Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации о признании недействительным распоряжения «О заключении договора аренды земельного участка с обществом» и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Решением суда требования заявителя удовлетворены. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что администрация, являющаяся арендодателем, в силу положений пункта 3 статьи 450, статьи 619 ГК РФ и пункта 6.2 договора аренды от 25.12.2002 № 73 не вправе отказаться от исполнения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Администрация с данной позицией суда согласилась, оспорив решение суда лишь в части непринятия ее доводов о пропуске заявителем срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанный довод администрации судом первой инстанции был отклонен по тому основанию, что предметом рассматриваемого дела является спор о праве гражданском, следовательно, подлежат применению нормы об исковой давности, предусмотренные для защиты субъективного гражданского права, которые на момент обращения с заявлением в арбитражный суд не истекли.

С данной позицией арбитражный суд апелляционной инстанции не согласился, приняв во внимание, что предметом рассматриваемого спора является распоряжение администрации, содержащее обязательное для исполнения предписание, то есть ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, обладающего властными полномочиями. Таким образом, спор возник из административных правоотношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, и подлежал рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако ошибочная позиция суда первой инстанции в указанной части не привела к принятию неправильного решения, так как спор фактически рассмотрен по существу, что следует воспринимать как восстановление срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела № А28-6763/2006-141/12, решение от 17.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 02.02.2007)

19. Оценив поведение сторон, суд пришел к выводу об отсутствии у них намерения продлить действие договора аренды на неопределенный срок. В отсутствие действующего на момент рассмотрения спора договора аренды ответчик признан занимающим спорные помещения без правовых оснований

Суд первой инстанции своим решением иск удовлетворил, признав срок действия договора аренды от 29.12.2002 истекшим.

Анализируя позицию истца (арендодателя   по договору)   и ответчика (арендатора), суд апелляционной инстанции   пришел к выводу, что   действие договора от 29.12.2002 (заключенного на срок до 27.12.2003) по истечении его срока не было продлено на неопределённый срок.

Апелляционный суд принял во внимание, что ранее в 2005 году общество обращалось с иском о признании договора аренды от 29.12.2002 недействительным в арбитражный суд, решением которого в иске было отказано. В свою очередь, департамент (являвшийся стороной данного договора до разграничения государственной собственности в отношении объекта аренды) также в 2005 году обращался в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 29.12.2002 и выселении общества из спорного помещения, отказавшись в ходе рассмотрения дела от иска в части требования о расторжении договора по мотиву истечения на момент рассмотрения дела срока его действия.

Оценив данные действия сторон договора аренды, апелляционный пришел к выводу, что направление департаментом письма об отказе от договора с предложением передать помещение по акту, обращение с иском в суд о расторжении   договора не свидетельствуют о его намерении на сохранение   договорных отношений. Действия ответчика, связанные с признанием данного   договора   недействительным,   также свидетельствуют о не признании им данного договора.

В соответствии с часть 1 статьи 621   Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный   срок до окончания действия договора. Доказательств направления   ответчиком таких обращений   к арендодателю ответчик не представил.

На день рассмотрения   спора договор аренды на новый срок заключен не был, в связи с чем ответчик признан занимающим спорное помещение без правовых оснований.

Согласно статье 622   Гражданского   кодекса Российской   Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество.

(по материалам дела № А82-8893/05-43, решение от 31.05.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.01.2007)

20. Прекращение договора аренды является юридическим фактом, в связи с которым на стороне арендатора возникает обязанность возвратить объект аренды арендодателю

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела договор субаренды не расторгнут, требование о расторжении договора истцом не заявлено.

Апелляционный суд счел изложенные выводы суда первой инстанции противоречащими обстоятельствам дела и основанными на неправильном применении к спору сторон норм законодательства об аренде, в связи с чем решение отменил, иск удовлетворил. При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 619 названного Кодекса установлены специальные основания и порядок расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок; данные положения Кодекса являются диспозитивными и не исключают установления соглашением сторон иных условий.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения на стороне арендатора обязательства по возврату арендованного имущества является прекращение договора аренды.

Как следовало из материалов дела, в данном случае предприятие, реализовав предоставленное ему договором субаренды право на расторжение договора в одностороннем порядке, направило в адрес общества уведомление о прекращении договора. Получение субарендатором (ответчиком) данного уведомления подтверждалось соответствующей распиской на уведомлении, а также признавалось ответчиком при рассмотрении дела судами обеих инстанций. В дальнейшем предприятие обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд, чем подтвердило отсутствие у него намерения продолжать договорные отношения с ответчиком и предоставлять ему спорное помещение в аренду. На момент рассмотрения дела судом первой инстанции срок действия договора субаренды истек.

В связи с изложенными обстоятельствами, апелляционный суд пришел к выводу, что у ответчика на момент рассмотрения дела судом первой инстанции правовых оснований занимать спорное нежилое помещение не имелось, а на стороне истца возникло предусмотренное абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации субъективное право потребовать возврата ему объекта аренды.

(по материалам дела №А28-4214/07-195/9, решение от 03.08.2007, постановление апелляционной инстанции от 15.10.2007)

В другом случае, отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд иск в части расторжения договора аренды оставил без рассмотрения, в части требования об освобождении помещения – без удовлетворения, на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пункт 2 статьи 452 ГК РФ устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следовало, что письменная претензия в адрес ответчика была направлена истцом 27.06.2007. Данная претензия не содержала предложения о добровольном расторжении договора, а также срока для получения ответа, следовательно, иск о расторжении договора мог быть заявлен истцом только после истечения 30–дневного срока после предъявления претензии, т.е. не ранее 27.07.2007. Между тем, исковое заявление поступило в суд 05.07.2007.

Несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком признано в постановлении апелляционного суда основанием для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения.

Учитывая, что договор аренды между сторонами в установленном порядке не был расторгнут, апелляционный суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требования истца о выселении ответчика из занимаемого им здания.

(по материалам дела № А28-5916/2007-258/9, решение от 18.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 19.11.2007)

21. Удовлетворение иска арендодателя об освобождении арендованного имущества по правилам статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствует о выходе суда за пределы предмета и оснований предъявленного по делу иска в случае признания договора аренды незаключенным

Истец основывал заявленные требования на условиях договора аренды, а также нормах статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и считал, что в связи с расторжением договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для использования имущества истца.

Суд, рассмотрев дело, установил, что поскольку договор аренды земельного участка в нарушение действовавшего законодательства не был зарегистрирован в установленном порядке, он является незаключенным по основаниям, предусмотренным статьей 130, пунктом 1 статьи 131, статьей 433, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем иск об освобождении участка удовлетворил с применением статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд доводы заявителя о выходе суда за пределы предъявленного иска по делу признал несостоятельными, т.к. обжалуемое решение принято в пределах заявленных истцом предмета и основания иска; подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон нормы законодательства определены судом первой инстанции исходя из установленных им фактических обстоятельств дела и в соответствии с требованиями статьи 13, части 3 статьи 133, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела А17-2721/14-2006, решение от 19.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 13.06.2007)

22. Иск арендодателя о взыскании арендной платы за пользование имуществом по договору аренды после его прекращения не может быть удовлетворен, если арендатором доказан факт уклонения арендодателя от принятия объекта аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации

Решением суда исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана неустойка в сумме 769 руб. 34 коп. В остальной части суд в иске отказал, придя к выводу, что требование о взыскании задолженности за спорный период является неправомерным, т.к. со стороны ответчика отсутствовала просрочка возврата арендуемых помещений, а истец, со своей стороны, не предпринял действий по надлежащему приему помещений ответчика.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по апелляционной жалобе истца, с выводами суда первой инстанции согласился по следующим основаниям.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении сделки аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а если этого не произошло, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт неоднократного извещения арендодателя о готовности ответчика передать помещение с оформлением акта, как предусмотрено договором, подтвержден материалами дела. Однако акт не был оформлен.

При данных обстоятельствах вывод суда о необоснованности требований истца в части взыскании арендной платы и уклонения истца от приемки арендованного имущества, признан правомерным.

В другом случае, апелляционный суд, отклоняя доводы заявителя жалобы (ответчика по делу, арендатора), исходил из того, что по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель утрачивает право требования оплаты за использование объекта аренды только в случае его противоправного уклонения от приемки арендованного имущества после прекращения договора аренды. В данном же случае надлежащих доказательств, подтверждающих такое уклонение, ответчиком представлено не было.

(по материалам дела № А17-1335/3-2006 (решение от 22.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 02.02.2007), №А31-2481/2006-12 (решение от 28.07.2006, постановление апелляционной инстанции от 01.12.2006)

В другом случае апелляционный суд отклонил соответствующий довод заявителя (ответчик по делу, арендатор).

При этом суд установил, что факт пользования спорным имуществом ответчиком не оспаривается, возврат его истцу документально подтвержден актом сдачи от 21.06.2006. В соответствии с договором аренды арендатор обязан возвратить арендодателю арендуемое помещение по акту в исправном состоянии. Доказательством такой сдачи является акт от 21.06.2006, подписанный обеими сторонами и скрепленный печатями сторон. Доводы ответчика о том, что надлежащая сдача спорного помещения им была произведена 02.06.2006 опровергается материалами дела, поскольку в акте от 02.06.2006, подписанном со стороны арендатора без возражений, отражены претензии к состоянию склада, что противоречит вышеуказанному условию договора аренды. Иных доказательств надлежащего возврата склада № 12 в материалы дела не представлено.

Как несостоятельные, суд второй инстанции расценил доводы ответчика о том, что наличие претензий к арендованному имуществу со стороны арендодателя не влечет невозможность расторжения договора, что арендодатель злоупотребил своими полномочиями, отказавшись от принятия склада 02.02.2006 и о просрочке кредитора, поскольку они противоречат условиям договора и опровергаются материалами дела.

(по материалам дела №А82-13408/2006-9, решение от 20.12.2006, постановление апелляционной инстанции от 28.04.2007)

Аналогичное разъяснение см. п.37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

 

Исполнение договора аренды

23. Неиспользование арендатором арендованного помещения в период действия договора аренды не освобождает его от обязанности вносить арендную плату, если отсутствуют доказательства досрочного расторжения договора аренды и возврата объекта аренды арендодателю в порядке, установленном законом и/или договором аренды

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании арендной платы за период с 30.06.2006 по 15.10.2006, пени за несвоевременное внесение арендной платы.

Суд иск удовлетворил; при этом, исходил из того, что порядок досрочного расторжения договора надлежащим образом сторонами не исполнен.

Ответчик обжаловал решение, полагая, что им соблюден порядок досрочного расторжения договора аренды, фактически освобождено арендованное помещение 15.07.2006.

Апелляционный суд доводы заявителя отклонил, приняв во внимание следующее.

Порядок расторжения договора, в том числе досрочного, определен сторонами договоре, согласно которому при досрочном расторжении договора сторона-инициатор обязана уведомить другую сторону не менее чем за 30 дней до даты предполагаемого расторжения. Сторона, получившая предложение о расторжении обязана не позднее чем за 14 дней до предполагаемой даты расторжения, согласиться с расторжением или направить мотивированный отказ от расторжения. В случае отсутствия ответа в указанный срок, договор считается расторгнутым с даты, предложенной стороной-инициатором. После расторжения договора помещение должно быть возвращено арендодателю в срок, не превышающий 7 дней по передаточному акту. При расторжении договора аренды договор считается расторгнутым со дня фактической сдачи арендатором помещения по передаточному акту арендодателю. Арендная плата при этом начисляется до подписания данного акта.

Проанализировав условия расторжения договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены досрочно, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.

Доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента расторжения действия договора представлены не были. Акт о приеме - передаче спорного помещения, имевшийся в деле, был составлен арендодателем в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах апелляционный суд признал правомерным решение о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора.

(по материалам дела №А82-16770/2006-35, решение от 28.04.2007, постановление апелляционной инстанции от 31.07.2007 )

Схожая ситуация рассмотрена в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

24. Продление действия договора аренды по истечении его срока на тех же условиях, по смыслу статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможно, если до окончания срока действия договора объект аренды прекратил существование

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, установив, что являющийся объектом аренды по заключенному между сторонами договору земельный участок прекратил свое существование до истечения срока действия договора.

Апелляционный суд оставил апелляционную жалобу истца, не согласившегося с решением, без удовлетворения по следующим причинам.

Предъявленные требования истец мотивировал тем, что в спорный период отношения сторон были урегулированы договором аренды земельного участка, действие которого после 30.12.2004 было продлено в соответствии с утвержденным в договоре порядком на тот же срок и на тех же условиях.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, апелляционный суд пришел к выводу, что включение сторонами в спорный договор условия о продлении его действия на новый срок не противоречит требованиям статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время продление действия договора на тех же условиях, по смыслу данных норм Кодекса, невозможно, если объект аренды прекратил существование.

В данном случае ответом ФГУ «Земельная кадастровая палата», кадастровым планом земельного участка подтверждалось, что земельный участок, предоставленный в аренду по спорному договору, прекратил свое существование с 28.09.2004 в связи с образованием новых земельных участков. Сведений об изменении сторонами условий договора об объекте аренды, размере арендной платы в порядке, установленном статьями 450–452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела не имелось. По условиям договора нахождение предоставленного ответчику нежилого помещения на определенном земельном участке, а также площадь данного участка и иных расположенных на нем объектов недвижимости, имели существенное значение при определении размера арендной платы. Наличие на земельном участке иных объектов недвижимости подтверждено чертежом границ земельного участка. Доказательств согласования проведенных мероприятий по реорганизации земельного участка с ответчиком (как стороной по договору аренды) и изъявления последним намерения принять в аренду иной земельный участок (в иных границах и иной площади) не было представлено, в то время как заключение договора в отношении спорного земельного участка было обусловлено заявлением ответчика.

С учетом изложенного апелляционный суд отклонил доводы заявителя о том, что действие договора аренды продлевалось в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; ссылку заявителя в апелляционной жалобе на положения статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 621, 622, 556, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признал несостоятельной.

(по материалам дела № А28-3206/06-59/8, решение от 12.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 15.10.2007)

 

25. При переходе права собственности на объект аренды к другому лицу исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы прежнему собственнику не может быть признано надлежащим, если доказано, что арендатор был уведомлен об изменении собственника

Компания обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.04.2005 и пени за просрочку платежей на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции своим решением исковые требования удовлетворил, констатировав факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за спорный период; установил, что платежи по арендной плате, совершенные ответчиком в спорный период прежнему собственнику арендованного имущества (обществу), произведены ответчиком ненадлежащему кредитору.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 614 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Таким образом, став собственником арендуемого ответчиком нежилого здания, компания вступила в права арендодателя по договору аренды от 25.04.2005 в силу прямого указания закона.

Материалами дела, в частности, перепиской сторон, подтверждалось, что ответчику-арендатору было известно о смене собственника арендуемого имущества, т.к. в его адрес было направлено требование оплаты арендной платы с указанием новых реквизитов арендодателя. То обстоятельство, что письменные изменения, касающиеся наименования и реквизитов арендодателей, в договор не вносились, не освобождает арендатора от перечисления арендной платы надлежащему лицу. К тому же сам ответчик не предпринимал никаких действий по урегулированию арендных отношений с новым арендодателем и не вступал с истцом в переговоры как до начала судебного разбирательства, так и после.

 (по материалам дела № А29-2631/06-2э, решение от 31.05.2006, постановление апелляционной инстанции от 10.01.2007)

См. также пункт 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» - о праве нового собственника требовать взыскания с прежнего собственника полученных в качестве арендной платы средств как неосновательного обогащения