Особенности развития рынка недвижимости в Республике Казахстан

АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Актуальность и задачи аналитической работы

1. 
   Стимулирование предложения строительства жилья:
   
   1. 
      Системные меры общего характера:
      
      1. 
         Снижение стоимости строительства одного квадратного метра жилья;
         
      2. 
         Развитие индивидуального жилищного строительства;
         
      3. 
         Строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала;
         
      4. 
         Дальнейшее развитие производства эффективных, экологически чистых строительных материалов и внедрение новых технологий.
         
   2. 
      Меры, направленные на стимулирование строительства жилья для среднего класса и социально защищаемых слоев населения:
      
      1. 
         Строительство коммунального жилья;
         
      2. 
         Строительство доступного жилья за счет государственных средств.
         
2. 
   Стимулирование платежеспособного спроса:
   
   1. 
      Совершенствование системы ипотечного кредитования;
      
   2. 
      Развитие системы строительных сбережений.
      

Важнейшие направления развития жилищного фонда на ближайшую перспективу определены: строительство, рынок жилья и новые формы управления жилищным фондом.

Формирование современного рынка жилья, включает, развитие финансовых механизмов. Важно повысить доступность ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений, снизить первоначальный взнос и ставку кредитования.

Для совершенствования форм управления жилищным фондом намечено создавать объекты кондоминиум, в том числе институты кооперативов собственников квартир. В целях углубления проводимых преобразования, а также оптимизации жилищных отношений будет разработана программа развития жилищно-коммунальной сферы.

Результатом реализации намеченных мер должно стать:

- повышение доступности жилья широким слоям населения;

- создание полноценного сбалансированного рынка жилья;

- привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

- формирование эффективного рынка строительной индустрии.

Политика, направленная на развитие жилищного фонда, в целом уже определена, что позволяет в настоящем докладе сделать некоторые статистические оценки важности намеченных мер и возможных сроков их реализации.

Основные результаты исследований в данной области

Жилое помещение считается оборудовано:

водопроводом, если трубы проложены внутри жилища. Может предусматриваться водопровод либо от центральной сети, либо от индивидуальной установки;

канализацией, если внутри дома имеются поглощающие колодцы и канализационное устройство для стока хозяйственно-фекальных вод в уличную канализационную сеть;

центральным отоплением, если отопление осуществляется либо с помощью центральной отопительной станции либо установки, предусмотренной внутри здания или жилища и предназначенной для цели отопления, независимо от источника энергии;

ванной или душем, если внутри жилища установлен один из указанных типов оборудования;

В 2007 году объем инвестиций в строительство составил 2731501 млн. тенге, что больше на 656841 млн.тенге чем в 2006 году. Из них инвестиции в жилищное строительство увеличилось с 368354 млн.тенге на 490375 млн.тенге.

Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом в 2007 году зарегистрированных предприятий было 1896 , из них 1525 действующие предприятия. То есть из числа зарегистрированных около 80% предприятии осуществляли посреднические услуги при купле-продаже и сдаче внаем недвижимого имущества.

Общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составила 260,6 млн.кв. метров на 01.01.2008 года. Из них 150,4 млн.кв. метров приходится на городские населенные пункты и на сельскую местность – 110,2 млн.кв. метров.

Рисунок 1

За последние несколько лет, несмотря на рост количества строительных компании и объемов ежегодного ввода построенного жилья в эксплуатацию, состояние жилищного фонда по республики увеличилась незначительно. В связи с нарастанием естественного выбытия жилищного фонда общая площадь жилья и обеспеченность населения сохраняются примерно на одном уровне.

Объем общей площади в жилищном фонде по частной форме собственности за 2007 год составляет 253,7 млн.кв. метров, а государственная форма собственности – 6,9 млн.кв. метров.

Важным показателем развития жилищного фонда и зрелости общественных отношений в этой сфере являются применяемые формы управления объектами жилищного фонда. Эффективность управления жилищами имеет непосредственное отношение к его сохранности, текущему состоянию, качеству.

Анализ степени развития КСК можно оценить по количеству квартир, проживающих которые в среднем приходятся на один КСК.

Среднее количество квартир на один КСК

Среднее количество проживающих на один КСК

Применяемая система сбора, обработки и формирования статистических показателей

В 2000 году с целью сбора, обработки, хранения данных по жилым помещениям для производства и распространения в статистических данных, было создан Регистр жилого фонда.

Основными задачами ведения регистра жилого фонда являются:

- накопление данных о жилых помещениях;

- формирование и актуализация статистической информации по жилищному фонду (наличие, состояние, ввод в действие, выбытие);

- проведение выборочных обследований и использование в статистических разработках;

- прогнозы

Регистр жилищного фонда сформирован на основании данных переписи 1999 года. Источником актуализации регистра являются данные:

- форма 1-ЖФ «Обследование жилых домов в городских населенных пунктах»;

- данные акиматов о ветхих и аварийных домах;

- данные РГП «Центр недвижимости»

- учет жилищного фонда (по книге похозяйственного учета)

-
данные из переписи населения (раз в 10 лет)

Подготовка списков на статистические обследования осуществляется специалистами Агентства на основании методики проведения обследования.

