Қазақстан республикасында ипотекалық несиелеу нарығын талдау

Алматы қаласы

Жылжымайтын мүлік нарығындағы қазіргі жағдайда қатты өсуі, бұл бағаны елімізде ақылға сыймайтын сандарға жеткізді. 2005 жылдан бастап 2007 жыл аралығында республикада доллармен бағасы жаңа тұрғын үйге 148% және қайталама тұрғын үйге 272% өсті. Алматыда бұл кезеңде бағаның өсуі 354 және 318% болды. Дағдарыс басталғаннан бастап 2007 жылы бағалар орта есеппен 30 және 40% дейін төмендеді.

Бүгінгі күні жаңа құрылыс үшін нарықта ипотека бойынша орташа пайыз шамамен жылдық 12,3% құрайды. Көптеген банктер жаңа құрылысқа несие беру үшін бұрын міндетті «қосымша қамтамасыз ету» тармағын алып тастады. Толығымен алғанда жағдай дағдарысқа дейінгі деңгейге жетіп қалды. Мұнда әрине мемлекет үлкен рөл атқарды: әр түрлі бағдарламалар шығарды және заңдарға түзету ендірді. Дағдарысқа байланысты мемлекет тұрғын үй нарығына жағдай жасай бастады және елімізде ақырындап құрылысқа үлестік қатысу мәселесі шешіле бастады. Бүгінгі күні тұрғын үй жағдайларын жақсарту бойынша бірнеше мемлекеттік бағдарламалар бар, бірақ оларға қатысу үшін белгіленген талаптарға сай болу керек.

Қалалық тұрғын үй бағдарламасын іске асыру үшін тартылды, өйткені Компанияның талаптары аса тартымды және қарыздар жылдық 11,5% беріледі. Бәсекелестің өсуімен байланысты 2012 жылы банктер мен ипотекалық ұйымдар несие берудің әр түрлі шарттарын ұсынуда, сондықтан қолайлы нұсқаны таңдауға мүмкіндік бар. Қазіргі күні банктер клиенттер үшін қол жетімді, неғұрлым ашық бола отырып, клиенттерге ыңғайлы жағдайлар жасай бастады, бірақ, проблемалық ипотекалармен жұмыс бойынша банктердің тәжірибесін, сондай-ақ реттеуіштер мен заңнама талаптарының күшеюін ескере отырып, банктер клиенттердің төлем қабілеттілігін бағалауға және несиені ресімдеу үдерістеріне қойылатын талаптарды күшейтті.

Бұл ипотека қарыздарын алудың мерзімдерін ұзартуға алап келді.
Бірақ банктер мөлшерлемені және бастапқы жарна сомасын төмендету, қарыздың ең жоғары сомасын және несие беру мерзімдерін өсіру сияқты қосымша қаражат тұтқаларын тартуды пайдаланып, сол арқылы ипотекаға сұраныс тудыруда. Егер қарыз алушының жағдайы несие берушілердің талаптарына сәйкес келмейтін болса да, мысалы Қазақстан ипотекалық компаниясы мен Темiрбанктен клиенттердің жанама табыстары арқылы қарыз алуға болады, және қосалқы қарыз алушыларды тарту мүмкіндіктері бар.
Құрылыс нарығына келетін болсақ, онда қазір айтарлықтай жақсы нәтиже жоқ. Құрылыс ұйымдарында жұмыс үшін жеткілікті қаражат жоқ, салушыларға қойылатын талаптың күшеюі және дағдарыс толқынында қазақстандықтармен алынған құрылыстағы үлестік қатысудың теріс тәжірибесі құрылыстың бастапқы кезеңінде ЕДБ-ден және кейін тұратын тұрғындардан қажетті ақша қаражаттарын тарту мүмкіндігі болмай тұр.
Сарапшылардың болжамдары бойынша құрылыс саласындағы дағдарысқа қарамастан құрылыс компанияларының белсенділігі 2012 жылы артады. Бастапқы тұрғын үй нарығында көптеген ұсыныстар пайда болады, несие беру талаптарын жеңілдету және жаңасын құру, мөлшерлемені төмендету, соманы және несие беру мерзімдерін өсіру арқылы ипотекалық несие беру талаптары жақсартылады. Бірақ клиенттердің төлем қабілеттілігін анықтау әдістері негізінде бұрғыдай болып қалады.

2011 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 678522 млн теңге, ал, 2012 жылдың 1 қаңтарында 735020 млн теңгені құрап,алдыңғы жылмен салыстырғанда 56498 млн теңге немесе 8,3%-ға өскен.

