Методические указания к проведению практических занятий Мамандығы: 5В50700 «Менеджмент»

БЕКІТЕМІН

Э және МФ деканы м.а.

____________ Е.В.Варавин

«____» _______ 2014ж.

ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАСҚАРУ

Тәжірибелік жұмысқа арналған әдістемелік нұскаулар
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ

Методические указания к проведению практических занятий

Өскемен

2014

Кафедра меңгерушісі: Ж.Т. Конурбаева

Экономика және менеджмент факультетінің оқу-әдістемелік кеңесімен мақұлданды

Құрастырған к.э.н., доцент В. Гранецкий

норма қабылдаушы Т. Тютюнькова

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ
Кез келген қоғамдық жағдайда қоғамдық қатынастар жүйесінде негізігі орынды жылжымайтын мүлік алады, оның құрылуына бизнестің, басқарудың, ұйымдастырудың әр саласындағы адамдардың қызметі мен өмірі байланысты. Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастар жүйесінің орталық буынын құрады. Жылжыайтын мүлік объектілері әр түрлі қажеттіліктерді қанағатандыратын маңызды тауар ғана емес, сонымен қатар табыс әкелетін заттық формадағы капитал болып табылады.

Жылжымайтын мүлік – меншік саны бойынша жалпылық сипаты бар ел байлығының негізі. Сондықтан жылжымайтын мүлік экономикасын білу бизнестің әр саласындағы кәсіпкерлік қызметтң сәттілігі үшін қажет, сонымен қатар кез келген жанұя және жеке азаматтар өмірінде, себебі жылжымайтын мүлікке меншік – еркіндіктің, тәуелсіздіктің бастапқы негізі.

Басқару механизмдерін жақсарту кез келген мемлекеттің маңызды міндеті болып табылады. Соның ішіндегі ең негігісі жылжымайтын мүлікті басқару механизмдерін жетілдіру болып табылады, олардың елдің экономикасының дамуында ерекшелігі мен үлкен рөлін екере отырып.

Қазақстанда бұл сұраққа үлкен көңіл бөлу керек. Себебі елдегі нарықтық қатынастар енді ғана құрылып дами бастағанын есепке ала отырып қаржылық институттар мен нарықтар, оларды реттеәтін заңнамалық негіз сияқты қазіргі бизне қажеттіліктеріне сәйкес әлі құрылмаған.

1 ПӘННІҢ МАҚСАТЫ МЕН МІНДЕТТЕРІ

2. 
   Пәнді оқытудың міндетері
   

Берілген курстың міндеттері:

• 
  ҚР-ғы мүлікті бағаоаудың нормативті-құқықтық негізін оқу
  
• 
  жылжымайтын мүлік құнының түрлерін оқу,
  
• 
  жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері мен рәсімін оқу,
  
• 
  жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін оқу, таңдау және негіздеу,
  
• 
  шығындық, нарқытық және табыстық амал әдістерімен жылжымайтын мүлік құнын есептеуді үйрену.
  

Теориялық курсты оқу нәтижесінде бакалавр білуі:

• 
  ағымдық заңнаманы, ҚР Азаматтық кодексі, жылжымайтын мүлік нарығындағы қатысушылар қызметін тізімге тіркейтін нормативті, әдістемелік және құқықтық құжаттарды;
  
• 
  жылжымайтын мүлік объектілерін құру, пайдалану, қайта құру және жою кезеңдері, жылжымайтын мүлік нарығының құрылу және қалыптасу принциптері.
  

• 
  сандық сараптама мен басқару процесстерін үлгілеу әдістерін; ;
  
• 
  жылжымайтын мүлік құнын бағалау әдістерін.
  

• 
  жылжымайтын мүлік портфелін құруды, оның параметрлерін анықтауды, портфель тиімділігі көрсеткіштерін есептеуді;
  
• 
  жылжымайтын мүлік объектісі құнын басқаруды;
  
• 
  жылжымайтын мүлік нарығындағы мәмілелерді құқықтық дұрыс рәсімдеуді, міндетті.
  

2 ТӘЖІРИБЕЛІК САБАҚТАРДЫҢ ТАҚЫРЫП БОЙЫНША МАЗМҰНЫ

Жылжымайтын мүлік – ортақ белгісі жермен тығыз байланыс болып табылатын белгілі бір заттар тобын көрсететін ұғым, сондықтан жылжымайтын мүлік ретінде жерден тұратын немесе жерді базалық элемент ретінде құрамына біріктіретін заттар бола алады.

