БӨЛІМ 2 КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛКТІ БАҒАЛАУ

Жекешелендірудің бірінші кезеңінде, біріккен кәсіпорындарды құру кезінде осындай бағалауды мүлдем жасамайтын, немесе бағасын шамалап қоя салатын. Инвестордың өзі бағасын анықтайтын. Бұл күрделі объектілерге қатысты болса, онда батыстық бағалау фирмалары тартылатын, олар көп жағдайда бағаны шетелдік инвесторлар пайдасына жүргізді, сол уақытта біздің активтердің нақты нарықтық құны төмендетілді.

Нақты материалдық қаражаттарымен нығатылған дәрежеге өз жарғылық капиталын өсіруге тырысатын жекешелендірілген кәсіпорындардың акйияларын екінші ретті эмиссиялау кезінде де бағалау қажет. Дәл нақты проспектілерді эмиссиялау акция котировкілерін белгілеу кезінде қателіктерден инвесторлардың қашып құтылуына мүмкіндік береді. Бағалау сондай-ақ мүлікті бөлу кезінде, жер мен қозғалмайтын мүлікті жақсы коммерциялық пайдаланудың тәсілдерін анықтауда және қозғалмайтын мүлікпен байланысты барлық басқа да операцияларда қажет.

Қозғалмайтын мүлік құнын жоғарлату және оның коммерциялық қолдану перспективаларын талдау қатаң экономикалық есепке, мүліктің нақты нарықтық құнын анық және кәсіби бағалауға сүйенуі керек. Бағалау – бұл біліммен, тәжірибемен, қатаң анықталған тәсілдер, қағидалар мен әдістерді қолданумен, сондай-ақ іс-жосықтық және этикалық нормалармен негізделген мамандардың немесе экспертшілер тобының ойы, яғни қозғалмайтын мүлік объектісінің құны туралы кәсіби бағалаушылардың ойы.

Нарықтық құн неғұрлым ықтималды бағаны білдіреді, ол шыншыл мәмілені жүзеге асыру үшін қажетті барлық шарттардың саны кезінде бәсекелестік және ашық нарықта меншік объектісін сату кезінде қалыптасады. Мұндай шарттар болып табылады:

1. 
   Сатып алушы мен сатушы типтік, стандартты уәждемелер негізінде әрекет етеді. Мәміле оған қатысушы жақтардың біреуі үшін де еріксіз болып табылмайды.
   
2. 
   Өз мүдделерін неғұрлым толық қанағаттандыруға ұмтыла отырып әрекет етеді және шешім қабылдау үшін екі жақта барлық ақпараттармен толық қамтылған.
   
3. 
   Объект ашық нарықта жеткілікті уақыт тұрды және мәмілені құру үшін оптималды сәттер таңдалды.
   
4. 
   Төлем ақшалай формада жүргізіледі немесе нақты ақшамен төлем жасаумен салыстырылатын қаржылық шарттар келісілген.
   
5. 
   Мәміле бағасы жай шарттарды бейнелейді және мәмілемен байланысты жақтардың ешқайсысына жеңілдіктер, арзандату және несиелендіру қарастырылмаған.
   
6. 
   Объект жай сұранысқа ие және нарықты танымалды пайдалылықпен үстемдік етеді.
   
7. 
   Объект жеткілікті тапшылықта, басқаша айтқанда, бәсекелестік нарықты құратын шектелген ұсыныс бар.
   
8. 
   Объект шеттету қасиетіне ие және қолдан-қолға берілу мүмкіндігі бар.
   

Қозғалмайтын мүліктің нарықтық құны болашақ экономикалық жағдайлардың көрінісі ретінде қарастырылады, және бұл уақытына қарай қозғалмайтын мүлік нарығының өзгермелі жағдайына негізделген.

Қозғалмайтын мүліктің нарықтық құнын бағалаудың үш негізгі әдәсән бөліп көрсетуге болады:

1. 
   салыстыру әдісі
   
2. 
   шығындық әдіс
   
3. 
   табыстарды капиталдандыру әдісі.
   

Бағалаудың негізгі әдісі – бұл сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нақты сатылымдар бар кезде, әсіресе бағаларды нарық қалыптастырған кезде қолданылады, және бағалаушылардың тапсырмасы осы нарыққа талдау жасауда ұқсас сатылымдарды салыстыру және осылай бағаланатын объектінің құнын алу. Әдіс нарықтық ұқсастықтармен сату үшін ұсынылған объектіні салыстырумен құрылған. Бірақта бұл жұмыс үшін қалыптасып қойған жер және қозғалмайтын мүлік нарығы қажет.

Сатударды салыстыру әдісі ұқсас бағаланатын объектілерді сату-сатып алу мәмілелері туралы дұрыс ақпараттардың жеткілікті саны кезінде қолданылады. Салыстыру объектісін таңдау үшін критерий ұқсас неғұрлым жақсы және неғұрлым тиімді қолдану болып табылады. Сатуларды салыстырмалы талдау әдісін қолданудың реттілігі:

• 
  Сәйкес нарықта салыстырылатын объектілерді жақын арада сатылуы бөлініп қаралады. Ақпарат көздері болып табылады:бағалаушының өзі жинаған мәліметтері, Интернет, мәліметтердің электронды базасы, риэлтерлі фирмалар, қозғалмайтын мүлік бойынша брокерлердің досьесі, несиелік мекемелердің (ипотекалық банктер) архивтері, сақтандыру компаниялары, құрылыстық-инвестициялық компаниялар, жағдай жоқтар мен банкроттық бойынша территориялық басқармалар.
  
• 
  Мәмілелер туралы ақпараттарды тексеру: негізгі қатысушылардың (сатып алушымен немесе сатушымен) біреуімен немесе риэлтерлік компанияның агентімен мәмілені растау; сату шарттарын анықтау.
  
• 
  Салыстырмалы объектілердің құндарын түзету.
  

Салыстырмалы әдісті қолдану кезіндегі маңызды сәт бағаланатын қозғалмайтын мүлік нәтижелерін келістіру болып табылады. Алынған мәліметтердің орташа арифметикалық шамасы жіберілмейді. Қабылданған іс-жосық әрбір алынған нәтижені оқып-үйрену және бағаланатын қозғалмайтын мүлікпен оның салыстырмалылығы бойынша пікірлерін енгізу. Енгізілген түзетулердің саны мен дәрежесі аз болса, соғұрлым келісімді қортындылау үрдісінде осы сатылым үлкен салмаққа ие болады.

Салыстыру бірлігі ретінде жергілікті нарықта дәстүрлі қалыптасқан өлшеуіштер қолданылады. Қандай да бір объектіні бағалау үшін салыстырудың бір уақытта бірнеше бірліктерін қолдануы мүмкін.

Салыстыру бірлігі ретінде салыстырмалы талдауды жүргізу кезінде қолданылады:

- аудан бірлігіне бағасы;

- магистраль бойындағы жер учаскілеріне бірлік бағасы;

- участік бағасы;

- жалға берілетін үй-жай ауданының бірлігіне баға;

- үй-жайдың жалпы ауданының бірлігіне баға,

- ғимарат көлемінің бірлігіне баға;

- бөлмесіне бағасы;

- квартирасына бағасы;

- әкелінетін табыс бірлігіне бағасы.

Салыстыру элементіне қозғалмайтын мүлік бағасына өзгерістерді туғызатын қозғалмайтын мүлік объектілерінің мінездемесін жатқызады. Міндетті есепке алуға жататын объектілерге жатқызады.

• 
  меншіктің берілетін құқықтары құрамы;
  
• 
  сату-сатып алу мәмілесін қаржыландыру шарты;
  
• 
  сату шарты;
  
• 
  сату уақыты;
  
• 
  орналастыру орны;
  
• 
  физикалық мінездемелері;
  
• 
  экономикалық мінездемелері;
  
• 
  қолдану мінезі,
  
• 
  қозғалмайтын мүлікпен байланыссыз құнның компоненттері.
  

• 
  бірінші кезекте мәміле шарты мен нарық жағдайына жататын түзетулер жүргізіледі, олар алдыңғы нәтижелерге әрбір келесі түзетулерді қолдану жолымен жүргізіледі;
  
• 
  екінші кезекте қозғалмайтын мүлік объектісіне тікелей жататын түзетулер жүргізіледі, ол кез-келген тәртіпте нарық жағдайына түзетулер енгізгеннен кейінгі алатын нәтижеге көрсетілген түзетулерді қолдану жолымен жүргізіледі.
  

Бұл әдісті жерді бағалау кезінде қолданылмайды. Тек кейбір жағдайларда ғана оған жасалған жақсартулардан бөлінбей жерді бағалау кезінде қолдануға болады. Жер тұрақты және шығынсыз деп есептеледі, ал шығынлық әдіс адам қолымен жасалған жасанды объектілербі бағалау үшін қолданылады. Бұл әдіспен есептеу кезінде жердің құны жақсартулар құндарынан тұрады (өндірістік үйлер, ғимараттар), ал жер басқа әдістермен бағаланады.

Шығындық әдіс инвестордың қозғалмайтын мүлікті сатып алған кезіндегі мүмкіндіктерін оқып-үйренуге негізделеді және өзінің жеткілікті білімділігін көрсете отырып, инвестор объектіге үлкен бағаны төлемейді, өйткені шолу жүргізілген уақытта бағыты мен сапасы жағынан ұқсас ғимаратты салуға және возведение сәйкестендірілген участікті сатып алу оған мәнсіз шығындарға шығады.

Бағалаудың бұл әдісі объективті нәтижелерге әкеледі, егер де қозғалмайтын нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың салыстырмалы тепе-теңдік жағдайы кезінде объектінің құны мен тозу деңгейлерін нақты бағалау мүмкін болса.

Қозғалмайтын мүлікті бағалаудың шығындық әдісі келесідей реттілікте жүзеге асырылады:

• 
  жер учаскісінің құнын анықтау;
  
• 
  қалпына келтіретін немесе орнын ауыстыратын құнын қолдану арқылы жаңа ұқсас үйлер мен ғимараттарды салу құнын анықтау;
  
• 
  үйлер мен ғимараттардың жинақталған тозу деңгейлдерін анықтау;
  
• 
  жер учаскісінің құны мен үйлер мен ғимараттардың қалпына келтіру немесе орнын толтыру құндары сомасынан жинақталған тозуды шегу арқылы шығындық әдісті қолдана отырып, қозғалмайтын мүліктің нарықтық құндарын анықтау.
  

Капиталдандыру әдісі қозғалмайтын мүлікті неғұрлым тиімді қолдануды талдаудан негізделген, және бұл талдау иесіне максималды табыс әкелетін қолдану түрін анықтаумен байланысты.

Қозғалмайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау кезінде табыстарды капиталдандыру әдісі келесідей реттілікте іске асырылады:

• 
  болашақ табыстарды болжау;
  
• 
  болашақ табыстарды капиталдандыру.
  

Операциялық қызметтерден табыстар табыстар туралы есепті құру жолымен болжанады. Реверсиялаудан табыстар болжанады:

• 
  реверсияның абсолютті деңгейін тікелей белгілеумен;
  
• 
  иелік ету кезеңінде қозғалмайтын мүлік құнының салыстырмалы өзгеруін белгілеумен,
  
• 
  капиталдандырудың терминалды коэффициентін қолданумен.
  

Меншіктің толық құқығының құнын есептеу үшін капиталдандырудың жалпы коэффициентін анықтау нарықтық мағлұматтар негізінде жүргізіледі. Бастапқы ақпарат санына байланысты, қолданылады:

• 
  салыстырмалы сатылымдар талдауы;
  
• 
  қарыздарын жабу коэффициентін қолданумен есеп.
  

Соңғы уақытта бағалаушылардың қызметіне сұраныс және олардың кәсіби дайындығы Қазақстанда мнтенсивті өсе бастады. Бұл қаржылық сферадағы жақын арадағы оқиғалармен шартталған, сақтандыру арқылы несиелендіру механизмдерін құруға талпыныс жасау кезінде несиелер фиаскоға ұшырады: банктер өтірік сақтандырудан көп шығынға ұшырады. Несиелер беру кезінде кепілдікке банктермен қозғалмайтын мүлікті алу жағдайында жоғалымдар мүлдем болуы мүмкін емес. Осылай, қозғалмайтын мүлік пен капиталдар нарқы толығымен алғанда экономиканың ажырамас компоненті болып отыр.

Әрине, банктер жағынан осындай операцияларды жүргізуге үлкен қызығушылықтар пайда болды. Және олардың барлығы қозғалмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құндары бойынша сақтандыруды жүргізетін қозғалмайтын мүлікті кәсіби бағалауға мұқтаждық тудырады.

Бағалау сондай-ақ аймақтық салықтық саясат шегінде де қажет. Әлемдегі барлық елдерде жергілікті салық салу жүйесінің негізін қозғалмайтын мүлік салығы атқарады, оның есебінен жергілікті бюджеттің шамамен 70 пайызы қалыптасады. Әрине, нарықтың өзінің дамуымен, нақты құндарының пайда болуымен қозғалмайтын мүлік нарығын дамытуды ынталандыратын және осыменен жергілікті бюджетті толтыруды қамтамасыз ететін салық салудың сондай жүйесіне көшуге болады. Осыменен жергілікті әкімшілік жағынан бағалауға беріліп отырған шартсыз қызығушылық түсіндіріледі.

Кәсіби бағалау бойынша қызметтердің құны бағаланатын объектілердің типіне байланысты, жұмыстың қиындығына қарай, және бағалау жүргізуге қандай мамандар тартылып отырғанына қарай ерекшеленеді. Қызметтердің құны не мерзімдік төлем тарифіне көбейтілген сағатпен, не объектінің деңгейіне байланысты өлшенеді, бірақ объектінің құнына ешқашан байланыстырылмайды.

«Эксперт PRO» ЖШС-де өндірістік тәжірибе өту кезінде, қызметкерлермен бірге, Алматы қаласының Әуезов ауданындағы 3б Ақшай ықшам ауданында орналасқан екі бөлмелі квартираға бағалау жүргіздік. Бағалау квартираның кепілдемелік құнын анықтау үшін жүргізілді.

Объектіні суреттеу объектінің орналасқан жерінен, соныменен қатар объектінің өзін және оның құрамдастарын, оның қазіргі жағдайын суреттеуден және бағаланатын құнның ерекшеліктерін бөліп көрсетуден басталады.

Қозғалмайтын мүлік объектісін суреттеу.

Ерікті тұратын квартира, жалпы жағдайы жақсы, бес қабатты үйдің бірінші қабатында орналасқан, екі бөлмеден тұрады, сантехникалық желіс бөлек, ас үй және коридоры бар. Орналасқан жері: адресі бойынша Алматы қаласы, Әуезов ауданы, Ақсай-3б ықшам ауданы.

Жалпы ауданы – 51,1 кв.м., қосымша – 22 кв.м., ас үй – 10,8 кв.м., қабырғаларының материалы – панель.
Кесте 1. Тұрғын үй мүлкін суреттеу

Үй - жай	Ауданы, кв.м.
Тұрғын	17,4
Ванна	3,3
Коридор	6,9
Дәретхана	1
Ас үй	10,8
Тұрғын	11,7

Кесте 2. Құрылыстық элементтері

Кесте 4. Инженерлі қамтамасыз етілуі

Алматы қаласындағы қозғалмайтын мүлік нарқына зерттеу жүргізілді, салыстырмалы объектілер, олардың маңызды мінездемелері мен өткізу құндары анықталды.

Объектілердің жалпы ауданының 1 шаршы метрінің өткізу құндары есептелінді.

Қозғалмайтын мүлік объектілерінің мінездемелері анықталды және соған орай бағаларға түзетулер енгізілді:

• 
  сату шартына (нақты мәміле құрылған кезде жеңілдік ұсынылады);
  
• 
  орналасқан жеріне;
  
• 
  сәулеттік шешім мен қабаттылығына;
  
• 
  әрлеу элементтеріне;
  
• 
  инженерлік қамтамасыз етілуіне.
  

Кесте 5. Жылжымайтын мүліктің ұқсас объектілерінің бағасы

Осылай, нарықтық әдіспен анықталған, қозғалмайтын мүлік объектісінің нарықтық құны 5 630 233 (бес миллион алты жүз отыз мың екі жүз отыз үш) теңгені немесе 41640 (қырық бір мың алты жүз қырық) АҚШ долларын құрады, бағалауды жүргізу күніндегі Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің бағамы 135,21 теңге болған. Объектінің кепілдемелік құны 0,7 мөлшеріндегі ликвидтілік (қамтамасыз ету ерекшілігін есепке ала отырып) коэффициентін қолданумен алынған нарықтық әдіс мәндерінің негізінде анықталды. Объектінің кепілдік құны 3 941 163 (үш миллион тоғыз жүз қырық бір мың жүз алпыс үш) теңгені немесе бағалауды жүргізу күніндегі ҚР-ның Ұлттық банкінің бағамы бойынша 29 148 (жиырма тоғыз мың жүз қырық сегіз) АҚШ долларын құрады.