ПРАВИЛА ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ С

Дата введения – 2011.05.01

Настоящие Правила эксплуатации зданий и сооружений с технически сложными системами и механизмами разработаны в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», Законом «О жилищных отношениях» и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию зданий и сооружений с технически сложными системами и механизмами, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Республики Казахстан, органами государственного контроля и надзора, местными исполнительными органами.

Для применения настоящих Правил необходимы следующие ссылочные нормативные документы:

СНиП II-7-81* Строительство в сейсмических районах (разделы 4 и 5).

СНиП РК 2.03-30-2006 Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования.

СНиП РК 2-03-14-2003 Защитные сооружения гражданской обороны в подземных горных выработках.

СНиП РК 5.04-23-2002 Стальные конструкции. Нормы проектирования.

СНиП РК 4.02-08-2003 Котельные установки.

СНиП РК 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия.

СНиП РК 5.01-01-2002 Основания зданий и сооружений.

СНиП РК 5.01-03-2002 Свайные фундаменты.

СНиП РК 2.01-19-2004 Защита строительных конструкций от коррозии.

СНиП РК 4.01-41-2006* Внутренний водопровод и канализация зданий.

СНиП РК 4.01-02-2009 Водоснабжение. Наружные сети и сооружения.

СНиП РК 3.06.09-2006 Автомобильные дороги.

СНиП РК 3.02-02-2009 Общественные здания и сооружения.

СНиП 2.01-19-2004 Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии.

СНиП 3.05.04-85* Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации.

СНиП РК 1.02-18-2004 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения.

СНиП РК 2.02-05-2009 Пожарная безопасность зданий и сооружений.

СНиП РК 2.03.-01-2001 Геофизика опасных природных воздействий.

СНиП РК 2.04-01-2001* Строительная климатология.

МСН 2.04-02-2004 Тепловая защита зданий.

МСН 2.04.-03-2005 Защита от шума.

СНиП 2.09.02-85* Производственные здания.

СНиП РК 4.02-42-2006 Отопление, вентиляция и кондиционирование.

СНиП 3.05.03-85 Тепловые сети.

МСН 4.03-01-2003 Газораспределительные системы.

СНиП 2.03.01-84* Бетонные и железобетонный конструкции.

ГОСТ 21519-2003 Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия.

ГОСТ 25772-83* Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия.

ГОСТ 25820-2000 Бетоны легкие. Технические условия.

ГОСТ 26602. 2-99 Блоки оконные и дверные. Методы определения воздухо- и водопроницаемости.

ГОСТ 26633-91* Бетоны тяжелые и мелкозернистые. Технические условия.

ГОСТ 30494-96 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.

ГОСТ Р 22.0.05-94 Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Техногенные чрезвычайные ситуации. Термины и определения.

СТ РК ИСО 9000-2007 Система менеджмента качества. Основные положения и словарь.

СТ РК ГОСТ Р 12.4.026-2002 Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Общие технические условия и порядок применения.

СТ РК ГОСТ Р 51263-2008 Полистиролбетон. Технические условия.

СНиП РК 3.01-02 Ас-2008 Нормы и правила проектирования комплексного благоустройства на территории г. Астаны.

СНиП РК 3.02-43-2007 Жилые здания.

СНиП РК 3.02-16-2003* Многофункциональные здания и комплексы.

СНиП IV-13-84 Сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий.

СНиП РК 3.02-05-2010 Автоматизированная система мониторинга зданий и сооружений.

СНиП РК 3.01-01-2008 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов.

СП 2.6.1.758-99 ( НРБ-99) Нормы радиационной безопасности.

ППБ РК–2006 Правила пожарной безопасности в Республике Казахстан

МСП 2.04-101-2001 Проектирование тепловой защиты зданий.

СП 31-108-2002 Мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений.
ПРИМЕЧАНИЕ. При использовании настоящих Правил целесообразно проверить действие ссылочных стандартов и классификаторов по ежегодно издаваемому информационному указателю «Указатель нормативных документов по стандартизации» по состоянию на текущий год и соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в текущем году. Если ссылочный документ занесен (изменен), то при пользовании настоящей Методики следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отнесен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.
3. Общие положения

3.1. Цели настоящих Правил.

3.1.1 Настоящие Правила эксплуатации зданий и сооружений с технически сложными системами и механизмами определяют требования и порядок их обслуживания и ремонта с целью:

- обеспечения сохранности зданий и сооружений всех форм собственности;

- проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

- обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками основных фондов или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых их обслуживанием.
3.2. Технически сложные системы и механизмы.

Учитывая многообразие инженерно-геологических условий Республики Казахстан и массовой застройкой высотными, большепролетными и уникальными зданиями и сооружениями объектов, оснащенными сложными инженерно-техническими системами, оборудованием и механизмами , к технически сложным системам и механизмам в настоящих правилах отнесены:

- системы децентрализованного теплоснабжения;

-системы горячего водоснабжения;

- системы внутреннего газоснабжения;

- системы с нетрадиционными ( возобновляемыми) источниками энергии;

- системы информационного (IТ) обеспечения;

- системы воздушного отопления;

- системы «теплые полы», стены, окна, потолки;

- системы вентиляции, дымо-и пылесбороудаление;

- системы водопровода и канализации;

- системы сбора и транспортировки отходов;

- лифтовое хозяйство;

- системы эскалаторов, внутренних фонтанов, бассейнов и др.