Жермен органикалық байланыс жылжымайтын мүлікке қатысты барлық заттарға тән және осы заттардың экономикалық және құқықтық сапаларының негізінде жатқан екі сипаттаманы айқындайды: орналасқан жері мен сыртқы эффектілердің болуы.

Жерді жақсарту – жермен жасалған кез келген өзгертулер, олар ретінде жердің өзін жұмыстар жүргізу (мелиорация, топырақты құрғату, құрылысқа кешенді инженерлік дайындалу) нәтижесінде жетілдірумен қатар жерде салынған ғимараттар мен үймереттер бола алады.

Тиесілік – жылжымайтын мүлікке тіркелген және оның ажырамас (технологиялық немесе заң, келісім-шарт бойынша) бөлігі болып табылатын жылжымалы заттар.

Жылжымайтын мүлік объектісі – сапалық және сандық жек сипаттамасы бар және оны тұтыныушының бәлгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын жекелеген жылжымайтын зат. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімділігі объектіні ұстауға кеткен шығындар мен пайдалылықтың қатынасы жағынан тұтынушы талаптарына сәйкестігімен анықталады.

Тапсырма:

2.1.1 жылжымайтын мүлік түрлерінің жіктелуін сұлба түрінде көрсету.

2.1.2 1-кестені қолдана отырып жалжамайтын мүлік нарығына сипаттама беру.

2.1.3 Өз бетімен нақты жылжымайтын мүлік объектісін (пәтер, үй, жұмыс орны, оқу ғимараты, бөлме және т.б.) таңдап оның сипатын құру.
2.2 Жылжымайтын мүлікті басқару: мазмұны, принциптері,

қызметтері, субъектілері
Басқару – өзгермелі орта жағдайында басқару объектісінің тиімді қалыптасуын ұйымдастырудың саналы, мақсатты жүйелік қызметі.
1-кесте – Жылжымайтын мүлік сипаттамалары

Сипаттама	Жылжымайтын мүлік	Стандартталған тауар
1	2	3
Нарықтың аумақтық шекаралары
Тауар бірлігінің өзара өзгеруі
Сатушылар мен сатып алушылар саны
Сатушылар мен сатып алушылар саны арасындағы қатынас
Мәміле сипаты
Тауар және нарық жайлы ақпараттың қол жетімділігі
1	2	3
Шешім қабылдау туралы ақпаратты алмастыру жылдамдығы
Тауар бағасы туралы сатушы мен сатып алушы хабардарлығының деңгейі
Құқықтық реттеу
Трансакциялық шығыстардың деңгейі
Бағалардың тұрақтылығы
Тауардың өтімділігі
Тауардың тасымалданушылығы
Тауардың орналасу орнының бағаға әсері
Ұсыныс көлемін тез өсіру мен төмендету мүмкіндігі

Басқару – қойылған мақсаттарға жету үшін жүзеге асуға тиісті шаралар жиынтығы(қызметтер).

Жылжымайтын мүлікті басқарудың тиімді жүйесін құру меншік иесі мен басқарушы арасындағы кері зардаптарды минимумға жеткізуге мүмкіндік беретін басқарушыларды ынталандыруды, нормалар мен стандарттар жасауды көздейді.

Меншік субъект-субъектілі және субъект-объектілі қатынас болуына байланысты жылжымайтын меншікті басқару мәселесі екі аспектіде қарастырылуы мүмкін:

• 
  меншікті меншік субъектілерін басқару ретінде басқару (меншік қатынастарын басқару);
  
• 
  меншікті мешік объектілерін басқару ретінде басқару (оларды қолданудың тиімділігі).
  

Тапсырма:

2.2.1 Меншік иесі мен басқарушы арасындағы кері зардаптарды минимумға жеткізуге мүмкіндік беретін басқарушыларды ынталандыруды, нормалар мен стандарттар жүйесін құру (бір жағынан, меншік иесінің басқарушыға сенімсіздігін, екінші жағынан ұзақ мерзім ішінде тиімді басқару мен құнды өсіруге басқарушының төмен қызығушылығы т.с.сс).

2.2.2 2-кестені толтыру – «Жылжымайтын мүлікті басқару деңгейлері»

Шешім бойынша жұмыс рәсімі келесі негізігі блоктардан тұрады:

1. 
   Басқарушылық шешімді шығаруға дайындық.
   
