План по реализации программы «Доступное жилье – 2020» Жамбылской области

1. 
   Паспорт плана реализации программы
   

АДСиЖКХ – Агентство Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства

МИО – местные исполнительные органы

АО «ФНБ «Самрук-Казына» – акционерное общество «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына»

ЖССБК – акционерное общество «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана»

АО «ИО «КИК» – акционерное общество «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания»

АО «Фонд недвижимости» – акционерное общество «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

СНиП РК – строительные нормы и правила Республики Казахстан

ЖСК – жилищно-строительные кооперативы

застройщик – юридическое лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок для осуществления жилищного строительства.

2. Введение
В Послании Президента Республики Казахстан Н.А.Назарбаева народу Казахстана от 12 января 2012 года «Социально-экономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана» поставлена задача обеспечения доступным жильем граждан, в первую очередь из числа молодых семей строительством арендного жилья долгосрочной и краткосрочной арендой с правом последующего выкупа.

План реализации программы «Доступное жилье – 2020» Жамбылской области на 2012-2020 годы имеет социальную направленность на повышение доступности жилья для граждан имеющих различные уровни доходов.

В рамках программы определены такие направления, как: строительство жилья с его реализацией через ЖССБК, строительство арендного жилья для очередников и для молодых семей, строительство арендного жилья через АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», строительство арендного жилья через АО «КИК», индивидуального жилищного строительства, в том числе путем кредитования через ЖССБК, строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
3. Анализ текущей ситуации
В ходе реализации Госпрограммы 2005 - 2007 годов по Жамбылской области было введено общей площадью 589,7 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 23 многоэтажных жилых дома, общей площадью 100,3 тысяч квадратных метров. На это было выделено и освоено 2726,4 млн.тенге.

На развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры было выделено и освоено 3 140,2 млн. тенге, построено 157,5 км инженерных сетей

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 августа 2006 года № 726 были утверждены Правила предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, предусматривающие упрощенный порядок выделения земельных участков.

С 1 января 2005 года по Жамбылской области было выделено 21848 участков. Акиматами районов и городов области распределение земельных участков осуществляется в соответствии с генеральными планами населенных пунктов.

По итогам реализации Госпрограммы 2008-2010 годов было введено общей площадью 691,9 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 17 многоэтажных жилых домов, общей площадью 65,1 тысяч квадратных метров.

На развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры было выделено и освоено 3 788,5 млн. тенге, построено 189,4 км инженерных сетей

В 2011 году, на строительство и реализацию жилья через систему жилстройсбережений за счет кредитных средств из республиканского бюджета местным исполнительным органам выделено 512 млн. тенге, введено в эксплуатацию 5,4 тыс. кв. метров или 64 квартир.

На строительство жилья для очередников по области в 2011 году выделены 651,1 млн. тенге. Введено в эксплуатацию 8,7 тыс. кв. метров общей площади арендных квартир (140 квартир).

На развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки из республиканского бюджета в 2011 году выделены целевые трансферты в сумме 1 млрд. тенге. В результате, построено по области 52,5 км инженерных сетей.
Анализ стоимости 1 м² жилья
По статистическим данным средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.метра полезной площади многоквартирных жилых домов за 2011 год составила 81,200 тысяч тенге с учетом коэффициента сейсмичности 1,16, в 2010 году – 65,557 тысяч тенге, рост 23,8 %.
4. Цель, задачи, целевые индикаторы и показатели результатов

плана по реализации программы

«Доступное жилье – 2020» Жамбылской области.

Цель плана реализации программы
Основной целью плана реализации программы является комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающих доступность жилья широким слоям населения.

В Жамбылской области имеются реальные предпосылки для динамического развития отрасли жилищного строительства. Для этого необходимо продолжить государственную поддержку следующих действующих и новых основных направлений в рамках плана реализации программы «Доступное жилье - 2020»:

Количество жителей Жамбылской области
Жамбылская область 1049,800 тыс.чел.

1) г.Тараз 326,622 тыс.чел.

2) Байзакский район 89,446 тыс.чел.

3) Жамбылский район 87,777 тыс.чел.

4) Жуалынский район 51,957 тыс.чел.

5) Кордайский район 129,253 тыс.чел.

6) район им.Т.Рыскулова 64,440 тыс.чел.

7) Меркенский район 79,004 тыс.чел.

8) Мойынкумский район 32,009 тыс.чел.

9) Сарысуский район 42,150 тыс.чел.

10) Таласский район 51,511 тыс.чел.

11) Шуский район 95,990 тыс.чел.

2. Жилье по линии ЖССБК:

1) для всех категорий населения;

2) для молодых семей.

3. Жилье АО «КИК».

4. ИЖС.

6. Строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

В целом, начиная до 2020 года, планируется построить 2273,5 тысяч кв. метров жилья.
Задачи плана реализации программы
1. Создание полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса.

