Отчет по Реализации Переселения
Процесс оценки и компенсации
жүктеу/скачать 363 Kb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- 6. Консультации лиц, попавших под влияние
- 7. Помощь социально-уязвимым, единовременное пособие и лица, попавшие под сильное воздействие проекта
5. Процесс оценки и компенсацииТри метода оценки применяются в Казахстане во время оценки недвижимости, попавшей под влияние. Все три подхода и метода оценки основаны на статье 4 раздела 2 Земельного Кодекса Республики Казахстан, утвержденного Министерством Юстиции РК от 7 декабря 2007 года №329. Метод стоимости Метод стоимости представляет собой сколько затрат ушло собственником сумму денег, которую он потратил на землю и собственность. При использовании данного метода считается материал изготовления, качество, цена материала недвижимости, год постройки, состояние объекта и т.д. Сумма компенсации не должна быть ниже затрат на перемещение. Согласно статье 87 «Земельного Кодекса Республики Казахстан», возраст и другие условия попавшей под влияние недвижимости учитываются при определении стоимости земельного участка по согласованию с владельцем земельного участка или негосударственных пользователей земли. Сравнительный метод Сравнительный метод представляет собой сравнение подобных объектов и земельных участков, которые находятся на этой же территории. Оценщик должен взять рекламы из газет или телевидения по продаже похожей собственности и земельных участков для определения стоимости оцениваемого объекта путем сравнения недавних продаж таких же объектов на эффективно функционирующем независимом рынке, где независимые клиенты и независимые продавцы покупают и продают такую же собственность, принимая самостоятельные решения. Этот принцип работает, в основном, для помещений для постоянного проживания. Метод дохода Метод дохода применяется только для объектов, предназначенных для коммерческих и сельскохозяйственных целей (бенозозаправок, кафе, магазинов, торговых точек, пустующей коммерческой земли, крестьянских хозяйств и других) для выявления стоимости оцениваемого объекта, который в будущем будет приносить доход во время определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму будущего дохода к тому моменту и прибыль, получаемую при перепродаже оцениваемого объекта. Применение этого метода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, так чтобы влияние на уровень прибыльности собственности в районе расположения оцениваемого объекта, а также использования таких процедур, как предоставление скидки и превращение в капитал. Оценщик, основываясь на документах (налоговая декларация, декларация о доходах и т.д.) определяет оцениваемую стоимость. Стоимость определяется на основании документов (налоговая декларация, декларация о доходах и т.д.).
1. На стадии проектирования: все владельцы были проконсультированы Областным Департаментом Комитета Автодорог, когда план дороги был согласован в начале 2009 года. Затем в мае и июне 2009 года подробные консультации проводились в разных поселках. Разъяснения по изъятию земель было дано в марте 2010 года. 2. Вторая консультация, как часть первой консультации по ОВОСу 4 октября 2011 года (Илийский район и Панфиловский район): изъятие земель и переселение было на повестке дня и обсуждалось. 3. Далее консультации по Проекту ОВОС, проводились 24, 25 и 26 января 2012 года. Во время встречи не возникло вопросов по изъятию земель или компенсации. Некоторых лиц, попавшие под влияние, волновал вопрос перехода через дорогу сельхоз техники и домашнего скота, а также они интересовались точными сроками строительства. Один человек, попавший под влияние, которому уже выплатили компенсацию, запросил план дороги. Предложенная перепланировка не может быть основана на вопросах изъятия земли или вопросах окружающей среды. Этот вопрос не охватывает ОРП. 7. Помощь социально-уязвимым, единовременное пособие и лица, попавшие под сильное воздействие проектаВ соответствии с Операционной Политикой 4.12 Всемирного Банка и утвержденной Политикой необходимо предусмотреть дополнительную компенсацию или помощь 1) социально-уязвимым людям, которые могут тяжело перенести изменения, связанные с проектом; 2) тем, кому необходимо переехать (в случае, с коммерческой собственностью), кто понесет затраты при переезде и 3) тем, кто потеряет значительную часть производственных земель. Данная компенсация в дополнение к стандартной государственной компенсации и никаких законодательных норм для данной компенсации. Однако, Алматинский Областной Департамент Комитета Автодорог проинструктировал отдельные районы о предоставлении данных форм дополнительной помощи по завершению соглашения о заме со Всемирным Банком. Следующий раздел определяет требования и текущий статус. Изначально участок «Алматы-Хоргос» планировалось реализовать на основе механизма концессии. Данный проект входил в Перечень концессионных проектов, утверждаемый Правительством РК, в связи с чем, работы по выкупу земель велись еще с 2010 