2. 
   Басқару шешімін шығару мен негіздеу.
   
3. 
   Басқарушылық шешімді қабылдау және жүзеге асыру.
   

2.3.1 Жылжымайтын мүлік саласындағы мәселені тұжырымдау. Берілген мәселені шешудің мақсаты мен міндетін, басқару шешімінің түрін, басқару шешімін шығару мен жүзеге асыру кезеңдерінің реті мен мазмұнын анықтау.

Бірінші қадам сараптама тиімділігі қаржы салымының жылжымайтын мүліктің қаржы ағымының нұсқауы болып табылады,сальдо қайтарымының әрбір жылдағы шығындарымен кірістері мөшерінде қаржы салымымен байланысты.

2.4.1Бүгінгі таңда жер 150000 мың теңгеге сатып алынды.Қаржы салушы оны жылына 3%ға өсіреді. Мөлшерлі кезеңі 8 жылға тең.Сатылу бағасы 8 жылдансоң қанша болады?

2.4.2Жер учаскесінің ауданы 1583м² казіргі таңда 595 теңгеге сатып алынған. Қаржы салушы оның құнын жылына 4,5% ға өседі деп күтеді. Участок 10 жылдан соң сатылады.Оның сатылу бағасын анықтаңыз .

2.4.3 1500 теңгенің болашақ құнын қандай,6 жылға 13% бен салынған, Какова будущая стоимость 1500 тенге, вложенных на 6 лет под 13% годовых, егерде пайызы есептеледі: а) жылына 1 рет; б) жарты жылда 1 рет; в)айына 1 рет

Қаланың жылжымайтын мүлігін еспке алғанда бірінші кезектегі жылжымайтын мүлікті басқарудың жүйесін атап көрсету керек:

- түбегейлі жақсаруды қамтамасыз етуге қаланың жылжымайтын мүлікті басқаруы материалды-шаруашылық жағдайын көрсетеді;

- кірістердің үлестерінің көтерілуі жылжымайтын мүліктердің қалалық бюджеттік құрамы.

Қойылған сұрақтарды шешу негізінде қаланың жылжымайтын мүлікт басқаруы келесі бтиісті қағидаларды ұстанады.

1. Басқару қағидасы жақындау объектісі негізінде (басқаруға жеке жаұындау).

2. Ең жақсы қолдану қағидасы.

3. Төлем ақы қағидасы

Тапсырма:

2.5.1 Сіздің қалаңыздың жылжымайтын мүліктің әрбір қағидаларын сипаттаңыз.

2.5.2 Сіздің қалаңыздың жылжымайтын мүлігін сипаттаңыз.

Жылжымайтын мүлік объектісінің әрбір даму жүйесі уақытымен шектеледі,ресурстармен жәнеауқымымен,жылжымайтын мүліктің жаңа объектісі болып табылады,сондықтан ол қаржы салымының екінші жобасы болып қарастырылады.

Басқару жобасының міндеті:

- кәсіпорындарды басқару (кәсіпорын құрлысының құрылуы,ерекше қамтамасыз етілген жүзеге асыру жобасын есептегенде,қатысушылар арасындағы қызметін үлестіргенде,,қатысушылар жобасының ара қатынасын үйлестіру.

- басқару мақсаты (заттар) жобасының,таңдауды білдіреді және рационалды қолдану ресурстарын,анықтау құрамы және жұмысты орындау тәртібі,негізгі жүзеге асыру жобасын атап көрсету;

- уақытты басқару (жобаның ұзақтығын анықтау,жұмыстың басталу және аяқталу мерзімі т.б).

Тапсырма:

2.6.1Дкволоперық кәсіпорынның жүйелі-жобасының құрылысының мәнін анықтаңыздар.

2.6.2 Девелоперлық кәсіпорынның бастапқы қызметін зерртеңіздер.

2.6.315 жылдық мерзіммен сатуға ұсынады.шамамаен, 3 жылда олардан ешқандай пайда болмайды,4ші-жылдан бастап жылына 30 000 ш.б пайда келеді,қарыз алушы қарызды төлегенше 10 % дық сооманы қанша жылда аяқтайды?
2.7 Жылжымайтын мүлікті басқару жүйесіндегі ұйымдастырушылық негіздер
Жылжымайтын мүлік нарығы,айыру құрылысын және оларды жеке белгімен ыңғайластырады:

1.Шығу мәнімен жылжымайтын мүліктің нарықтағы тауарымен үш секторда атайды::

- жылжымайиын мүліктің айналымы;

- Жылжымайын мүлікті басқару.

Әрбір сектор өз құрылысын иеленеді.олардың тартылуы,қаржылық ағыммен бөлінеді:

- қаржы салымының капиталы (жылжымайтын мүліктің дамуы);

- тауарға (жылжымайтын мүліктің қаржы айналымына айналуы);

- кіріске (жылжымайтын мүлік шарты);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Тапсырма:

2.7.1Жылжымайтын мүлік 10 жыл бұрын 150 000ш.б сатып алынған. Осы мерзімде меншік иесіне 15 000 ш.б төлем әкеліп отырды.Сатып алушы меншік иесі жылына 10%-ға өз капиталына төлем енгізсе,егерде осы объектіні 80 000ш.б ке сатса?

2.7.2Алыпсатар объекті үшін қандай құнды төлей алады, 8 % дық жылдың қаржы салымының сатып алуы есептеліген, егерде мөлшермен қазіркі объект 4 жылдан соң 20 000 ш.б тұрса?
2.8 Жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру

1Ағымды салық, меншік иесінің жылжымайтын мүлікті төлеу мерзімі

1.1 мүлікке салық – пәтер жағдайында,тұрғын үйлер,ғимараттар,үймереттер, және басқада жылжымайтын мүлік объектілері.

1.1.1 Заңды тұлғалардың мүлікке салығы,жеке кәсіпкерлердің және жеке тұлғалардың, меншік иесіне тұрғын үйлерге құқығы жоқ.

Салық салу объектісінің шығуы ғимараттардың және үймереттердің,құрылыстың аяқталуы,сонымен қатар объект концессиясы.

Салық салу объектісінің мүлігі болып:

-Жер;

- жалпы мемлекеттік көлік жерін қолдану және жол ғимараттары;

-аяқталмаған құрылыс объектісі.
4-кесте – Салық мөлшері:

Жеке кәсіпкер	0,5%
Физикалық тұлға,кәспорын қызметін жүзеге асыру,сонымен қатар меншік нотариустар,қорғаушылыр,тұрғын емес үйлер бөлмесі,меншік иесінің құқығында.	0,5%
Заңды тұлға, арнайы салық режимінің ықшамдау мәлімдеме негізінде қолданылуы	0,5%
Коммерциялық емес ұйым,дінитанушыларды қоспағанда , акционерлер бірлестігінің, кәсіпорындар және тұтынушылар кооперативі,пәтер иесінің жеке меншік кооперативі (бөлмелері)	0,1%
Ұйымдар,әлеуметтік қызметін жүзеге асыру сферасында, нақты: - медициналық көмектің көрсетілуі,санаторилармен-демалу орындары; - мектепке дейінгі тәрбие қызметі;бастапқы;шаруашылық және шебер;жартылай жоғарғы; және жоғағы оқу орындарынан кейін;оказание қызметіне сәйкес және қосымша; -ғылым қызметі сферасында (ғылыми жобаларды қосқанда,қолданылған,және де жүзеге асыру,авторлық ғылымның интелектуалды меншігі), спорт (спорттан басқа комерциялық іс-шаралар), мәдениет(кәсіпорын қызметінен басқа), сақтау қызметін көрсетуі (ақпараттарды тарату және насихатшылар) мәдени-тарихи объектінің мұрагері және бағалы мәдениеттер,тізімге кірген объектілердің тарихи-мәдениетті жетістіктерімен немесе мемлекеттік тарихи ескерткіштер саны және Қазақстан Республикасының заңына сәйкес,әлеуметтік аумақты қорғау және балаларды әлеуметтік қорғау,кәрі адамдармен мүгедектер; -кітапханалық қызмет; -ұйымдар,мүгедектер санының салық салу мерзімінің 51% дан кем тұрмайтын жқмысшылардың жалпы санының ; Ұйымдар,мүгедектерге еңбек ақы төлеудің салық салу мерзімі 51%дан кем емес (арнайы ұйымдарда,есту қасиетінен айырылған жұмыс істейтін,және де көру,- 35%дан ас з емес )жалпы төлем ақы шығындарынан.	0,1%
Ұйымдар, кітапханалық қызметінің негізгі түрлері жұмыч істеу болып. Мемлекеттік ұйымдар,жүзеге асыру қызметінің мемлекеттік ғылыми кадрлар мінездемесі. Заңды тұлғалардың су қоймасын қорғау объектісі,гидро байлауыш және қорғаушы ғимараттарды белгілеу,мемлекеттік жеке құзырындағы және бюджет қаржысының. Заңды тұлғалардың ғимараттар объектісі,заңды тұлғалардың жерді суғаруды қолдануы – ауылшаруашылығының тауар шығарушылар және шаруашылық немесе фермерлік	0,1%
Қалған заңды тұлғалар	1,5%

