Определение рыночной стоимости недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения .

1. 
   Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
   
   • 
     макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
     
   • 
     микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
     
2. 
   Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
   
   • 
     массированная реклама;
     
   • 
     инфляционные ожидания;
     
   • 
     симпатии;
     
   • 
     осведомленность и т.д.
     
   • 
     в настоящем пособии не рассматриваются.
     
3. 
   Физические факторы:
   
   • 
     местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
     
   • 
     архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
     
   • 
     состояние объекта недвижимости;
     
   • 
     наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
     
   • 
     экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
     
4. 
   Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
   
   • 
     количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;
     
   • 
     объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
     
   • 
     престижность района;
     
   • 
     экологическая обстановка в районе;
     
   • 
     транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
     
   • 
     социальная однородность дома;
     
   • 
     характер сделки ("прямая" или "встречная" продажа);
     
   • 
     юридическая "чистота" объекта.