- системы мониторинга за деформациями и осадками высотных зданий и инженерных сооружений;

- системы рекламного оформления и световых табло;

- системы аварийной, диспетчерской и пожарной сигнализации;

- системы автоматизированного учета электропотребления, теплоснабжения и водообеспечения;

- системы охраны входа и видеонаблюдение;

- системы автоматизированного инженерного оборудования и бытового оснащения квартир;

- системы трансформирования стен, перегородок, полов, потолков для зданий многофункционального назначения;

- системы для очистки и ремонта фасадных элементов высотных зданий и сооружений;

- дренажные системы подвальных помещений зданий и сооружений;

- системы кондиционирования и автоматизированного обеспечения заданного микроклимата помещений.
3.3. Здания и сооружения, оборудованные технически сложными системами и механизмами

3.3.1. К зданиям и сооружениям, оборудованным технически сложными системами и механизмами согласно СНиП РК 3.02-05-2010 относятся:

3.3.2. Технически сложные объекты:

- речные и морские порты, здания аэропортов на 500 и более пассажиров и/или с длиной основной взлетно-посадочной полосы 1800 м и более, мосты и тоннели длиной более 500 м, метрополитены;

- крупные промышленные объекты с численностью занятых более 10 тысяч человек;

- гидротехнические сооружения 1,2 и 3 классов;

- ядерные и/или радиационно опасные объекты;

- военные и оборонные объекты;

- объекты уничтожения и захоронения химических и других опасных отходов;

- организации и объекты по добыче, переработке, хранению, обеспечению и транспортировке нефти и газа;

- организации химической и нефтехимической промышленности;

- организации электроэнергетической промышленности;

-склады и производство взрывчатых (ВВ), сильнодействующих и ядовитых веществ (СДЯВ), ядохимикатов;

- предприятия черной и цветной металлургии;

- предприятия по хранению и переработке древесины и производству целлюлозы;

- объекты месторождений и добычи угля, железной руды, цветных металлов;

- легкорельсовый транспорт, железнодорожные вокзалы на 500 и более пассажиров;

- микробиологическое производство.

3.3.3. Высотные и уникальные объекты:

- объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

-здания других классов функциональной пожарной опасности и многофункциональные здания высотой более 50м или площадью этажа более 10000м²;

- объекты пролетом более 50м;

- наличие консоли более чем 15 метров;

- объекты с заглублением подземной части (полностью или частично) более 10м или числом подземных этажей более двух;

- наличие конструкций и конструкционных систем, в отношении которых применяются нестандартные методы расчета с учетом физических или геометрических нелинейных свойств либо разрабатываются специальные методы расчета, либо требующих экспериментальной проверки на физических моделях, а также применяемых на территориях, сейсмичность которых превышает 9 баллов и/или в зонах возможного проявления тектонических разломов.

3.3.4. Культурно-зрелищные и спортивные объекты с массовым пребыванием людей.

Объектами с массовым пребыванием людей считаются общественные и административные здания, в которых может одновременно находиться 500 и более человек.
3.4. Виды жилищного фонда

3.4.1. В соответствии с Законом Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях»:

жилищный фонд - находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности. Остальные термины и определения приведены в Приложении А.

3.4.2. Виды жилищного фонда:

а) частный жилищный фонд:

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

б) государственный жилищный фонд:

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Республики Казахстан и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности акиматов, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

3.4.3 Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций .

3.4.4 Граждане, юридические лица в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» обязаны:

1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;

3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;

5) использовать указанные в пункте 2 земельные участки без ущерба для других лиц.
3.5. Техническая документация долговременного хранения.

3.5.1. В состав технической документации длительного хранения входит:

- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- паспорта, проектно- сметная документация, исполнительные чертежи, акты приемки- сдачи на все технически сложное инженерное оборудование и механизмы подлежат особому учету и хранению;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

3.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

3.5.3. В состав документации, дополняемой в процессе эксплуатации, входят:

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции;

- протоколы испытаний технически сложных систем и механизмов;

- акты (результаты) мониторинга за состоянием строительных конструкций каркасов высотных зданий (перекосов, углов наклона, осадок оснований, разрушением ограждающих конструкций и узлов).

3.5.4 Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

3.5.5 Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее - переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.

3.5.6. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

3.5.7 Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

3.5.8 Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

3.5.10 Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.

3.6.1 Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

Управление жилищным фондом:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и сложных инженерных систем и механизмов зданий:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями

3.6.2 Содержание и ремонт жилищного фонда.

3.6.3 Граждане, проживающие в домах частного и государственного жилищного фонда, пользуются жильем в порядке, установленном гражданским и жилищном законодательством.

3.6.4 Обслуживание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах выполняются в установленном порядке.

3.6.5 Государственный контроль за соблюдением всеми участниками жилищных отношений настоящих Правил осуществляется жилищной инспекцией Республики Казахстан, Государственным архитектурно-строительным контролем.