Ағымды төлемнің құны салық салушыға тең үлесті 25 ақпанның,25мамырдың,25 тамыздың, және 25 қарашаның әрбір жылдың.

1.1.2Заңды тұлғалар үшін мүлікке салық Налог на имущество физических лиц (Қазақстан Ресбубликасының салық кодексінің 58 бабы)

-тұрғын үйлер, саяжай құрылысы, гараждар және басқада құрылыстар,ғимараттар,бөлмелер,Қазақстан Республикасының аумағында жатқан;

-аяқталмаған тұрғын үйлер объектісінің құрылысы.

Салық салушының объект құрылысының белгілеу жағдайында 1 қаңтардан жыл сайын,заңды ұйымдардың анықтауымен арнайы формуламен,тұрғын үйдің шаршы көлемін есептегенде,тозу коэффикценті

Салықтың мөлшері 1тамызға дейін жыл сайын салық салу ұйымдарының орналасқан объектісімен есептеліне.Мүлік налогы әр жылдың 1қазанына дейін ағымды жылға дейін төлену керек

Тапсырма:

2.8.1Сауда үйі 3 жыл бұрын жер учаскесімен бірге 5млн ш.б сатып алынды.80%дық сатылым ипотекалық несие қолдауымен 10 %5а 20 жылға .Жер учаскесәнәң құны 600 мың шғб ға бағаланады.Таза кіріс 350 мың ш.б құрайды және келесі жылда 8% ға өседі деп болжанған.

3 жылдық салық салымын анықтаңыздар

2.8.2Көп қабатты көліктер кідірісінде 5жыл бұрын 1 млн ш.б сатып алынған.ипотекалық несие беру 75% на қолдау көрсеткен ай сайын 10%дан 20 жылға, несиені рәсімдеу қағаздары несие қорынан 4%ды құрады.Түзету базисі сатып алған сәттен бастап 900 000 ш.б ұүрады.Экономикалық төлеу мөлшері сатылған сәттен бастап 30 жылға тең болды.Әрбір жылдағы кіріс 150мың ш.б құрады.Салық мөлшері 25%ға тең

Әрбір жылдағы салық салымының мөлшерін есептеңіздер.
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
Негізгі әдебиеттер
1 Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2002

2 Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости./Пер. с англ. - М, 1997

3 Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Под ред. профессора В.А.Швандара- М.: ЮНИТИ-ДАТА, 2002

4 Гранова ИВ. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001

5 Ярышева Т.Н. Методические указания к проведению практических занятий. Модуль 1. ВКГТУ, Усть-Каменогорск, 2004

6 Ярышева Т.Н. Методические указания к проведению практических занятий. Модуль 2. ВКГТУ, Усть-Каменогорск, 2004

Қосымша әдебиеттер
7 Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие, -М.: Дело, 1998

8 Ковалев ВВ. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности- 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 1997

9 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНДЕМ". Издательство "ЭКМОС", 2000

10 Золотарев И.И.. Щербакова И А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях / Новосибирск: СГГА, 1996

11 Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. - С-Пб., 1997

12 Экономика недвижимости: Учебное пособие. /Под ред. В.И.Ресина. - М.: Дело, 1999

13 Щербакова НА. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002

14 Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Под общ. ред. П.Г.Грабового. - Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М: Изд-во "АСВ", 1999

15 Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие /Под ред. В.Е.Есипова. - СПб: СПбГУЭФ, 1998

16 Новиков БД. Рынок и оценка недвижимости в России- М., 2000

17 Комплексная экспертиза приносящей доход недвижимости: инвентаризация, аудит, оценка - Алматы, 2001

18 Особенности рынка недвижимости Казахстана. /Под ред А.В.Николаева, С.М.Байболова, Э.К.Киримнеева-Алматы, 1999

жүктеу/скачать 201.83 Kb.

Достарыңызбен бөлісу: