Заключение, расторжение договора аренды, изменение условий договора

Заключение, расторжение договора аренды, изменение условий договора

В арбитражный суд обратилось предприятие с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением суда первой инстанции в иске отказано.

Повторно рассматривая дело по апелляционной жалобе истца, апелляционный суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора аренды по следующим причинам.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое условие является для договора аренды существенным (пункт 1 статьи 432 Кодекса). При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном договоре аренды, актах приема-передачи к нему содержалось следующее описание подлежащего передаче в аренду недвижимого имущества: нежилое помещение истца, расположенное на 2-ом этаже по адресу ул.Советская, 120, площадью 79,4 кв. м.

Как следовало из материалов дела, названное помещение является частью здания. Однако при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду (не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат; к договору не приложены копия поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, подлежащие передаче в аренду). Истцом не было представлено доказательств достижения соглашения между сторонами договора при его подписании по этому условию. Из имевшейся в деле светокопии поэтажного плана второго этажа здания, часть которого, со слов истца, передана в аренду, не усматривалось, что такой план являлся приложением к договору аренды; он не подписан сторонами и не подшит к договору.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд счел, что стороны при подписании указанного договора аренды не указали достаточных данных, позволяющих определенно установить (идентифицировать) имущество, подлежащее передаче в аренду, в связи с чем данный договор считается незаключенным, не порождающим взаимных прав и обязанностей.

(по материалам дел № А31-1210/2007-21 (решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 18.10.2007), №А28-21787/05-489/7 (решение от 15.03.2006, постановление апелляционной инстанции от 14.06.2006)

В другом случае апелляционный суд применительно к положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального содержания условий договора субаренды и акта приёма-передачи к нему, пришел к выводу, что арендатор и субарендатор указали все данные, необходимые для того, чтобы определенно установить нежилые помещения, подлежащие передаче субарендатору в качестве объекта субаренды (номера комнат, их площадь, месторасположение, описание, характеристика, состояние). Отсутствие плана (выкопировки) помещений в рассматриваемом случае не признано безусловным основание для признания договора субаренды незаключенным.

(по материалам дела № А29-5760/2007, решение от 19.10.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.12.2007)

 

11. Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре в твердой сумме и отсутствует условие о праве арендодателя на изменение такого условия договора в одностороннем порядке либо не доказано наличие предусмотренных договором оснований для одностороннего изменения арендодателем арендной платы, ее размер в период действия договора может быть изменен только соглашением сторон либо при его отсутствии – в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации

Комитет обратился с иском к предпринимателю с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части условий о размере арендной платы (рассчитанной в договоре в размере амортизационных отчислений), изложив соответствующие пункты договора в редакции согласно дополнительному соглашению, от подписания которого предприниматель (арендатор) в добровольном порядке отказался.

Исковые требования комитет основывал на статьях 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что постановлениями мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» арендная плата в размере амортизационных отчислений установлена только для движимого имущества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд решение суда оставил без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

В данном случае договором (в редакции последующих дополнительных к нему соглашений) размер арендной платы был установлен в твердой сумме. Направленные в связи с принятием постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» дополнительные соглашения от 2005 и 2006 года об изменении договора в части размера арендной платы арендатор не подписал.

Договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера и условий внесения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с Указом Президента Российской Федерации, Постановлениями Правительства Российской Федерации о переоценке основных фондов, а налоги в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Наличие таких оснований истцом не доказано.

Принятие постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» не признано судами обстоятельством, в связи с которым сторона в договоре может требовать его изменения в порядке статьи 451 ГК РФ.

(по материалам дела №А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)

В другом случае, апелляционный суд признал незаключенным дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменялся предусмотренный договором размер арендной платы, исходя из следующего.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут предусмотреть порядок изменения договора в момент его заключения. Данное правило корреспондирует как статье 1 Кодекса, закрепляющей принцип равенства участников гражданских правоотношений, так и статье 614 (пункт 3) Кодекса, предусматривающей, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Спорное соглашение изменяло размер арендной платы, указанный в договоре аренды. Данный договор аренды зарегистрирован в надлежащем порядке. Следовательно, соглашение также подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой является незаключенным и не может быть признано недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела №А29-6892/2006, решение от 06.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 21.06.2007)

12. Иск об изменении условий договора не может быть удовлетворен, если такие изменения относятся к прошлому времени либо действие договора на момент рассмотрения спора было прекращено

Истец по делу, обратившийся с иском 16 октября 2006 года, требовал внести изменения по арендной плате за истекший период времени (с 01 февраля 2005 года).

Такое изменение в договор, в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только с согласия   другой   стороны. Ответчик эти условия не принял.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке,   обязательства считаются изменёнными с момента вступления в законную силу   решения суда об изменении условий договора. 

Удовлетворив   требования истца о внесении изменений в договор, начиная с 1 февраля 2005 г. суд тем самым бы нарушил положения Гражданского кодекса   Российской Федерации, а пункт договора (в измененной редакции) вступил бы в противоречие с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела №А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)

Во втором случае апелляционный суд рассматривал апелляционную жалобу предпринимателя на определение арбитражного суда, которым было прекращено производство по делу по его иску к комитету с требованиями об обязании   привести условие об оплате по договору аренды в соответствие с решением Совета муниципального образования. Заявленные исковые требования основывались истцом на статьях 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы и отмены состоявшегося по делу судебного акта в силу следующего.

Как следовало из материалов дела, между сторонами   был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком действия с 30 июня 2003 г. по 28 июня 2004 г., по истечении которого действие договора было возобновлено на неопределенный срок в соответствии   с частью 2 статьи 621   Гражданского   кодекса Российской Федерации.

Письмом от 25.04.06г. ответчик предупредил истца об отказе от договора   аренды, воспользовавшись правом, предоставленным ему частью 2 статьи 610 Гражданского   кодекса Российской Федерации; данное письмо предприниматель получил   27 апреля 2006г.

Таким образом, на момент предъявления иска по делу действие договора аренды прекратилось; между сторонами отсутствовали договорные отношения.   

Истец обратился с иском в арбитражный суд с требованием об обязании   ответчика привести условие договора об оплате в соответствие с   решением Совета МО.

В соответствии    со статьями   450, 451, 452 Гражданского   кодекса   Российской Федерации внесение   изменений в договор возможно   только в отношении действующего   договора.

Поскольку   договорные отношения   между сторонами отсутствуют,   отсутствует и предмет   спора.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150   Арбитражного процессуального   кодекса Российской Федерации   арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в  арбитражном суде. Указанное правило охватывает не только случаи, когда спор неподведомственен арбитражному суду, но и другие, когда дело не может быть рассмотрено в арбитражном суде. В данном случае дело не может быть рассмотрено, в связи с отсутствием предмета спора (договора).

(по материалам дела № А29-5664/2006-2э, решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 13.03.2007)

В третьем случае, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы на решение, которым иск признании ответчика арендодателем по конкретному договору аренды был оставлен без удовлетворения, апелляционный суд принял во внимание, что истцом не представлено доказательств наличия законных оснований для признания ответчика арендодателем по спорному договору, а также подтверждающих действительность данного договора.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Однако, заявляя требование о признании ответчика арендодателем по договору аренды, при отсутствии доказательств того, что данный договор действует в настоящее время, истец не доказал свою заинтересованность в исходе дела.

Принимая во внимание принцип свободы гражданско-правового договора, а также возражения ответчика против перевода на него прав и обязанностей арендодателя по договору, отсутствие предусмотренных законом оснований для такого перевода, с учетом избранного истцом способа защиты, требование истца удовлетворению не подлежит.

(по материалам дела № А82-5127/06-38, решение от 20.07.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2006)

 

13. Установление в договоре аренды муниципального имущества срока его действия «до момента приватизации» признано несоответствующим требованиям статей 610, 190 Гражданского кодекса Российской Федерации

При рассмотрении иска арендодателя к арендатору об освобождении нежилого помещения, переданного ответчику (арендатору) на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. или до момента приватизации, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, включенное в договор аренды условие о действии до приватизации не соответствует действующему законодательству, и указанную часть пункта договора аренды следует признать ничтожной в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. приватизация имущества не может быть признана событием, которое должно неизбежно наступить; осуществление возмездного отчуждения имущества в порядке приватизации полностью зависит от воли и действий сторон.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, установив переход права собственности на объект аренды к истцу в порядке приватизации применительно к положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о сохранении действия договора аренды.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.

(по материалам дела № А17-97/14-2007, решение от 21.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.06.2007)

 

14. Апелляционный суд признал неправомерным применение арендодателем при изменении в одностороннем порядке арендной платы нормативных правовых актов органа местного самоуправления, не опубликованных в установленном порядке

Агентство обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, неустойки в виде пени за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении ответчика из занимаемых по договору помещений.

Заявленные требования истец основывал на нормах статей 309, 314, 330, 450, 614, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал условиями заключенного между сторонами договора аренды с учетом дополнительного соглашения и имевшими место изменениями размера арендной платы с 01.01.2005 и 01.01.2006.

Решением суда первой инстанции требование истца о взыскании процентов было удовлетворены частично. В остальной части иска отказано.

Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом

Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 названного Кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Условие о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, а также основания и порядок реализации такого права были предусмотрены договором аренды в редакции дополнительного соглашения.

В 2004-2006гг. истец уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы по договору в связи с принятием нормативных актов уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Ответчик сообщал истцу о несогласии с односторонним изменением размера арендной платы. Соглашение об изменении размера арендной платы достигнуто не было.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае заявитель не обосновал документально соответствие уведомлений об изменении размера арендной платы условиям договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), а также требованиям законодательства, т.к. в направленном в адрес арендатора расчете арендной платы от 12.09.2004 применен повышающий коэффициент, установленный постановлением главы администрации муниципального образования, однако данное постановление в нарушение Устава муниципального образования не было опубликовано, в связи с чем решением арбитражного суда по другому делу признано недействующим.

Надлежащих доказательств опубликования в установленном порядке постановления главы муниципального образования, которым был установлен аналогичный коэффициент, примененный истцом в расчете арендной платы с 01.01.2006г., заявитель также не представил. Обязательность опубликования данного постановления предусмотрена Уставом муниципального образования, а также следует из положений части 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации.

Применив в уведомлениях об изменении размера арендной платы коэффициент качества строительных материалов в значении 1,2, истец превысил установленное в постановлении уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации максимальное значение данного коэффициента, что также не может быть признано надлежащим исполнением договора.

В то же время, согласно буквальному смыслу условий договора аренды (в редакции дополнительного соглашения), направление арендатору уведомления об изменении размера арендной платы является необходимым условием изменения договора.

При изложенных выше обстоятельствах апелляционный суд признал обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном истцом размере.

(по материалам дела № А29-9531/2006-2э (решение от 29.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 04.07.2007), дела №А82-2926/2007-35 (решение от 31.08.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.11.2007)

 

15. Договорное условие о размере арендной платы может считаться измененным только при условии, что арендодатель, которому право на одностороннее изменение такого условия предоставлено договором аренды, направил в адрес арендатора соответствующее извещение в форме, порядке и сроки, установленные договором

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, признав, что истец не является стороной договора аренды, в силу чего не вправе требовать от ответчика исполнения возникающих на основании данного договора обязательств.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по апелляционной жалобе истца, вывод суда о том, что администрация не является стороной по договору, признал необоснованным, иск удовлетворил в части, исходя из следующего.

В Расчете недоимки и пени истец исходил из размера арендной платы в период с января 2003 года по октябрь 2003 года в сумме 1641 рубль в квартал, в период с января 2004 года по январь 2006 года – 3551 рубль в квартал.

В подтверждение факта изменения размера арендной платы истцом представлены дополнения к договору на аренду помещений. Дополнения подписаны со стороны арендодателя, подпись арендатора на указанных документах отсутствует. Данных о получении ответчиком либо направлении в его адрес дополнений истец суду первой инстанции не представил.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для договора аренды помещения условие об арендной плате является существенным (пункт 1 статьи 654 Кодекса).

Определением апелляционного суда от 19.10.2006 года по данному делу заявителю жалобы (истцу) было предложено представить доказательства согласования с ответчиком изменения арендной платы либо обоснование права одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем. Такие доказательства от заявителя не поступили.

Таким образом, истец не доказал соблюдение установленного договором порядка изменения размера арендной платы.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении данного спора следует исходить из установленного в договоре при его заключении размера арендной платы.

(по материалам дела №А29-3666/06-2э, решение от 23.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 10.11.2006)

16. Несогласие арендатора с отказом арендодателя от продления срока действия договора само по себе не может свидетельствовать о незаконности такого отказа

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано. Проверяя правильность решения по делу, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно статьями 610, 622 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу заключенного между сторонами договора аренды арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о намерении не заключать договор аренды на новый срок не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора.  

Учитывая, что истечение срока аренды и надлежащее исполнение ответчиком порядка уведомления о намерении не заключать договор на новый срок подтверждаются материалами дела, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований признан соответствующим обстоятельствам дела, условиям заключённого между сторонами договора и действующему законодательству.

(по материалам дела № А82-9146/06-35, решение от 24.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 24.05.2007)

17. В зависимости от избранного заинтересованным лицом способа правовой защиты дело об оспаривании распоряжения органа местного самоуправления о прекращении договора аренды земельного участка по иску арендатора может быть рассмотрено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Рассмотрев дело по правилам главы 24 АПК РФ, применив статьи 198, 65 АПК РФ, апелляционный суд посчитал, что комитет доказал суду соответствие оспариваемого распоряжения действующему законодательству, в том числе статье 610 ГК РФ, а также условиям договора.

Апелляционный суд, рассматривая апелляционную жалобу ООО с применением положений главы 24 АПК РФ, выводы суда первой инстанции о том, что Гражданский кодекс РФ, законодательство, регулирующее земельные отношения и отношения приватизации, не ограничивают право сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке отказаться от его действия вне зависимости от мотивов прекращения договорных отношений, признал правильными.

(по материалам дела №А17-3044/5-2006, решение от 13.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 19.02.2007)

При рассмотрении другого дела по иску предпринимателя к администрации города, комитету о признании недействительным постановления главы города и признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между предпринимателем и администрацией города, суд в удовлетворении иска отказал.

Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Действие договора аренды прекращено по инициативе арендодателя в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и ответчиками соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная законодательством. Оспариваемое постановление принято главой города в пределах полномочий, предоставленных главе города Уставом города, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

Указанная позиция судом апелляционной инстанции признана обоснованной.

 (по материалам дела №А17-73/5-2007, решение от 14.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 13.06.2007)