Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании долга по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого им здания.

Суд исковые требования удовлетворил в полном объёме на основании статей 309-314, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Ответчик, не согласный с решением суда, в апелляционной жалобе ссылался на наличие у него предусмотренного статьей 612 ГК РФ права на соразмерное уменьшение арендной платы в связи с отсутствием в спорном помещении коммунальных услуг, посчитав отсутствие таких услуг недостатком объекта аренды, исключающим возможность его использования по назначению.

Апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, отклонил доводы заявителя по причине их необоснованности.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора.

Однако, в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ в материалы дела ответчиком не было представлено надлежащих, бесспорных доказательств, свидетельствующих о факте отсутствия в арендуемом здании в спорный период коммунальных услуг, а также о предъявлении истцу требований, предусмотренных в п. 1 ст. 612 ГК РФ.

(по материалам дела № А29-5688/2007 (решение от 29.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 07.02.2007), дела №А28-3121/06-33/22 (решение от 04.08.2006, постановление апелляционной инстанции от 27.11.2006)

 

27. Затраты арендатора по ремонту арендованного имущества могут быть зачтены в счет арендной платы, если это не противоречит условиям договора аренды о способе исполнения обязательства по внесению арендной платы, соответствует установленному законом либо договором распределению обязанностей сторон арендных отношений по содержанию и ремонту имущества, а также при наличии доказательств несения арендатором соответствующих расходов

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по охранно-арендному договору, договорной пени, а также о расторжении охранно-арендного договора и обязании возвратить арендованные помещения.

Суд, рассмотрев дела с участием департамента культурного наследия, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, иск удовлетворил в полном объеме, установив, что в нарушение требований статей 309, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не производил в полном объеме внесение арендной платы в спорный период.

Ответчик в апелляционной жалобе оспаривал обоснованность решения суда, ввиду наличия достигнутого с Департаментом культурного наследия соглашения о зачете стоимости выполненных ответчиком в арендуемых помещениях ремонтных работ в счет арендной платы по охранно-арендному договору.

Апелляционный суд доводы заявителя отклонил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт невнесения арендной платы по охранно-арендному договору более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, документально подтвержден.

Условиями спорного охранно-арендного договора установлена только денежная форма внесения арендных платежей (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ).

В материалах дела не имеется доказательств достижения между сторонами соглашения о зачете каких-либо расходов арендатора по ремонту арендуемых помещений (с учетом установленного в договоре распределения обязанностей сторон по содержанию и ремонту объекта аренды).

Кроме того, заявитель, обязанный в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывать обоснованность своих возражений, достаточных доказательств о несении ответчиком каких-либо расходов на ремонт объекта аренды не представил.

(по материалам дела № А31-8132/12006-10, решение от 09.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 08.06.2007)

В другом случае, отклоняя доводы заявителя жалобы (ответчика по делу, арендатора помещения), апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В договоре аренды стороны определили, что капитальный ремонт арендуемого помещения может производиться арендатором на условиях, предусмотренных в дополнительном соглашении между арендодателем и арендатором.

Дополнительное соглашение по данному условию сторонами не заключалось.

Довод заявителя о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего условия проведения капитального ремонта, путем обмена документами, судом апелляционной инстанции не может быть принят во внимание, поскольку обмен документами не может быть расценен как внесение изменений в договор, так как не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела №А28-3111/06-27/22, решение от 16.08.2006, постановление апелляционной инстанции от 19.12.2006)

 

28. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предприятию, посчитав, что ответчик в период с 01.10.2004 по 30.04.2005 не исполнил обязательства по внесению арендной платы.

Изменяя решение суда первой инстанции, которым иск был удовлетворен в полном объеме, апелляционный суд пришел к следующим выводам. 

Согласно статьям 309, 614 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Из материалов и обстоятельств дела следовало, что ответчик фактически получил арендованное имущество по акту приема-передачи 27.10.2004 и с этой даты вступил во владение арендованным имуществом.

При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что   по договору ответчик обязан оплачивать арендную плату за период с 01.10.2004г., признан ошибочным.

(по материалам дела №А17-2962/14-2005, решение от 28.02.2006, постановление апелляционной инстанции от 27.06.2006)

 

29. Гражданское законодательство не содержит требований относительно формы и срока получения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. При этом закон и не ограничивает арендодателя в выборе способа выражения согласия на заключение договора субаренды

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о расторжении договора аренды на нежилые помещения, в связи с тем, что ответчик в нарушение норм законодательства об аренде и условий договора без согласия арендодателя передал нежилое помещение третьему лицу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Действующее гражданское законодательство не содержит требований относительно формы и срока получения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. При этом закон и не ограничивает арендодателя в выборе способа выражения согласия на заключение договора субаренды

Как следует из материалов дела, решением комитета была предусмотрена передача ответчику в пользование сроком на 15 лет нежилых помещений общей площадью с правом извлечения доходов от использования данных помещений, также предоставлено право передачи права пользования третьим лицам в пределах срока действия договора.

Таким образом, волеизъявление арендодателя (согласие) было оформлено на момент заключения договора аренды в форме решения комитета. Доказательств признания указанного решения недействительным в материалы дела представлено не было.

В договоре аренды установлена обязанность общества не производить продажу, безвозмездную передачу другому лицу, не использовать в виде вклада в уставный капитал других обществ, не осуществлять залог на условиях, предусматривающих его передачу залогодержателю, а также другие действия, которые могут повлечь за собой отчуждение помещений.

Проанализировав данное условие сделки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора аренды арендатору запрещено совершать сделки по отчуждению переданного в аренду имущества. Указанный вывод основан на буквальном толковании слов и выражений, содержащихся в договоре аренды, что соответствует правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.