§ 4. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками в границах населенных пунктов

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком как вид ограниченных вещных прав имеет многолетнюю историю и восходит ко временам римского права, когда данный вид вещных прав имел наименование «эмфитевзис». Впоследствии в эпоху феодализма эмфитевзис получает название чиншевого права. Чиншевые отношения и, соответственно, чиншевое право появились одновременно с возникновением феодальной системы и получили широкое распространение в средневековой Западной Европе.¹

На территории российского государства история права пожизненного наследуемого владения начинается в XIV в., когда земельные участки предоставлялись переселенцам в вечное пользование с правом их отчуждения и передачи по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить чинш за пользование землей, размер которого оставался всегда неизменным. Отсюда и наименование такого права - чиншевое право.² Чиншевое право в дореволюционной России определялось как вид зависимой собственности (dominium utile), при которой владельцу (чиншевику) принадлежит право владения, пользования и распоряжения (отчуждения, обременения сервитутами и залогами, завещания) имением, с согласия верховного обладателя (dominus directus) или без него, а этому последнему – лишь право на определенный постоянный оброк (чинш, Zins, cens) и другие платежи и повинности, установленные законом или обычаем.³ На все пространство России чиншевое право успело распространиться лишь к концу XVIII в., но после 1917 г. данный земельно-правовой институт утратил свою актуальность.

Римский эмфитевзис и дореволюционное чиншевое право относились к институту вещного права условно, поскольку им были характерны признаки, присущие институту обязательственного права: договор как основание возникновения, плата за пользование участком как одно из его условий.⁴

Возрождение чиншевого права связано с принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г., закрепивших данный титул под новым названием. Согласно ст.5 Основ, граждане (но не юридические лица) имели право на пожизненное наследуемое владение земельными участками. Дальнейшее развитие данного права последовало в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 г., «О земельной реформе» 1990 г., а также в ст. 7 и 30 ЗК РСФСР 1991 г., предусматривавших право граждан на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков по своему выбору. В период с 1990 г. по декабрь 1993 г. земельные участки на данном праве были предоставлены десяткам тысяч граждан из состава категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов. При этом в первые годы реформ граждане - пользователи земельного участка, превышающего предельные нормы, при его приватизации могли претендовать на предоставление им таких излишков на праве пожизненного наследуемого владения. Однако будучи изначально политическим компромиссом между сторонниками и противниками земельной реформы, право пожизненного наследуемого владения просуществовало в первоначальном виде недолго.

В декабре 1993 г. указом Президента РФ «О приведе­нии земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» были исключены все упоминания о землевладении из ЗК РСФСР, в связи с чем земельные участки гражданам на данном титуле впервые прекратили предоставляться. На наш взгляд, данный указ Президента РФ противоречил Конституции РФ по следующим основаниям.

В соответствии с п. «а» ч. 2 ст. 125 Конституции РФ, дела о соответствии Конституции федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ разрешает Конституционный Суд РФ. Согласно ч. 6 ст. 125 Конституции РФ, акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу. Согласно п. 2 ст. 65 Закона РСФСР от 12 июля 1991 года «О Конституционном Суде РСФСР», действовавшего на момент принятия указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г., нормативные акты считаются недействующими с момента вступления в законную силу постановления Конституционного Суда о признании нормативного акта или отдельной его части неконституционными. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 1 и подп. 2 п. 1 ст. 64 вышеуказанного Закона РСФСР, решение о признании нормативного акта не соответствующим Конституции полностью или частично принимается Конституционным Судом по итогам рассмотрения дела о проверке конституционности нормативного акта. Решение о признании Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г., не соответствующим Конституции РФ Конституционным Судом не принималось.

