Земельная собственность в несельскохозяйственном секторе

2Земельная собственность в несельскохозяйственном секторе

В тоже время некоторые указы президента разрешают частную собственность на несельскохозяйственные земли в определенных случаях. Так,“Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации после 1 июля 1994 года”, утвержденные Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года №1535, предоставили возможность выкупа земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения, сооружения. При этом цена не может быть меньше нормативной цены на землю и больше ее трехкратного размера. В настоящее время на территории России приватизировано около 95 тыс. предприятий, общая площадь под которыми составляет 2,5 млн. га. Однако менее 5 тыс. из них приватизировали свои земельные участки на площади 19,8 тыс. га., что составляет соответственно 5% и 1%.

Основными причинами, сдерживающими процесс приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями, являются:

• 
  отсутствие денежных средств у большинства предприятий для выкупа земельных участков;
  
• 
  отсутствие земельного законодательства о рынке земли;
  
• 
  неуверенность собственников в гарантиях по распоряжению земельными участками; высокая выкупная цена;
  
• 
  отсутствие инвесторов, которые могли бы вложить капиталы в развитие предприятия.
  

• 
  отсутствие частной собственности на землю под предприятиями (Республика Марий Эл, Чувашия, Калмыкия, Башкортостан, Алтай);
  
• 
  отсутствие частной собственности на землю вообще (Республики Дагестан, Северная Осетия)
  
• 
  значительные площади земель, имеющих статус особо охраняемых территорий и не подлежащих продаже (Калининградская область);
  
• 
  наличие в областях большого количества предприятий оборонного комплекса, преобразованных в открытые акционерные общества, контрольных пакет акций которых находится у государства (Калужская и др. области);
  

Однако приватизация земельных участков под объектами недвижимости в сельской местности осуществляется в незначительных количествах.

Также Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996г. №337 “О реализации конституционных прав граждан на землю” установлено, что граждане, получающие сельскохозяйственные угодья в собственность, могут приобретать также и земельные участки, занятые кустарником, мелколесьем и другими несельскохозяйственными угодьями и расположенные между участками продуктивных земель в границах отводимого земельного массива. Однако спрос граждан и юридических лиц на такие земельные участки незначителен. В соответствии с имеющимися заявками им передано 1133 тыс. га., в т.ч. гражданам - 41 млн. га и юридическим лицам - 1092 млн. га в 48 субъектах Российской Федерации, при этом половина этих земель передана в Красноярском крае (289,9 тыс. га) и Республике Удмуртия (277,9 тыс. га).

3Законодательство в области сельскохозяйственных земель

3.1Общие положения

Осенью 1990 года были приняты два закона: Закон о крестьянских хозяйствах и Закон о земельной реформе. Этими законами гражданам разрешалось иметь в частной собственности участки земли для ведения домашнего хозяйства, садоводства, строительства домов и т.д. Положения упомянутых выше законов в дальнейшем были развиты в Земельном кодексе РСФСР, принятом весной 1991 года. Этот кодекс был ограничен действующей Конституцией и не мог разрешить свободную передачу земель.

С распадом СССР в конце 1991 года земельные реформы в России пошли более быстрыми темпами. Указ президента и решение правительства от декабря 1991 года положили начало процессу реструктуризации сельского хозяйства и приватизации земли. В соответствии с этими двумя законодательными актами все колхозы и совхозы получали свои земли и другие активы в коллективную собственность¹. Кроме того, они должны были разделить полученные активы на условные доли между рабочими и пенсионерами (земля выделялась также и для социальных работников села). Весной 1992 года решением правительства колхозам и совхозам, возражающим против реорганизации, было разрешено сохранить свою предыдущую форму. При этом колхозы все равно получали землю в коллективную собственность, а земля совхозов, решивших сохранить свой статус, оставалась в собственности государства.

В новой российской Конституции, принятой на референдуме в конце 1993 года, были провозглашены полные права частной собственности на землю. В соответствии с новой Конституцией и временными чрезвычайными полномочиями, дающими президенту возможность издавать указы, равные по силе законам, президент издал указ, отменяющий большую часть статей действующего Земельного кодекса РСФСР. Остатки этого кодекса стали наиболее либеральным земельным законодательством в России, так как не запрещали практически никаких операций с землей. В этом законодательстве остались только два ограничения: цель использования земельных участков нельзя произвольно изменять, и регионы должны установить предельные размеры участков, которые могут находиться в частной собственности.

Принятый позднее Гражданский кодекс развил в себе положения новой Конституции. Однако, относящаяся к вопросам земли статья 17 должна была вступить в силу только после принятия нового Земельного кодекса.

В 1995 году Указом президента было разрешено передавать земельные доли не только членам коллективных хозяйств, но и любым другим лицам.

Последним шагом в отношении реорганизации колхозов и совхозов стал Указ президента от марта 1996 года. Этот указ требовал от всех пользователей сельскохозяйственных земель (главным образом руководителей коллективных хозяйств ) заключить юридические договора с владельцами земельных долей на покупку или на аренду используемых долей.

В 1996 году президент издал Указ о земельной ипотеке. В 1998 году порядок земельной ипотеки был объединен в Законе об ипотеке.

Проект нового Земельного кодекса России уже три года обсуждается в парламенте, и дважды президент накладывал вето на принятые парламентом кодексы. Основное разногласие между различными оппонирующими сторонами связано с юридическим режимом для сельскохозяйственных земель. Помимо этого несколько субъектов Федерации (регионы) установили собственное земельное законодательство: в ряде регионов частная собственность на землю запрещена (Башкортостан, Краснодарский край), в других местными кодексами введены полные права частной собственности на землю (Самарская, Саратовская области, Татарстан) (см. ниже).

Противоречивость и неполнота федерального земельного законодательства России усугубляются слабостью федеральной власти и политической нестабильностью, что препятствует надлежащему исполнению существующего законодательства. Помимо этого, отсутствие полной и точной информации обусловливает распространение в обществе мнения о запрещении существующим законодательством частной собственности на землю в России и образует почву для постоянных споров о том, следует ли вводить такое право или нет.

С другой стороны, продолжающийся в течение нескольких лет спад сельскохозяйственного производства приводит к отсутствию спроса на сельскохозяйственные земли в большинстве регионов, и, соответственно, в существующих условиях земельный рынок и земельная ипотека оказываются под вопросом.

3.2Права собственности на сельскохозяйственные земли и их приобретение

В числе основных ограничений прав собственности на сельскохозяйственные земли можно отметить следующие:

предельные размеры участков, которые могут находиться в личной собственности (для ведения личных фермерских хозяйств и садоводства устанавливаются каждым из субъектов Федерации, для домашнего хозяйства устанавливаются каждым из районов);

целевое использование участков (для изменения цели использования земель необходимо получить разрешение исполнительных местных органов власти);

ряд требований по наличию навыков сельскохозяйственных работ для претендентов на получение участков из районных резервов (например, навыки управления трактором).

3.3Прочие права на землю

Право владения было аннулировано Указом президента в 1994 году, но позднее введено снова в Гражданском кодексе.

Еще один специфический титул на землю в российском законодательстве – право на постоянное (без ограничения по времени) пользование. Изначально данное право было предусмотрено только для юридических лиц. Сейчас их статус не совсем понятен. В отличие от аренды данное право пользования является бесплатным и не подлежащим передаче.

Сельскохозяйственные земли могут выделяться во временное пользование; это могут сделать собственники, арендаторы и даже пользователи земли.

3.4Передача прав на сельскохозяйственные земли

3.4.1. Продажа

Земельные доли изначально разрешалось продавать только другим членам того же самого коллектива собственников (того же хозяйства), но с 1995 года было разрешено продавать земельные доли также другим гражданам или юридическим лицам.

Сельскохозяйственные предприятия могут продавать свои земли, которые принадлежат ему как юридическому лицу. В случае земель, находящихся в долевой собственности, решение о продаже должно приниматься коллективно, так как в результате продажи уменьшается доля каждого из членов коллективного хозяйства.

Фермеры могут продавать собственные земли без каких-либо ограничений (в соответствии с федеральным законодательством). Однако это право является предметом постоянных споров в законодательной власти.

Принадлежащие государству земли могут также продаваться под фермерские хозяйства на открытых аукционах. Такие аукционы уже проводились в нескольких регионах, но не собрали большого количества покупателей.

Порядок регистрации операций по продаже земли в законодательстве четко не оговорен.

3.4.2. Аренда

В Гражданском кодексе накладывается ряд ограничений на аренду земельных участков. Так, запрещается финансовый лизинг в отношении земельных участков. Цель использования земельных участков должна сохраняться. Права на аренду земли не допускают возможность ипотеки.

Не существует явных ограничений на сроки аренды земельных участков и размеры арендной платы.

Земельные доли могут сдаваться в аренду сельскохозяйственным предприятиям или гражданам. В соответствии с Указом президента от 1996 года минимальный срок такой аренды составляет 3 года. Арендатор может выплачивать собственнику земельной доли арендную плату наличными или в виде набора продуктов, пожизненную поддержку.

Принадлежащие государству сельскохозяйственные земли также могут сдаваться в аренду под фермерские хозяйства.

3.4.3. Наследование

Участки земли могут передаваться по наследству от собственников земли или от тех граждан, которые имели эти участки во владении. Права аренды также могут передаваться по наследству (в соответствии с Гражданским кодексом).

Земельные доли также могут передаваться по наследству.

3.4.4. Вложение земли в паевой капитал

Владельцам земельных участков или земельных долей разрешается вносить свою собственность в паевой капитал предприятий. В данном случае они утрачивают права собственности на землю и получают акции корпорации. С другой стороны, корпорация получает землю в собственность как юридическое лицо и не обязана отчуждать земельную долю в пользу прежнего владельца в случае его выхода из компании.

3.4.5. Ипотека

Земля может выступать объектом ипотеки (залога недвижимости).

Начиная с 1992 г. российским законодательством определялось, что имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть заложено только с письменного согласия всех собственников, а находящееся в общей долевой собственности имущество может быть заложено собственником доли без согласия других собственников.

В 1998г. был принят Федеральный Закон “Об ипотеке” (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16 июля 1998г. Закон содержит крупное внутреннее противоречие: с одной стороны, по закону предметом залога является в первую очередь земля, находящаяся в собственности или хозяйственном ведении физического или юридического лица (или в аренде - с согласия арендатора). С другой стороны, в ст.63 установлено, что не допускается ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств. То есть ипотека распространяется только на земельные участки граждан, их объединений и юридических лиц, предоставленные для садоводства, животноводств, индивидуального, жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

3.4.6. Права иностранных граждан на сельскохозяйственные земли

До 1994 года иностранным гражданам и юридическим лицам не разрешалось иметь фермерские хозяйства в частной собственности. Иностранцам разрешалось лишь арендовать земельные участки. Однако, право на вложение земель и земельных участков взамен акций корпораций, включая совместные предприятия, позволило в некоторой степени пренебречь этим запретом.

При внесении поправок в Земельный кодекс в начале 1994 года данное ограничение в соответствии с новой российской Конституцией было снято. В настоящее время в федеральном законодательстве отсутствуют какие-либо письменные ограничения прав собственности иностранных граждан на землю. С другой стороны, все варианты проекта нового Земельного кодекса, полученные в результате заседаний круглого стола по вопросам землевладения (заседания круглого стола проводились под патронажем президента в Москве в начале 1998 года; они имели целью выработку компромиссного варианта Земельного кодекса и проводились с участием всех основных политических сил), включают явный запрет на приобретение в собственность земельных участков в России для иностранных граждан.

3.5Система регистрации земельных участков

В 1997 г. был кардинально изменен порядок регистрации земель на основании Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №122-ФЗ от 21 июня 1997г. В соответствии с этим законом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Следовательно, отменяется сложившаяся до 1997г. система регистрации собственности на землю и сделок с ней, осуществляемая Госкомземом.

В настоящее время регистрация недвижимости, в том числе земли, и сделок с ней, производится учреждениями Министерства юстиции по мере их создания на территории России. В тех районах, где такие учреждения еще не созданы, регистрацию, как и раньше, осуществляют местные Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

жүктеу/скачать 3.76 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: