Отчет по результатам проверки товарищества собственников жилья «татищева,92» за 2010 год

В соответствии со статьей 157 ЖК РФ:

«1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации».
Нормативным основанием для осуществления расчетов платы за коммунальные услуги в жилых помещениях в 2010 году являлось Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Этим нормативным документом предусмотрены разные механизмы определения платы за коммунальные ресурсы в зависимости от оборудованности дома и жилых помещений приборами учета, но все эти механизмы основаны на главной норме федерального закона: объемы потребляемых услуг определяются по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из норматива.

Исходные данные для расчета платы за коммунальные ресурсы в ТСЖ «Татищева,92»:

1. 
   Многоквартирный дом оборудован коллективными (общедомовыми) приборами учета;
   
2. 
   Все помещения в многоквартирном доме оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета.
   

Согласно п. 4 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном законодательством, на основании договора, содержащего условия оказания коммунальных услуг и заключаемого ТСЖ с собственником жилого помещения. При этом обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у исполнителя перед всеми потребителями (п. 5 Правил предоставления коммунальных услуг). Получается, что отношения между ТСЖ как исполнителем коммунальных услуг и собственником жилого помещения регулируются специальным договором. На эти положения подзаконного акта ссылается и Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07, отмечая, что товарищество предоставляет коммунальные услуги собственникам (как членам, так и нечленам) на основании договоров об оказании коммунальных услуг. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс всего лишь дает ТСЖ право заключать договоры об оказании коммунальных услуг (п.п. 1 п. 1 ст. 137), не устанавливая соответствующей обязанности. А вот «Правила предоставления коммунальных услуг» уже не оставляют выбора. Заметим, что суды общей юрисдикции удовлетворяют требования собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в ТСЖ, принудить товарищество заключить с ними договор на предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, вопросы обеспечения жилых помещений в многоквартирном доме должны быть урегулированы в договоре на предоставление коммунальных услуг, заключаемых ТСЖ с собственниками жилых помещений. При проверке установлено, что подобные договоры в ТСЖ «Татищева, 92» не заключены.
Следует учитывать, что действие «Правил предоставления коммунальных услуг» не распространяется на собственников нежилых помещений. Следовательно, ТСЖ не обязано заключать с собственниками нежилых помещений договор об оказании коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 02.04.2009 N А56-107/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 03.09.2009 N ВАС-9072/09). Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия ресурсоснабжающей организации заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и ресурсоснабжающей организации в части включения в него собственника нежилого помещения в качестве субабонента. Основание: «Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167; «Правила функционирования розничных рынков электрической энергии», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 560.
Таким образом, мы считаем, что хозяйствующие субъекты, имеющие нежилые помещения в жилых домах, могут оформлять договорные отношения по пользованию такими коммунальными услугами, как водоснабжение, канализация, теплоснабжение как напрямую с ресурсоснабжающими организациями, так и через посредников (ТСЖ, управляющие организации). Договоры энергоснабжения же в силу нормы п.88 «Правил функционирования розничных рынков электрической энергии» такие хозяйствующие субъекты могут заключить только с гарантирующим поставщиком.

Что же касается оплаты коммунальных услуг физическими лицами (не предпринимателями!) – собственниками нежилых помещений в жилом доме (гаражные боксы), то действующее законодательство не предусматривает для данной категории лиц особого порядка установления договорных отношений и отдельных тарифов. При этом в «Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам» упоминаются нежилые помещения (п.20). Данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что порядок предоставления коммунальных услуг указанной категории лиц регулируется названным правовым актом.

Таким образом, мы считаем, что в настоящее время у ТСЖ «Татищева, 92» отсутствует не только документальное оформление взаимоотношений на выполнение коммунальных услуг для нежилых помещений, принадлежащих не гражданам, но и нормативные основания для применения установленных Постановлением № 307 правил расчетов размера платы за коммунальные платежи для этих помещений.

Применяемый алгоритм расчета объема потребленных коммунальных ресурсов (вода, электроэнергия) полностью соответствует алгоритму, установленному «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» в п. 3 Приложения № 2 к правилам, замечаний нет. Но указанный алгоритм может быть применен только к той категории лиц, на которых распространяются «Правила», т.е. к гражданам – собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (квартиры и гаражи). Применение его к хозяйствующим субъектам, владеющим нежилыми помещениями, не обосновано.

Указанное нарушение приводит к искажениям в распределении коммунальных ресурсов по воде и электроэнергии между потребителями. По нашим оценкам, платежи граждан -собственников квартир и гаражей занижаются, а собственников нежилых помещений (офисов) – завышаются.

При расчетах размера платы за тепло применялся такой же алгоритм, как при расчетах по воде и электроэнергии. Между тем, для этого коммунального ресурса установлен иной алгоритм, побуждающий исполнителя коммунальных услуг предъявлять потребителям счета на тепло ежемесячно, а не только в течение отопительного сезона, с корректировкой в конце года. Поэтому мы вынуждены констатировать, что распределение тепла не соответствует нормам, установленным «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам». Кроме того, расчеты объемов потребленного тепла по нежилым помещениям хозяйствующих субъектов также производились по алгоритму, применяемому для граждан, что не имеет под собой никаких оснований.

Указанные «Правила» определяют:

1. 
   Состав общего имущества;
   
2. 
   Требования к содержанию общего имущества;
   
3. 
   Несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества;
   
4. 
   Контроль за содержанием общего имущества.
   

В соответствии с п.11 «Правил» содержание общего имущества включает в себя:

• 
  Осмотр общего имущества;
  
• 
  Освещение помещений общего пользования;
  
• 
  Обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования;
  
• 
  Уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
  
• 
  Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
  
• 
  Меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;
  
• 
  Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;
  
• 
  Текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
  

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, условия их оказания, а также размер их финансирования (п.17 «Правил»).

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, при этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ, т.е. в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 28 «Порядка»).

Проверкой установлено, что с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, договоры о содержании и ремонте общего имущества не заключены.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п.33 «Порядка»).

На общем собрании от 6 октября 2010 года была утверждена смета доходов-расходов на 2010 год и размер ежемесячных обязательных платежей на содержание помещений и капитальный ремонт. Решения о перечне услуг и работ не принималось. Основные показатели сметы в протоколе не отражены.

Таким образом, в ТСЖ «Татищева, 92» размер обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества установлен общим собранием, что соответствует действующему законодательству.
Общий вывод:

Применяемый в ТСЖ порядок расчета платы за содержание и ремонт общего имущества соответствует законодательно установленному порядку.
6. Анализ произведенных в 2010 году расходов на ремонт общего имущества ТСЖ, проверка документального оформления и бухгалтерского учета этих операций. Проверка наличия оснований для проведения ремонтов в виде внутренних нормативно-распорядительных документов.
Как видно из таблицы № 7, текущий ремонт и содержание общего имущества обошлись собственникам помещений в многоквартирном доме в сумму 2 482 478,58 руб.

Кроме того, были выполнены работы по ремонтам, признанными капитальными, на сумму 119298 руб.

Всего за ремонты и содержание общего имущества было уплачено денежных средств в общей сумме 2 601 776,58 руб.

Подробная расшифровка этих расходов в части выплат заработной платы и начислений на нее представлена в таблицах № 10,11,12.

Расшифровка в части оплат поставщикам по содержанию и текущему ремонту общего имущества представлена в следующей таблице:

Таблица № 14

Состав поставщиков и выполненные ими работы (поставленные товары) в рамках выполнения капитального ремонта приведены в следующей таблице:

Таблица № 15

Наименование поставщика	Наименование работ (услуг)	Сумма
ООО Интерэнерго	Внесение изменений в проект общедомовых узлов учета теплоэнергии по предписанию ТЭЦ Уралметпром	30 000,00
ИВП Крейт	расходомеры, техпроверка	32 756,80
Технезис ООО	вазоны городские 7 шт	9 100,00
Итого по капитальному ремонту		71 856,80