Указы Президента РФ, согласно ч.3 ст. 90 Конституции РФ, не должны противоречить федеральным законам, а, следовательно, и законам РСФСР, которые в соответствии с п. 2 заключительных и переходных положений Конституции применяются в части, ей не противоречащей. Однако данное противоречие может быть установлено только Конституционным Судом РФ согласно предоставленных ему Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации» полномочий. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. не только противоречит Земельному кодексу РСФСР, но и признает его недействующим в части, а также вносит в него изменения, что выходит за рамки предоставленных Президенту РФ Конституцией Российской Федерации полномочий. Необходимо также отметить, что согласно ч. 1 ст. 105 Конституции РФ, федеральные законы принимаются Государственной Думой. Следовательно, внесение изменений и дополнений в действующее законодательство является правом высшего представительного органа государственной власти Российской Федерации, а не Президента РФ. В нарушение указанного порядка, ч.2 п.3 указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. в тексте Земельного кодекса РСФСР исключила слова «пожизненное наследуемое владение».

Следует отметить и определенную непоследовательность такой позиции Президента РФ, так как в 1994 году им была подписана часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой статьи 216, 265-267 посвящены праву пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Положительное решение Конституционного Суда РФ по данному вопросу (т.е. признание Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. противоречащим Конституции и его отмена, а, следовательно, восстановление действия ЗК РСФСР), в период до принятия ЗК РФ 2001 г. смогло бы повысить правовую защищенность граждан России в сфере земельных отношений, снизить актуальность и политическую напряженность вокруг нового Земельного кодекса, а также приостановить принятие противоречащих Конституции РФ и федеральным законам законов субъектов РФ. В случае противоречия положений отдельных статей ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г. Конституции РФ, Конституционный Суд РФ был бы вправе признать их не соответствующими Конституции РФ. По указанному вопросу запрос в Конституционный Суд РФ был направлен в январе 2000 г. Волгоградской областной Думой.¹

6 июля 2000 г. Конституционный Суд РФ в своем Определении² отказал в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы, как не отвечающего критерию допустимости обращений в соответствии с требованиями Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в частности, указав следующее.

Принимая Указ от 24 декабря 1993 года «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», Президент Российской Федерации в связи с принятием всенародным голосованием Конституции Российской Федерации преследовал цель обеспечения конституционных прав граждан на землю.

Конституционно-правовое регулирование прав граждан на землю - это, прежде всего такие базовые положения, как относящиеся к основам конституционного строя принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств (ч. 1 ст. 8 Конституции России). Земля рассматривается Конституцией РФ как объект права частной собственности (статьи 35 и 36) и как товар (ч. 1 ст. 8; ч. 1 ст. 74); владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст.36).

До 1993 года регулирование земельных отношений осуществлялось нормами земельного законодательства. Новая Конституция РФ исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» в целях обеспечения прав граждан на землю определяет основы разграничения земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных отношений. Именно поэтому данный указ был вынесен на рассмотрение Федерального Собрания, которое фактически согласилось с предложенным Президентом РФ вариантом разграничения земельного и гражданского законодательства в сфере земельных отношений, закрепив его в соответствии со ст.71 (пункт «о») Конституции в ГК РФ и иных федеральных законах.

Президент РФ является гарантом Конституции РФ (ч.2 ст. 80 Конституции РФ). Это означает, что он, в частности, обязан обеспечивать соблюдение конституционных основ владения, пользования и распоряжения землей в Российской Федерации, в том числе в случаях, когда нормы, действовавшие в указанной области до принятия Конституции РФ 1993 г. противоречат указанным конституционным положениям. Причем в соответствии с требованием п. 2 раздела второго «Заключительные и переходные положения» Конституции РФ для Президента РФ как гаранта Конституции Российской Федерации не исключается возможность принятия нормативных решений в области земельных отношений о применении либо неприменении законов, действовавших на территории Российской Федерации до вступления в силу Конституции РФ. Именно это требование Конституции РФ, по мнению Конституционного Суда РФ, и было реализовано данным Указом Президента РФ.

Однако эта позиция Конституционного Суда РФ является ошибочной по следующим основаниям. Во-первых, нельзя согласиться, что до принятия Конституции регулирование земельных отношений осуществлялось нормами земельного права, а после принятия Конституции России – нормами земельного и гражданского права. Еще п.1 Указа Президента от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было закреплено правило, что «совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства».

