Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
| Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе необходимо проанализировать данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
Идентификация недвижимости и оборудования: на этом этапе выполняются обмерные работы, проводится техническое обследование ограждающих и несущих конструкций, составляются дефектные ведомости и определяется степень физического износа основных элементов зданий, сооружений, узлов машин, оборудования и автотранспорта. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе осуществляется сбор более детальной информации, относящаяся как к объекту, по которому проводится экспертиза, так и к сопоставимым с ним другим объектам. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Проводится также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости. Источниками информации для проведения оценки ликвидационной стоимости выступают: 231 Материалы и документы, характеризующие финансово-хозяйственную деятельность предприятия: бухгалтерская учетная документация (годовые и квартальные финансовые отчеты предприятия), данные по клиентуре предприятия, а также краткосрочные прогнозы о динамике изменения основных производственных показателей; • данные идентификации основных фондов предприятия и имеющихся товарно- материальных запасов; • данные оценки экономического и финансового состояния предприятия исходя из имевшихся в распоряжении специалистов документов, результатов встреч с работниками предприятия и посещения основных объектов; • материалы анализа и оценки активов и пассивов предприятия с целью определения чистой стоимости активов; • ведомости инвентаризации и инвентарные списки имущества основных фондов предприятия; • схемы расположения основных объектов, планы, фасады и разрезы зданий, топографические планы территории завода в масштабе 1:500; • данные обмерных работ и материалы фотофиксации объектов недвижимости, выполненные специалистами; данные о текущих рыночных ценах отдельных видов недвижимости и оборудования; действующие нормативные документы и законодательные акты. Применение методов оценки: для определения рыночной стоимости объектов недвижимости применяется затратный подход, как наиболее отвечающий цели оценки, определенной техническим заданием. Он основывается на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. В процессе оценки ликвидационной стоимости предприятия проводится анализ финансового состояния. Для расчета финансовых показателей и коэффициентов используют следующие методики: • методика оценки показателей финансового состояния и деловой активности предприятия; • методические положения по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса. Расчет текущей стоимости активов ликвидируемого предприятия. Расчет текущей стоимости активов предприятия осуществляется по методу накопления активов. 232 Для расчета текущей стоимости активов используются данные баланса предприятия на дату оценки. Данный баланс подвергается проверке и корректировке. Проверка и корректировка счетов баланса производится на основании данных проведенной инвентаризации имущества предприятия. Далее рассчитывается рыночная стоимость объектов недвижимости, остаточная восстановительная стоимость основных фондов, а также текущая стоимость или стоимость замещения остальных активов. Остаточная восстановительная стоимость основных фондов рассчитывается путем вычитания из полной восстановительной стоимости всех видов износа. Последовательность определения текущей стоимости активов предприятия: определение рыночной стоимости земельного участка; определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости; расчета износа объектов недвижимости; расчет остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости; определение полной восстановительной стоимости оборудования, машин и механизмов; определение совокупного износа оборудования, машин и механизмов; определение стоимости нематериальных активов, объектов незавершенного строительства, если таковые имеются; определение стоимости инвестиций; определение производственных запасов, величин дебиторской задолженности. Определение стоимости земельного участка. Одной из составляющих оценки ликвидационной стоимости предприятия является стоимость земельного участка. Оценка рыночной стоимости земельного участка, занимаемого предприятием, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, либо для установления компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации предприятия для осуществления нового строительства или установлении арендной платы за землю. Информация, необходимая для оценки рыночной стоимости земельного участка: титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; физическая характеристика участка, размер, геологические и топографические характеристики; данные о взаимосвязи участка с окружением, имеющаяся инфраструктура, коммуникации; 233 • экономические факторы, характеризующие участок. ft Информацию можно получить из различных источников: из данных страховых компаний, информационных служб брокерских фирм, частных информационных агентств, архивов оценщика, регистрационных компаний, компаний, специализирующихся на сделках, связанных с земельными участками, данных периодической печати и т.п. Основными методами оценки рыночной стоимости земельных участков являются следующие: метод соотнесения (переноса). Данный метод является вариантом метода по сопоставимым продажам. Принципиальная схема этого метода состоит в отдельной оценке стоимости здания и земельного участка. Из общей стоимости сопоставимого комплекса вычитается стоимость объектов недвижимости, находящейся на участке и оцененной отдзльно. капитализация земельной ренты. Основой расчетов по данному методу является капитализация чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. техника остатка для земли. Метод основан на капитализации дохода и рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. метод развития земельного участка. по сопоставимым продажам. Алгоритм данного метода состоит в изучении данных по сравнимым сделкам, сопоставлении и сравнении данных по аналогичным участкам, проданным в последнее время, сравнении с оцениваемым участком, учете имеющихся различий и гшеседие поправок в цели продаж, Наиболее применимым для оценки земельных участков в настоящее время является метод по сопоставимым продажам. При использовании этого метода сравнение производится по следующим элементам и в следующей рекомендуемой последовательности: Условия финансирования. Рассматривается отличие в реализации участков по условиям финансирования сделки. В случае выявления каких-то особенностей в данном элементе сравнения осуществляется поправка. При этом получить и удостоверить информацию по данному элементу сравнения обычно трудно. В связи с этим в случае затруднения лучше отказаться от внесения поправок по данному элементу. Особые условия продажи. Поправки осуществляются аналогично условиям финансирования. 234 Время продажи (рыночная тенденция цен). Этот элемент сравнения учитывает изменение цен в зависимости от времени года, сезона, инфляции, влияние новых законопроектов на поведение покупателей и продавцов на земельном рынке и т.п. Местоположение участка. Поправки вносятся в зависимости от удаленности района, окрестностей и т.п. Физические характеристики. Учитываются размеры участка, топографические и геологические параметры. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка. Корректировка осуществляется к цене продажи сопоставимого участка, с которым производится сравнение. Минусовая поправка снижает стоимость, если элемент сопоставимого объекта лучше, чем в оцениваемом объекте, и наоборот. При этом корректировка осуществляется каждый раз к уже скорректированной сумме сопоставимой продажи. Сравнение должно производиться не менее чем с тремя сделками. жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|