Методы сокращения количества земель, попадающих под изъятие, в процесс планирования и проектирования

3. Методы сокращения количества земель, попадающих под изъятие, в процесс планирования и проектирования

Ссылаясь на выше изложенное, в прилагаемых таблицах количество зданий, попавших под влияние не велико (14). Только в двух местах затрагиваются здания: 1) вначале 1 участка (км 0-км 5), которые используются на существующей дороге, где несколько коммерческих пользователей попадает под влияние, вместе с землей и зданиями; 2) в Шелак (км 103-км 110), там план дороги совпадает с существующей. Некоторая коммерческая собственность находится на обочине существующей дороги и попадает под влияние вместе с землей и зданиями. На обоих месторасположениях одна из причин использования существующей дороги, это меньшая потребность в земле и меньшее воздействие на собственников.

Во время ранних консультаций в 2009 году и последних консультаций в январе 2012 года, не было никаких возражений касательно изъятия земель и было принято решения, что нет необходимости пересматривать план дороги по причинам, связанным с изъятием земель.

4. Процесс Изъятия Земель

Подход для идентификации затронутых структур и земельных участков полагается на два главных источника: (1) существующий кадастр и данные землепользования, поддержанные Агентством Ресурса Земли и (2) геодезические работы, проведенные всеми проектировщиками по каждому отдельному лоту в масштабе 1:2,000, во время которых были выявлены все постройки в пределах полосы приблизительно 120 м шириной после выравнивания Проекта. Сюда включаются все постройки в пределах существующей полосы отвода, где будут проходить работы. (3) Придорожные геодезические работы вдоль всего выравнивания проводились Консультантом для выявления и описания всех форм неофициального использования полосы отвода, или той площадей, попавшей под влияние строительства, или другой землей без видимых построек, и, таким образом, не подходящих вышеописанным пунктам (1) и (2). Этот тип использования, например, касается неофициального сельского хозяйства (сады, небольших полей, сезонных прилавков) вторгающихся в полосу отвода, животных или птиц.

Информация относительно любого зарегистрированного участка и его местоположения с топографическими координатами хранится в Центрах Регистрации при содействии Министерства юстиции. Эта информация также собрана “Государственным Научно-Производственным Центром по Земле” (ГосНПЦЗем) при содействии Агентства по Земельным Ресурсам. Проектировщики, заключившие контракты с КАДом, получили информацию относительно потенциально затронутых землевладельцев от отделов на уровне областных ГосНПЦЗем в виде карты с масштабом 1:25.000, показывающей спроектированную дорогу и земельные участки, пересекающиеся с ней, или полосой выравнивания. Проектировщики объединили эти карты с информацией, полученной ими во время топографических работ по выравниванию, выполненному как стандартная предупредительная мера в их работе.

Для выявления неофициальных землепользователей проектировщики сравнили официальные данные по землепользованию, полученные от ГосНПЦЗем с их собственными геодезическими данными, полученными на сегодняшний день. Таким образом, каждый проектировщик имел возможность выявить постройки, которые были возведены (обычно в пределах полосы отвода) незаконно и без официального юридического права. Большинство этих построек являются коммерческими, такими как кафе, рестораны и бензозаправки.

Чтобы оценить стоимость земли, которая будет изъята, и постройки, которые будут снесены, КАД заключил контракты с оценщиками, имеющими лицензию. Взяв за основу данные о требуемой земле, собранные проектировщиками, оценщики связались с потенциально затронутыми сторонами, чтобы оценить стоимость их собственности. Методы оценки, обычно используемые для подсчета компенсации за постройки, были подобны общим международным методам, основанным на (i) расходах, (ii) прибыли, и (iii) сравнении с подобными постройками с известной стоимостью. Оценщики должны были основываться на текущей рыночной стоимости. Метод стоимости применялся для оценки заселенных помещений, при котором учитывается материал, из которого объект изготовлен, его качество и стоимость, год строительства и состояние самого объекта. Сравнительный метод применялся, в основном, на принципах замены он, в соновном, применяется для жилых помещений. Метод дохода основывается на принципе ожидания, т.е. покупатель (инвестор) приобретает земельный участок, ожидая будущего дохода или прибыли. Применение этого метода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, которые влияют на уровень прибыльности собственности в сфере оценки местоположения объекта, и использования таких процедур, как предоставление скидки и капитализации Оценщик на основе документов (налоговой декларации, подтверждения дохода, и т.д.) определяет сумму оценки.

Если земельный участок предназначен для сельскохозяйственных работ, то используемый метод основывался на оценке сельскохозяйственных потерь в случае изъятия. Все применяемые методы одобрены национальными Казахстанскими законами, нормами и положениями. Суммы компенсации, подсчитанные оценщиками, оговаривались между некоторыми владельцами и областными департаментами КАД. Алматинский Областной Департамент КАД утверждает, что соглашения только с 86 еще не заключены и не были изъяты земельные участки.

Процесс выявления лиц и имущества, попавшего под влияние, начался в марте 2010 году и завершен в марте 2011 года. Три независимых оценочных компании были назначены для оценки имущества, попавшего под влияние. Три независимых агентства – это а) ТОО «Эксперт по оценке», Алматы, б) ТОО «НИИК Каздоинновация», Алматы, в) ИП Кондратюк, Алматы. Оценщики на основании документов, предоставленных соответствующими владельцами, произвели оценку имущества, попавшего под влияние. Вместе с этим, полный список недвижимости и земельных участков, которые подлежат изъятию для реализации проекта, был подготовлен во время оценки собственности. В дополнение к этому оценка земельных участков была выполнена на основании опроса владельцев, тщательного изучения объектов оценки и документов, предоставленных лицами/владельцами, попавшими под влияние (налоговая декларация, отчет по доходам и т.д.).

Следующие документы были проверены во время оценки:

• Удостоверение личности

• Государственный Акт на Землю с замерами земли

• Технический Паспорт (План Дома в деталях)

Количество всех выявленных лиц, попавших под влияние, одобрено решением Акимата соответствующего района. На основании оценочного отчета, соответствующий Акимат издал приказ. Комиссия, назначенная соответствующим Акиматом, для оценки влияния состояла из нечетного количества человек из областных земельных комитетов, архитектурных и градостроительных, и других соответствующих организаций.