Казахстан располагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фонда составляет 272 млн гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане очень интересный и актуальный вопрос

свыше 30 - 0,7;

3) удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог (табл. 3.7.):

При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются. Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать 50% от базовых ставок платы, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан.

Оценкой земель сельскохозяйственного назначения с городе Алматы занимается Алматинский филиал Алматинского государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем.

Основные виды работ, выполняемые госпредприятием следующие:

- отводы земельных участков крестьянским хозяйствам, малому предпринимательству и предприятиям несельскохозяйственного назначения;

- земельно-кадастровые работы;

- инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения;

- определение бонитета почв земель сельскохозяйственного назначения;

- оформление и выдача документов на право пользования землей дачникам и гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство;

- оценка земельных участков и определение баллов бонитета почв крестьянским хозяйствам и прочим предприятиям;

- составление районных схем зонирования земель для целей налогообложения;

- прочие работы.

Согласно государственного заказа в 2003 году филиалом выполнены следующие земельно-кадастровые работы:

- внесены изменения в земельно-кадастровые районные карты по 120 хозяйствам по всем районам, регионам;

- произведена корректировка базы данных по земельному кадастру по собственникам земли и землепользователям по Талгарскому, Илийскому, Енбекшиказахскому, Карасайскому районам.

Также была произведена инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения в Жамбылском районе по 25 кадастровым кварталам, сформированных из землепользований бывших сельскохозяйственных предприятий, колхозов и совхозов на площади - 55,5 тыс. га, подготовлены акты инвентаризации земель с указанием фактического состава хозяйствующих субъектов и закреплением за ними земель, изготовлена электронная карта района с нанесением всех хозяйствующих субъектов.

Коллектив Алматинского филиала Алматинского дочернего госпредприятия выполнял в 2003 году проектно-изыскательские работы по осуществлению земельной реформы.

Объем землеустроительных работ в 2003 году госпредприятием выполнен на сумму 56150,0 тыс. тенге, в том числе за счет средств госбюджета - 8598,9 тыс. тенге, средств заказчиков - 47551,1 тыс. тенге¹³.

Из-за недостаточного финансирования объема землеустроительных работ, выделяемых Агентством Республики Казахстан, на выполнение по отводу земель крестьянским хозяйствам за счет средств Республиканского бюджета выполнялись только камеральные работы (заполнение бланка-заказа, изготовление договора аренды на право пользования землей, нанесение земельного участка на дежурную карту с внесением изменений в базу данных, составление плана границ земельного участка) согласно поступивших заявок от глав крестьянских хозяйств на изготовление правоудостоверяющих документов на землю (см. Приложение № 2).

За 2003 год на госпредприятие поступило:

1805 заявок от прочих организаций на изготовление правоудостоверяющих документов,

2417 заявок на изготовление договоров аренды на право пользования землей крестьянским хозяйствам.

I. Межхозяйственное землеустройство

1. Отвод земель и оформление документов на право собственности земельным участкам и право землепользования

а) крестьянским хозяйствам - 12125,0 тыс. тг.;

б) малому предпринимательству - 3038,0 тыс. тг.;

в) государственным предприятиям - 10195,8 тыс. тг.;

г) другим юридическим и физическим лицам - 4035,0 тыс. тг.;

д) личным подсобным хозяйствам и садоводству - 12181,4 тыс. тг.;

е) переоформление документов крестьянским хозяйствам и прочим землепользователям - 2741,5 тыс. тг.

II. Оценка земельных участков - 838,7 тыс. тг.

III. Изготовление и размножение планово-картографического материала - 480,0 тыс. тг.

На 01.01.2004 г. в Алматинском регионе организовано 27 902 крестьянских хозяйств, выданы документы на право пользования земельными участками - 25147 хозяйствам. В отчетном году произведен отвод земельных участков в натуре по 1724 крестьянским хозяйствам, в том числе по районам (см. Приложение № 3):

1. Балхашский р-н - 78

2. Енбекшиказахский р-н - 612

3. Жамбылский р-н - 229

4. Илийский р-н - 152

5. Карасайский р-н - 36

6. Райымбекский р-н - 103

7. Талгарский р-н - 250

8. Уйгурский р-н - 252

9. г. Капшагай - 12

Министерством экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан своим приказом от 22.09.2003 г. № 153 разрешило финансировать работы по составлению районных схем зонирования земель для целей налогообложения за счет средств областного бюджета.