Обновление данных производится на региональном уровне и включает в себя поддержку актуальности базы данных.

Передача данных на региональном уровне от респондентов территориальным органам Агентства обычно осуществляется путем передачи документов на бумажных носителях.

Срок представления не позднее 1 марта после отчетного года.

Целью наблюдения данной формы статистической отчетности является определение основных параметров введенных в эксплуатацию объектов: количества, объема, площади жилых, нежилых зданий и сооружений, фактической стоимости строительства для застройщика и других характеристик.

Общегосударственную форму статистической отчетности заполняют и представляют в органы государственной статистики юридические лица и их структурные подразделения, не зависимо от численности работающих, осуществившие в отчетном году ввод объектов в эксплуатацию.

Срок предоставления не позднее 2-го числа после отчетного периода.

Целью наблюдения является определение основных параметров объектов, введенных в эксплуатацию индивидуальными застройщиками: количества, объема, площади жилых, нежилых зданий и сооружений, фактической стоимости строительства для застройщика и других характеристик.

Указанную форму общегосударственной статистической отчетности заполняют и представляют ежемесячно в органы государственной статистики территориальные органы архитектуры и градостроительства по объектам, введенным в эксплуатацию физическими лицами.

Международная практика сбора, обработка и формирования статистических показателей

Большинство Европейских стран используют регистровую статистику. Довольно эффективная система сбора статистики, которая позволяет собирать точную информацию и при этом максимально снизить нагрузку на респондентов. Также это система позволяет отказаться от сплошного метода сбора статистической информации, то есть проводить только выборочное обследование, что приведет к снижению трудозатрат на проведения статистического наблюдения. В пример: в регистровой статистике Норвегии 3 базовых регистра: Центральный регистр населения (Регистр населения), Регистр юридических лиц (Бизнес регистр) и Кадастровый регистр (Регистр недвижимости и адреса). Остальные регистры специализированные. Во всех регистрах используются общие определения и идентификаторы. Для актуализации статистических регистров используют более 150 регистров из различных министерств. Статистическое управление имеет неограниченный доступ ко всем регистрам на законодательной основе.

Схема 2

Центральный регистр населения содержит некоторую базовую информацию обо всех лицах (пол, возраст, семейное положение, гражданство и т. д.). Кроме того, включены ссылки на родителей, супругов и местожительство.

Кадастровый регистр состоит из регистра недвижимости (регистра зданий и жилья) и адресного регистра

Регистр юридических единиц содержит основную информацию об юридических единицах: форму собственности, идентификацию собственников, отрасль, местонахождение и размер.

Все эти базовые регистры взаимосвязаны между собой и другими специализированными регистрами, такими как Регистр работодателей и работников, что охватывает сферу рынка труда, Регистр домашних хозяйств и т.д.

Для координации всех регистров в статистике Норвегии создан специальный регистр метаданных. Используя данный регистр, производится управление сбором данных. Одни данные не собираются дважды, при необходимости регистры могут обмениваться нужными данными между собой.

Разработан портал для электронной статистической отчетности www.AltInn.no. В настоящий момент на нем размещено около 120 форм. С 2003 года через данные портал было сдано около 23 миллионов форм.

Аналитическая часть

Таким образом, для расчета обеспеченности жильем не используется показатели, характеризующие численность населения страны и регионов. Для расчетов используется численность населения, проживающего в приспособленном жилье. Соответственно показатели обеспеченности характеризует среднее количество площади, которая приходится на одного проживающего. На лица, которые не имеют жилья, на них жилищный фонд не распространяется.

Согласно данным таблицы 3, порядка 834 тыс. человек не учтены в регистре жилого фонда. Можно лишь предполагать, что они необеспеченны жильем. И по существующим данным невозможно определить сколько людей на самом деле проживают в жилье фактически, так как могут проживать в арендуемых домах, общежитий, доме интернатов, доме для престарелых и в других домах для коллективного проживания.

Таблица 3

По этим причинам, более разумно ввести новые статистические показатели, объекты учета и пересмотреть методологию сбора информации.

Проблема состоит еще в том, что чем сильнее устаревают данные Переписи населения, тем больше увеличивается погрешность статистических данных. Чтобы улучшить результаты приходится увеличивать размер выборки домашних хозяйств и проводить дополнительные обследования, что ведет к сильному удорожанию статистических работ.

Для решения указанной проблемы все европейские страны имеют регистры для социальной статистики, в которых содержится база по всем жилищам с количеством проживающих в них лиц.

В
схеме 3 предлагается эффективный метод сбора, актуализации, обработки и формирования статистической информации.

Схема 3
Установив взаимосвязь регистра жилищного фонда с регистром населения, можно не только держать данные в актуальном состоянии, но и расширить статистику характеризующий обеспеченности жильем. В пример можно будет определить сколько семей или домохозяйств имеют в собственности, арендуют или нуждаются в жилье, и каков их доход.

