Грабовый П. Г. зав кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью» мгсу, д э. н., профессор

Изменения, происшедшие в России в последнее десятилетие, сравнимы по своим последствиям с такими событиями мировой истории как Великая Французская Революция 1793 г., и в связи с этим в настоящее время и в обозримом будущем приобретательная давность будет востребованным правовым институтом в России.

Право собственности на недвижимое имущество … возникает у лица, приобретщего это имущество в силу приобретательной давности, с момента … (государственной) регистрации».

При этом закон признает приобретательную давность при наличии трех обязательных и равнозначных условий – добросовестность, открытость и непрерывность владения, - отсуствие хотя бы одного из которых делает приобретательную давность невозможной.

Добросовестное владение означает, что владелец получил недвижимость в обладание правомерно, т.е. в результате событий или действий, которые прямо признаются законом или не противоречат ему. Примеры таких действий и событий: а) договор хранения имущества, не востребованного собственником после истечения срока хранения; б) владение бесхозяйной вещью; в) незаконное добросовестное приобретение, т.е. приобретение имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать и др.

Открытое владение означает, что владелец не пытается укрыть само имущество от третьих лиц, скрыть обстоятельства его получения во владение, выполняет все обязанности, связанные с владением имуществом (например, страхует, уплачивает налоги и сборы и т.д.), а главное, не скрывает, что не является его собственником.

При квалификации добросовестного и открытого владения для целей приобретательной давности необходимо помнить еще один признак из общего определения – владение объектом как своим. По этому признаку приобретательная давность не распространяется на те случаи, когда владение имуществом осуществляется на основании договора (например, безвозмездное пользование, аренда, хранение). В этих случаях осуществляется владение чужим имуществом, однако, если действие договора (например, хранения) истекло, а собственник не потребовал возврата имущества, владелец начинает пользоваться им как своим и таким образом может приобрести право на приобетательную давность.

В случае, если владелец - не собственник лишился владения вследствие неправомерных действий третьих лиц - не собственников, имущество можно востребовать во владение обратно.

Поскольку право собственности в силу приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации, происхождение собственности является существенным практическим вопросом. Часть 3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает: «Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке». Данное правило дает возможность органам государственной регистрации отказывать в регистрации прав собственности по заявлениям, основанным только на документах, подтверждающих приобретательную давность, поскольку это «не установленный законом порядок». Выходом из этой ситуации является судебная процедура о признании права, которая осуществляется в соответствии со статьями 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании самого решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности истца на недвижимость.

Можно отметить, что уже сложилась достаточная судебная практика по применению статьи о приобретательной давности, а Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ дали ряд разъяснений, направленных на унифицированное и правильное применение судами ст. 234 ГК РФ.

Виндикация (виндикационный иск) – истребование имущества из чужого незаконного владения, - один из самых традиционных и старых институтов гражданского законодательства, происходящий из классического римского права. В российском законодательстве (ст. 301 ГК РФ) он определяется следующим образом: «Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения».

С помощью виндикационного иска собственник защищает свои правомочия владения и пользования имуществом. Теоретически собственник может распорядиться имуществом (например, совершать по его поводу сделки) даже тогда, когда оно находится у иного владельца. На практике же чужое незаконное владение недвижимостью сильно ограничивает собственника и в осуществлении им права распоряжения.

Также невозможно предъявить виндикационный иск по поводу уничтоженной вещи, в этом случае можно искать лишь причиненные убытки.

Ко всем искам об истребовании имущества из незаконного владения может быть применен (например, по ходатайству ответчика) общий 3-летний срок исковой давности.

Ответчиком по виндикационному иску могут выступать: а) недобросовестный владелец; б) добросовестный владелец. В зависимости от добросовестности (недобросовестности) незаконного владения результаты виндикационного иска радикально различаются.

Недобросовестный владелец – лицо, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно, - кроме возврата имущества должен вернуть или возместить все доходы, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения. В свою очередь владелец, у которого истребуется имущество, вправе требовать возмещения фактических расходов на содержание имущества, которые будут признаны судом как необходимые.

Добросовестный владелец (приобретатель) имущества – лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретает его у лица, которое не имело права это имущество отчуждать. Добросовестный приобретатель не может и не должен знать о наступлении каких-либо неблагоприятных последствий для настоящего собственника имущества. Сам владелец не обязан доказывать свою добросовестность, т.е. он считается добросовестным приобретателем, покуда не доказано обратное.

Имущество возвращается собственнику от добросовестного приобретателя по виндикационному иску только в тех случаях, которые прямо предусмотрены в законе (ст. 302 ГК РФ), а именно:

а) если имущество утеряно собственником; при этом судом учитываются обстоятельства утраты (например, забывчивость, небрежность и т.д.);

б) если имущество утеряно лицом, которому оно было правомерно передано собственником (например, по договору аренды, доверительного управления, пользования и т.д.);

в) если вещь похищена у собственника или правомерного владельца;

г) если имущество выбыло из владения собственника, правомерного владельца иным путем помимо их воли, например, под влиянием обмана, угрозы, насилия, заблуждения или в результате злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом;

д) если имущество приобретено добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, безвозмездно.

Расчеты при возврате недвижимого имущества собственнику от добросовестного приобретателя значительно отличаются от расчетов с недобросовестным приобретателем.

Добросовестный приобретатель обязан вернуть собственнику:

а) само имущество только в вышеперечисленных случаях, прямо предусмотренных законом;

б) доходы, которые он извлек (или должен был извлечь), но только с того момента, когда он узнал (или должен был узнать) о неправомерности своего владения или получения судебной повестки о виндикационном иске.

В свою очередь добросовестный владелец имеет право требовать с собственника возмещения фактически произведенных расходов на имущество (например, охрана, ремонт, отопление и т.д.), которые признаны судом необходимыми (т.е. таких, которые нельзя было не производить).

а) отделимые улучшения (т.е. те, что могут быть сняты, демонтированы без повреждения имущества), которые добросовестный владелец может оставить за собой без согласия собственника. Таким улучшением может быть оборудование спутникового телевидения, коммерческий рекламный щит и др.;

б) неотделимые улучшения (т.е. те, что не могут быть демонтированы без ущерба имуществу), которые передаются собственнику (например, новые полы и сантехника в помещениях). При этом добросовестный владелец вправе требовать от собственника возмещения произведенных затрат, впрочем при этом размер такого возмещения ограничен реальным увеличением стоимости самого имущества.

Судебная практика по виндикационным искам обширна и в силу своей традиционности весьма унифицирована и устойчива.

Применение сравнительно новых видов иска может обеспечить эффективное решение в конкретных ситуациях, возникающих при использовании объектов недвижимости

Предприятие Х существует с 1930-х годов. В соответствии с действовавшим в то время порядком оно было создано постановлением союзного правительства. В том же постановлении правительства было предписано «выделить» Предприятию Х здание в историческом центре г. Москвы, что и было сделано. Выделенное здание представляло собой городской семейный особняк XVIII века (далее – здание) площадью около 3 тыс. кв.м, расположенный примерно в двух километрах от Кремля. Предприятие Х заняло это здание и постоянно использовало его в качестве административного помещения.

В 1964 г. (после введения в действие ГК РСФСР 1962 г.) Совет Министров СССР принял еще одно постановление о Предприятии Х. Постановлением менялась ведомственная подчиненность Предприятия, соответственно, изменялось его название и подтверждалось его право на здание, которое в терминологии нового ГК РСФСР называлось «право оперативного управления имуществом».

В 1991 г. был принят устав Предприятия Х, соответствующий Закону РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.90 г. Предприятие имело статус «государственного унитарного предприятия» (далее – ГУП Х).

В июне 1996 г. (после введения в действие ГК РФ) ГУП Х и Госкомимущество РФ заключили договор о порядке использования здания как федерального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения.

Через месяц, в июле 1996 г., директор ГУП Х приказом по отраслевому министерству был освобожден от должности, а через три дня подписал еще один договор. Данный договор был заключен между тремя сторонами: Госкомимуществом, ГУП Х и обществом с ограниченной ответственностью Y (далее – ООО Y). Предметом договора являлась передача Госкомимуществом в аренду помещений в здании, являющемся федеральной собственностью. Площадь сдаваемых в аренду помещений составила около 90% общей площади здания, срок аренды – 49 лет. «Арендодателем» по данному договору являлось Госкомимущество, «балансодержателем» - ГУП Х, «арендатором» – ООО Y.

Поскольку ГУП Х не могло заниматься своей деятельностью на 10% административного помещения, оно продолжало занимать здание полностью. ООО Y не предъявляло по этому поводу претензий.

В феврале 1997 г. ГУП Х (в лице нового директора) и Госкомимущество подписали договор об аренде ГУП Х административного помещения в здании, находящемся в федеральной собственности и состоящим на балансе третьего лица – Института Z. ГУП Х выступало по этому договору арендатором, Госкомимущество – арендодателем, Институт Z – балансодержателем.

В мае 1997 г. ГУП Х и Госкомимущество подписали дополнительное соглашение к договору от июня 1996 г. (о хозяйственном ведении ГУП Х на здание), по которому здание изымалось из хозяйственного ведения ГУП Х и «передавалось с баланса ГУП Х на баланс Госкомимущества».

В том же мае 1997 г. ГУП Х был принудительно выселен из здания. В июне 1997 г. Госкомимущество подписало с ООО Y договор аренды всего здания и «передало здание с баланса Госкомимущества на баланс ООО Y».

ГУП Х пыталось продолжить хозяйственную деятельность в малоприспособленном помещении, арендованном у Института Z, однако объем его продукции сократился десятикратно.

В июне 1997 г. в ГУП Х в третий раз за два года сменился директор. Новый директор, проработавший в ГУП Х более двадцати лет, расценивал все происшедшее с предприятием как злонамеренную и незаконную махинацию и принял решение бороться за восстановление первоначального состояния.

Директор и юридический отдел ГУП Х считали трехсторонний договор аренды от июля 1996 г. оспоримой сделкой, т.е. эту сделку можно было признать незаконной в судебном порядке. Экономическую сущность изменений статуса здания они рассматривали как скрытую приватизацию, наносящую ущерб государственному собственнику. По мнению руководителя ГУП Х, Госкомимущество в этой ситуации действовало с превышением своих полномочий и с прямым нарушением ст. 114 ГК РФ («Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения»), т.е. Госкомимущество распорядилось чужим имуществом, не имея на то права.

Директор ГУП Х обратился с этими аргументами к руководству своего отраслевого министерства (далее – министерство), а также в Счетную палату РФ.

Министерство считало, что на основании разделительной ведомости, подписанной им с Госкомимуществом до заключения трехстороннего договора аренды, именно оно было уполномочено распоряжаться федеральным имуществом, находящимся в хозяйственном ведении ГУП Х. Таким образом, были нарушены и его права.

Министерство направило соответствующее обращение в Госкомимущество, которое осталось без ответа по существу. После этого министерство обратилось за разрешением конфликтной ситуации в Правительство РФ. Результатом этого обращения явилось поручение заместителя председателя Правительства РФ, которым Госкомимуществу предписывалось восстановить нарушенные имущественные права ГУП Х. Исполнение данного поручения было саботировано.

Счетная палата РФ, со своей стороны, провела проверку законности и эффективности использования здания, являющегося федеральной государственной собственностью, и в июне 1999 г. дала заключение, в котором среди прочего указывалось, что:

- дополнительное соглашение между ГУП Х и Госкомимуществом от мая 1997 г. (отказ от права хозяйственного ведения) заключено на крайне невыгодных условиях вследствие стечения обстоятельств, под влиянием обмана и злонамеренного соглашения представителя ГУП Х с Госкомимуществом;

- подписи представителей ГУП Х на документе (акте) о передаче здания с баланса (исключение из имущества) были подделаны;

- при передаче здания на баланс Госкомимущества, а затем ООО Y стоимость здания была многократно занижена;

- при оформлении документов во исполнение дополнительного соглашения от мая 1997г. усматриваются признаки правонарушения, предусмотренного ст. 159 Уголовного Кодекса РФ.

По результатам проверки Счетная палата РФ сделала представление в Госкомимущество и Генеральную прокуратуру с предложением восстановить ГУП Х в праве хозяйственного ведения на здание и рассмотрела возможность возбуждения уголовного дела по фактам злоупотреблений.

ГУП Х в августе 1999г. обратилось в арбитражный суд с иском к Госкомимуществу и ООО Y о признании недействительным трехстороннего договора аренды от июня 1996 г. и договора между Госкомимуществом и ООО Y об аренде всего здания от июня 1997 г. В данном иске ГУП Х было отказано, так как после заключения дополнительного соглашения от мая 1997 г. (отказ от права хозяйственного ведения на здание) ГУП Х утратил экономический интерес в этом имуществе.

Этап II. Дополнение к диспозиции

Госкомимущество постаралось устранить те грубые ошибки, которые было возможно исправить в короткие сроки и без участия ГУП Х. В августе 1998 г. Госкомимущество издало распоряжение о передаче здания на баланс государственной эксплуатационной организации. При этом договор о передаче здания на баланс ООО Y не был изменен.