года согласно национальному законодательству. Однако 29 июля 2011 года Министерство финансов Республики Казахстан направило официальный запрос во Всемирный Банк о возможности финансирования данного участка. На этот момент было выкуплено уже 589 земель. Определение местонахождения лиц спустя 2 года затруднительно. При этом Комитет автодорог готов выплатить все дополнительные виды компенсации согласно требованиям Всемирного Банка, в случае если будут выявлены новые собственники или землепользователи. Выявление и дополнительная выплата социально-уязвимым лицам Первоначально во время процесса выявления и выплаты компенсации, помощь социально-уязвимым не была предусмотрена. После заключения соглашения между Всемирным Банком и Комитетом Автодорог, было направлено письмо во все районные акиматы с просьбой по спискам получения «Адресной помощи Акт №246-II от 17июля 2001 года определить социально-уязвимых людей. Это специальная программа предусматривает фиксированную сумму в помощь социально-уязвимым и бедным семьям. Было согласовано Комитетом Автодорог, что всем семьям из списка социально-уязвимых, которые попали под влияние переселения или изъятия земли/построек, будет выплачена дополнительная единовременная компенсация в размере минимальный прожиточный минимум Х 12 месяцев. На сегодняшний момент все 5 районных акимата завершили процесс выявления социально-уязвимых (он включает рассмотрение всех официальных списков социально-уязвимых) и в соответствии с их информацией там нет социально-уязвимых людей, которые попадают под влияние. Социально-уязвимого населения нет. До сегодняшнего момента нет людей, которые попадают под влияние проекта и классифицируются, как социально-уязвимые. Было согласовано Комитетом Автодорог, если социально-уязвимые люди будут выявлены перед началом строительства или если какие-либо люди придут в акимат и докажут, что они социально-уязвимые, то для них будет предусмотрена дополнительная компенсация, как для социально-уязвимого населения.
На основании соглашения между Комитетом Автодорог и Всемирным Банком все коммерческие организации, которые необходимо перенести из-за проекта, получат единовременное пособие по переезду, достаточное для того, чтобы покрыть транспортные затраты и затраты на содержание в течение месяца. Для домохозяйств, которые необходимо переместить, до переезда будет выплачена фиксированная сумма в 35 тысяч тенге, а для магазинов и предприятий, подлежащих перемещению, до переезда будет выплачена фиксированная сумма, которая рассчитывается 2 500 тенге за квадратный метр функциональной площади. Всего 14 объектов коммерческой собственности (магазины, кафе, заправки и т.д.), которые подлежат перемещению и имеют право на получение данного «единовременного пособия». При определении размера компенсации за земельные участки учитывается стоимость самого земельного участка, а также стоимость расположенного на нем недвижимого имущества, в том числе многолетние насаждения, кроме того рассчитываются различные убытки владельца, которые он имеет в связи с изъятием у него земельного участка. При оценке данных 14 земельных участков с коммерческими объектами оценивалось полностью все оборудование, которое имелось на участках. То есть у собственников не было необходимости перемещать оборудование. В связи с этим считаем, что дополнительные выплаты по транспортным расходам нет необходимости выплачивать. Кроме того со стороны владельцев нет и не было каких-либо жалоб или просьб выплатить транспортные расходы. В настоящее время местонахождение этих владельцев неизвестно и вероятнее всего за счет выплаченных им средств они смогли возобновить свой бизнес. Семьи, попавшие под сильное воздействие проекта По правилам Всемирного Банка лицам, попавшим под сильное воздействие проекта выплачивается размер дохода за 2 года В национальном законодательстве имеется положение об обязательстве выплаты упущенной выгоды – неполученный доход в связи с изъятием земельного участка под проект (на который мог бы быть получен). Поскольку в национальном законодательстве не конкретизируется количество лет за который должна быть выплачена упущенная выгода, оценщики самостоятельно высчитывают эту цифру. При этом они основываются на следующем: за сколько лет можно восстановить производство до первоначального вида и на практике это значительно превышает 2 года. Была выплачена компенсация с учетом оставшихся лет до конца арендного периода (в Казахстане максимальный срок аренды – 49 лет). Таким образом на практике оценщики за период упущенной выгоды принимают количество лет неиспользованной аренды. На практике имелись участки, которым выплачивалась упущенная выгода за 35-40 лет. Следующая таблица показывает количество людей, попавших под значительное влияние проекта, в каждом районе согласно регистрации и исследований, выполненных проектировщиками Таблица 7.1 Количество лиц, попавших под значительное влияние проекта
жүктеу/скачать 363 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
|