Также предлагается вести данные не только о жилищном фонде, но и данные о здании, то есть данные по всей недвижимости Казахстана.

Имея интегрированную систему, где регистр недвижимости и адреса будет взаимосвязана с регистром населения, бизнес регистром и специализированными регистрами (регистр работодателей, регистр семей, домохозяйств, и т.д.), можно эффективно скоординировать управления сбором данных. А именно:

- переход от сплошных методов статистических обследований к выборочным методам.

- ввести единые системы идентификации

- некоторые показатели будут поступать из административных источников, а не из статистических обследований;

- одни данные не будут собираться дважды, при необходимости регистр может обмениваться нужными данными с другими регистрами.

- существенно снизится нагрузка на предприятия

- снизится затраты на проведения обследования

Принципы официальной статистики, принятые Европейской экономической комиссии ООН, констатируют, что официальная статистическая информация является основой развития государства в экономической, демографической, социальной и экологической областях.

В Казахстане, как и в европейских странах, статистическая и аналитическая информация используется государственными органами в процессе управления. Такая информация предоставляется Агентством Республики Казахстан по статистике в виде печатных изданий (или на электронных носителях), составленных на основе результатов обработки и анализа первичной статистической информации.

В целях повышения качества статистических данных и эффективной системы сбора, и обработки и формирования статистических данных необходимо автоматизировать процессы сбора, обработки, хранения, актуализации и распространения статистических данных для формирования системы показателей социальной и демографической статистики.

Факторами повышения эффективности должны являться:

• 
  Сокращение дублирования функций при ведении;
  
• 
  Актуализация регистра по данным административных источников (из МЮ, МВД, МОН, МТиСЗ и ГБД ФЛ);
  
• 
  Повышение качества статистических данных за счет автоматизации процедур сбора, обработки и распространения данных (обеспечение полноты и своевременности обновления данных);
  
• 
  Расширение услуг, предоставляемых пользователям статистики;
  
• 
  Расширение системы показателей, разрабатываемых на основе Регистра.
  

Задачи создания Регистра следующие:

• 
  Формирование качественных данных о генеральной совокупности недвижимости для проведения их обследований;
  
• 
  Снижение затрат труда и времени на получение данных из административных источников;
  
• 
  Контроль качества данных из административных источников путем проверки полноты и сопоставимости данных;
  
• 
  Улучшение обслуживания пользователей статистики.
  
• 
  Расширение системы социально-демографических показателей в соответствии с принятыми государственными программами;
  
• 
  Актуализация регистра при проведении очередной переписи населения Республики Казахстан.
  

Выводы и рекомендации

- количество действующих предприятий с основным видом деятельности строительство в 2007 г. увеличилась на 15,2 % чем в 2006г., что составляет 25142 предприятий

- тенденция увеличения объемов инвестиций в жилищное строительство сохраняется. В 2007г. вырос почти 18 раз относительно уровня 2001г.

- объема введенных в эксплуатацию общей площади жилых домов увеличилась с 241,0 кв.метров в 2001 г. до 260,6 кв. метров в 2007г.

- рост показателей обеспеченности населения общей площадью жилищ за 7 лет повысилась с 16,3 до 17,9 кв. метров на человека

- уровень благоустройства. В сельской местности жилье в основном газифицировано, но другие удобства практически отсутствуют. В городах около 30% не имеют центрального отопления, горячей воды и канализации.

- количество кооперативов собственников квартир (КСК) уменьшилась за год на 34, и составляет в 2007 году 4311 КСК.

Представленный анализ характеризует начало исследований с целью информационной поддержки разрабатываемых и реализуемых Государственных и отраслевых Программ. При этом показано, как новые или улучшенные статистические показатели могут быть использованы для разработки или анализа.

Рассмотренные статистические показатели и методы сбора, обработки и формирования статистических показателей не учитывались ранее и могут быть полезными или необходимыми при оценке текущей ситуации, результатов рынка недвижимости в республике.

Учитывая вышеизложенное можно сделать вывод, что обеспеченность жильем низкая и уровень благоустройства жилищного фонда еще не отвечает современным требованиям населения страны.

Оценка численности населения не обеспеченного жильем имеет большое значение для разработки и обоснования государственных программ в области социального строительства. Оценка наличия и распределения необеспеченного жильем населения влияет на количество бездомных.

Рекомендации:

1. 
   подготовить соответствующую правовую базу для доступа и получения данных из административных источников всех государственных органов
   
2. 
   ввести единые системы идентификации
   
3. 
   обеспечить переход от сплошных методов статистических обследований к выборочным методам
   
4. 
   ведение регистра недвижимости (не только ригистра о жилищном фонде, но и регистр здании)
   
5. 
   обеспечить взаимодествие (интеграцию) административных регистров с базовыми регистрами
   
6. 
   обследование неприспособленное жилье и жилье для коллективного проживания.
   
7. 
   создание регистра семей
   
8. 
   расширить перечень обследуемых статистических показателей.