Схемы зонирования земель разработаны согласно "Рекомендации по составлению районной схемы зонирования земель для целей налогообложения", утвержденной Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 25.06.2002 г.

Зонирование земель на территории районов проводилось по кадастровым кварталам и сельским населенным пунктам. В результате проведенных расчетов были разработаны зональные коэффициенты, необходимые для определения зон для налогообложения.

В пределах района сформированы зоны для налогообложения, в том числе Карасайский -8, Жамбылский - 10, Талгарский - 16, Илийский - 8.

В районах проведены технические совещания со специалистами налоговых комитетов и комитетов по управлению земельными ресурсами, где были рекомендованы поправочные коэффициенты к базовым ставкам земельного налога.

Планирование землеустроительных работ осуществлялось в госпредприятии группой экономистов в составе службы маркетинга и менеджмента.

Стоимость работ по оформлению и переоформлению землепользователям правоудостоверяющих документов, подготовке материалов по оценке стоимости земельных участков определялось на основании действующего Прейскуранта цен на землеустроительные работы по Алматинской области, введенного с 01.07.2001 г., утвержденного ГосНПЦзем Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованного Алматинским Департаментом Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малого бизнеса.

По видам работ, которых нет в действующем Прейскуранте цен, стоимость землеустроительных работ определялась на основании "Типовых норм времени на отдельные работы по землеустройству и земельному кадастру", разработанных институтом ГосНПЦзем, утвержденных Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованные Министерством труда и социальной защиты населения Республики Казахстан (г. Астана, 2003г.) и калькуляции стоимости одного месяца землеустроительных работ, выполняемых специалистами (по состоянию на 01.01.2003 г.).

Выполнение землеустроительных работ в филиале ведется в соответствии с действующими инструкциями и положениями, разработанными и утвержденными Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и ГосНПЦзем.

Повышение качества выполняемых работ решается через комплекс организационно-технических предприятий, включающих в себя распределения обязанностей и ответственность исполнителей и руководителей за качество выпускаемой продукции, форм нормальной и материальной заинтересованности в итогах труда, а также в постоянном и текущем контроле полевых и камеральных работ.

В технологическом процессе работ используется современная компьютерная техника с внедрением программного обеспечения при решении задач в делопроизводстве. Руководителями подразделений периодически производятся текущие проверки работ и их приемка.

Оценку земель сельскохозяйственного назначения госпредприятие производит следующим образом.

Работник предприятия - оценщик принимает заявку на определение оценочной стоимости земельного участка.

Для определения оценочной стоимости необходимы копии следующих документов:

1. Акта на земельный участок либо договора об аренде земельного участка.

2. Удостоверения личности.

3. РНН.

4. Подписанный оригинал бланка заявления на определение оценочной стоимости.

Для этого необходима дежурная карта нужного района, в котором находится квартал земельного участка. Затем находят схему данного участка на карте по кадастровому номеру. Кадастровый номер земельного участка включает в себя 4 комбинации чисел: первое число указывает наименование города, в данном случае - г. Алматы; второе число - № административного района (Карасайский, Енбекшиказахский, Жамбылский и т.д.); третье - № кадастрового квартала (КазМИС, Луч Востока и т.д.); четвертое число - № земельного участка в квартале.

Когда номер земельного участка найден, оценщик накладывает дежурную карту на почвенную карту для того, чтобы точно определить местонахождение его на почвенной карте и состояние почвы. Для этого оценщику земель сельскохозяйственного назначения необходимы знания почвоведа. Оценщик определяет, какой вид почвы имеет место в данном случае: почва орошаемая/неорошаемая, пашни, черноземы, богарная, сенокосы. По легенде почвенной карты определяет балл бонитета.

Стоимость земельного участка зависит от состояния почв, уклона поверхности и т.д. В зависимости от этих показателей ставятся поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты. Затем производится расчет. Общая площадь земельного участка умножается на поправочные коэффициенты, а затем на ставку платы за вид почвы (сенокос, пашня, богара и т.д.), установленную Правительством Республики Казахстан.

Данный расчет стоимости передается оператору, который формирует Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Затем все документы, полученные и сформированные оценщиком, вновь направляются Директору областного Земельного Комитета на подпись. Только после этого выдается Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Продолжительность всей процедуры занимает 3 недели. При необходимости процедура ускоряется до 3-х дней, в связи с чем оплата за услуги повышается в 2 раза.

Рассмотрим некоторые характеристики такого кадастрового квартала, как КазМИС, влияющие на стоимость земельного участка, находящегося на нем, так как они определяют состояние этого участка. По этим же характеристикам АлматыНПЦзем производит расчет стоимости земельных участков. Информация собрана по данным почвенного отчета по опытному хозяйству КазМИС Каскеленского района Алматинской области.

Территория опытного хозяйства Казахской машинно-испытательной станции расположена в юго-восточной части Каскеленского района Алматинской области.

Общая площадь на момент обследования составляет 4774 га, в том числе пашни - 2826 га, многолетние насаждения - 12,2 га, пастбища - 1243 га. Основное направление опытного хозяйства КазМИС - овощемолочное.

По данным метеостанций землепользования КазМИС находится в районе континентального климата, отличающегося резким колебанием климатических факторов не только в течение года, но и в течение суток. Среднегодовая температура составляет 7,6ºС. Наиболее жаркими месяцами являются июль-август, со среднемесячной температурой июля - 24,1ºС, августа - 22,1ºС. Максимальная температура в эти месяцы достигает +40ºС.

Наибольшее количество осадков выпадает в ранне-весенний период, тогда как в критический период роста и развития сельскохозяйственных культур, количество осадков резко снижается и растения страдают от недостатка влаги. Поэтому, основные культуры, такие как овощи, корнеплоды, кукурузы и т.д. возделываются в данной зоне только на поливе. В условиях богары возделываются преимущественно зерновые и многолетние травы, которые в засушливые годы дают очень низкие урожаи. В сельском хозяйстве это обстоятельство существенно влияет на стоимость земельных участков в данном квартале.

По территории КазМИС протекают реки Карга-Ульды и Аксай. По химическому составу воды пресные, гидрокарбонатно-кальциевого типа с величиной минерализации 0,2-0,3 т/л.

Основными источниками орошения на территории хозяйства является р. Аксай с ее притоками - левый приток Карга-Ульды, правый приток - река Каргалинка. Из этих рек вода забирается через магистральные каналы и далее поступает в хозяйственные распределители. Грунтовые воды в районе между поселками КазМИС и Прямой Путь лежат на глубине 2-3 м. В северной части, в районе холмисто-увалистой равнины - 15-20 м.

Обследованная территория опытного участка КазМИС расположена в двух почвенно-климатических зонах. Южная часть территории находится в предгорно-степной зоне с темно-каштановыми почвами. Темно-каштановые почвы формируются в районе предгорной наклонной равнины. С продвижением на север предгорно-степная зона переходит в пустынно-степную зону. Пустынно-степная зона занимает волнисто-увалистую равнину. Здесь выделены светло-каштановые почвы.

Таким образом, в результате почвенного обследования на территории КазМИС выделены следующие почвенные разновидности:

1. Темно-каштановые суглинистые.

Площадь - 89,70 га. По данным литературных данных, темно-каштановые почвы имеют довольно мощный гумусовый горизонт - до 40-45 см темно-каштанового цвета, пороховидно-комковатой и комковатой структуры. По механическому составу средне суглинистые. Содержание гумуса колеблется в них от 3 до 4%. Грунтовые воды в предгорной равнине залегают глубоко, поэтому незасолены и несолонцеваты.