Во-вторых, нельзя согласиться с мнением Конституционного Суда РФ, что Федеральное Собрание «фактически согласилось» с позицией Президента РФ, что нашло свое отражение в Конституции РФ, ГК РФ и иных федеральных законах. Напротив, названным Указом Президента РФ признается недействующей ст.12 (бессрочное (постоянное) пользование земельными участками), а также исключаются все упоминания о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком. Однако в ст.ст. 216, 265, 266, 267, 268, 269, 270 и т.д. ГК РФ названные права на землю снова закрепляются. В ст. 284-285 ГК РФ регулируется порядок изъятия земельного участка, используемого не по целевому назначению либо с нарушением законодательства (ст. 40 ЗК РСФСР, регулирующая аналогичный порядок признана данным указом утратившей силу). В принятых после 1993 г. федеральных законах также отражена позиция, не совпадающая с позицией Президента РФ.

Так, с 1998 г. согласно п. 4 ст. 14 закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», земельные участки могли предоставляться гражданам в собственность или на ином вещном праве. Одним из видов вещных прав является право пожизненного наследуемого владения (ст. 216 ГК РФ). Правда, на практике участки гражданам на данном титуле впервые не предоставлялись за исключением ряда субъектов РФ.

В-третьих, нельзя согласится с мнением, что согласно требованиям п. 2 раздела второго «Заключительные и переходные положения» Конституции РФ для Президента как гаранта Конституции России не исключается возможность принятия нормативных решений в области земельных правоотношений о применении либо неприменении законов, действовавших на территории России до вступления в силу Конституции РФ. Согласно п. 2. раздела 2 Конституции РФ, законы и другие правовые акты, действовавшие на территории России до вступления в силу настоящей Конституции, применяются в части, не противоречащей Конституции РФ. Даже при расширительном толковании данной нормы нельзя прийти к выводу, что Президент РФ вправе произвольно отменять действие законов, которые, по его мнению, противоречат Конституции. Но именно так решил Конституционный Суд РФ.

В ряде научных исследований был проведен анализ положений названного указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г., и в его адрес справедливо высказаны критические замечания. Так, О.М. Оглоблина отмечала, что поскольку осуществленный в указе Президента РФ от 24 декабря 1993 г. порядок изменения закона не предусмотрен законодательством и Конституцией России, нет оснований для формального вывода о неприменимости норм ЗК РСФСР, утративших силу в результате его принятия.¹ По мнению О.И. Крассова, указ от 24 декабря 1993 г. «послужил возникновению правового вакуума в сфере регулирования земельных отношений, который породит комплекс негативных социальных, экономических и экологических последствий».²

В то же время следует отметить, что не смотря на негативную оценку указа Президента от 24 декабря 1993 г., сама конструкция права пожизненного наследуемого владения получила неоднозначную оценку в юридической литературе. О нецелесообразности существования этого титула прав на землю упоминали в своих трудах А.К. Голиченков, О.М. Козырь³ и другие.

Например, Н.А. Сыродоев по данному вопросу писал: «любой гражданин понимает, что ему сподручнее иметь земельный участок в собственности, чем в каком-то непонятном пожизненно наследуемом владении».⁴ В другой работе он высказался еще более критично: «что касается наследуемого землевладения, то закон мог бы установить … наследование права землепользования. Понятие «пожизненное» несет сугубо эмоциональную окраску».⁵ С этой позицией следует согласиться в той части, что разница между землевладением и землепользованием была невелика в случае, если на земельном участке гражданина располагались возведенные в установленном порядке здания и сооружения. При передаче их другому собственнику передавались и соответствующие права на земельный участок.

По мнению С.Г. Певницкого, необходимость и целесообразность существования права пожизненного наследуемого владения земельным участком в сегодняшних экономических реалиях, когда все большее значение приобретают обязательственные права, невелика; право пожизненного наследуемого владения земельным участком может существовать только в «переходном» Земельном кодексе, его существование представляется сомнительным и необоснованным, и от него следует отказаться в дальнейшем.⁶ С.П. Гришаев считает, что право пожизненного наследуемого владения – это искусственно созданный институт: «он не был присущ ни советскому земельному праву, ни дореволюционному российскому праву. Никаких экономических задач его введение также не решило. Поэтому в условиях все более широкого предоставления гражданам земельных участков в собственность стала вызывать сомнение необходимость существования этого вида прав на землю».¹

Напротив, по мнению Г.В. Чубукова, при многообразии форм собственности на землю должны существовать различные титулы прав на землю не собственников земельных участков. Более того, по его мнению «многие годы реформирования земельного строя в России право пожизненного наследуемого владения граждан было предметом необоснованной критики со стороны «копировщиков» прозападной модели земельного правопорядка».² Мы полностью разделяем эту точку зрения, поскольку особенности реформирования земельных отношений в России не позволяют в чистом виде заимствовать опыт зарубежных стран (где действительно существует два вида прав на землю – собственность и аренда), сформировавшийся в своих специфических национальных условиях в течение нескольких столетий.³

Л.Л. Кофанов писал, что сведение на нет ограниченных вещных прав на землю, служивших как бы буфером «между собственником и земледельцем, в будущем не уменьшит, а еще более увеличит споры и противоречия между собственником и несобственником. Стремление упростить, выхолостить богатейшую гамму римских вещных прав на землю, привести ее к двухполярной системе собственник – арендатор, на мой взгляд, чревато нагнетанием социальной напряженности в сфере земельных отношений».⁴

Мы полагаем, что следует поддержать научную позицию о том, что существование права пожизненного наследуемого владения целесообразно сохранить, с тем, чтобы по желанию субъектов гражданских и земельных правоотношений они могли выбрать один из имеющихся вариантов владения, пользования и распоряжения землей. Это позволит устранить противоречия ГК РФ Конституции РФ, а также использовать в полном объеме гарантии защиты и охраны прав граждан, объектом которых являются земельные участки и права на них, провозглашенные Конституцией РФ.⁵ Подобный вывод о необходимости сохранения многообразия вещных прав на земельные участки вполне корреспондирует и воззрениям дореволюционных цивилистов, полагавших, что «одним правом собственности мог бы удовлетвориться только разве самый примитивный экономический быт».¹

Таким образом, несмотря на теоретические дискуссии и попытки ликвидировать рассматриваемый вид ограниченных вещных прав, он продолжает сохраняться и во второй декаде XXI века. Принципиальной его характеристикой является то, что право пожизненного наследуемого владения не подлежит отождествлению с правомочием владения как одним из элементов права собственности. Содержание данного права весьма похоже на право собственности, за исключением двух аспектов: землевладельцы не могут отчуждать земельный участок (только передать по наследству), а также не вправе претендовать на получение его стоимости при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Как ни странно, но в научной литературе иногда высказывается позиция о возможности возникновения права пожизненного наследуемого владения у юридического лица. По этому поводу наиболее ясную и убедительную позицию высказала Е.С. Болтанова. Возражая А.Ф. Рубанову, считавшему, что юридическое лицо может наследовать по завещанию право пожизненного наследуемого владения земельным участком (причем тогда происходит «трансформация» данного права в право собственности), Е.С. Болтанова справедливо указала, что «при наличии завещания землевладельца в пользу юридического лица сделка будет ничтожной в силу ст.168, ст. 1131 ГК РФ, и к наследованию будут призваны наследники по закону в порядке установленной очередности…».²

В настоящий момент согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки на праве землевладения впервые не предоставляются, однако ранее предоставленные гражданам сохраняются за ними в полном объеме. Таким образом, если ЗК РФ предусматривает конечность права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками граждан (земельные участки на данном титуле не передаются по наследству), то для права землевладения предусмотрена двойственная позиция: из государственных или муниципальных земель участки на данном титуле впервые не предоставляются, однако в случае перехода такого участка по наследству органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны будут зарегистрировать этот вид прав на землю за новым землевладельцем. Ситуация, правда, осложнится в случае, если наследников данного права будет несколько, а участок будет являться неделимым. В этом случае станет необходимым решение вопроса о переходе участка одному лицу с выплатой остальным компенсации. Иное решение данного вопроса будет означать возможность появления «общедолевого права землевладения», что невозможно и не предусмотрено ГК РФ, поскольку граждане не вправе создавать новые виды вещных прав.