Осы берілген несиелерді валюта түрлеріне және мерзімдері бойынша арнайы 5-кестеден көруге болады.

5-кесте - Банктердің халыққа ипотекалық несие беруі

Халыққа берілген ипотекалық несиелердің барлығын валюта түрлері және мерзімдері бойынша талдау жасайтын болсақ, 2010 жылдың 1-қаңтарына берілген барлық ипотекалық несиелердің жартысына жуығы 364586 млн. теңгесі ұлттық валютада және 325662 млн теңгесі шетел валютасында, ал қысқа мерзімдісі 4182 млн. теңге немесе 0,6  және ұзақ мерзімдісі 686066 млн теңге немесе 99,4 , 2011 жылдың 1-қаңтарына берілген барлық ипотекалық несиелердің 393282 млн теңгесі ұлттық валютада және 291682 млн теңгесі шетел валютасында берілген, соның ішінде қысқа мерзімдісі 4222 млн. теңге не 0,62  және ұзақ мерзімдісі 680744 млн теңге немесе 99,38 , 2011 жылдың 1-қаңтарына берілген барлық ипотекалық несиелердің 391132 млн теңгесі немесе 57,6  ұлттық валютада және 287391 млн теңгесі немесе 42,4  шетел валютасында берілген, ал қысқа мерзімдісі 4215 млн. теңге немесе 0,6  және ұзақ мерзімдісі 674307 млн теңге не 99,4, 2013 жылдың 1-қаңтарына берілген барлық ипотекалық несиелердің 478418 млн теңгесі ұлттық валютада және 256602 млн теңгесі шетел валютасында, ал қысқа мерзімдісі 3725 млн. теңге немесе 0,5  және ұзақ мерзімдісі 731296 млн теңге немесе 99,5 құрайды.

Бұл ипотекалық несиелердің мерзімдерінің ұзаруымен тікелей байланысты болып отыр. Бұл жерде ипотекалық несиелердің ұлттық валютасындағы үлес салмағының жоғарылығын көруге болады, ол дегеніміз - шетел валютасымен ұзақ мерзімде несие беру тәуекелінің барлығын түсіндіреді.

Көптеген банктер өздерінің ипотекалық несиелерін ұсынып отырды, дегенмен оларды алу көпшілік үшін қол жетпес арман болып қалды. Өйткені, банктер өздерінің несиелік тәуекелдерін азайту үшін жоғары пайыздық ставкаларды (12-14%) белгіледі, бастапқы жарна сомасы тұрғын үй құнының 15-50%-ын құрады, ал несиелер бойынша қысқа мерзімдер – бар болғаны 5-10 жыл, көпшілік үшін несиені уақытылы төлеу мүмкіндігін бірден жоққа шығарды. Ипотекалық несиелерді берудің мұндай шарттары орташа деңгейдегі кірісі бар нақты заем алушыны тұрғын үйді сатып алуға несиені алу мүмкіндігінен айырады [9].

Ипотекалық несиелердің мерзімдерінің ұзаруымен тікелей байланысты болып отыр. Бұл жерде ипотекалық несиелердің ұлттық валютасындағы үлес салмағының жоғарылығын көруге болады, ол дегеніміз - шетел валютасымен ұзақ мерзімде несие беру тәуекелінің барлығын түсіндіреді.

2012 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын үй салуға және сатып алуға берілген ипотекалық несиенің жалпы сомасы 678522 млн теңге, ал 2013 жылдың 1 қаңтарында 735020 млн теңгені құрап,алдыңғы жылмен салыстырғанда 56498 млн теңге немесе 8,3%-ға өскен.

Ең үлкен үлесін АльянсБанкі алып отыр. Оның үлесіне 28% тиесілі, БТА Ипотека үлесіне 22%, Казкомбанктің үлесіне 18% тиесілі.

1. 
   “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылу механизмдері туралы” ҚР Президентінің Жарлығы, 1993ж.
   
2. 
   “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар Жарлығы, 1995 ж., 23 желтоқсан, 1-бап.
   

4 Мақыш С.Б “Коммерциялық банктер операциялары”.- Алматы, 2004.

5 Сейтқасымов Г.С. Банковское дело. Алматы, 2006.

6 Аникеева Л.В.,“Жилищная ипотека на новом этапе реформ: теоритические аспекты”, //Вестник// №2(36), 2003.

7. 
   Бораш Қ., “Ипотекалық несиенің тиімділігі неде?”, //Егемен Қазақстан газеті// №46-47, 27 ақпан, 2004.