2. Темно-каштановые промытые суглинистые поливные.

Площадь - 134,01 га. Формируются на лессовидных суглинках в наклонной предгорной равнине.

3. Темно-каштановые суглинистые непахотнопригодные по условиям рельефа.

Площадь - 7,24 га. Данная почвенная разновидность распространена среди темно-каштановых почв и занимает небольшую площадь. Она занимает крутые склоны предгорной наклонной равнины. Мощность гумусного горизонта достигает 40-45 см., содержание гумуса 3-4%. Подвижными формами фосфора и калия средне обеспечены.

4. Светло-каштановые слабо карбонатные суглинистые.

Площадь - 1347,78 га. Данная почвенная разновидность встречается в северной части землепользования хозяйства. Она занимает более повышенные участки волнисто-увалистой равнины. Рельеф - приподнятая волнисто-увалистая равнина. Угодье - пашня, озимая пшеница. Светло-каштановые слабо карбонатные почвы содержат гумуса от 2,16-2,47%. Почвы являются незасоленными, относятся к средним суглинкам.

5. Светло-каштановые опесчаненные легко и средне суглинистые поливные.

Площадь среднесуглинистые - 450 га легкосуглинистые - 313 га. Поливные светло-каштановые почвы занимают надпойменные террасы р. Аксай и встречаются в северной части территории участка. Рельеф — надпойменная терраса р. Аксай, выровненная равнина. Светло-каштановые легко и средне суглинистые поливные почвы содержат гумуса 2,3-2,6%. Не засолены.

6. Светло-каштановые промытые опесчаненные суглинистые поливные.

Площадь - 544,3 га. Данная почвенная разновидность встречается севернее пос. Темиртоган. Расположены на выровненных и пониженных участках предгорной равнины, где полив вполне возможен. Верхние горизонты опесчанены. Рельеф - выровненная подгорная наклонная равнина. Угодье - пашни, овощи. Светло-каштановые легко и средне суглинистые поливные почвы содержат гумуса 2,3-2,6%. Не засолены. Они отнесены к легко и средне суглинистым. Верхние горизонты почв опесчанены.

7. Светло-каштановые слабо смытые суглинистые.

Площадь - 339,6 га. Эти почвы выделены по пологим склонам холмисто-увалистой равнины. Встречаются они в основном в северо-западной части территории хозяйства. Почвообразующими породами служат лессовидные суглинки. Рельеф — холмисто-увалистый. Угодья - пашня, люцерна. Светло-каштановые слабо смытые почвы содержат гумуса 2,15%, валового азота - 0,180%, валового фосфора - 0,18%. Эти почвы отнесены к средне суглинистым.

8. Светло-каштановые суглинистые непахотнопригодные по условиям рельефа.

Площадь - 334,53 га. Данная почвенная разновидность распространена среди светло-каштановых почв и занимают небольшую площадь. Занимают они крутые склоны холмисто-увалистой равнины, надпойменные террасы р. Аксай. Участки, занятые этими почвами, используются в хозяйстве под пастбища и сенокосы. Отличаются по залеганию рельефа.

9. Светло-каштановые суглинистые, сильно смытые почвы.

Площадь - 27,25 га. Эти почвы приурочены к сильно расчлененной холмисто-увалистой равнине и наиболее крутым склонам оврагов, саев. Растительный покров очень изрежен. Сильно смытые почвы в земледелии не используются. Нуждаются в защите их от эрозии путем залужения, посадкой лесополос.

10. Аллювиально-луговые легко супесчаные и средне суглинистые почвы поливные.

Площадь суглинистые - 225,13 га, легко супесчаные - 216,01 га. Данная почвенная разновидность встречается в южной части территории участка. Они распространены по надпойменной террасе р. Аксай. Грунтовые воды лежат на глубине - 2-3 м. Рельеф — надпойменная терраса р. Аксай, выровненная равнина. Угодье - пашня, овощи. Почвы не засолены. Лучше всего рекомендуется под овощные культуры.

11. Аллювиально-луговые почвы разные по механическому составу.

Площадь - 392,28 га. Эти почвы формируются в пойме р. Аксай. Периодически заливаемые водой почвы имеют ясно выраженную слоистость. Питательных веществ и перегноя содержат очень мало. Грунтовые воды стоят на глубине 100-120 см. и обуславливают развитие дернового процесса и процессов окисления и восстановления. Нижние горизонты аллювиально-луговых почв зачастую оглеены. Данная почвенная разновидность относится к непахотнопригодным землям

12. Луговые суглинистые почвы в сочетании с лугово-болотными почвами.

Площадь - 22,36 га. Данный почвенный контур встречается в северной и северо-западной части территории участка. Формируются они в условиях неглубоких (0,5-1,0м) грунтовых вод под покровом луговой и лугово-болотной растительностью на разнообразных почвообразующих породах. В хозяйстве используются в качестве сенокосных угодий¹⁴.

Почвенный покров опытного участка разнообразен. В результате проведенного детального почвенного обследования выделено 12 почвенных разновидностей, сосредоточенных в 2-х почвенных зонах. Вышеописанные разновидности по их определенным признакам (потенциальному плодородию, пригодности к сельскохозяйственному производству, по степени смытости и т.д.) можно сгруппировать в агропроизводственные группировки, которые требуют специальных мелиораций по своему улучшению.

На обследованной территории выделены следующие агропроизводственные группировки:

1. Земли, требующие обычной зональной агротехники.

2. Земли, нуждающиеся по накоплению и сохранению влаги.

3. Земли, требующие противоэрозионных мероприятий.

4. Земли, нуждающиеся в несложных осушительных мероприятиях.

5. Земли, непригодные для земледелия по условиям рельефа и по качеству почв.

Стоимость земель, требующих затрат, вложений, значительно снижается.

Все эти данные занесены на карту опытного хозяйства КазМИС, по ним составлена легенда, в которой определен балл бонитета. На основании данных почвенной карты ставятся поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты к земельному участку, находящемуся в рассматриваемом квартале. Затем коэффициенты перемножаются, после чего они умножаются на площадь земельного участка, а также на базовую ставку платы в зависимости от типа почвы. Каждому типу почвы соответствует своя базовая ставка платы, установленная Правительством Республики Казахстан от 2 сентября 2004 года № 890 за земельные участки при их предоставлении в частную собственность для сельскохозяйственных целей.

Таким образом производится оценка земель сельскохозяйственного назначения. Из приведенных данных видно, что этот расчет более трудоемкий и требует специфических знаний от оценщика.

Заключение

С принятием в 2003 году Земельного кодекса произошли некоторые изменения. Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, а также разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

Также по Земельному кодексу отменяется субаренда, сроки которой истекают в конце этого года. Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендных отношений – это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев – не более 10 лет.

При рассмотрении подходов и методов определения оценочной стоимости за земельные участки, можно сказать, что в Казахстане на данный момент все три распространенных подхода для получения более достоверной оценки не применяются. Применяется, как было отмечено, нормативная оценка земли.

Нормативная оценка земельных участков подразумевает определение оценочной стоимости путем перемножения площади, поправочных (повышающих, понижающих) коэффициентов и базовой ставки платы за земельные участки.

В прошлом году также было принято Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890, в котором были утверждены базовые ставки платы за земельные участки городов и населенных пунктов, и за земельные участки, предоставляемые для сельскохозяйственных целей.

Вначале мы затронули вопрос об отличии оценки земель городов и населенных пунктов от оценки земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас мы можем ответить на этот вопрос после его подробного рассмотрения. Отличие состоит в том, что оценка городских земель менее трудоемка и легка в расчетах. В Дипломной работе был приведен пример такого расчета, из чего также видно применение нормативного метода оценки. Оценка земель сельскохозяйственного назначения затруднительна тем, что оценщику необходимы знания в области почвоведения, так как стоимость земельных участков зависит от типа почв, уклона поверхности. А также необходимы навыки обращения с дежурными и почвенными картами.