В случае делимости наследуемого земельного участка (такая потенциальная возможность раздела и минимальные размеры будущих участков определяются градостроительными регламентами) происходит образование новых земельных участков. Оно осуществляется при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п.4 ст.11.2 ЗК РФ).

В течении ряда лет сохраняла актуальность проблема наследования дачных, садовых, огородных земельных участков, принадлежащих наследодателю не на праве собственности, а на праве пожизненного наследуемого владения. В ранее действовавшей редакции п.2 ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», садовые, огородные и дачные участки, предоставленные гражданам на праве землевладения, должны были наследоваться по закону, то есть составление завещания не допускалось. Между тем, данная норма противоречила ст. 1181 ГК РФ, закреплявшей, что порядок наследования участков, принадлежащих гражданам на праве собственности и праве землевладения, одинаков и производится на общих основаниях. ЗК РФ особенностей наследования земельных участков, принадлежащих гражданам на праве землевладения, также не устанавливал. Внесение изменений в закон о садоводческих объединениях в июне 2007 г. привело к утрате силы ст.30 данного закона. Тем самым приоритет ГК РФ в вопросах наследования над земельным законодательством был справедливо восстановлен.

Заметим, что согласно ст.1181 ГК РФ, при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. В отличии от первоначальной редакции данной статьи, теперь из нее исключено упоминание о лесе, поскольку данный природный объект не растет на участках граждан.

Современные теоретические проблемы реализации права пожизненного наследуемого владения земельным участком заключаются в следующем:

1) в новейший период земельной реформы в течении ряда лет существовал ряд коллизий норм ГК РФ и ЗК РФ относительно возможности землевладельца передавать такой участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. ГК РФ такую возможность допускал, а ст. 21 ЗК РФ предусматривала только передачу земельного участка по наследству. Данная коллизия породила большую научную дискуссию, выходящую за рамки собственно землевладения. Так, некоторые авторы утверждали, что «необходимо нормы Земельного Кодекса Российской Федерации привести в соответствие с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации и установить правовые режимы владения и пользования земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком».¹ Таким образом, предполагалось, что применительно к ограниченному вещному праву пожизненного наследуемого владения земельным участком приоритетом в случае коллизий обладает ГК, а не ЗК РФ. На несостоятельность такого подхода указал сам законодатель, приняв Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ, изложивший ст. 267 ГК РФ в новой редакции, исключающей любые варианты распоряжения таким участком, кроме его передачи по наследству. Это лишний раз подтвердило действие ст.3 ЗК РФ, содержащей норму о приоритетности норм ЗК РФ над ГК РФ применительно к земельным отношениям, что является логичным и оправданным.

Представляется очевидным, что правовой режим земельных участков определяется нормами гражданского, земельного и иных отраслей права, и попытки «перетянуть на себя одеяло» посредством указаний на «приоритетность» ГК РФ применительно к любым земельным отношениям являются несостоятельными. Несомненно, нормы гражданского права составляют ядро этого комплексного правового института, но они в нем не единственные.

В связи с этим странно звучат предложения «восстановить прежнюю редакцию ст. 267 ГК, в соответствии с которой землевладельцы могли передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование». Сторонники этой позиции считают, что «законодатель преждевременно начал процедуру оптимизации гражданского и земельного законодательства в части регулирования имущественных, в первую очередь, вещно-правовых, отношений по поводу земельных участков».² С таким подходом невозможно согласиться. Во-первых, наличие коллизий затрудняло правоприменительную практику и создавало необоснованные проблемы для землевладельцев в реализации их конституционных прав. Во-вторых, указание на «преждевременность» устранения коллизий ГК и ЗК РФ, вероятно, означает, что законодателю следовало дожидаться, пока сторонники «единственно правильного подхода» к соотношению ГК и ЗК РФ убедят всех в своей правоте. Но такой подход являлся бы неприемлемым и потому не был реализован на практике.