2. Обеспечение жильем категорий граждан, установленных Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях», а также молодых семей и широких слоев населения по линии жилищных строительных сбережений и АО «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания» путем строительства жилья 3 и 4 классов комфортности, в том числе малоэтажного, отвечающего требованиям ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

3. Комплексное освоение территорий и развитие застроенных территорий в целях массового строительства жилья, в первую очередь экономического класса.

4. Привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства.

5. Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки.

6. Развитие индивидуального жилищного строительства.

7. Поддержка строительства жилья некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищными строительными кооперативами, а также индивидуальными застройщиками.

8. Развитие строительной индустрии в Республике Казахстан путем внедрения новых современных технологий, увеличение производства строительных материалов, конструкций и изделий, отвечающих требованиям энергоэффективности и экологичности, повышение доли казахстанского содержания в жилищном строительстве.

**в связи с отсутствием в регионе спрос на коммерческое жилье план уменьшена до потребного объема площади.

1. 
   Арендное жилье для граждан, состоящих в очереди акимата.
   
2. 
   Жилье по линии ЖССБК:
   

2) для молодых семей.

3. Жилье АО «КИК».

4. Строительство ИЖС.

5. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

6. Строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

За счет бюджетных средств будет производиться проектирование и строительство арендных домов только 4 класса комфортности.

Стоимость строительства и (или) приобретения у частных застройщиков 1 квадратного метра государственного арендного дома 4 класса комфортности не будет превышать 92,8 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей). Исходя из потребности строительства данного жилья будут охвачены районы и города области.

На строительство государственных арендных домов (квартир) за счет средств республиканского бюджета и коммунальных домов (квартир) за счет местного бюджета планируется выделение 12 508,5 млн.тенге (Приложение №1-1).

Из них: из республиканского бюджета – 11 371,4 млн. тенге (Приложение № 1-2), из местного бюджета 1 137,1 млн.тенге (Приложение №1-3).

Ежегодно в области планируется строительство жилья в среднем по 10,6 тысяч м², из них: в 2013 году – 7,5 тыс.кв.м; 2014 году – 10,7 тыс.кв.м; 2015 году - 10,7 тыс.кв.м. (Приложение №1-4)

Всего к 2020 году будет построено 95,1 тысяч м² жилья, на эти цели планируется направить 12 508,5 млн.тенге.

В среднем ежегодно будет строиться по 158 квартир. В результате, приобретут квартиры около 1 425 семей.

В целом по области для получение арендных квартир состоят 6545 очередников. Для решение данного вопроса нами применены ранее разработанные индивидуальные проекты 70 квартирного 5-и этажного жилого дома, а также будут применяться типовые проекты 40, 60, 100 квартирные (5-и этажные) и 1-но этажных одноквартирных жилых домов, разработанных Агентством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Кредитное жилье через систему ЖССБК
В рамках данного направления планируется строительство жилья по уровню комфортности - 3-го класса.

Цена реализации жилья 3 класса комфортности населению за 1 квадратный метр с учетом сейсмичности в чистовой отделке будет составлять в пределах – 104,4 тысяч тенге (без стоимости инженерных сетей).

Окончательная стоимость строительства жилья будет определяться на основе положительного заключения Государственной экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.

При превышении фиксированной стоимости строительства 1 кв. метра предусмотрено:

- софинансирование из местного бюджета;

- возможность строительства жилья 4 класса комфортности, стоимость которого ниже – в пределах 92,8 тыс. тенге за 1 кв. метр (без стоимости инженерных сетей).

В соответствии с бюджетным законодательством предусматривается индексация стоимости строительства 1 кв.метра в соответствии с коэффициентом инфляции по годам.

Будут выделены земельные участки с подведенной инженерно-коммуникационной инфраструктурой.

Данная схема повышает доступность жилья для широких слоев населения.

Усилия будут направлены на вовлечение в систему жилищных строительных сбережений максимального количества потенциальных клиентов. Будет осуществляться широкое освещение условий приобретения жилья через систему жилищных строительных сбережений в СМИ и на телевидении.

По состоянию на 1.01.2012 в приобретении жилья по данному направлению по данным ЖССБК желают участвовать 90 вкладчиков по области.

Ежегодно в области планируется строительство жилья в среднем по 13,9 тысяч м², из них: в 2013 - 2014 годах – по 8,9 тысяч м²; 2015 году - 16,3 тысяч м².

Строительство жилья по данному направлению будет реализовываться в городе Тараз, так как основной пул вкладчиков, имеющих намерения приобретения жилья сформирован в городе Тараз. А по остальным регионам области на сегодняшний день из-за низкой платежоспособности населения пул на приобретение по данному направлению отсутствует.

Всего к 2020 году в рамках Плана реализации программы предусмотрено построить 125,3 тысяч м² жилья (Приложение №2-2), на эти цели планируется направить 13944,5 млн.тенге (Приложение №2-1). В среднем ежегодно будет строиться по 208 квартир.

В результате Плана реализации программы приобретут квартиры около 1 884 семей. Для реализации данного направления Программы будут применяться типовые проекты 40, 60, 100 квартирные (5-и этажные) и 1-но этажных одноквартирных жилых домов, разработанных Агентством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства.


Арендное жилье для молодых семей.
Для решения и улучшения жилищных проблем молодых семей, предусматривается ежегодное проектирование и строительство жилых домов 3 и 4 класса комфортности.

Стоимость строительства 1 кв. метра арендного дома с учетом сейсмичности для молодых семей 4 класса комфортности не будет превышать 92,8 тыс. тенте (без стоимости инженерных сетей) и 3 класса комфортности – 104,4 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей).

При этом, стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры по регионам будет определяться на основе положительного заключения Государственной экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.

При превышении фиксированной стоимости 1 кв. метра предусмотрено со финансирование из местного бюджета.

В соответствии с бюджетным законодательством предусматривается индексация стоимости строительства 1 кв. метра в соответствии с коэффициентом инфляции по годам.

Ежегодно в области планируется строительство жилья в среднем по 10,3 тысяч м², из них: в 2013 –2014 годах – по 9,6 тысяч м²; 2015 году - 12,6 тысяч м².

Всего с 2012 по 2020 годы планируется выделение 10343,7 млн.тенге (Приложение №3-1) Из них, из республиканского бюджета 9 403,9 млн.тенге (Приложение №3-2), из местного бюджета – 939,8 млн. тенге (Приложение №3-3). В результате в рамках Плана реализации программы предусмотрено построить 66,9 тысяч м² жилья (Приложение №3-4).

В среднем ежегодно будет строиться по 111 квартир.

В результате, приобретут квартиры около 1 006 молодых семей.

Указанные суммы финансирования будут корректироваться в зависимости от спроса и очередности в районах и городах области.

В рамках данного направления до 2020 года запланировано строительство и ввод 179,7 тысяч м² жилья в городе Тараз (Приложение №4). А по остальным регионам области на сегодняшний день из-за низкой платежеспособности населения пул на приобретение по данному направлению отсутствует.

Стоимость строительства и цена реализации арендного жилья за 1 квадратный метр в чистовой отделке для домов 4 класса комфортности не будет превышать 102 тыс. тенте (без стоимости инженерных сетей) и 3 класса комфортности – 114,8 тыс. тенге (без стоимости инженерных сетей).

При этом, стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры по регионам будет определяться на основе положительного заключения Государственной экспертизы на проектно-сметную документацию жилых домов.

В соответствии с законодательством Республики Казахстан будет пересматриваться индексация стоимости строительства 1 кв. метра в соответствии с коэффициентом инфляции по годам.
Индивидуальное жилищное строительство
В Жамбылской области на получение земельных участков под ИЖС состоят на очереди 50 867 тыс. человек, из них 44 378 тыс.человек находятся в городе Таразе (87,2%), 6489 тыс.человек - в районах области (12,8%).

В 2012 году планируется ввести в эксплуатацию 180,0 тыс. м² жилья.

В рамках Плана реализации программы с 2012 по 2020 годы планируется ввести в эксплуатацию 2392,9 тысяч м² индивидуальной жилищной застройки (Приложение №5).

Для стимулирования ИЖС по Жамбылской области планируется:

1) развитие производства местных строительных материалов для возведения домов по новым технологиям;

2) организацию работы акиматов районов и города Тараз по распространению типовых проектов строительства малоэтажных жилых домов. Данные проекты будут предоставляться гражданам бесплатно;

3) площадки под ИЖС будут отводиться массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами, проектами детальной планировки и правилами застройки населенных пунктов;

4) отведенные под ИЖС массивы до начала строительства жилых домов будут обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой.

При реализации данного направления Программы застройщикам типовые проекты будут предоставляться на бесплатной основе.
Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки
Основным фактором, обеспечивающим своевременность ввода в эксплуатацию строящегося жилья, является наличие соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки: внутриквартальные инженерные сети тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, канализация, инженерные сооружения, дороги и проезды.

Так, по плану реализации под индивидуальное жилищное строительство и многоэтажное жилье запланировано развитие инженерной инфраструктуры в жилых массивах населенных пунктов районов области и в г. Тараз, Каратау, Жанатас и Шу, и намечено строительство более 2,5 тысяч км инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки предполагается осуществлять за счет средств республиканского бюджета, которые будут выделены на проектирование, развитие и (или) приобретение по сметной стоимости у частных застройщиков инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки, включая благоустройство внутридворовых территорий, внутриквартальные дороги и проезды.

На строительство инженерной инфраструктуры с 2012 по 2020 годы планируется выделение 51 495,8 млн.тенге (Приложение №6-1). Из них из республиканского бюджета 46 770 млн.тенге (Приложение №6-2), из местного бюджета – 4 725,833 млн.тенге (Приложение №6-3).

В 2012 году в Жамбылской области на развитие инженерной инфраструктуры из республиканского бюджета выделено 1770,0 млн. тенге и софинансирование из областного бюджета 225,83 млн. тенге. На эти средства ведутся строительство 13 объектов инженерной инфраструктуры в жилых массивах населенных пунктов в г. Тараз, Кордайском, Жуалынском и Жамбылском районах. Все выше названные инженерные инфраструктуры обеспечены необходимыми проектно-сметными документациями и с положительными заключениями государственной экспертизы.
Строительство жилья АО «Фонд недвижимости

«Самрук-Казына»
В рамках данного направления Фонд недвижимости будет осуществлять финансирование пилотных проектов по строительству жилых объектов.

В соответствии с внутренними процедурами АО «Самрук-Казына» проводится отбор проектов по строительству жилых объектов, представленных частными застройщиками (инвесторами).

Проекты должны соответствовать следующим требованиям:

наличие земельного участка, свободного от обременения, обеспеченного соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктурой;

наличие проектно-сметной документации с заключением государственной экспертизы;

класс комфортности жилья – не выше 3 класса по СНиП РК. Общая площадь одной квартиры Фонда недвижимости не должна превышать 120 кв. метров и/или одноквартирного малоэтажного дома (коттеджа) - не более 200 кв. метров, наличие коммерческих помещений и машиномест в соответствии с требованиями СНиП РК;

доля участия застройщика (инвестора) в проекте денежными средствами должна быть не менее 20% от стоимости проекта, включая затраты на приобретение земельного участка (по кадастровой стоимости) и разработку ПСД, и обеспечена соответствующими гарантиями либо наличием подтвержденных источников финансирования на срок до завершения строительства объекта;

наличие у генерального подрядчика государственной лицензии на производство строительно-монтажных работ и других разрешительных документов, наличие производственной базы, опыта строительства не менее 3 лет;

наличие у застройщика опыта возведения зданий не менее 8 тыс. кв. метров.

При отборе приоритет отдается тем проектам, в которых доля участия застройщика (инвестора) в финансировании больше.

Базовая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилища (квартиры) должна составлять в ценах 2012 года не более 144 тысяч тенге. В последующие годы стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилища (квартиры) будет скорректирована с учетом изменения индекса цен в строительстве.

Реализация жилья будет осуществляться по двум механизмам:

1. Применение действующих механизмов Фонда недвижимости аренды с выкупом;

2. Прямая реализация жилья населению и организациям по фиксированным ценам, в том числе через ипотеку и с использованием жилстройсбережений.

В 2012 году по Жамбылской области на рассмотрение Фонда недвижимости было направлено 5 проектов в сфере жилищного строительства на 2012-2015 годы, общей площадью 27,2 тысяч кв. метров жилья, на сумму 3,1 миллиарда тенге. По итогам рассмотрения указанных проектов, Фондом недвижимости первичной реализации, рассмотрению и проработке одобрен один проект – ТОО «Таразспецтехбаза» по строительству двух 5-этажных жилых домов, общей площадью 5000 кв. метров жилья (Приложение №7). Стоимость проекта 609 миллионов тенге. Срок реализации 2012-2013 годы.
О мерах по обеспечению доступности земельных ресурсов
Одним из составляющих доступности жилья является наличие земельных участков под жилищную застройку, обеспеченных инженерно-коммуникационной инфраструктурой.

Для этих целей проведены следующие мероприятия:

1) управлением земельных ресурсов акимата Жамбылской области совместно с областной архитектурой проведена инвентаризация и ревизия имеющихся земельных участков, с целью определения посадки жилых массивов в районах области и города Тараз, Жамбылской области.

Инвентаризацией охвачено 560 га земли Жамбылской области.

2) по результатам инвентаризации в настоящее время проводятся работы для перспективного развития территории, готовятся материалы для внесения в Генплан населенных пунктов и для разработки плана детальной планировки по земельным массивам.

Определены приоритетные районы массовой застройки жилыми домами в соответствии с правилами застройки населенных пунктов;

3) проведены предварительные работы по подготовке земельных участков;

4) обеспечивается через средств массовой информаций свободный доступ к информации о наличии свободных земельных участков;

5) проходит подготовительные работы по предоставлению земельных участков застройщику по их кадастровой стоимости.

6) разрабатывается проектно-сметные документации на отведенные под застройку массивы до начала строительства жилых домов по обеспечению инженерно-коммуникационной инфраструктурой.