мерзімін (несие берілетін мерзімін);

  • ипотекаға берілген мүліктің қарыз алушының пайдала­нуында жатқанын көрсетуін (өйткені, ол ипотека туралы ке­лісім-шарт бойынша кепілді салушы болып табылады);

  • ипотекаға берілген мүлікті сақтандыру жөніндегі та­лабын;

  • ипотеканы және басқаларды өндіріп алуды талап етудің негізін.

Ипотека жөніндегі келісім-шарт пен несиелік келісім-шарт бойынша тараптардың құқықтары мен міндеттері несие берушінің және қарыз алушылардың мүдделерін қорғауға әрі олардың өз құқықтарын жүзеге асыруына кепілдік беретіндей болуы керек.
Қарыз алушы бастапқы жарнаның және несие қаражатының сомаларын пайдалана отырып, сату-сатып алу келісім-шарты бойынша тұрғын үй құнының төлемін жүзеге асырады. Несие берушінің сату-сатып алу келісім-шарты бойынша есеп айырысу процесіне тікелей қатысып, оған толық бақылау жүргізгені мақсатқа лайықты болады. Осыдан кейін ипотека –қарыз алу­шының өмірін сақтандыру, сондай-ақ, сатып алынған үйге меншік иесінің құқықтық мүмкіндігіне қарай жүзеге асырылады.
Одан ары несие беруші несиеге қызмет көрсетуді жүргізеді, яғни қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, берілген ипоте­калық несиеге қызмет ету бойынша қажетті шараларды жүзеге асырады.
Ипотекалық несиенің параметрлерін Компания мен банктер бір-бірімен алдын-ала келісіп, белгілеп алады.

  • несие ҚРҰБ жіктеуіне сәйкес стандартты болуы керек;

  • қарыз алушы тұрғын үй төлемінің бір бөлігі болып та­былатын бастапқы жарнаны тұрғын үй құнынан 30% мөлшерінде әкелуге міндетті, тұрғын үй құнының 15%-ына тең соманы әкелген жағдайда соманың қалған 15%-ын ГПО сақтандырылады;

  • сатып алынған тұрғын үй несие бойынша кепіл болып табылады;

  • ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейінде несиені индекстеу арқылы теңгемен беріледі;

  • сыйақының мөлшерлемесі оның уақытылы төленуіне мүмкіндік беретіндей нарықтық болуы керек, бұл арада ол банктерге, инвесторларға зейнетақы жинақтаушы қор­ларына, сақтандыру компанияларына және т.б. тартыла­тындай болуы қажет;

  • негізгі борыштың сомасы мен оның пайызды аннуитет­тік төлем формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлем түрінде төленеді;

  • кепіл, сондай-ақ қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігі міндеті түрге сақтандырылуы керек.