2) остается дискуссионным вопрос о необходимости следования участка, находящегося у собственника объекта недвижимости, за таким объектом в случаях его продажи. По данному вопросу одни авторы полагают, что «право пожизненного наследуемого владения переходит к лицу, приобретающему право собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на таком земельном участке. Это следует из положений ст. 35 ЗК РФ…».³

Другие ученые отмечали, что норма п. 1 ст. 35 ЗК РФ к отношениям, когда земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, практически применена быть не может. Переход права к новому собственнику «на тех же условиях и в том же объеме» означает, что «вид права на землю нового собственника недвижимости должен быть тождественен виду права на землю прежнего собственника недвижимости», из чего следует что «тождественность видов прав на землю прежнего и нового собственника недвижимости скорее исклю­чение, нежели общее правило». Это вытекает из норм ЗК РФ, за­прещающих со дня его введения в действие предоставлять земельные участки в пожизненное наследуемое владение.¹

Последняя позиция вызвала ряд критических замечаний. Так, Е.С. Болтанова отмечала, что эти выводы Г. Эйриян «находятся в противоречии с действующим законодательством (в частности, с п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Переход к приобретателю зда­ния, строения, сооружения права на использование соответствующей части земель­ного участка на тех же условиях и в том же объеме, что существовали у отчуждателя этих объектов, означает именно идентичность прав на часть земельного участка бывшего и нового собственника недвижимости. Кроме того, прекращение права (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды) возможно только по основаниям, установленным в законе (при арендных отношениях такие основания могут быть предусмотрены и в договоре аренды). Ни один нормативный акт не определяет, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды подлежит прекращению».²

Представляется, что в данной дискуссии права именно Г.Эйриян, а не ее оппоненты. В случае отчуждения недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве землевладения, подлежит применению не п.1 ст. 35 ЗК РФ, который распространяется на собственников земельных участков, а п.3 ст. 35 ЗК РФ, регулирующий случаи, когда земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Данная норма отсылает к п.1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, то есть в собственность или аренду. Упомянутые же в п.1 ст. 35 ЗК РФ «порядок пользования» и «право на использование» нельзя понимать как «право пожизненного наследуемого владения», которое впервые у граждан не возникает иначе, чем по наследству и органами Росреестра зарегистрировано не будет. Не подлежит применению в данном случае и ст. 552 ГК РФ. Более того, ст.21 ЗК РФ содержит две совершенно ясно и недвусмысленно изложенных нормы: земельные участки на право землевладения из публичной собственности впервые не предоставляются; землевладелец не вправе отчуждать свой участок. Последняя норма, по нашему мнению, как раз и означает необходимость прекращения права землевладения посредством его переоформления в собственность или аренду.

Другими словами, совершенно очевидно, что в случае продажи находящегося в собственности продавца объекта недвижимости, он не может передать вместе с ним и земельный участок, находящийся у него на праве землевладения, поскольку в этом случае землевладелец совершит акт распоряжения своим земельным участком, что прямо запрещено ЗК РФ.

Подобный ход рассуждений можно продолжить на следующем примере. Согласно п.5 ст.11.6 ЗК РФ, «не допускается объединение участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу». Следовательно, если у гражданина есть два смежных участка на праве пожизненного наследуемого владения (постоянного бессрочного пользования), то он может их объединить, и у него возникнет право пожизненного наследуемого владения новым большим участком. Между тем, в силу п.2 ст.21 ЗК РФ землевладельцы не могут распоряжаться своими участками, кроме передачи их по наследству. Но разве принятие решения об объединении двух смежных участков не является актом распоряжения ими?

3) в современной научной литературе нередко высказываются различные предложения по изменению отдельных элементов права землевладения. Так, некоторые авторы пытаются аргументировать, что «право пожизненного наследуемого владения земельным участком должно стать возмездным. Формой оплаты мог бы стать чинш (уплата денежной суммы) в пользу собственника, если только сам владелец предпочел не приобретать на соответствующий земельный участок права собственности, каковая возможность должна быть ему предоставлена в качестве альтернативы пожизненному наследуемому владению».¹ Думается, что это довольно странное суждение.

Во-первых, в 2004 г., когда защищалась диссертация данного автора, вступил в силу ЗК РФ и законодатель четко определился с дальнейшим направлением земельной реформы, заключающемся в постепенном сокращении количества землепользователей и землевладельцев в пользу собственников и арендаторов. Не вызывает возражений как таковая необходимость изменения этого (и ряда других) направлений земельной реформы, однако необходимость установления нового механизма приобретения гражданами права пожизненного наследуемого владения должна быть надлежаще аргументирована, чего в автореферате не наблюдается. Предложения автора вызывают сомнения и с точки зрения практической необходимости и целесообразности.

Во-вторых, большая часть публичных земель – это неразграниченные государственные земли, которыми по общему правилу распоряжаются органы местного самоуправления. Так какому «собственнику» предполагается платеж – Российской Федерации или субъекту РФ (поскольку ст.214 ГК РФ не уточняет, к какому виду государственных земель относятся неразграниченные земли) либо же соответствующему органу местного самоуправления, который фактически осуществляет функции собственника? В-третьих, если даже игнорировать вышеизложенные аргументы, то возврат к чиншу дореволюционного периода будет означать нарушение современного вектора реформ, связанного с публичностью и прозрачностью предоставления земельных участков. Именно поэтому еще с конца 90-х годов прошлого века законодатель стал медленно разворачивать систему торгов по продаже земельных участков в собственность или аренду, постепенно ломая или усложняя отработанные коррупционные схемы. Введение возмездной схемы землевладения означает отказ от такой прозрачности и публичности, поскольку очевидна невозможность торгов по продаже права землевладения (а, напротив, для права собственности это логично). Следует отвергнуть данное предложение.

4) как отмечалось в п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении п.5 ст. 20 ЗК РФ, в силу которого граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность, необходимо учитывать следующее. Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу п.5 ст.20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.

Исходя из указанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, закономерен следующий вопрос: если суд распространил положения ст.23 ГК РФ на земельные участки, находящиеся на праве землепользования предпринимателей, то как быть с участками, принадлежащими им на праве землевладения? Следует ли из данного судебного толкования, что земельные участки, принадлежащие предпринимателям на праве землевладения, следует приватизировать на безвозмездной основе? В научной литературе приводились примеры судебных дел, когда суды указывали на невозможность применения правил ст.23 ГК РФ к предпринимателям – землевладельцам, поскольку юридическим лицам земельные участки на праве землевладения не могут принадлежать.¹ Наша позиция по этому вопросу заключается в следующем.

В начале земельной реформы органы публичной власти (главным образом, органы местного самоуправления), не различая правового статуса гражданина и ПБОЮЛ, принимали решение о предоставлении последним земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства для реализации тех конституционных прав (на жилище, достойный уровень жизни и т. д.), носителями которых они не являлись. В то же время, в нарушение требования закона об обязательном осуществлении предпринимательской деятельности в специальной организационно-правовой форме (ПБОЮЛ или юридического лица), нередко производилось выделение участков гражданам для предпринимательской деятельности.

Впоследствии ЗК РФ четко предусмотрел различные процедуры предоставления впервые и переоформления уже существующих ограниченных вещных прав на право собственности. При этом, если в ч. 5 ст. 20 и ч. 2. ст.21 ЗК РФ была предусмотрена возможность переоформить земельные участки, находящиеся у граждан на праве землепользования и землевладения в частную собственность бесплатно, то для коммерческих юридических лиц устанавливалась обязанность в срок до 1 января 2004 г. (сейчас он продлен до 1 января 2012 г.) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности на платной основе.

На наш взгляд, при разрешении вопроса о бесплатном оформлении права частной собственности на земельные участки необходимо исходить из того, в каком правовом статусе (как гражданин РФ или как ПБОЮЛ) выступает физическое лицо. Это обуславливает и цели предоставления участков: индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам – для реализации права на предпринимательскую деятельность, а гражданам - для реализации конституционного права на жилище, на достойный уровень жизни и т.п. Следовательно, если земельный участок используется для предпринимательской деятельности индивидуальным предпринимателем, то он подлежит приватизации на возмездной основе вне зависимости от того, на праве землевладения он или праве землепользования. Если земельный участок используется для ведения садоводства, огородничества, ведения дачного хозяйства и иных некоммерческих целей предпринимателем и его семьей как гражданами России, то такой участок подлежит приватизации в безвозмездном порядке.

5) может ли частный собственник предоставить земельный участок третьим лицам в пожизненное наследуемое владение? В.Н. Яковлев, исследуя ряд статей ЗК РФ пишет: «здесь явно присутствует рецепция древнеримской эмфитевты, которая реализуется не только на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, но и на землях, собственником которых является любое физическое или юридическое лицо. Более того, эти лица вправе предоставлять земельные участки и в пожизненное наследуемое владение, что отсутствует в ст.264 ГК».¹

Поскольку правовая возможность предоставления частным собственником участка третьим лицам на праве землевладения в действующем законодательстве полностью отсутствует (вопреки предположениям В.Н. Яковлева), сформулируем данную проблему несколько иначе: является ли целесообразным обсуждение данного вопроса для внесения изменений в будущее законодательство, допускающее предоставление частным собственником земельного участка не только в аренду или срочное пользование, но и в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование?

Полагаем, что такая необходимость есть. Как уже отмечалось выше, мы являемся сторонниками расширения перечня ограниченных вещных прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. При этом обратим внимание на два обстоятельства. Во-первых, в настоящий момент существует достаточно примеров передачи частным собственником недвижимого имущества на ограниченном вещном праве третьим лицам. Так, частный собственник может создать частное учреждение и передать ему на праве оперативного управления недвижимое имущество (но не земельные участки); по соглашению сторон или в судебном порядке у одного собственника земельного участка может возникнуть право ограниченного пользования (частный сервитут) земельным участком другого собственника и т.д. Несомненно, данная правовая конструкция нуждается в глубокой теоретической разработке и обсуждении, но она имеет право на существование.

Во-вторых, Концепция развития законодательства о вещном праве² предусматривает необходимость увеличения количества ограниченных вещных прав на земельные участки за счет суперфиция и эмфитевзиса. Это говорит о распространенности в научной доктрине позиции о необходимости усложнения системы ограниченных вещных прав на недвижимое имущество в связи с развитием гражданского оборота. Вместе с тем мы не разделяем мнения авторов данной Концепции о необходимости постепенного исчезновения права землепользования и землевладения посредством разработки механизмов, которые создадут стимулы для их трансформации в другие вещные права, предусмотренные ГК РФ, поскольку это создаст массу практических проблем.

6) следует констатировать уменьшение затруднений у судов при рассмотрении споров о праве на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, заявленные наследниками граждан, обладавших земельными участками на праве землепользования или землевладения, и не успевших при жизни переоформить свои права. Примером правильного разрешения такого спора может быть дело по иску к Администрации г. Самары о признании права собственности,  рассмотренное Промышленным районным судом г. Самары 16 мая 2005 г.¹

Судом установлено, что после смерти Ивановой К.П., последовавшей 11 декабря 2003 г., открылось наследство на жилой дом и земельный участок площадью 512, 8 кв.м., расположенные в Промышленном районе г. Самары. Истцом, являющимся наследником по завещанию, было получено свидетельство о праве на наследство на жилой дом. Свидетельство о праве на наследство на земельный участок ему не было выдано, так как при жизни Иванова К.П. не успела приватизировать его, хотя и обращалась с соответствующим заявлением в Комитет по управлению имуществом. Постановлением Главы г. Самары от 9 сентября 2004 г. № 1887, то есть уже после смерти Ивановой К.П. ей предоставлен в собственность земельный участок площадью 512, 8 кв.м. При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал за истцом право собственности на земельный участок в порядке наследования.