В августе 1999 г. директор ГУП Х стал получать угрозы физической расправы. Институтом Z и ООО Y против ГУП Х был подан иск о банкротстве, в результате чего в октябре 1999 г. в ГУП Х был назначен временный управляющий.

В марте 2000 г. на стороне ГУП Х стала выступать консультационная (юридическая) компания.

Этап III. Дополнительный анализ

К марту 2000 г. защита имущественных прав ГУП Х с помощью органов государственной власти, контрольных и правоохранительных, оказалась неэффективной. Возможность продолжения такой линии защиты была резко ограничена по времени началом процедуры банкротства и нависшей угрозой ликвидации предприятия. Ликвидация ГУП Х приводила к исчезновению личности, чьи права были нарушены, таким образом «прятались концы в воду».

Судебная линия защиты могла развиваться по двум возможным направлениям.

Направление первое. В двух последовательных процессах ГУП Х предстояло последовательно признать недействительными:

1. 
   дополнительное соглашение между ГУП Х и Госкомимуществом от мая 1997 г. (отказ от права хозяйственного ведения);
   

б) трехсторонний договор аренды здания от июля 1996 г.

Основанием для первого иска среди прочего могли быть:

а) кабальный характер дополнительного соглашения;

б) прямой запрет в Положении о Госкомимуществе принимать имущество от предприятий на свой баланс.

Основанием для признания недействительным трехстороннего договора аренды могло быть его противоречие статьям 113, 114, 294 и 295 Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают, что распоряжаться зданием (в т.ч. сдавать аренду) может только ГУП Х с согласия государственного органа, действующего от имени (государственного) собственника имущества. Напомним, что в трехстороннем договоре Госкомимущество являлось «арендодателем», ООО Y – «арендатором», а ГУП Х «балансодержателем».

Вторым направлением судебной защиты была подача виндикационного иска на основании ст. 301 ГК, т.е. иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Принципиальное различие между этими двумя направлениями судебной защиты заключается в том, на ком лежит основное бремя и сложность доказывания своих прав. Непосредственно из этого вытекает срок, который может потребоваться для достижения цели.

При избрании первого направления ГУП Х предстояло бы доказать суду те обстоятельства, которые сделали для него дополнительное соглашение кабальной сделкой. Предлагаю читателю самому предположить, какие доказательства на этот счет могут быть достаточно убедительными. Также довольно сложная система доказательств потребовалась бы для того, чтобы показать суду содержание Положения о Госкомимуществе и его применимость к данному правоотношению. Можно было ожидать, что Госкомимущество как ответчик, со своей стороны, будет настойчиво искать доказательств неприменимости этих положений, например, в силу какого либо «исключительного случая». Так или иначе, суд обязан рассмотреть все представленные сторонами доказательства, рассмотреть возможные ходатайства о дополнительном исследовании обстоятельств, что дает ответчику возможность затягивать процесс до вынесения решения в течение неопределенно долгого времени.

В случае судебной защиты по второму направлению, т.е. путем подачи виндикационного иска, ГУП Х предстояло доказать законность своих прав на здание. Таким доказательством могли служить упомянутые выше постановления Совета министров СССР. Можно было также ожидать, что Госкомимущество и ООО Y в обоснование своих прав на здание будут ссылаться на те же дополнительное соглашение и трехсторонний договор аренды, однако в этом случае уже им пришлось бы доказывать правомерность своих действий (заключения сделок).

Принимая во внимание действовавшую в отношении ГУП Х процедуру банкротства, фактор времени имел абсолютный приоритет при выборе направления защиты. Выбор был сделан в пользу виндикационного иска.

Этап IV (основной). Действия

ГУП Х был подан иск об истребовании здания из незаконного владения ООО Y.

В обоснование прав хозяйственного ведения ГУП Х на здание были представлены копии постановлений Правительства СССР 1930-х гг. и 1964 г., в соответствии с которыми здание было «выделено» и «поставлено на баланс» ГУП Х.

Как и ожидалось, ООО Y привлек к процессу в качестве соответчика Госкомимущество. В обоснование прав ООО Y ответчики сообщили, что ГУП Х добровольно отказалось от прав хозяйственного ведения на здание в пользу Госкомимущества (доказательство – дополнительное соглашение), а Госкомимущество правомерно распорядился освободившимся имуществом (доказательство – двусторонний договор аренды от июня 1997 г.). Однако, в данном случае Госкомимуществу в условиях состязательного процесса пришлось доказывать еще и правомочность своих действий (по принятию имущества «с баланса на баланс»). Прямой запрет на такие действия в Положении о Госкомимуществе привел к тому, что дополнительное соглашение было признано недействительным, соответственно, также недействительным стал двусторонний договор аренды. ООО Y было предписано освободить здание.