Компанияның облигациялары тек осындай (жоғарыда атал­ған) шарттарға ғана сәйкес келетін несиенің құқық-талаптары­мен қамтамасыз етіледі.
Ипотекалық несие берілерде ұсынылатын қамтамасыз ету­дің құнына қарай қарыз алушыға берілуі мүмкін ең жоғары шамадағы оның мөлшерін анықтайтын коэффициент есептеледі. (К/3 коэффициенті). Бұл коэффициент жылжымайтын мүліктің сатылу бағасы немесе осы мүліктің бағаланған құны – міне, осы екі шамадан ең аз шама ретінде анықталатын кепілдің құны мен ипотекалық несие сомаларының арақатынасы ретінде анық­талады. Осы талапқа сәйкес бұл арақатынастың ең көп шамасы бағаланған құннан немесе сатылу бағасынан – екі шаманың қайсысы аз, соған қарай – 70%-дан аспауы керек.
Бұл коэффициент несие беруші банк пен Компания өз мойнына алатын тәуекелдік деңгейінің бағалануына өз әсерін тигізеді. К/3 неғұрлым жоғары болса, тәуекелдік те соғұрлым жоғары болмақ. Белгілі бір қарыз алушы үшін К/3 коэффициен­тінің нақты мәні оның несиені төлеу қабілетіне байланысты 70%-дан аз болуы мүмкін. Компания К/3 көрсеткішін ипотека­лық тұрғын үй несиесінің типі, сыйақы мөлшермесі және басқа да фактордың негізінде өзгерте алады. Кез-келген өзгерту банк пен Компания арасындағы келісімде көрініс табуы керек.
Компания банктерге ипотека­лық несиені сатуына мүмкіндік береді. Қайталамалы ипотека нарығын ұйым­дастырушы ретінде Ком­пания ипотекалық айғақты сатып алу жолымен талап ету құқы­ғын төлем негізінде алады. Бұл арада несиеге қызмет ету бойынша функция банктің өзінде қала береді.
Банктер құқық-талабы Компанияға берілген ипотекалық тұрғын үй несиесін ұсыну барысында құжаттардың стандартты формаларын пайдалануы қажет:
1. Қарыз алушының алдын-ала біліктілігінің парағы.
2. Ипотекалық несиеге анкета-өтініш.
3. Жұмыс орны бойынша сұрау салу.
4. Банкке сұрау салу.
5. Андеррайтингтің нәтижелері туралы есеп беру.
6. Кепілдің жағдайын тексеру турасындағы есеп беру.
7. Несиелік келісім-шарт.
8. Ипотекалық келісім-шарт.
9. Тұрғын үйді сату-сатып алу келісім-шарты.
10.Сатып алудың және егер бар болса, ипотекалық айғақты кері сатып алу келісім-шарты.
Банк ипотекалық тұрғын үй несиесін рәсімдеуге арналған құжаттардың бұлардан басқа қосымша формаларын дербес пайдалана алады.
Компания сатып алынған құқық-талаптардың пулдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығарады. Әр­бір эмиссия үшін параметрлермен сәйкесетін жеке пул жаса­лады. Оның үстіне, банктер мен Компанияның арасында сатып алынған құқық-талаптарды сенімгерлікпен басқару келісім-шарты бекітіледі. Бұл несие берушіге қарыз алушыны және кепілге салынған үйді бақылауына, несиеге қызмет еткені үшін комиссиялық алымды алуына мүмкіндік береді.
Стандартқа сәйкес келмейтін ипотекалық несие анықталған жағдайда банк кемшілікті жоюы керек немесе сапасыз несиені сатып алады.
Қарыз алушының тарапынан ай сайынғы төлем төленбесе немесе мүлдем төленбесе банк ай сайынғы төлем мөлшерінде Компания несиесі бойынша төлемді жүзеге асырады.
Егер ипотекалық несие сапасыз деп танылатын болса, онда банк бұл несиені Компаниядан сатып алады және негізгі бо­рыштың қалған сомасын өтеу туралы қарыз алушымен жеке (дербес) келіседі. Несиені өндіріп алуды Компания және соңғы инвестор емес, банк жүзеге асырады, яғни оның (өндіріп алудың) тәуекелдігін өз мойнына алады. Қажетті құн мерзімінен бұрын өтелетін жағдайда ол жаңа несие бойынша талап етудің құқығын іске қосу жолымен немесе ҚР Ұлттық банктің қайта қаржыландырылуына қолайлы ақша немесе бағалы қағаздар секілді өтімді активтерді өтеудің арнайы шотына орналас­тырумен жүзеге асырылады.
Осыдан кейін институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.) қайталамалы нарық­та талап етудің құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды сатып алады.
Осылайша олар ипотекалық нарықтың қайта қаржыланды­рылуын және тұрғын үй несиесінің ақша қаражаттары құйы­лымымен қамтамасыз етілуін жүзеге асырады.
Компания өз қызметінің алғашқы кезеңінде негізінен тір­келген пайыздық мөлшерлемесі бар, өтелу мерзімі 3 жылдан 10 жылға дейінгі уақытты қамтитын несиені сатып алады. Мұнда несие бойынша сыйақының мөлшері 3 жыл мерзіміндегі несие бойынша жылына 13,9%-дан 10 жыл мерзіміндегі несие бойынша 18,8%-ға дейін құрады.
Несиенің ең аз шамасы 3000 АҚШ долларының шамасында болды, ең көп шамасы 4,5 млн. теңгеден (эквивалентті 30 мың АҚШ доллары сомасынан) аспауы керек. Айрықша жағдайларда ғана ипотекалық тұрғын үй несиесінің ең көп шамадағы сомасы Компанияның шешімі бойынша 100 мың долларға дейін жоғарылай алады. Сонымен, пәтердің құны 4300 доллардан 43000 долларға дейін бола алады. Несиелер тек ұлттық валютада теңгемен ғана беріледі.
Бүгінгі таңда Қазақстанның ипотека нарығында несие бо­йынша пайыздың кемігені және оның берілу мерзімінің ұзар­ғаны байқалып отыр. Оның үстіне, тұрғын үй несиесі бойынша мамандандырылған “Тұрғын үй құрылыс банкі” АҚ құ­рылды.
Бүгінгі таңдағы Қазақстан Ипотека компаниясының серіктес­тері: “БТА-Ипотека” ААҚ, “Алматы Сауда-Қаржылық Банкі” ААҚ, “ЦентрКредитБанкі”, ААҚ, “Казкоммерцбанк” ААҚ, “Нұрбанк” ААҚ және “Астана-Финанс” банктік емес ұйымы, “Аладин”, “Хоромы-Estate”, “Недвижимость-Алматы”, “ЦКН-Ипотека” жылжымайтын мүлік агенттіктері. Бұл банктер­дің Қазақстан Ипотека Компаниясы жағдайында ипотека беруі­мен қатар өздерінің ипотекалық несие пакеттеріне ие. Кейбір банктер Компанияның серіктестері болып табылмаса да, ипоте­калық несиені беруді жүзеге асырады. Қазақстан Республи­касында әр түрлі ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибе жинақтаған банк – “Тұрғын үй құрылыс банкі” АҚ.

Пайдаланылған әдебиеттер:



  1. Ысқақов У.М., Боқаев Д.Т., Рузиева Э.А.

Қаржы нарығы және делдалдары: Оқулық. – Алматы: Экономика, 2006. – 298 бет.

** Авторлармен құрастырылған.

** Авторлармен құрастырылған.

** Автор құрастырған.

жүктеу/скачать 35.11 Kb.

Достарыңызбен бөлісу:
1   2   3



©dereksiz.org 2024
әкімшілігінің қараңыз
    Басты бет