Общее учение об обязательствах
§ 2. Элементы договора имущественного найма
жүктеу/скачать 3.69 Mb.
|
| § 2. Элементы договора имущественного найма
Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организации. При этом систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Что же касается граждан, го они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов, а потому не должны систематически выступать в качестве наймодателей. Ввиду того, что рассматриваемый договор является обычно неплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения сторон и ограничивается только одним условием: данный конкретный субъект должен быть правоспособен к получению во временное возмездное пользование данного конкретного имущества. Однако в тех. случаях, когда согласно действующему законодательству заключение договора должно опираться на определенные планово-административные предпосылки, имущество может быть сдано внаем лишь тому, кто обозначен в распоряжении или ином планово-административном акте. Право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику или обладателю права оперативного управления. Если это требование нарушается, сохранение нанимателем своих прав зависит от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребование имущества собственником (ст. ст. 151—157 ГК.). Но даже когда сохраняется действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требованию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока его действия возвратить имущество собственнику. Г. Н. Полянская придерживается по этому поводу иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи», и приводит такие примеры, как сдача имущества внаем нанимателем или сдача внаем жилой площади членом жилищно-строительного кооператива192. Но первый случай — не наем, а поднаем. Второй же случай относится не к имущественному, а к жилищному найму, не говоря уже о том, что для заключения договора здесь требуется согласие собственника — самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления. Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При наличии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т. п.) он не управомочен на заключение договора имущественного; найма. Когда же ему принадлежит право пользования, он сам является нанимателем и потому управомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только собственник вещи. Объект. Основным материальным объектом рассматриваемого договора является сдаваемое внаем имущество, а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора имущественного найма. Как уже говорилось, сдаваемое внаем имущество характеризуется непотребляемостью и тем, что оно определяется индивидуальными признаками. В границах этих вещей, оставляя в стороне вещи, потребляемые и определенные родовыми признаками, круг материальных объектов имущественного найма шире круга материальных объектов купли-продажи. Так, здания и сооружения не могут быть объектом купли-продажи между госорганами, но в случае их временного неиспользования могут сдаваться в аренду одним предприятием другому. Вместе с тем комплекс возможных предметов найма далеко не безграничен. В частности, запрещена сдача в аренду земли, ее недр и лесов. Не передаются в возмездное пользование как действующие, так и временно законсервированные предприятия. Не считается действительным договор о сдаче внаем садов и иных насаждений. В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Арендаторами складских помещений могут быть только организации, но не граждане. Организации по прокату предметов домашнего обихода созданы для обслуживания нужд населения. Срок. Поскольку имущество передается другому лицу во временное пользование, обязательным элементом договора о его передаче становится срок. Отсюда, однако, не следует, что период действия договора должен быть обязательно определен в нем самом. Существуют срочные, т. е. такие договоры, которые сами определяют срок их действия. Его продолжительность зависит от усмотрения сторон, но во всяком случае не должна превышать в отношениях с участием граждан — 10 лет, в отношениях между организациями — 5 лет при аренде строений или нежилых помещений и 1 года при сдаче внаем оборудования или иного имущества, а в отношениях по бытовому прокату — срока, установленного типовыми договорами. Указанные в договоре более длительные сроки подлежат автоматическому сокращено до периода, предельного с точки зрения действующего законодательства (ст. 277 ГК). Договоры имущественного найма бывают и бессрочными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре по сдаче имущества внаем каждый из контрагентов в любой момент может потребовать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, должно более или менее длительно обслуживать соответствующие потребности, закон устанавливает здесь для предупреждения другой стороны о намерении прекратить действие договора не 7-дневный срок, предусмотренный в ст. 172 ГК, а период гораздо большей продолжительности: 3 месяца — при найме строений и нежилых помещений и 1 месяц — при найме прочего имущества. В отношениях между организациями договор прекращается также истечением установленного для них предельного срока (5 лет или 1 год), если ни одна из сторон не отказалась от договора ранее. Что же касается договора бытового проката, то при отсутствии в нем условия о сроке он считается заключенным на срок, указанный в типовом договоре (ст. 278 ГК). Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает, что по истечении установленного срока наниматель продолжает пользоваться имуществом, а наймодатель — получать наемную плату, выражая тем самым согласие сохранить свои взаимоотношения. При этих условиях договор считается возобновленным на неопределенный срок и каждая сторона вправе прекратить его действие, предупредив другую сторону за месяц, а при найме строений и жилых помещений — за 3 месяца. Это правило не применяется, однако, к договорам между социалистическими организациями и бытового проката, действие которых по истечении обусловленного срока должно быть прекращено (ст. 279 ГК). Но у социалистической организации — нанимателя имеется другое преимущество, предусмотренное ст. 280 ГК. Надлежащим образом выполняя принятые на себя по договору найма обязанности, она приобретает по окончании срока действия договора преимущественное перед другими лицами право на его возобновление. Наличие такого права не означает, конечно, что наймодатель обязан перезаключить договор на прежних условиях. В пределах, допускаемых законом, они могут быть изменены. Важно лишь, чтобы новые условия, предлагаемые наймодателем, не были худшими по сравнению с теми, на которых он готов сдать имущество внаем третьему лицу. Преимущественное право нанимателя на перезаключение договора обеспечивается исковой защитой. Когда, например, Управление продторгами Ленинграда отказалось возобновить договор с заготовительной базой о найме складского помещения, по иску базы договор был признан заключенным на очередной год решением Госарбитража при Ленгорисполкоме. Однако в двух случаях указанное право нанимателя отпадает: если наймодатель, желая использовать имущество для собственных нужд, не намерен больше сдавать его внаем или если меняется назначение имущества (например, конторское помещение решено превратить в жилое). Кроме того, когда предпосылкой имущественного найма служит изданный компетентным органом административный акт, тот же орган вправе прекратить действие уже заключенного договора или устранить возможность его перезаключения. жүктеу/скачать 3.69 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|