Этап V. Окончательное решение

Данное судебное решение вступило в законную силу, после чего служба судебных приставов осуществила его принудительное исполнение.

После вступления в силу решения о возврате здания ГУП Х продолжение процедуры его банкротства потеряло для его инициатора – ООО Y - всякий смысл. Она была прекращена в кратчайшее время.

Проблема

Практическое применение института недействительности сделок в настоящее время очень распространено. При этом анализ судебной практики показывает возможность недобросовестного использования данного института.

Недобросовестными целями в подобных случаях могут быть:

а) уход от ответственности, связанной с неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору;

б) в случае сопутствующего требования о реституции (альтернатива виндикационному иску) - избежание ситуаций, когда в роли приобретателя имущества выступает добросовестный приобретатель, в отношении которого в установленных случаях виндикация не допускается либо допускается с возмещением расходов.

Остановимся на втором случае подробнее. Уже подчеркивалось, что виндикация оптимально удовлетворяет требованиям стабильности хозяйственного оборота как условия стабильного развития имущественных комплексов. Основное последствие недействительности сделки – реституция - противоречит требованию стабильности и допускает нарушение прав добросовестного приобретателя имущества, поскольку понятие добросовестного приобретателя установлено ГК РФ только для виндикации.

В случае признания сделки (или ряда последовательных сделок) по передаче имущества недействительной и последующем применении последствий недействительности (реституции), возврат имущества производится независимо от того, как оно было приобретено второй стороной. В большом числе судебных решений именно таким образом в Москве в последнее время безвозмездно изымались объекты недвижимости у их добросовестных приобретателей.

Большое количество таких случаев делает данную проблему весьма острой. Добросовестных приобретателей не спасает даже прохождение государственной регистрации сделки с изымаемым имуществом. В правовой доктрине появились предложения авторитетных авторов по возможному решению проблемы на законодательном уровне. Например, было высказано предложение установить ограничения на признание недействительными сделок в отношении последующих (кроме первой) сделок с чужим имуществом (примеры такого ограничения можно найти в законодательстве некоторых стран), а в настоящее время прерывать цепочку признаваемых по иску собственника недействительными сделок с его имуществом, исходя из того, что при недействительности уже первой такой сделки приобретатель имущества лишен возможности возвратить полученное в натуре, поскольку имущество находится у третьих лиц и, соответственно, ограничиваться требованием о возмещении стоимости утраченного в результате недействительности сделки в деньгах.

Однако внесение изменений в закон уровня ГК – дело не только долгое, но и непредсказуемое по результатам. В настоящее время и в ближайшем будущем заинтересованные участники гражданского оборота и суды будут вынуждены «плутать в трех соснах» положений о виндикации, реституции и государственной регистрации сделок с недвижимостью. Необходимы практические рекомендации по защите прав добросовестных владельцев (собственников) недвижимого имущества.

______________________

^{1 -} При этом не исключается возможность предъявления исков о признании недействительной сделки ничтожной: п.32 Постановления Пленумов Верховного Суду РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. № 6/8

^{2 -}Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 03.07.91 г. № 1531-1 № , вступил в силу 04.07.91 г. согласно Постановлению ВС РФ от 03.07.91 г., с 28.07.97 г.; утратил силу в связи с изданием Федерального закона от 21.07.97 г. № 123-ФЗ.

³ - п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суду РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. № 6/8

⁴ - Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 14.05.98 г. № 9

⁵ – Федеральный закон РФ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 г. № 208-ФЗ, в тупил в силу с 01.01.96 г.

⁶ - Постановление Пленумов Верховного Суду РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 08.10.98 г. 13/14

⁷ - Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание дополнительное, стереотипное (5-й завод). – М.: «Статут», 2002 – 848 стр.


Тезисы

Виндикация (виндикационный иск) – истребование имущества из чужого незаконного владения, - один из самых традиционных и старых институтов гражданского законодательства, происходящий из классического римского права. В российском законодательстве (ст. 301 ГК РФ) он определяется следующим образом: «Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения».

жүктеу/скачать 181.21 Kb.

Достарыңызбен бөлісу: